Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2012 N 11-22926/12

Судья: Бондарева Н.А. Дело N 11-22926

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Лукьянова И.Е.

судей Ворониной И.В., Захаровой Е.А.,

при секретаре Ахмяровой Л.И.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В.,

дело по апелляционной жалобе представителя истца Шурыгиной Г.Ф. - Большовой Е.В. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 25 июня 2012 года, которым постановлено:

отказать Шурыгиной Г.Ф. в удовлетворении иска к ООО "Капитал Груп", Правительству г. Москвы о признании права собственности на квартиру N***. расположенную по адресу: ***,

УСТАНОВИЛА:

Истец Шурыгина Г.Ф. обратилась в суд с иском к ООО "Капитал Груп", Правительству Москвы о признании за ней права собственности на квартиру N ***. расположенную по адресу: ***

В обоснование иска указывает, что *** г. между ООО "Капитал Груп". Правительством г. Москвы и МГО ВФСО "Динамо" заключен Инвестиционный контракт на обеспечение проектирования и строительства жилого дома по адресу: ***, зарегистрированный в Едином Реестре торгов г. Москвы ***г. за N***. Согласно п. 2.2. данного Инвестиционного контракта, ООО "Капитал Груп" обязался за счет собственных средств и (или) привлеченных (заемных) средств осуществить подготовку земельного участка для последующего строительства, проектирование и строительство на освобожденном земельном участке жилого дома, сдать жилой дом в эксплуатацию в *** года. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию был продлен до ***г. дополнительным соглашением к Инвестиционному контракту от ***г.

В соответствии с п.п. 3.1.1., 3.1.3. Инвестиционного контракта, 100 % построенной общей жилой площади и обшей площади машиномест в жилом доме, передается в собственность ООО "Капитал Груп" и (или) привлеченных им соинвесторов.

*** года между ООО "Капитал Груп" и Рябоконь Г.А., Рябоконь И.В. был заключен предварительный договор N ***купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям Предварительного договора, ООО "Капитал Груп" обязался подписать с истцом Основной договор в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности продавца на квартиру. Согласно п. 3.1. Предварительного договора, стоимость Квартиры составляет *** долларов США. В соответствии с п.п. 3.3., 3.5. Предварительного договора, покупатели обязались в срок до ***г. включительно перечислить указанную денежную сумму ООО "Капитал Груп" в обеспечение обязательств по включению в будущем Основного договора в качестве гарантийного взноса, который по соглашению сторон может быть зачтен ООО "Капитал Груп" в оплату стоимости Квартиры по Основному договору. Обязательство по перечислению гарантийного взноса Рябоконь Г.А. и Рябоконь И.В. выполнили надлежащим образом, о чем свидетельствуют платежные документы и Акт о выполнении обязательств по Предварительному договору купли продажи недвижимого имущества.

*** г. между Рябоконь Г.А., Рябоконь И.В. с одной стороны и Шурыгиной Г.Ф. с другой стороны был заключен договор о замене сторон в обязательстве, согласно условиям которого, Шурыгиной Г.Ф. приняты в полном объеме права и обязательства покупателя по условиям договора. *** года жилой дом был введен в эксплуатацию, оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ***, жилому дому был присвоен почтовый адрес: ***.

Истцом и ООО "Капитал Груп" в Предварительном договоре согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а именно точно даны характеристики и определен адрес квартиры, а также установлена ее цена. В настоящее время у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную ею квартиру, и, как следствие, реализовать в ее отношении собственника по владению, пользованию и распоряжению квартирой, чем нарушаются права и законные интересы истца.

Истец Шурыгина Г.Ф. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом.

Представитель истца Большова Е.В., действующая на основании доверенности (л.д. 8) в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ООО "Капитал Груп" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представители ответчика Правительства Москвы, представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, МГО ВФСО "Динамо", а также Рябоконь Г.А., Рябоконь И.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и месте рассмотрения дела, отзывов на исковое заявление не представили.

С учетом того, что суд неоднократно предлагал сторонам представить все имеющиеся у них доказательства по делу, выдавал запросы сторонам, удовлетворял ходатайства об отложении рассмотрения дела, то есть создавал сторонам все предусмотренные законом условия для реализации их процессуальных прав, что о запросе новых доказательств сторонами не заявлено, что дело приняло затяжной характер, и законные основания к отложению рассмотрения дела отсутствуют (ст. 167 ГПК РФ), суд пришел к выводу о необходимости рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы представитель истца Большова Е.В., ссылаясь на то, что суд пришел к неправильному и необоснованному выводу об отказе в иске. Судом первой инстанции при вынесении решения были неправильно применены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Из представленных истцом доказательств следует, что предварительный договор от *** г. содержит все существенные условия инвестиционного договора. Ответчик ООО "Капитал Груп" своих обязательств по договору не исполнил, права истца на приобретенную квартиру должны быть оформлены ответчиком два года назад, однако до сих пор этого не произошло. Ответчик уклоняется от своих обязательств и препятствует истцу в оформлении права собственности, право собственности ответчика на квартиру не оформлено.

Представитель истца Большова Е.В. в суд явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила отменить решение суда.

Представитель ответчика ООО "Капитал Груп" - Новикова М.В. в суд явилась, возражала против доводов жалобы.

Представители ответчика Правительства г. Москвы, третьих лиц - Управления Росреестра по Москве, Московской государственной организации Общественно - государственное объединение "Всероссийское физкультурно - спортивное общество "Динамо", Рябоконь Г.А., Рябоконь И.В. в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между Правительством Москвы, ВФСО "Динамо" и ООО "Капитал Груп" заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за N *** от *** г. на строительство жилого дома на земельном участке по строительному адресу: ***, в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО "Капитал Груп") и привлеченных соинвесторов передается 100% жилой площади (п. 3.1.1. Договора). Срок ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абзаца 2 Инвестиционного контракта, определен - декабрь 2006 года. Согласно дополнительному соглашению к инвестиционному контракту от *** г. (от *** г.) срок строительства был продлен до *** г.

*** года между ООО "Капитал Груп" и Рябоконь Г.А., Рябоконь И.В. был заключен предварительный договор N *** купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно условиям Предварительного договора, ООО "Капитал Груп" обязался подписать с истцом Основной договор в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности продавца на квартиру.

Согласно п. 3.1. Предварительного договора, стоимость Квартиры составляет *** долларов США. В соответствии с п.п. 3.3., 3.5. Предварительного договора, покупатели обязались в срок до ***г. включительно перечислить указанную денежную сумму ООО "Капитал Груп" в обеспечение обязательств по включению в будущем Основного договора в качестве гарантийного взноса, который по соглашению сторон может быть зачтен ООО "Капитал Груп" в оплату стоимости Квартиры по Основному договору.

Обязательство по перечислению гарантийного взноса Рябоконь Г.А. и Рябоконь И.В. выполнили надлежащим образом, о чем свидетельствуют платежные поручения N***от ***г. на сумму ***руб., N ***от ***г. на сумму ***руб., N***от ***г. на сумму ***руб., N***от *** г. на сумму *** руб., N***от ***г. на сумму ***руб., и Акт о выполнении обязательств по Предварительному договору купли продажи недвижимого имущества от ***г. (л.д.15-17).

Как установлено судом первой инстанции, *** г. между Рябоконь Г.А., Рябоконь И.В. с одной стороны и Шурыгиной Г.Ф. с другой стороны был заключен договор о замене сторон в обязательстве, согласно условиям которого, Шурыгиной Г.Ф. приняты в полном объеме права и обязательства покупателя по условиям договора (л.д. 19).

***года между ООО "Капитал Груп" и Шурыгиной Г.Ф. было заключено дополнительное соглашение N *** к Предварительному договору N *** купли-продажи недвижимого имущества от *** года, согласно п. 2.1 которого следует, что в соответствии с условиями настоящего договора стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении N 1 к договору, по которому продавец передаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность квартиру N *** общей площадью *** кв.м., расположенную в многофункциональном жилом комплексе по адресу: ***.

Согласно п. 2.4. Договора, принимая во внимание, что общая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ составляет *** кв.м., а перечисленный покупателем, в соответствии с условиями Договора, Гарантийный взнос рассчитывался исходя из ориентировочной площади квартиры составлявшей *** кв.м., стороны согласились, что покупатель обязуется доплатить денежные средства в размере рублевого эквивалента ***долларов США в течение 5 календарных дней с момента оформления права собственности покупателя на квартиру (л.д. 21 оборот-22).

Квартира осмотрена истцом, фактически передана истцу ответчиком, истец получили Акт открытия допуска в квартиру (л.д. 23).

Жилая площадь дома, расположенного по адресу: ***, введена в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным МОСГОССТРОЙНАДЗОРОМ *** г. за N ***, а также сообщением МОСГОССТРОИНАДЗОРА о присвоении дому почтового адреса: *** (л.д.69).

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Как следует из п. 1.1 Предварительного договора N***купли-продажи недвижимого имущества от ***г., стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором. Согласно п. 2.1.1 Предварительного договора N***купли-продажи недвижимого имущества от *** г. срок подписания договора купли-продажи - в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру (л.д.9).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как следует из п. 4 указанного Постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно п. 5 указанного выше Постановления, покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 59 совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что между истцом Шурыгиной Г.Ф. и ответчиком ООО "Капитал Груп" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор и не порождает у какой-либо из сторон имущественные права, в частности, права собственности на проданную вещь. Кроме того, в п. 2.1.1. предварительного договора указано, что стороны определили, что основной договор будет заключен в течение 6 месяцев с момента оформления права собственности на квартиру на имя продавца. Права истца в настоящее время не нарушены, право Шурыгиной Г.Ф. на заключение основного договора купли-продажи квартиры никто не оспаривает.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца о признании права собственности на указанную выше квартиру, суд первой инстанции исходил из отсутствия спора между сторонами, поскольку из представленных истцом доказательств не следует, что ответчик уклоняется от своих обязательств или препятствует истцу в оформлении права собственности, право собственности ответчика на квартиру не оформлено, срок заключения основного договора купли-продажи не истек.

То, что истец пользуется спорной квартирой в настоящее время, само по себе не может повлечь возникновения у нее права собственности на указанный объект недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции при рассмотрении гражданского дела, *** года Сторонами по Инвестиционному контракту от *** г. (реестровый N ***) в редакции дополнительных соглашений от *** г., от *** г. подписан Акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", наличие акта свидетельствует о том, что инвестиционный проект завершен, распределение долей в виде конкретных помещений в построенном объекте между участниками контракта может быть осуществлено самостоятельно, в связи с чем, истец не лишена возможности реализовать в полном объеме свои права собственника жилого помещения.

В соответствии с Приказом Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 г. N 54 "Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию", акт о результатах реализации инвестиционного контракта, подписанный всеми участниками указанной деятельности, является итоговым документом, который отражает раздел долей в натуре и является правоустанавливающим документом, который представляется для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданные в процессе инвестиционной деятельности.

Учитывая выше изложенное, суд первой инстанции счел, что действиями ответчика права истца нарушены не были, право истца на спорную квартиру никто не оспаривает, она не лишена возможности оформить право собственности во внесудебном порядке.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что исковые требования Шурыгиной Г.Ф. о признании права собственности на квартиру N***, расположенную по адресу: ***, подлежат отклонению.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

При разрешении спора судом первой инстанции верно установлены все значимые для дела обстоятельства дела, и верно применены нормы материального права.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца не могут служить основанием для отмены постановленного решения, поскольку направлены на иное толкование закона, иную оценку доказательств по делу, которым дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Как установлено в ходе судебного разбирательства, основной договор между сторонами не заключен. В суд апелляционной инстанции представителем ответчика представлены документы, подтверждающие начало оформления прав собственности на ответчика жилых помещений по адресу ***, в том числе сдачу документов на государственную регистрацию права собственности ООО "Капитал Груп" на спорную квартиру N ***. В связи с чем, после получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права на спорную квартиру стороны имеют возможность согласно условиям предварительного договора заключить основной договор в течение 6 месяцев.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 25 июня 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Шурыгиной Г.Ф. - Большовой Е.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: