Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2012 N 11-21928/12 (ключевые темы: предварительный договор купли-продажи - квартира - основной договор - переход права собственности - притворная сделка)

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2012 N 11-21928/12

Судья: Новикова О.А. Дело N 11-21928

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Лукьянова И.Е.

судей Захаровой Е.А., Ворониной И.В.,

с участием адвоката Дейникина А.И., Козельской Л.В.,

при секретаре Ахмяровой Л.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В.,

дело по апелляционной жалобе истцов Зигалова А.Н., Зигалова Н.А. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 13 июня 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Зигалова А.Н., Зигалова Н. А. к Суслову А. А., Драгилеву Б.Л., Безменской Л.П., временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Шинкарюк М.Ю., Управлению Росреестра по г. Москве о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от *** года, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от *** года, признании недействительным договора дарения квартиры от *** года, применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Зигалов А.Н., Зигалов Н.А. обратились в суд с иском к Суслову А.А., Драгилеву Б.Л., Безменской Л.П., исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Шинкарюк М.Ю., Управлению Росреестра по Москве о признании недействительным предварительного договора купли-продажи спорной квартиры по адресу: ***, заключенного *** г. между Драгилевым Б.Л. и Зигаловым А.Н., Зигаловым Н.А.; признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного ***г. между Зигаловым А.Н., Зигаловым Н.А. и Драгилевым Б.Л.; признании недействительным договора дарения спорной квартиры, заключенного *** года между Драгилевым Б.Л. и Сусловым А.А.; применении последствий недействительности ничтожной сделки в форме возврата сторонам всего полученного по сделке.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу: *** находилось в их общей собственности. Для осуществления своего бизнес проекта Зигалов А.Н. испытывал необходимость в финансировании, в связи с чем, им был заключен договор на выпуск гарантии на ***миллионов евро. За выпуск данной гарантии Зигалову А.Н. было необходимо заплатить ***рублей в качестве предоплаты и еще 24 % от указанной суммы в течение 3 последующих месяцев. Директор фирмы, которая обязалась предоставить гарантию, Зигалов А.Н. пояснил, что таких денег в наличии у него нет, в связи с чем, директор (Перминов) познакомил истца с Дейникиным А., который, в свою очередь, познакомил истца с Сусловым А.А., согласившимся предоставить истцу заем на сумму *** руб. под условие подписания предварительного договора купли-продажи спорной квартиры сроком на полгода, то есть до *** года. По условиям достигнутой между Сусловым А.А. и Зигаловым А.Н. договоренности, Суслов А.А. должен был передать Зигалову А.Н. *** руб., а Зигалов А.Н. обязался через полгода возвратить Суслову А.А. *** руб. с учетом процентов за пользование деньгами. При этом, как указывает истец, предварительный договор купли-продажи Суслов А.А. предложил оформить на другое (подставное) лицо - Драгилева Б.Л.

Истец также указывает, что *** года Суслов А.А. пригласил истцов в нотариальную контору, где был оформлен предварительный договор купли-продажи принадлежащей истцам спорной квартиры на Драгилева Б.Л. Как указывают истцы, подписывая предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, они не заметили, как подписали основной договор купли-продажи спорной квартиры и узнали об этом только *** года после того, как не смогли вернуть полученные по договору деньги в размере *** руб.

Истцы считают, что оспариваемый ими договор купли-продажи спорной квартиры является мнимой и одновременно притворной сделкой, поскольку они не имели намерения распорядиться единственным жильем, продолжали пользоваться спорным жилым помещением, оплачивали расходы по его содержанию. Более того, как указывают истцы, реальная стоимость спорной квартиры составляет не *** руб., а *** миллионов, что, по мнению истцов, подтверждает мнимость сделки. Истцы также ссылаются на то, что на регистрацию перехода права собственности они никаких доверенностей не выдавали, заявлений не подписывали и в регистрирующий орган не обращались, о том, что переход права собственности на спорную квартиру на имя Драгилева Б.Л. произошел *** года, то есть в период действия предварительного договора, истцы не знали.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на ст. 167, 170 ГК РФ.

Истец Зигалов А.Н. и его представитель по доверенности Козельская Л.В. в судебное заседание явились, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, истец представил суду письменные объяснения, доводы которых также поддержал в полном объеме.

Истец Зигалов Н.А. в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности Козельской Л.В., которая заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчики Драгилев Б.Л., Суслов А.А. в судебное заседание не явились, обеспечили явку своего представителя по доверенности Дейникина А.И., который иск не признал, представил письменные возражения, доводы которых поддержал в полном объеме.

Ответчик - Безменская Л.П., временно исполняющая обязанности нотариуса г. Москвы Шинкарюк М.Ю., в судебное заседание не явилась, представила письменные объяснения по существу спора, в которых также просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третье лица - Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, третье лицо о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств не поступало.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы истцы Зигалов А.Н., Зигалов Н.А., ссылаясь на то, что их исковые требования подлежали удовлетворению, однако суд в иске отказал. Дело было рассмотрено в отсутствие ответчиков. В ходе рассмотрения дела судом нарушались права истцов, им не выдавались документы для ознакомления, истцам было отказано в допросе свидетелей, ходатайства истцов необоснованно отклонялись. В связи с чем, судье был дважды заявлен отвод, который был отклонен. Суд отказал в проведении видеосъемки судебного разбирательства. Суд не затребовал подлинные документы от нотариуса.

Истец Зигалов А.Н., его представитель - адвокат Козельская Л.В. в суд явились, доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить решение суда.

Представитель Драгилева Б.Л. и Суслова А.А. адвокат Дейникин А.И. в суд явился, возражал против доводов жалобы.

Истец Зигалов Н.А., ответчики Суслов А.А., Драгилев Б.Л., Безменская Л.П., исполняющая обязанности нотариуса г.Москвы Шинкарюк М.Ю., представитель Управления Росреестра по г. Москве в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что спорная квартира расположена по адресу: ***. Данная квартира находилась в общей долевой собственности Зигалова А. Н., ***.г.р (2/3 доли) и Зигалова Н.А.***г.р. (1/3 доля).

*** года между Зигаловыми А.Н., Н.А. с одной стороны, и Драгилевым Б.Л с другой, в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: ***.

По соглашению сторон стоимость указанной квартиры установлена в размере *** руб., которые были переданы покупателем Драгилевым Б.Л. продавцам Зигаловым А.Н., Н.А. до подписания договора (п. 4, 5 договора купли-продажи).

Факт передачи денежных средств истец Зигалов А.Н. не оспаривает, указывая при этом, что деньги они получили в меньшей сумме - в размере *** руб. Согласно п. 9 договора купли-продажи спорной квартиры, продавцы - Зигаловы А.Н., Н.А. обязались сняться с регистрационного учета из указанной квартиры, а также освободить и передать квартиру покупателю - Драгилеву Б.Л. по передаточному акту в пригодном для жилья состоянии, не обремененную задолженностью по квартплате и коммунальным услугам в течение шести месяцев с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Договор купли-продажи спорной квартиры от *** года и переход права собственности на указанное жилое помещение Драгилеву Б.Л. в установленном законом порядке были зарегистрированы Управлением Росреестра по Москве, о чем в единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи, а Драгилеву Б.Л. было выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

На регистрацию сделки и перехода права собственности Зигаловыми А.Н., Н.А. *** года были выданы соответствующие доверенности, удостоверенные Безменской Л.П., временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Шинкарюк М.Ю. в реестре за N ***и N ***соответственно.

Данные доверенности в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истцами не оспаривались, равно, как не оспаривалась и принадлежность подписей на доверенностях, соответственно, Зигалову А.Н. и Зигалову Н.А.

Судом первой инстанции также установлено и подтверждается материалами дела, что в тот же день, *** года между Драгилевым Б.Л. (продавец) и Зигаловым А.Н., Н.А. (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: ***, по условиям которого Драгилев Б.Л. обязался перед Зигаловыми А.Н., Н.А. заключить и подписать основной договор отчуждения в течение 6 месяцев, то есть в срок до ***года включительно.

Согласно п. 5. предварительного договора, Драгилев Б.Л. обязался не отчуждать никаким образом квартиру по адресу: ***, третьим лицам в период действия настоящего предварительного договора.

Как усматривается из объяснений представителя ответчика Драгилева Б.Л., предварительный договор купли-продажи спорной квартиры был заключен по настоянию самого Зигалова А.Н. с целью исключить возможность распоряжения Драгилевым Б.Л. спорной квартиры на период сохранения за Зигаловыми А.Н., Н.А. права пользования указанным жилым помещением. Поскольку заключение предварительного договора закону не противоречило, Драгилев Б.Л. согласился на предложенные условия. Цена квартиры в размере *** руб. была определена сторонами с учетом того, что в течение 6 месяцев после заключения договора продавцы сохраняли свое право пользоваться указанным жилым помещением.

Материалами дела установлено, что до истечения шести месяцев со дня заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, то есть до *** года, ни одна из сторон не обратилась к другой стороне или в суд с требованием о заключении основного договора или о понуждении к заключению основного договора отчуждения спорной квартиры.

По истечении шести месяцев со дня заключения договора купли-продажи спорной квартиры - *** года между Драгилевым Б.Л. и Сусловым А.А. был заключен договор дарения спорной квартиры. Переход права собственности в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, о чем Суслову А.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорное жилое помещение.

Собственником спорной квартиры является Суслов А.А.

На основании вступившего в законную силу решения Преображенского районного суда г. Москвы от *** года право пользования Зигалова А.Н. и Зигалова Н.А. спорной квартирой, расположенной по адресу: ***, прекращено, и Зигаловы А.Н., Н.А. из указанного жилого помещения выселены.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции не нашел оснований к удовлетворению требований истца о признании договора купли-продажи спорной квартиры от *** года недействительным по указанным истцами основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из содержания искового заявления, а также объяснений Зигалова А.Н. и представителя Зигалова Н.А., в действительности между Зигаловыми и Драгилевым был заключен договор займа на сумму *** руб. с условием возврата суммы в размере *** руб. в срок до *** года. При этом, Зигалов А.Н. утверждает, что Драгилев Б.Л. был указан стороной договора по указанию Суслова А.А.

Высказанная стороной истца позиция по делу сводится к тому, что договор купли-продажи спорной квартиры Зигаловы А.Н., Н.А. не заключали, и не имели намерение его заключить, а заключили предварительный договор купли-продажи, где, по необъяснимой истцами причине, в качестве продавца по сделке выступает Драгилев Б.Л.

При этом, как договор купли-продажи спорной квартиры Драгилеву Б.Л., так и предварительный договор купли-продажи, истцы считают одновременно и мнимыми и притворными сделками.

В силу нормы ч. 2 ст. 170 ГК РФ признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у всех сторон соответствующей сделки, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Истцы ссылаются на то, что намерения продавать квартиру они не имели, и под видом купли-продажи фактически имел место договор займа на сумму *** руб. сроком до *** года под условие выплаты процентов в размере *** руб. (*** руб. - *** руб.), и с условием о залоге квартиры на шесть месяцев.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований считать сделку по купле-продаже квартиры от *** г. притворной не имеется, поскольку из представленных доказательств усматривается, что данная сделка исполнена, денежные средства по договору в сумме *** руб. Зигаловым А.Н., Н.А. переданы, и данные обстоятельства истцами не опровергнуты, о передаче квартиры со стороны Зигалова А.Н. подписан передаточный акт. Кроме того, в договоре сторонами оговорено, что стороны не заблуждаются относительно условий сделки, а со слов продавцов, указанная в договоре квартира не является предметом долга и не обременена иными гражданско-правовыми сделками (п.п. 10, 12 Договора).

Доводы истца Зигалова А.Н. о том, что оспариваемый договор купли-продажи спорной квартиры они (истцы) подписывали, не читая, суд первой инстанции счел голословными, поскольку данные доводы ничем объективным не подтверждены, по основаниям заключения договора в состоянии отсутствия способности понимать значения своих действий и руководить ими, договор купли-продажи не оспаривается.

Оспариваемый истцами договор купли-продажи спорной квартиры и переход права собственности на спорную квартиру Драгилеву Б.Л. были зарегистрированы в установленном законом порядке, и Драгилев Б.Л. распорядился принадлежащей ему квартирой по своему собственному усмотрению.

Суд первой инстанции принял во внимание тот факт, что доводы иска содержат исключительно голословные предположения Зигаловых А.Н., Н.А. о якобы имеющихся долговых обязательствах, при этом данные доводы доказательствами не подтверждены и основанием для признания притворности сделки не являются. Ни один из представленных документов не свидетельствует о наличии между сторонами заемных обязательств, нигде не имеется указания на передачу Зигаловым денежных средств с условием их возвратности. Равно не нашли своего объективного подтверждения и доводы о том, что Зигаловым А.Н., Н.А. по договору купли-продажи квартиры были переданы денежные средства в сумме *** руб., а возврату подлежит сумма в размере *** руб.

Оспариваемый договор купли-продажи квартиры был составлен в установленной для данного вида договоров форме, все существенные условия данного договора сторонами соблюдены, договор в установленном порядке зарегистрирован.

Доводы истцов о том, что регистрация договора купли-продажи произошла помимо их воли, являются несостоятельными.

Судом первой инстанции установлено, что на регистрацию договора купли-продажи квартиры от *** года истцами были выданы доверенности, которые были нотариально удостоверены. Сам факт подписания и выдачи таких доверенностей истцами не оспаривается, выданные истцами доверенности касаются полномочий на регистрацию именно договора купли продажи. Доверенности в установленном законом порядке недействительными не признаны.

Суд также обратил внимание на тот факт, что как в своем исковом заявлении, так и в письменных объяснениях, истцы ссылаются на то, что *** года ими в нотариальной форме был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. При этом, истцы не нашли объяснения тому обстоятельству, что предварительный договор был заключен ими с Драгилевым Б.Л., который в предварительном договоре выступал как продавец спорной квартиры. Кроме того, в приведенном предварительном договоре имеется указание на то, что *** года между теми же сторонами уже заключен договор купли-продажи спорной квартиры, где Зигаловы А.Н., Н.А. выступают в качестве продавцов недвижимости. В этой связи ссылку Зигаловых А.Н., Н.А. на то, что первоначально был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, а основной договор купли-продажи они подписали уже после, полагая его предварительным, суд первой инстанции счел несостоятельной.

При этом, суд первой инстанции отметил, что закон не запрещает заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое на момент заключения такого договора еще не оформлено в собственность продавца.

Как было отмечено судом первой инстанции, в течение всего срока предварительного договора купли-продажи ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением заключения основного договора отчуждения спорной квартиры, и, несмотря на утверждения истцов о заключении договора займа, в течение срока действия предварительного договора от Зигаловых А.Н., Н.А. Драгилеву Б.Л. предложения о возврате полученной денежной суммы также не поступило.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции исходил из того, что правовых оснований для признания договора купли-продажи спорной квартиры от ***г. притворной сделкой, и как следствие, применении к договору купли-продажи правил договора займа, не имеется. Доказательств того, что договор купли-продажи спорной квартиры в действительности являлся договором залога недвижимого имущества, также не представлено, учитывая, что договор содержит условие о получении денег за приобретаемое имущество.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств притворности сделки не представлено.

Суд первой инстанции также не нашел оснований к применению последствий недействительности мнимой сделки по продаже спорной квартиры, поскольку судом по данному делу установлены обстоятельства, свидетельствующие о совершении конкретных действий, направленных на возникновение соответствующих данной сделке правовых последствий, что само по себе исключает применение п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Согласно п. 1, 2, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ/ или оказании, услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность в будущем заключить основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Судом первой инстанции установлено, что *** года между Драгилевым Б.Л. (продавец) и Зигаловыми А.Н., Н.А. (покупатели) был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в срок до *** года включительно заключить основной договор отчуждения спорной квартиры по цене равной *** руб.

Обстоятельств, свидетельствующих о мнимости или притворности предварительного договора купли-продажи квартиры от *** года, истцами не приведено.

Согласно с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Поскольку стороны договора не договорились о переносе срока заключения основного договора в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства по предварительному договору от *** года прекратились *** года.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что оснований к удовлетворению требований истцов о признании договора купли-продажи спорной квартиры и предварительного договора купли-продажи квартиры недействительными не имеется.

Отказывая истцами в удовлетворении указанных требований, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иных требований, поскольку они являются производными от первоначального. Кроме того, требование истцов о признании недействительным договора дарения спорной квартиры, сторонами которого истцы не являются, не основано на законе.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

При разрешении спора судом первой инстанции верно установлены все значимые для дела обстоятельства дела, и верно применены нормы материального права.

Доводы апелляционной жалобы истцов не могут служить основанием для отмены постановленного решения, поскольку направлены на иное толкование закона, иную оценку доказательств по делу, которым дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. В ходе рассмотрения дела истцами не заявлялись требования о признании сделок недействительными в соответствии ст. 168 ГК РФ, в связи с чем, у суда не имелось оснований для истребования у нотариуса подлинного реестра нотариальных действия для решения вопроса о назначении по делу судебной экспертизы.

Явка стороны в судебное заседание является правом, а не обязанностью, кроме того, в судебном заседании интересы ответчиков представлял представитель по доверенности, в связи с чем, оснований для отмены по доводам жалобы не имеется.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 13 июля 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Зигалова А.Н., Зигалова Н.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: