Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2012 N 11-10536/12 (ключевые темы: кредитный договор - ипотека - стоимость заложенного имущества - закладная - публичные торги)

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2012 N 11-10536/12

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.

судей Грибовой Е.Н., Гончаровой О.С.,

при секретаре Медяник В.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.

дело по апелляционной жалобе представителя по доверенности Логинова К.В. Ждановой Е.В. на решение Пресненского районного суда города Москвы от 04 мая 2012 г., которым постановлено:

Кредитный договор N *** от 26 апреля 2007 года, заключенный между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и Логиновым К.В. - расторгнуть;

Взыскать с Логинова К.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания Актив Холдинг Менеджмент" денежные средства за период с 26.04.2007 г. по 04.05.2012 г. в сумме 210 916,31 (двести десять тысяч девятьсот шестнадцать и 31/100) долларов США, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 48 028,70 (сорок восемь тысяч двадцать восемь и 70/100) рублей и расходы по проведению судебной оценки в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей, а так же почтовые расходы в сумме 936,37 (девятьсот тридцать шесть и 37/100) рублей;

Взыскание произвести, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Логинову К.В., а именно: жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: жилое, общей площадью 256,70 (двести пятьдесят шесть и 70/100) кв.м., инв. N***, лит. ***, условный номер: ***, расположенное по адресу: ***, садовое товарищество "***", дом *** (***), а так же земельный участок для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер ***, общей площадью 600,00 (шестьсот и 00/100) кв.м., расположенный по адресу: ***, садовое товарищество "***", участок *** (***);

Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 11 563 200 (одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят три тысячи двести) рублей, способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов;

В случае, если после реализации заложенного имущества вырученных средств окажется недостаточно для удовлетворения требований истца, недостающие денежные средства взыскать за счет другого личного имущества Логинова К.В.;

В остальной части в удовлетворении исковых требований ООО "УК Актив Холдинг Менеджмент" - отказать,

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР" обратилось в суд с иском к Логинову К.В. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 231 041,84 руб., обращении взыскания на жилое строение (садовый дом), расположенное по адресу: ***, садовое товарищество "***", дом ***, на земельный участок кадастровый (или условный) номер ***, общей площадью 600,00 (шестьсот) кв.м, расположенный по адресу: ***, садовое товарищество "***", участок ***, находящихся в собственности Логинова К.В., расторжении кредитного договора N *** от 26 апреля 2007 года, заключенного между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и Логиновым К. В..

В обоснование иска истец указал, что 26 апреля 2007 г. между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и ответчиком заключен кредитный договор, согласно которому банк предоставил Логинову К.В. кредит для приобретения, ремонта и благоустройства жилого строения, а также земельного участка, расположенных по адресу: ***, садовое товарищество "***", участок ***, в размере 200000 долларов США сроком пользования на 302 месяца под процентную ставку 11% годовых, а ответчик обязался вернуть кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом. Исполнение условий договора со стороны ответчика обеспечено залогом указанного недвижимого имущества, что удостоверено закладной. Права требования по договору залога и обеспеченному им кредитному договору переданы КБ "Москоммерцбанк" (ООО) ЗАО "ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР" по договору от 30.09.2009 г., о чем сделана отметка на закладной.

В нарушение условий кредитного договора ответчик не пролонгировал договор ипотечного страхования и не осуществляет оплату по кредитному договору.

Определением Пресненского районного суда города Москвы от 04 мая 2011 года произведена замена истца - ЗАО "ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР" его правопреемником - ООО "УК Актив Холдинг Менеджмент" в связи с заключением между ЗАО "ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР" и ЗАО "***", а так же между ЗАО "***" и ООО "УК Актив Холдинг Менеджмент" договоров о передаче прав, в соответствии с условиями которых право (требование) по кредитному договору N *** от 26 апреля 2007 года, заключенному между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и Логиновым К.В., было передано ООО "УК Актив Холдинг Менеджмент".

В ходе рассмотрения дела истцом представлено заявление об уменьшении размера исковых требований, согласно которому ООО "УК Актив Холдинг Менеджмент" просило

- расторгнуть кредитный договор N *** от 26 апреля 2007 года, заключенный между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и Логиновым К. В.;

- взыскать с Логинова К.В. задолженность за период с 26.04.2007 г. по 04.05.2012 г. в сумме 210 916,31 долларов США, включающих в себя задолженность по возврату кредита в размере 197 457,37 долларов США, задолженность по оплате процентов за период с 26.04.2007 г. по 04.05.2012 г. в размере 12 998,94 долларов США; задолженность по оплате пени за период с 26.04.2007 г. по 04.05.2012 г. в размере 460,00 долларов США;

- обратить взыскание на жилое строение (садовый дом), расположенное по адресу: ***, а так же земельный участок кадастровый (или условный) номер ***, общей площадью 600,00 (шестьсот) кв.м, расположенный по адресу: ***, находящихся в собственности Логинова К.В., установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 11 563 200 (одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят три тысячи двести) рублей, а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов,

- взыскать с Логинова К.В. в пользу Истца - ООО "УК Актив Холдинг Менеджмент" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего искового заявления в размере 48 028 рублей 70 копеек, расходы по проведению независимой оценки в размере 10 000 (десять тысяч) рублей 00 копеек, расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей и почтовые расходы, связанные с рассмотрением гражданского дела в размере 936, 37 рублей;

- в случае если после реализации заложенного имущества вырученных средств окажется недостаточно для удовлетворения требований Истца, недостающие денежные средства взыскать за счет личного имущества Логинова К.В.

В судебном заседании представитель истца Григорюк Ю.В. поддержала заявленные требования.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Логинова К.В., извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, причины неявки которого в судебное заседание признаны судом неуважительными.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика по доверенности Жданова Е.В., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В заседание судебной коллегии ответчик Логинов К.В. и его представитель Жданова Е.В. не явились, представили ходатайство об отложении рассмотрения дела в апелляционной инстанции в связи с невозможностью явки ответчика из-за полученной травмы, в подтверждение чего представлено копия листа нетрудоспособности. Учитывая, что временная нетруоспособность сама по себе не свидетельствует о невозможности явки лица в судебное заседание, принимая во внимание, что иных доказательств, свидетельствующих о невозможности явки ответчика, а также его представителя в судебное заседание, не представлено, судебная коллегия признает причины неявки ответчика и его представителя в заседание апелляционной инстанции неуважительными. С учетом того, что ранее судебное заседание уже откладывалось по ходатайству ответчика и его представителя, учитывая право другой стороны на рассмотрение дела в установленные гражданским процессуальным законодательством срок, принимая во внимание, что в деле имеется мотивированная апелляционная жалоба, исходя из доводов которой в соответствии с п. 1 ст. 327-1 ГПК РФ рассматривается дело, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика и его представителя согласно требованиям ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца Трепыхалину А.Л., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению в части размера начальной продажной стоимости заложенного имущества по основанию подп. 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 26 апреля 2007 года между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и Логиновым К. В. был заключен кредитный договор N ***, согласно которому банк обязался предоставить ответчику кредит в размере 200 000 долларов США, сроком пользования на 302 месяца, процентная ставка по кредиту - 11% годовых, а ответчик обязался вернуть кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом в порядке, установленном кредитным договором.

Согласно п. 1.2 договора кредит предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения, ремонта и благоустройства жилого строения (садовый дом), имеющего площадь всех частей здания 256,7 кв.м., в том числе общую площадь жилых помещений 256,7 кв.м., жилую площадь 157,2 кв.м., расположенного по адресу: ***, а так же земельного участка кадастровый (или условный) номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование /назначение/: для садоводства, общей площадью 600,00 кв.м., расположенного по адресу: ***.

В соответствии с п. 4.1.1. кредитного договора ответчик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический срок пользования кредитом в порядке и размере, установленном кредитным договором. Согласно п. 3.6.1 кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов заемщик производит 25-го числа каждого календарного месяца. Размер аннуитетного платежа составляет 1 960,23 долларов США.

В соответствии с п. 5.2. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и (или) сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, заемщик обязан уплатить пени в размере 10 (десяти) долларов США за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 4.1.11. кредитного договора ответчик обязался досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты и пени не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней, считая с даты предъявления истцом письменного требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в случаях, предусмотренных п. 4.4.1. кредитного договора.

В соответствии с п.п. "в", "г", "е" п. 4.4.1. кредитного договора истец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов на кредит и суммы пеней: при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В силу п. 1.5. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору является, в том числе ипотека дома и земельного участка, возникающая в силу закона и удостоверенная закладной.

26 апреля 2007 года между ответчиком и Корухчян Г.С. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии с п. 2.1. договора купли-продажи, вышеуказанное недвижимое имущество приобретается ответчиком за счет кредитных средств, предоставляемых КБ "Москоммерцбанк" (ООО) по кредитному договору N*** от 26 апреля 2007 года и в соответствии с п. 2.3 договора находится в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности ответчика на заложенное имущество.

Договор купли-продажи, переход права собственности и ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 05 июня 2007 года.

26 апреля 2007 года составлена закладная, удостоверяющая права истца, как залогодержателя в отношении заложенного имущества.

Права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству перешли на основании договора о передаче прав от 30.09.2009 г. к ЗАО "ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР", на основании договоров от 13.11.2010 г. - к ЗАО "***", а впоследствии к ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент". В связи переходом прав на закладную на закладной сделаны отметки о новом владельце.

В соответствии с последней отметкой владельцем закладной является Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент".

Кредитором условия кредитного договора исполнены, денежные средства в размере 200 000,00 долларов США предоставлены заемщику, что подтверждается выпиской по счету и не оспаривалось ответчиком.

Ответчиком же обязательства по возврату суммы кредита и процентов за пользование кредитом надлежащим образом не исполнялись.

В связи с чем в адрес ответчика направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и расторжении кредитного договора.

Согласно представленному истцом расчету за период с 26 апреля 2007 года по 04 мая 2012 года задолженность ответчика Логинова К.В. по возврату суммы выданного кредита составляет 197 457,37 долларов США; задолженность ответчика по оплате начисленных процентов по состоянию на 04 мая 2012 года составляет 12 998,94 долларов США, задолженность ответчика по оплате пени за период с 26 апреля 2007 года по 04 мая 2012 года составляет 460,00 долларов США. Общая сумма задолженности ответчика Логинова К.В. по состоянию на 04 мая 2012 года составляет 210 916,31 долларов США.

Принимая во внимание, что ответчиком доказательств, подтверждающих исполнение обязательств по кредитному договору и погашение задолженности, не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 309, 310, 314, 348, 349, 350 450, 452, 810, 811, 819 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении кредитного договора, взыскании с Логинова К.В. суммы задолженности, а также обращении взыскания на предмет залога.

Разрешая требования ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" в части обращения взыскания на предмет залога, суд правильно руководствовался ст. ст. 348 - 350 ГК РФ.

Вопрос по распределению судебных расходов судом разрешен в соответствии с требованиями ст. 94, 98 ГПК РФ.

Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд первой инстанции исходил из заключения судебной экспертизы, проведение которой было поручено НЭКЦ "***".

Как следует из определения Пресненского районного суда города Москвы от 04 мая 2011 г., перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости заложенного имущества - земельного участка и жилого дома по адресу: *** (до ***), с учетом (без учета) их реализации в порядке, предусмотренном ст. 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), а именно на публичных торгах в рамках исполнительного производства.

Согласно заключению НЭКЦ "***" рыночная стоимость земельного участка и жилого дома по адресу: *** (дом ***), составляет 18 068 000 руб.; а рыночная стоимость тех же объектов с учетом их реализации в порядке, предусмотренном ст. 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), а именно на публичных торгах в рамках исполнительного производства, - 14 454 000 руб.

При вынесении решения в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества судом первой инстанции не было учтено следующее.

Согласно п.4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае, если начальная продажная цена имущества определяется судом на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается в силу ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Вопреки требованиям вышеприведенных норм суд первой инстанции при определении начальной продажной стоимости взял за основу не рыночную стоимость предметом залога, а стоимость этого имущества с учетом его реализации в порядке, предусмотренном ст. 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), а именно на публичных торгах в рамках исполнительного производства, что привело к необоснованному снижению стоимости заложенного имущества.

Учитывая, что в указанной части решение постановлено судом с нарушением норм материального права, судебная коллегия полагает необходимым изменить в этой части решение, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации в размере 14 454 400 руб. (18 068 000 руб. - 20%), исходя из определенной в заключении судебной экспертизы рыночной стоимости имущества и требований ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" .

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение судебной экспертизы не может быть положено в основу решения по делу, поскольку не отражает реальную стоимость объекта оценки, несостоятелен, поскольку заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Оснований не доверять выводам судебной экспертизы, изложенным в заключении, ни у суда первой инстанции, ни у апелляционной инстанции не имеется: экспертиза проведена экспертом специализированного экспертного учреждения, имеющим соответствующее образование и квалификацию и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что размер задолженности определен судом неправильно, что в представленном истцом расчете не учтены все вносимые ответчиком выплаты, голословна и какими-либо доказательствами не подтверждена. При определении размера подлежащей взысканию задолженности суд первой инстанции исходил из представленного истцом расчета, подтвержденного выписками по счету, тогда как ответчиком ни своего расчета задолженности, ни доказательств в подтверждение данного такого расчета не представлено.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. 199, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пресненского районного суда города Москвы от 04 мая 2012 г. изменить в части размера начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации в размере 14 454 400 руб.

В остальной части решение Пресненского районного суда города Москвы от 04 мая 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя по доверенности Логинова К.В. Ждановой Е.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи