Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 17 января 2013 г. по делу N 33-24/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе

председательствующего судьи Погудиной Т.С.,

судей Опалева О.М., Сметаниной О.Н.

с участием прокурора Блиновой А.В.

при секретаре Ковалевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Замятина П.Л. - Шубина О.М. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 29 октября 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Замятина П.Л. к Максимовой Е.Н. о выселении отказать.

Заслушав доклад судьи Кировского областного суда Опалева О.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Замятин П.Л. обратился в суд с иском к Максимовой Е.Н. о выселении, в обоснование указав, что Замятин П.Л. на основании договора купли-продажи от 30.08.2012 является собственником однокомнатной квартиры "адрес". Данная квартира расположена на девятом этаже, ее общая площадь составляет 25,4 кв.м., в том числе жилая - 18,6 кв.м. Квартира была приобретена у ИП ФИО17 Право собственности истца на спорную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 сентября 2012 г. В настоящее время истец не может пользоваться приобретенной квартирой, поскольку в ней проживает Максимова Е.Н., которая подлежит выселению из указанной квартиры, поскольку Максимова Е.Н. в данную квартиру предыдущим собственником вселена не была, договоров найма квартиры с ним не заключала, то есть проживает в жилом помещении без законных к тому оснований; ИП ФИО18 неоднократно письменно предупреждал ответчика о необходимости выселения из квартиры, однако это требование выполнено не было; Максимова Е.Н. нарушает права истца, как собственника спорной квартиры, а именно нарушает его права владения, пользования и распоряжения, установленные п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Просил выселить Максимову Е.Н. из квартиры "адрес".

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения по делу об удовлетворении исковых требований Замятина П.Л. Заявитель считает, что судом неправильно применены нормы материального права. В судебном заседании стороной ответчика не было представлено ни одного письменного доказательства того, что Максимова Е.Н. заключала договор найма спорного жилого помещения с ООО "данные изъяты", с ООО "данные изъяты", с ИП ФИО20, бывшими собственниками спорного жилого помещения. Не было представлено документов о том, что Максимова Е.Н. оплачивала счета, выставленные за ее проживание в спорном жилом помещении указанными лицами. То есть в суде не доказано наличия между собственниками квартиры и Максимовой Е.Н. правоотношений, вытекающих из договора найма; выводы суда о заключенности договора найма основаны на предположениях. Убедительных доказательств заключения такого договора (например оплаченных счетов, признание собственниками факта заключения договора найма либо иных письменных доказательств) стороной ответчика суду не представлено. В 2011 г. предыдущим собственником квартиры - ИП ФИО21 в адрес Максимовой Е.Н. была направлена оферта в виде предложения заключить договор найма квартиры, однако от заключения договора найма Максимова Е.Н. отказалась. Таким образом, при покупке Замятиным П.Л. спорной квартиры ответчик не была обременена никакими обязательствами либо жилищными правами. Судом также не учтены положения п. 1 ст. 426 ГК РФ и п. 1 ст. 433 ГК РФ, он посчитал моментом заключения договора найма с Максимовой Е.Н. датувступления в действие части второй Гражданского кодекса РФ, то есть 01.03.1996. Суд, посчитав установленным факт заключения между предыдущими собственниками (до возникновения права собственности у Замятина П.Л.) и Максимовой Е.Н. договора найма, не учел отсутствие доказательств заключения такого договора, то есть руководствовался исключительно своими предположениями.

Судом также допущено нарушение норм процессуального права. В качестве доказательства заключения Максимовой Е.Н. договора найма суд использовал только показания свидетеля ФИО22, письменных доказательств заключения такого договора между Максимовой Е.Н. и "данные изъяты" не представлено. В соответствии с положениями п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. В данном случае свидетельские показания являются недопустимыми. В материалах дела отсутствуют доказательства предоставления Максимовой Е.Н. именно спорного жилого помещения. В судебном заседании Максимова Е.Н. признала, что до вселения в спорную квартиру, она первоначально занимала другие комнаты в бывшем общежитии. Максимовой Е.Н. не представлено никаких доказательств законности ее заселения именно в комнату N N (в настоящее время квартира N N).

В возражениях относительно апелляционной жалобы прокурор Ленинского района г. Кирова просит решение суда оставить без изменения, жалобу представителя Шубина О.М. - без удовлетворения.

Выслушав объяснения истца Замятина П.Л., ответчика Максимову Е.Н., ее представителя Дементьева М.А., проверив материалы дела, ознакомившись с доводами жалобы, возражений, выслушав заключение прокурора, указавшей о необоснованности жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик Максимова Е.Н. в 1990 году вселилась в общежитие по адресу: "адрес", и согласно данным паспорта была там зарегистрирована.

Вселение Максимовой Е.Н. в общежитие связано с осуществлением ею трудовой деятельности в Кировском облпотребсоюзе в период с 1989 г. по 2005 г.

Истица была вселена в общежитие и занимала в период трудовых отношений с Кировским облпотребсоюзом комнату N N (квартира N).

Проживание Максимовой Е.Н. в комнате N общежития подтверждается представленными ответчиком суду выпиской ООО "данные изъяты" о задолженности за проживание в общежитии на 01.10.2002, выпиской ООО "данные изъяты" из лицевого счета Максимовой Е.Н. на 01.12.2007, выпиской ИП ФИО23 из лицевого счета Максимовой Е.Н. на 10.07.2008, актом приема-передачи документов к договору уступки права требования N 1 от 18.03.2008, составленным ООО "данные изъяты" и ИП ФИО24

Судом установлено, что заселение в общежитие происходило на основании решения правления Кировоблпотребсоюза, по решению выдавалось направление, которое работник передавал заведующей общежитием, и тогда заведующая предоставляла комнату. Как следует из постановления правления Кировского облпотребсоюза от 05.04.2001, места в общежитии выделялись с разрешения правления облпотребсоюза ЖЭТП "данные изъяты".

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 04.09.2007 ФИО25 является собственником помещения площадью 4356,2 кв.м.: этажи первый, второй, третий, четвертый, пятый, шестой, седьмой, восьмой, девятый, подвальный. Из чего следует, что здание - "адрес" в настоящее время статуса общежития не имеет.

30.08.2012 между ИП ФИО26 и Замятиным П.Л. был заключен договор купли-продажи квартиры "адрес", а также доли в общей долевой собственности в размере 51/128 на помещение 1051 (назначение - кухня). Квартира на момент подписания договора принадлежала продавцу ИП ФИО27 на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 23.07.2012. Доля в размере 51/128 принадлежала ИП ФИО28 на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 01.10.2007.

05.09.2012 Замятину П.Л. выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанную выше квартиру N.

В п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 ЖК РСФСР.

В соответствии со ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения не могли быть выселены лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет.

Поскольку Максимова Е.Н. проработала в Кировском облпотребсоюзе более 10 лет, что подтверждается записями в трудовой книжке Максимовой Е.Н., суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что она не подлежала выселению без предоставления другого жилого помещения.

Статьей 19 Жилищного кодекса РФ установлено, что в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

Таким образом, спорная квартира "адрес", в которой проживает ответчик, является частным жилищным фондом коммерческого использования.

В соответствии с действующим гражданским законодательством жилые помещения в частном жилищном фонде могут быть предоставлены физическим лицам по договору найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).

Разрешая возникший между сторонами спор, суд пришел к правильному выводу, что с 2007 года между ИП ФИО29 и Максимовой Е.Н. сложились правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, несмотря на фактическое отсутствие такого договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Отсутствие в рассматриваемом случае письменной формы сделки ввиду отсутствия прямого указания на то закона не влечет ее недействительность (ч. 2 ст. 162 ГК РФ).

Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с положениями ст. 684 ГК РФ, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Поскольку собственник жилого помещения не предупреждал Максимову Е.Н. о расторжении договора найма, договор продлевался на 5 лет: до 01.03.2001, до 01.03.2006, до 01.03.2011, до 01.03.2016. Таким образом, на момент уведомления Максимовой Е.Н. ФИО30 о необходимости освободить жилое помещение в срок до 05.09.2012, срок договора найма жилого помещения не истек. Оснований для освобождения жилого помещения в отсутствие согласия обеих сторон договора не было. При этом, суд обосновано исчислил срок действия договора с 01.03.1996.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

При данных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что между истцом и Максимовой Е.Н. в настоящее время сложились правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, поскольку в силу ст. 675 ГК РФ смена собственника жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, и правоотношения между новым собственником Замятиным П.Л. и Максимовой Е.Н. производны от правоотношений, сложившихся ранее между Максимовой Е.Н. и ИП ФИО31

Следовательно, верным является вывод суда, что оснований для выселения Максимовой Е.Н. из квартиры "адрес" не имеется, так как договор найма указанного жилого помещения между сторонами не расторгнут.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Кирова от 29 октября 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Замятина П.Л. - Шубина О.М. без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: