Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 24 декабря 2012 г. по делу N 33-2951/2012

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе

председательствующего Уколовой О.В.,

судей Давыдовой Н.А., Букреева Д.Ю.,

при секретаре Смольниковой А.В.,

с участием прокурора Пучковой С.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе истца Гончарова А.П. на решение Грязинского городского суда Липецкой области от 5 октября 2012 года,

которым постановлено

В удовлетворении исковых требований Гончарова А.П. к Ибрагимову Д.И., Ибрагимовой Г.Ж., Ибрагимову М.Д., Ибрагимову Д.Д., Ибрагимову Д.Д., ООО "Интермашсервис" о признании неприобретшими право пользования жилым домом и выселении из него Ибрагимова Д.И., Ибрагимовой Г.Д., Ибрагимова М.Д., Ибрагимова Д.Д., Ибрагимова Д.Д. отказать.

Произвести государственную регистрацию:

- договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", заключенного 01 сентября 2000 г. между Гончаровым А.П. и ООО "Интермашсервис";

- перехода права собственности на жилой дом с хозяйственными постройками и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес" от Гончарова А.П. к ООО "Интермашсервис".

Взыскать с Гончарова А.П. в пользу ООО "Интермашсервис" расходы по уплате госпошлины в размере ....

Заслушав доклад судьи Букреева Д.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гончаров А.П. обратился в суд с иском к Ибрагимову Д.И., Ибрагимовой Г.Д., Ибрагимову М.Д., Ибрагимову Д.Д., Ибрагимову Д.Д. о выселении из жилого дома, как не приобретших право пользования. Истец указал, что 1 сентября 2000 года заключил с ООО "Интермашсервис" договор купли-продажи принадлежащего ему домовладения "адрес" (дом с земельным участком). Государственная регистрация договора и перехода права собственности не производилась, а соглашением от 12 марта 2012 года договор расторгнут. По усмотрению ООО "Интермашсервис" дом был предоставлен для проживания ответчикам, хотя в силу закона соответствующие полномочия могли осуществляться только после государственной регистрации права собственности. Письмом от 22 мая 2012 года ответчикам было предложено освободить дом, но добровольно они не выселяются.

По изложенным основаниям Гончаров А.П. просил признать ответчиков не приобретшими право пользования жилым домом, и выселить их.

Суд привлек ООО "Интермашсервис" к участию в деле в качестве третьего лица, а впоследствии в качестве соответчика.

ООО "Интермашсервис" предъявило к Гончарову А.П. отдельный иск о признании права собственности на спорное домовладение, считая договор фактически исполненным, а его уклоняющимся от государственной регистрации.

Впоследствии предмет иска был изменен на требование о государственной регистрации перехода права собственности в порядке пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

Определением суда от 17 августа 2012 года соответствующие гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель Гончарова А.П. по доверенности Гончарова В.П. (супруга), выступая также в качестве третьего лица, просила удовлетворить его иск, и заявила о пропуске срока исковой давности в отношении требования ООО "Интермашсервис".

Представитель ответчиков Ибрагимова Д.И., Ибрагимова М.Д. и Ибрагимовой Г.Д. (остальные ответчики - их несовершеннолетние дети) адвокат Гончарова Е.А. в судебном заседании возражала против иска Гончарова А.П., считая его право собственности прекращенным, а ответчиков законными владельцами спорного дома. В этой связи было указано, что после исполнения договора купли-продажи Гончаров А.П. правомочия собственника не осуществлял, а ответчики проживают в доме на основании договора безвозмездного пользования, заключенного с ООО "Интермашсервис" 1 сентября 2000 года, и с этого времени оплачивают налог на имущество, земельный налог, коммунальные услуги.

Действуя в интересах ООО "Интермашсервис" адвокат Гончарова Е.А. поддержала иск о совершении государственной регистрации, считая соглашение о расторжении договора купли-продажи не имеющим правового значения, как фактически не реализованное (стороны сохранили прежнее положение; деньги продавцом не возвращены).

Ответчики Ибрагимов Д.И., Ибрагимова Г.Д. (они же законные представители несовершеннолетних Ибрагимова Д.Д., ... г.р., Ибрагимова Д.Д, ... г.р.), Ибрагимов М.Д., представитель третьего лица - администрации Грязинского района Липецкой области (орган опеки и попечительства) в судебное заседание по извещению не явились.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе Гончаров А.П. просит об отмене решения, настаивая на приоритете соглашения о расторжении договора купли-продажи, в том числе применительно к статье 236 ГК РФ (выражение отказа ООО "Интермашсервис" от права собственности), и пропуске срока исковой давности.

Выслушав Гончарова А.П., поддержавшего жалобу, его представителя Гончарову В.П., действующую также в собственных интересах, возражения представителя Ибрагимовых и ООО "Интермашсервис" адвоката Гончаровой Е.А., заключение прокурора Пучковой С.Л. о незаконности решения, изучив материалы дела, судебная коллегия оснований к отмене решение не усматривает.

Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.3 ст.422 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.3 ст.165 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании договора купли-продажи от 1 сентября 2000 года Гончаров А.П. продал принадлежащий ему жилой дом "адрес", общей площадью 140,9 кв.м., с земельным участком площадью 1500 кв.м., предприятию ООО "Интерсервис" за ... рублей.

Договор был нотариально удостоверен, но его государственная регистрация не производилась.

12 марта 2012 года между ООО "Интермашсервис" и Гончаровым А.П. заключено соглашение о расторжении указанного договора (л.д.6).

В пункте 2 соглашения указано, что покупатель не намерен реализовывать свое право на покупку дома с земельным участком и его регистрацию в свою собственность.

Вместе с тем, как правильно установил суд, договор купли-продажи от 1 сентября 2001 года был фактически исполнен в полном объеме, поскольку Гончаров А.П. получил причитающуюся сумму, а ООО "Интерсервис" стало владельцем спорного дома, предоставив его для проживания Ибрагимову Д.И. с членами семьи.

Данные обстоятельства подтверждены передаточным актом от 1 сентября 2000 года, указанием об уплате полной суммы денег в присутствии нотариуса в пункте 5 договора, договором о передаче домовладения Ибрагимову Д.И., и сторонами не оспариваются.

При этом более 11-ти лет после исполнения договора купли-продажи (до заключения соглашения о его расторжении) Гончаров А.П. намерение сохранить свое право собственности на домовладение не выражал, а правомочия собственника осуществляло ООО "Интерсервис".

В частности, на основании договора от 1 сентября 2000 года ООО "Интерсервис" предоставило домовладение в безвозмездное пользование Ибрагимову Д.И. для его проживания с членами семьи (л.д.139-140). В соответствии с указанным договором Ибрагимов Д.И. обязался оплачивать коммунальные услуги, земельный и иные налоги. Согласно справке администрации сельского поселения Бутырский сельсовет от 30 июля 2012 года, Ибрагимов Д.И., Ибрагимова Г.Д., Ибрагимов М.Д.. Ибрагимов Д.Д. и Ибрагимов Д.Д. проживают в доме "адрес" с 2000 года, и своевременно вносят налоговые, а также иные платежи за домовладение. Факт внесения Ибрагимовым Д.И. платежей за электроснабжение спорного домовладения подтвержден квитанциями от 19 декабря 2003 г, 27 февраля 2002 г., 3 июля 2002 г., 1 апреля 2012 г., 19 августа 2005 г., 27 ноября 2009 г., 19 августа 2005 г., 31 марта 2009 г., а за газоснабжение - квитанциями от 20 мая 2004 г., 25 февраля 2003 г., 6 декабря 2002 г., 21 февраля 2011 г., 18 мая 2011 г., 20 октября 2011 г. (л.д.204-207). Договор энергоснабжения был заключен с Ибрагимовым Д.И. 25 февраля 2003 года (л.д.208-209). По объяснениям представителя Ибрагимовых, в купленном у истца доме они проживают постоянно с сентября 2000 года, и данное обстоятельство по делу не оспаривалось. Гончаров А.П. с момента исполнения договора купли-продажи спорное домовладение не содержал, обязательные платежи не вносил, использовать его для собственных нужд не пытался, и обратное им не доказано. Имеющиеся в деле доверенности от 3 июня 2009 года (л.д.68) и от 20 сентября 2011 года (л.д.98), на которые ссылался Гончаров А.П., не свидетельствуют о его намерении отказаться от договора купли-продажи и возобновить правомочия собственника домовладения. По объяснениям Гончарова А.П., он выдал названные доверенности Ибрагимову Д.И. с целью совершения необходимых действий для последующей продажи домовладения последнему. По объяснениям представителя ООО "Интерсервис" и Ибрагимовых, эти доверенности выдавались для регистрации договора купли-продажи от 1 сентября 2001 года.

Доводы Гончарова А.П. относительно цели выдачи указанных доверенностей никакими доказательствами не подтверждены, равно как не опровергнуты соответствующие контрдоводы ответчиков. Содержание доверенностей не свидетельствует об отказе Гончарова А.П. от договора купли-продажи, либо намерении продать домовладение Ибрагимову Д.И. Доверенность от 20 сентября 2011 года, в плане последующей продажи дома Ибрагимову Д.И., являлась изначально неисполнимой, поскольку он уполномочивался совершать действия, связанные с оформлением домовладения в собственность Гончарова А.П. Фактически Гончаров А.П. уже являлся юридическим собственником домовладения, имея регистрационные свидетельства на дом и земельный участок от 19 февраля 2000 года (л.д.7,39). 28 февраля 2012 года указанная доверенность была отменена (л.д.97), о чем Ибрагимов Д.И. был письменно уведомлен 22 марта 2012 года (л.д.69), то есть незадолго до заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи (12 марта 2012 года). Данные обстоятельства подтверждают, в том числе хронологически, взаимосвязь доверенности от 20 сентября 2011 года с реализацией договора купли-продажи от 1 сентября 2001 года. Доверенность от 3 июня 2009 года была выдана Гончаровым А.П. Ибрагимову Д.И. для совершения действий с целью предстоящего заключения договора купли-продажи спорного домовладения. Однако из данной доверенности не усматривается, что речь идет об иной сделке, а не о регистрации договора купли-продажи от 1 сентября 2001 года.

Кроме того, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданского оборота, и отсутствия соответствующих объективных предпосылок, у Гончарова А.П. не было никаких оснований при наличии исполненного договора купли-продажи с ООО "Интерсервис" готовиться к отчуждению этого же домовладения другому лицу. Согласно ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответственно, посредством государственной регистрации подтверждаются и признаются уже возникшие обязательства, которые облечены в форму договора. Если такое признание состоялось, договор считается заключенным (обязательство легализуется). В этом случае для сторон фактически исполненного договора наступают остальные правовые последствия - прекращение права собственности у продавца, и его возникновение у покупателя. В противном случае (без государственной регистрации) последствия фактического исполнения договора, включая встречную передачу объекта недвижимости и денежных средств, переход права собственности не влекут, а договор считается незаключенным.

Вместе с тем, поскольку договор связывает стороны определенными взаимными обязанностями с момента достижения (оформления) соглашения о его существенных условиях, незарегистрированный договор купли-продажи недвижимости является для покупателя основанием законного владения имуществом (применительно к статье 305 ГК РФ - законное владение лица, не являющегося собственником имущества).

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, на основании незарегистрированного договора купли-продажи недвижимого имущества возникает особое вещное (имущественное) право, относящееся в силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав, и подлежащее защите.

Исходя из содержания статьи 10 ГК РФ лицу, допустившему злоупотребление правом, может быть отказано в защите принадлежащего ему права.

В данном случае формально существующее право собственности Гончарова А.П. конкурирует с реально длительно и добросовестно осуществляемым вещным правом ООО "Интерсервис". Из объяснений Гончарова А.П. следует, что конечной целью его иска является повторная продажа спорного домовладения с возвращением ООО "Интерсервис" договорной цены ( ... рублей).

В судебном заседании Гончаров А.П. пояснил, что хотел продать домовладение Ибрагимову Д.И. за ... рублей.

В деле имеется и письменное подтверждение такого намерения - извещение Ибрагимову Д.И. и Ибрагимовой Г.Д. от 22 мая 2012 года (л.д.8).

По объяснениям представителя ООО "Интерсервис", иск предприятия о понуждении к государственной регистрации права собственности подан с целью легализации результатов фактически исполненного договора купли-продажи.

Исходя из общих принципов и положений гражданского законодательства, определяющее значение для признания и судебной защиты права собственности имеет его реальное осуществление, а не один лишь факт формальной принадлежности.

Поэтому в определенных случаях, с учетом положений статьи 8 ГК РФ, устранение от осуществления права собственности может повлечь его прекращение.

Так, согласно ст.236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Установленные по делу обстоятельства определенно свидетельствуют об устранении Гончарова А.П. от владения, пользования и распоряжения спорным домовладением в течение более 11-ти лет после его продажи, и одновременном добросовестном осуществлении вещных прав ООО "Интерсервис".

Какие-либо объективные данные, позволяющие считать право собственности Гончарова А.П. нарушенным, отсутствуют.

Не имеется и данных, позволяющих считать добросовестным волеизъявление Гончарова А.П. повторно продать домовладение Ибрагимову Д.И. при наличии уже исполненного договора купли-продажи.

Поэтому основания для подтверждения права собственности Гончарова А.П. и придания ему приоритета, с учетом сложившегося баланса интересов сторон, принципа добросовестности, стабильности гражданского оборота, у суда отсутствовали.

В такой ситуации право собственности Гончарова А.П. на спорное домовладение признается прекращенным, а право собственности ООО "Интерсерсвис" - возникшим из договора купли-продажи, и подлежащим государственной регистрации, из чего также правильно исходил суд.

Письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи от 12 марта 2012 года такому решению не препятствует.

Данное соглашение, с учетом отсутствия в нем условий о реституции (в том числе возврате денег), и поскольку незаключенный (незарегистрированный) договор купли-продажи недвижимости не может расторгаться, квалифицируется не более чем соглашение об отказе от заключения договора.

Однако в отсутствие соответствующих обязывающих условий, указанное соглашение могло обусловить лишь возможность добровольной реализации, но не связывало стороны, в том числе угрозой принудительного исполнения.

Добровольного исполнения соглашения не произошло, ввиду последующего возникновения спора, равно как не состоялись и соответствующие реституционные действия (встречный возврат имущества и денег).

Кроме того, уже после заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи - 23 августа 2012 года, Гончаров А.П. в лице своего представителя обратился в УФРС по Липецкой области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 1 сентября 2001 года, приложив все необходимые документы (л.д.256).

ООО "Интерсервис", как сторона договора, об этом обращении уведомлено не было, а через пять дней Гончаров А.П. подал заявление о прекращении государственной регистрации в связи с изменением намерений (л.д.254).

Поскольку договор купли-продажи был исполнен надлежащим образом, без нарушения прав сторон, а препятствием для государственной регистрации перехода права собственности является только объективно не обусловленное изменение намерений Гончарова А.П., суд правильно признал его уклоняющимся от государственной регистрации.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи, как указано выше, аннулировать юридическую силу этого договора не способно.

Соответственно, не имелось и оснований для удовлетворения иска о выселении ответчиков.

Истечение значительного периода времени после 1 сентября 2001 года само по себе правового значения не имеет, поскольку сроки государственной регистрации сделок с недвижимостью законом не определены, а договор купли-продажи был фактически исполнен.

В этой же связи суд правильно исчислял срок исковой давности, о пропуске которого заявлял Гончаров А.П., с момента окончательного отказа Гончарова А.П. от государственной регистрации договора купли-продажи (соглашение о расторжении договора от 12 марта 2012 года), а не с момента фактического исполнения договора.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения в силу ст.330 ГПК РФ, в том числе в части процессуального соучастия ООО "Интерсервис", о чем указано в жалобе, не допущено.

Доводы апеллянта, направленные на иную оценку представленных доказательств и иное толкование закона, не могут повлечь отмену судебного решения.

Руководствуясь ст.329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Грязинского городского суда Липецкой области от 5 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гончарова А.П. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи