Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 ноября 2012 г. по делу N 33-4865/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего: Агуреевой С.А.

судей: Алферовой Г.П., Королевой Н.С.

при секретаре: Елиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ОАО Банк ВТБ и ЗАО "Райффайзенбанк" на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 16 августа 2012 года, которым в удовлетворении заявлений ОАО Банк ВТБ и ЗАО "Райффайзенбанк" об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области от 10 июля 2012 года о снятии ареста по исполнительному производству N отказано.

Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя ОАО Банк ВТБ по доверенности КомисСаровой Е.А. и ЗАО "Райффайзенбанк" по доверенности Войниковой Е.В., поддержавших доводы поданных ими жалоб, возражения представителя Отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области Куртенковой В.В., полагавшей апелляционные жалобы необоснованными, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО Банк ВТБ обратилось в суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области об отмене ареста, указав, что на исполнении судебного пристава-исполнителя Отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области М. находится сводное исполнительное производство N о взыскании с Б. в пользу кредитных учреждений, в том числе Банка ВТБ денежных средств на общую сумму "данные изъяты" руб. В рамках данного исполнительного производства 24 ноября 2011 года Банк ВТБ обратился с заявлением об обращении взыскания на принадлежащее Б. право долгосрочной аренды земельного участка с КН N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", срок аренды до 19 июля 2049 года. Судебным приставом-исполнителем 8 февраля 2012 года был наложен арест на указанное право аренды, а 10 июля 2012 года вынесено постановление о снятии ареста в связи с невозможностью определения рыночной стоимости имущественного права аренды и передачи его на реализацию. Основанием для таких выводов судебного пристава-исполнителя послужило письмо ООО НЦ "А." об отказе в проведении оценки права аренды на земельный участок.

Считает действия судебного пристава-исполнителя по снятию ареста незаконными, поскольку отказ ООО НЦ "А." от проведения оценки имущественного права не являлся достаточным основанием для снятия ареста с права аренды земельного участка. Также необоснованно и указание в постановлении судебного пристава-исполнителя на якобы имеющиеся различия в разрешенном использовании земельного участка, при том, что никаких документов, подтверждающих, что земельный участок с КН N внесен в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости в качестве лесопарковой зоны, не имеется. Указывает, что установление того или иного разрешенного использования земельного участка, само по себе не является основанием для отказа в проведении оценки имущественного права и тем более не является мотивированным основанием для снятия ареста с имущественного права.

С учетом того, что постановление судебного пристава-исполнителя от 10 июля 2012 года об отмене ареста нарушает права взыскателя на удовлетворение требований за счет денежных средств, полученных от реализации права аренды, и может привести к переходу права аренды третьим лицам, Банк ВТБ просил признать незаконными действия судебного пристава-исполнителя М. по снятию ареста с права аренды земельного участка.

ЗАО "Райффайзенбанк" обратилось в суд с самостоятельным заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о снятии ареста от 10 июля 2012 года, указав, что оно является незаконным, поскольку ни Федеральным законом "Об исполнительном производстве", ни другими законодательными актами РФ не предусмотрена возможность, право или обязанность судебного пристава-исполнителя снимать арест с имущества должника, арестованного в рамках исполнительного производства, в связи с отказом оценщика от проведения оценки данного имущества. Кроме того, полагает необоснованным вывод судебного пристава-исполнителя о том, что право аренды земельного участка с КН N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", не возможно оценить по причине различий в разрешенном использовании, в связи с чем ЗАО "Райффайзенбанк" просило признать незаконными действия судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП РФ по Калининградской области М. по снятию ареста с права аренды на земельный участок и отменить постановление от 10 июля 2012 года.

Определением суда от 1 августа 2012 года вышеуказанные заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Судом вынесено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ОАО Банк ВТБ просит решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении заявления, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. Так, не соглашается с выводом суда о том, что судебный пристав-исполнитель не мог не учитывать письмо оценщика об отказе произвести оценку рыночной стоимости права аренды со ссылкой на отсутствие арестованного права на дату оценки, поскольку такое указание оценщика противоречит фактическим обстоятельствам дела и не основано на законе. В этой связи отмечает, что поскольку право аренды земельного участка должника Б. было зарегистрировано в установленном законом порядке, то вывод оценщика о невозможности определить действительного правообладателя и его идентифицировать со ссылкой на представленное МО "Светлогорский район" соглашение об уступке права аренды в пользу В., являлся необоснованным и не должен был учитываться судебным приставом-исполнителем. Считает вывод суда о нахождении земельного участка в границах лесопарковой зоны, что делает невозможным осуществление строительства, и как следствие, использование его по целевому назначению, не подтвержденным материалами дела. Кроме того, отмечает, что изменение целевого назначения земельного участка не влечет за собой прекращение права его долгосрочной аренды. Таким образом, данное обстоятельство не могло послужить основанием к отказу в проведении оценки, и оценщик обязан был провести оценку права аренды с учетом нового целевого назначения. По указанным основаниям полагает, что вывод суда о невозможности провести оценку права аренды, принадлежащего Б., противоречит закону. Также считает вывод суда о том, что для реализации права долгосрочной аренды земельного участка требуется согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, основанным на ошибочном толковании закона, поскольку в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При таких обстоятельствах считает, что для обращения взыскания на право аренды земельного участка, принадлежащего Б., согласия МО "Светлогорский район" не требуется.

В апелляционной жалобе ЗАО "Райффайзенбанк" просит решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении заявления, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе ОАО Банк ВТБ, и полагая, что у судебного пристава-исполнителя не имелось законных оснований для снятия ареста с имущественного права должника.

В судебное заседание не явились ОАО "К.", ООО "Л.", Б., УФССП по Калининградской области, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 441 ГПК РФ постановления судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием).

Как следует из материалов дела, с 18 октября 2011 года на исполнении в Отделе по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области находится сводное исполнительное производство N о взыскании солидарно с должников ООО "Е.", ООО "Ж.", Б., Н. денежных средств в пользу взыскателей ЗАО "Райффайзенбанк", S., ОАО "Банк ВТБ", ОАО "К." денежных средств на общую сумму "данные изъяты" руб.

Согласно Выписке из ЕГРП от 24 мая 2012 года за Б. зарегистрировано право аренды земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, назначение объекта - земли нанселенных пунктов - строительство зданий рекреационно-развлекательного гостиничного комплекнса, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер объекта N, сроком аренды с 19 августа 2005 года по 19 июля 2049 года, предоставленнное в аренду правообладателем МО "Светлогорский район" Калининградской области.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области М. от 8 февраля 2012 года наложен арест на право аренды Б. вышеуказанного земельного участка, а 16 февраля 12 года - составлен акт описи и ареста данного имущественного права Б.

6 июня 2012 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о поручении проведения оценки имущественного права аренды ООО "А.".

9 июля 2012 года ООО "А." направило судебному приставу-исполнителю письмо о невозможности проведения оценки в связи с выявленным несоответствием арендатора земельного участка на дату оценки и указанного в постановлении судебного пристава-исполнителя о поручении проведения оценки от 6 июня 2012 года, а также в связи с различием в разрешенном использовании земельного участка с учетом требований Генерального плана МО "Город Светлогорск, Решения городского Совета депутатов от 31 января 2012 года N 13, Решения городского совета депутатов МО "Город Светлогорск" от 27 сентября 2011 года N 55, указав, что данные обстоятельства не позволяют идентифицировать объект оценки, то есть на дату оценки арестованное право аренды земельного участка не существует (л.д. 85).

10 июля 2012 года судебный пристав-исполнитель Отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области М. со ссылкой на вышеуказанное письмо ООО "А." вынес постановление о снятии ареста с права аренды земельного участка в связи с невозможностью проведения оценки имущественного права и передачи его на реализацию.

Отказывая в удовлетворении заявлений ОАО Банк ВТБ и ЗАО "Райффайзенбанк", суд исходил из того, что у судебного пристава-исполнителя не имелось оснований не учитывать вывод ООО "А." о невозможности проведения оценки права аренды земельного участка и назначать повторную оценку, а также отсутствия в соответствии с п. 2 ч. 10 ст. 89 Закона "Об исполнительном производстве" письменного согласия арендодателя земельного участка - администрации МО "Светлогорский район" на обращение взыскания на указанное право аренды, в связи с чем пришел к выводу о невозможности реализации имущественного права аренды земельного участка и, соответственно, законности освобождения его от ареста.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.

Так, согласно п. 3 ч. 1 ст. 75 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе право на долгосрочную аренду недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 3 ст. 80 Закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника, в том числе для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации.

Как предусмотрено п. 3 ч. 2 ст. 85 Закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки имущественных прав.

Из материалов дела следует, что 12 сентября 2000 года между администрацией Светлогорского городского округа и ООО "Д." был заключен договор N на передачу в аренду городских земель, согласно которому с учетом внесенных в него изменений от 10 августа 2005 года, арендатору на срок 49 лет был передан в аренду земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м с КН N, расположенный по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - строительство рекреационно-развлекательного гостиничного комплекса. На основании соглашений от 23 мая 2005 года и 10 августа 2005 года права и обязанности арендатора по данному договору аренды были переданы Б. Договор аренды и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему в пользу арендатора Б. зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно кадастровому паспорту по состоянию на 10 августа 2012 года земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м с КН N находится в муниципальной собственности МО "Светлогорский район" Калининградской области и имеет разрешенное использование: под строительство здания рекреационно-развлекательного гостиничного комплекса.

Из письма ООО "А." N от 9 июля 2012 года следует, что одним из оснований для отказа в проведении оценки имущественного права аренды явились различия в разрешенном использовании участка с учетом требований Генерального плана МО "Город Светлогорск", утвержденного Решением городского совета депутатов МО "Город Светлогорск" от 27 сентября 2011 года N 55, согласно которому земельный участок находится в границах лесопарковой зоны, и требований Решения городского Совета депутатов от 31 января 2012 года N 13 о внесении изменений в Порядок выдачи порубочного билета на вырубку зеленых насаждений на территории муниципального образования городского поселения "Город Светлогорск", в соответствии с п. 2.6. которого основанием для отказа в оформлении порубочного билета является расположение предполагаемых к вырубке зеленых насаждений в границах лесопарковых зон в соответствии с генеральным планом города. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о невозможности вырубки зеленых насаждений и осуществления строительства на данном земельном участке, и соответственно, его неликвидности и невозможности продажи с торгов.

Между тем указанные выше обстоятельства сами по себе не свидетельствуют об изменении разрешенного использования земельного участка, принадлежащего Б. на праве аренды, поскольку данные изменения не внесены в установленном законом порядке в государственный кадастр недвижимости, а также в договор аренды земельного участка.

Таким образом, земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м с КН N до настоящего времени не отнесен к лесопарковой зоне с особыми условиями использования территории, следовательно, никаких различий в его разрешенном использовании на дату проведения оценки не имелось, и приведенное выше в письме ООО "А." основание для отказа в проведении оценки противоречит фактическим обстоятельствам дела и не основано на законе.

Не могло служить основанием к отказу в проведении оценки и указание ООО "А." на несоответствие арендатора земельного участка на дату оценки арендатору, указанному в постановлении судебного пристава-исполнителя о назначении оценщика, со ссылкой на соглашение от 19 декабря 2011 года, заключенное между администрацией МО "Светлогорский район", Б. и В., согласно которому права и обязанности арендатора Б. по договору аренды земельного участка N от 12 сентября 2000 года были переданы В., поскольку в соответствии с п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ данное соглашение подлежало государственной регистрации, однако не было зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области ни по состоянию на дату вынесения судебным приставом-исполнителем постановления от 6 июня 2012 года о проведении оценки, ни по состоянию на 9 июля 2012 года - дату отказа ООО "А." в проведении оценки, то есть не могло являться надлежащим доказательством перехода права аренды на земельный участок от Б. к В.

При таких обстоятельствах никакого несоответствия в том, кто являлся арендатором земельного участка на момент поручения проведения оценки судебным приставом-исполнителем и на дату оценки, не имелось.

Указанные выше обстоятельства с очевидностью свидетельствуют об отсутствии законных оснований для отказа ООО "А." в проведении оценки имущественного права аренды.

Между тем, судебный пристав-исполнитель не только не принял мер к проведению повторной оценки арестованного имущественного права, а напротив, 10 июля 2012 года вынес постановление о снятии ареста с права аренды, обосновав его доводами, аналогичными изложенным в письме ООО "А.", и указав, что отсутствие возможности определить оценочную стоимость имущественного права делает невозможным его передачу на реализацию.

Такие действия судебного пристава-исполнителя не основаны на законе, поскольку сам по себе отказ в проведении оценки имущественного права должника не является основанием для отмены ареста.

Кроме того, как указано выше, достаточных правовых оснований для отказа в проведении оценки имущественного права должника Б. не имелось.

Материалами дела подтверждается, что спустя два дня после отмены ареста 13 июля 2012 года Управлением Росреестра по Калининградской области было зарегистрировано соглашение от 19 декабря 2011 года, заключенное между администрацией МО "Светлогорский район", Б. и В., согласно которому права и обязанности арендатора Б. по договору аренды земельного участка N от 12 сентября 2000 года перешли к В.

Таким образом, отчуждение должником Н. принадлежащего ему имущественного права стало возможным исключительно в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя М. по отмене ареста, при том, что последнему достоверно было известно о наличии заключенного между должником Н. и В. соглашения о переуступке прав по договору аренды от 19 декабря 2011 года, регистрации которого в Управлении Росреестра по Калининградской области препятствовал арест, наложенный судебным приставом-исполнителем постановлением от 8 февраля 2012 года.

Указанные выше действия судебного пристава-исполнителя по незаконному снятию ареста повлекли нарушение прав взыскателей на удовлетворение требований за счет реализации принадлежавшего должнику на момент возбуждения исполнительного производства имущественного права долгосрочной аренды земельного участка.

Кроме того, вывод суда о том, что отсутствие согласия арендодателя земельного участка - администрации МО "Светлогорский район" на обращение взыскания на указанное право аренды в соответствии с ч. 10 ст. 89 Закона "Об исполнительном производстве" является препятствием для передачи на реализацию долгосрочного права аренды на земельный участок, основан на неправильном толковании закона.

Так, при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 статьи 89 Закона "Об исполнительном производстве", прилагаются: копия договора аренды; копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя (ч. 10 ст. 89 Закона "Об исполнительном производстве").

В соответствии с п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 615 ГК РФ допускается возможность установления законом и иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ.

Как указано в п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 настоящей статьи (в частности, отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду в пределах срока действия договора аренды), без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Таким образом, получение согласия арендодателя необходимо только в случае указания этого в договоре сторонами.

Вместе с тем, в договоре N от 12 сентября 2000 года, заключенном между администрацией Светлогорского городского округа и ООО "Д.", права и обязанности арендатора по которому в соответствии с соглашениями переданы Б., не содержится условия о получении согласия арендодателя - администрации МО "Светлогорский район" на распоряжение арендными правами, в том числе их передачу третьим лицам.

При таких обстоятельствах отсутствие согласия администрации МО "Светлогорский район" на реализацию права аренды Б. в порядке, предусмотренном Законом "Об исполнительном производстве", со ссылкой на соглашение от 19 декабря 2011 года, которым права переданы новому арендатору В., не являлось препятствием для передачи судебным приставом-исполнителем права аренды должника на реализацию в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 87, ч. 10 ст. 89 Закона "Об исполнительном производстве".

По изложенным выше основаниям решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права к возникшим спорным правоотношениям, в связи с чем подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявлений ОАО Банк ВТБ и ЗАО "Райффайзенбанк" и признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя от 10 июля 2012 года о снятии ареста с права аренды земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 16 августа 2012 года отменить и вынести новое решение, которым удовлетворить заявления ОАО Банк ВТБ и ЗАО "Райффайзенбанк" и признать незаконным вынесенное по сводному исполнительному производству N постановление судебного пристава-исполнителя Отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области М. от 10 июля 2012 года о снятии ареста с права аренды земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, назначение объекта - земли нанселенных пунктов - строительство зданий рекреационно-развлекательного гостиничного комплекнса, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер объекта N, сроком аренды с 19 августа 2005 года по 19 июля 2049 года, предоставленнное в аренду правообладателем МО "Светлогорский район" Калининградской области в пользу Б.

Председательствующий

Судьи