Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2012 N 11-24678/12 (ключевые темы: квартира - договор соинвестирования - агентский договор - оформление прав собственности - финансирование строительства)

Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2012 N 11-24678/12

Судья Смирнова Ю.А. Дело N11-24678

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

30 октября 2012 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Лукашенко Н.И.,

судей Фроловой Л.А., Павловой И.П.,

при секретаре Честных М.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукашенко Н.И.

дело по апелляционной жалобе ООО "РосЕвроИнвест" на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 28 июня 2012 г., которым постановлено:

Признать за Ефановым В.Е. право собственности на квартиру общей площадью ** кв.м., расположенную по адресу: ***.

Взыскать с ООО "РосЕвроИнвест" в пользу Ефанова В.Е. в счет возмещения судебных расходов ** (**) рубля.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Ефанова В.Е. на вышеуказанный объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

УСТАНОВИЛА:

Ефанов В.Е. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "РосЕвроИнвест" о признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что ответчик и ООО "Лэйкс" заключили Инвестиционный договор * от 04 июля 2008 года предметом которого является совместное финансирование работ по строительству объекта, после чего ООО "Лэйкс" как инвестору в качестве доли от результата участия в совместном финансировании строительства жилого дома передаются для последующего оформления права собственности квартиры, указанные в приложении N3 к договору, в том числе *комнатная квартира, общей площадью ** кв.м. на * жилом этаже дома по адресу: ***. Указанные квартиры были переданы ООО "Лэйкс", после чего ООО "Лэйкс" и ООО "Решение" заключили договор соинвестирования от 09 июля 2008 года. После достижения цели совместного финансирования ООО "Решение" получил ряд квартир, указанных в приложении N2 к Договору, в том числе однокомнатную квартиру, общей площадью ** кв.м. на * жилом этаже дома по адресу: ***. ООО "Решение" и ООО "ЭнергоСтройМонтаж" заключили договор соинвестирования от 25 июля 2008 года. ООО "ЭнергоСтройМонтаж" и ОАО "Восток" заключили договор соинвестирования * от 04 августа 2008 года. Согласно Агентскому договору * от 06 августа 2008 года, заключенному между ОАО "Восток" и ЗАО "МАРЛИС НЕДВИЖИМОСТЬ", последнее имеет право заключать договоры соинвестирования с контрагентами от имени ОАО "Восток" на приобретение прав на квартиры. Согласно Дополнительному соглашению N1 к Агентскому договору 6636 от 06 августа 2008 года в том числе указана однокомнатная квартира, общей площадью ** кв.м. на * жилом этаже дома по адресу: ***. 23 марта 2009 года между истцом Ефановым В.Е. и ОАО "Восток" в лице ЗАО "МАРЛИС НЕДВИЖИМОСТЬ" был заключен договор соинвестирования * согласно которому истец присоединился к Договору 794 от 04 июля 2008 года об инвестировании капитального строительства объекта путем оплаты в ОАО "Восток" денежных средств в размере доли от результата участия в совместном строительстве жилого дома по адресу: *** с последующим получением права собственности на квартиру. В соответствии с Дополнительным соглашением от 23 марта 2008 года к Договору соинвестирования от 23 марта 2009 года в качестве доли от результата участия в совместном финансировании строительства жилого дома истцу передается для последующего оформления права собственности однокомнатная квартира, общей площадью ** кв.м. на * жилом этаже дома по адресу: ***, стоимостью ** рублей. Следовательно, истец приобрел у ответчика права требования на получение в собственность квартиры общей площадью ** кв.м., которая в настоящее время имеет почтовый адрес: ***. Обязательства перед ответчиком по оплате инвестиционного взноса полностью исполнены. Дом, в котором располагается квартира, построен на законных основаниях. Ответчик на законных основаниях имел право распоряжаться правами на квартиру и уступить их истцу. Истец полностью проинвестировал строительство квартиры, а следовательно, у истца возникло право собственности на результат инвестиционной деятельности - квартиру. Истец не может осуществить государственную регистрацию права собственности, так как у истца отсутствует ряд необходимых для этого документов, в связи с чем просил суд признать за ним, Ефановым В.Е., право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель истца по доверенности Спиридонова М.С. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, Правительства Москвы в судебное заседание не явились.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит ООО "РосЕвроИнвест".

Представители ООО "РосЕвроИнвест" и третьих лиц в суд апелляционной инстанции не явились, извещены, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие представителя ООО "РосЕвроИнвест" и третьих лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Ефанова В.Е. по доверенности Оржония К.Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства - ст.ст. 12, 218, 219, 309, 310 ГК РФ, ст. 4, 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судом установлено, что ответчик и ООО "Лэйкс" заключили Инвестиционный договор N* от 04 июля 2008 года предметом которого является совместное финансирование работ по строительству жилого дома по адресу: *** и ***, после достижения предмета договора к ООО "Лэйкс" как инвестору в качестве доли от результата участия в совместном финансировании строительства жилого дома передаются для последующего оформления права собственности квартиры, указанные в приложении N* к договору, в том числе однокомнатная квартира, общей площадью ** кв.м. на * жилом этаже дома по адресу: ***.

Передача указанных квартир в ООО "Лэйкс", в том числе спорной квартиры, подтверждается Актом выделения квартир и исполнения обязательств от 21 июля 2008 года с приложением к нему.

09 июля 2008 года между ООО "Лэйкс" и ООО "Решение" был заключен договор соинвестирования, по которому ООО "Решение", как соинвестор, присоединяется к Договору * от 04 июля 2008 года. После достижения цели совместного финансирования соинвестору ООО "Решение" выделяется в качестве доли от участия в совместном строительстве жилого дома с последующим оформлением права собственности в виде квартир, указанных в приложении N2 к Договору. После достижения цели совместного финансирования ООО "Решение" получил ряд квартир, указанных в приложении N2 к Договору, в том числе однокомнатную квартиру, общей площадью ** кв.м. на ** жилом этаже дома по адресу: ***, что подтверждается Актом выделения квартир и исполнения обязательств к Договору соинвестирования от 22 июля 2008 года, а также письмом генерального директора ООО "Лэйкс" на имя генерального директора ООО "Росевроинвест".

ООО "Решение" и ООО "ЭнергоСтройМонтаж" заключили договор соинвестирования от 25 июля 2008 года, по которому ООО "ЭнергоСтройМонтаж" присоединился к Договору * от 04 июля 2008 года об инвестировании капитального строительства указанного жилого дома. После достижения цели совместного финансирования ООО "ЭнергоСтройМонтаж" получил ряд квартир, в том числе однокомнатную квартиру, общей площадью ** кв.м. на ** жилом этаже дома по адресу: ***, что подтверждается письмом генерального директора ООО "Решение" на имя генерального директора ООО "Лэйкс".

ООО "ЭнергоСтройМонтаж" и ОАО "Восток" заключили договор соинвестирования от 04 августа 2008 года, по которому ОАО "Восток" присоединился к Договору 794 от 04 июля 2008 года об инвестировании капитального строительства указанного жилого дома. После достижения цели совместного финансирования ОАО "Восток" получил ряд квартир, в том числе однокомнатную квартиру, общей площадью ** кв.м. на * жилом этаже дома по адресу: ***, что подтверждается письмом генерального директора ООО "ЭнергоСтройМонтаж" на имя генерального директора ООО "Росевроинвест", ООО "Решение".

Согласно Агентскому договору N * от 06 августа 2008 года, заключенному между ОАО "Восток" и ЗАО "МАРЛИС НЕДВИЖИМОСТЬ", ОАО "Восток", как соинвестор, поручает, а ЗАО "МАРЛИС НЕДВИЖИМОСТЬ", как агент, принимает на себя обязанности оказать услуги по поиску и привлечению новых соинвесторов, желающих присоединиться к деятельности по финансированию капитального строительства.

По агентскому договору агент ЗАО "МАРЛИС НЕДВИЖИМОСТЬ" обязуется, помимо прочего, заключать от имени и за счет соинвестора ОАО "Восток" договоры соинвестирования капитального строительства в объеме доли соинвестора, принимать от новых соинвесторов денежные средства в качестве оплаты прав на определенные квартиры, подписывать Акты выделения на оплаченную сумму квартир из числа квартир, права на которые принадлежат соинвестору.

При этом согласно Дополнительному соглашению N1 к Агентскому договору от 06 августа 2008 года в число квартир в отношении которых был заключен Агентский договор входит также спорная квартира общей площадью ** кв.м. на * жилом этаже дома по адресу: ***.

23 марта 2009 года между ОАО "Восток", в лице ЗАО "МАРЛИС НЕДВИЖИМОСТЬ", и Ефановым В.Е. был заключен договор соинвестирования N*, по которому Ефанов В.Е., как соинвестор, присоединяется к договору 794 от 04 июля 2008 года, вносит на счет Агента в качестве участия в совместном финансировании строительства указанного жилого дома финансовые ресурсы в размере ** рублей, после чего в качестве доли от результата участия в совместном финансировании строительства жилого дома истцу передаются для последующего оформления права собственности квартира общей площадью ** кв.м. на ** жилом этаже дома по адресу: ***.

Данные обстоятельства подтверждаются также письмом Президента ОАО "Восток" на имя Генерального директора ООО "Росевроинвест", Генерального директора ООО "ЭнергоСтройМонтаж", согласно которому ОАО "Восток" просил зафиксировать права на спорную квартиру за истцом Ефановым В.Е.

По договору от 23 марта 2009 года от истца поступил платеж на сумму ** рублей, а также 01 апреля 2009 года платеж на сумму ** рублей.

Данные обстоятельства также подтверждаются Актом выделения квартир от 02 апреля 2009 года, по которому истцу в счет выполнения им своих обязательств по участию в совместном финансировании по Договору, была выделена доля участия и передана квартира общей площадью ** кв.м. на ** жилом этаже в секции *по адресу: ***.

На основании Дополнительного соглашения от 12 февраля 2010 года истцом была доплачена сумма в размере ** рублей в счет увеличения общей площади квартиры на * кв.м, что подтверждается квитанцией от 12 февраля 2010 года.

Также согласно указанному Дополнительному соглашению спорной квартире соответствует однокомнатная квартира за N* общей площадью ** кв.м. на ** - м этаже в жилом доме по адресу: ***.

Исходя из изложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что истец исполнил свои финансовые обязательства по оплате инвестиционного взноса в полном объеме, в связи с чем у истца возникло право на результат инвестиционной деятельности в виде спорной квартиры.

По общему правилу, государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества производится при предоставлении заказчиком в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве следующих документов: Распорядительный документ Правительства Москвы о строительстве объекта; Постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, являющее основанием для предоставления и  использования земельного участка под жилищное строительство (требуется, в случае если документы по землепользованию не зарегистрированы); Документ о землепользовании; Инвестиционный контракт с Правительством Москвы и дополнительные соглашения к нему; Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (в городе Москве - Москомархитектура); Акт приемки законченного производством строительно - монтажных работ объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии, утвержденный распоряжением организации, назначившей комиссию; Правовой акт на эксплуатацию объекта; Техническая документация на дом; Акт закрепления квартир за городом и инвестором; Акт реализации инвестиционного контракта; Документ, отражающий раздел долей в натуре, подписанный участниками строительства (например, акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения квартир между инвесторами); Справка о присвоении адреса; Документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта.

Отсутствие какого-либо из указанных документов влечет за собой отказ в государственной регистрации права собственности. Судом установлено, что в настоящее время истец не имеет возможности оформить указанное жилое помещение в собственность, поскольку в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве не представлен пакет документов для регистрации прав на вновь возникшее недвижимое имущество по указанному адресу.

Квартира, подлежащая передаче в собственность истцу ответчиком, определена в качестве результата инвестиционной деятельности, создана в натуре и пригодна для проживания, истец полностью внес инвестиционный взнос за квартиру, как результат инвестиционной деятельности, он приобрел право собственности на нее на основании действующего законодательства РФ и соответствующего договора.

Строительство данного жилого комплекса по адресу *** велось на основании Постановления Правительства Москвы N1105-ПП от 30 декабря 2003 года "О строительстве жилого дома по адресу: *** и *** (ВАО)", а также Постановления Правительства Москвы от 26 апреля 2005 года N256-ПП. Распоряжением Префекта ВАО г.Москвы от 30 ноября 2007 года, указанному дому был присвоен адрес: ***.

Фактическое пользование истцом спорной квартирой подтверждается Передаточным актом от 17 сентября 2010 года, согласно которому ответчик выделил и передал, а истец принял спорную квартиру. Квартира полностью соответствует условиям вышеуказанного договора, находится в исправном состоянии и соответствует нормам СНиП. Расчеты между сторонами произведены полностью.

Кроме того, пользование квартирой истцом подтверждается также Договором на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 17 сентября 2010 года, заключенным истцом с ООО "ДС Эксплуатация", а также квитанциями по оплате ЖКУ.

Как следует из Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 25 мая 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на квартиру N*, расположенную по адресу: ***.

Согласно экспликации Восточного ТБТИ г. Москвы, квартира N* по указанному адресу, имеет общую площадь ** кв.м.

Суд первой инстанции обоснованно указал в решении на то, что отсутствие зарегистрированных прав ответчика на квартиру в ЕГРП не может являться основанием нарушения прав истца, как инвестора по договору инвестирования, и как потребителя по Закону о защите прав потребителя, поскольку у истца возникло право собственности на результат инвестиционной деятельности - квартиру, на основании ст. 218 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1999 г. "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 6 Федерального закона N 39-Ф3 от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", в связи с чем между сторонами существуют обязательственные отношения, но отношения, вытекающие из договора инвестирования.

Ссылка на то, что истец и ОАО "Восток" сторонами инвестиционного контракта не являются, права сторон инвестиционного контракта в отношении спорной квартиры не определены, поскольку не подписан акт реализации инвестиционного контракта, не может нарушать прав истца как инвестора, на проинвестированное им недвижимое имущество, созданное для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, принятое истцом по Акту приема - передачи и используемое им целях проживания.

При этом отсутствие подписанного акта реализации инвестиционного контракта имеет место быть по независящим от истца обстоятельствам, с учетом того, что истец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме.

По указанным выше основаниям суд также не принял во внимание доводы представителя Правительства Москвы по возражениям на иск.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, судом обоснованно взыскана сумма в размере ** рублей в пользу истца с ответчика в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Судебная коллегия полагает выводы суда обоснованными и соглашается с ними.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Доводы жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отмене обжалуемого решения.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что обязанности по передаче комплекта документов по объекту на регистрацию у ответчика не возникло в связи с тем, что до настоящего момента Акт реализации инвестиционного контракта с Правительством Москвы не подписан, судебная коллегия отклоняет как необоснованный, поскольку, как верно указал суд в своем решении, отсутствие подписанного акта реализации инвестиционного контракта имеет место быть по независящим от истца обстоятельствам, с учетом того, что истец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме. Данный довод не опровергает выводы суда о наличии у истца права на объект недвижимости, построенный в том числе и на его денежные средства.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование действующего законодательства, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Ссылок на иные обстоятельства, которые указывают на незаконность вынесенного судебного постановления либо опровергают их выводы, в апелляционной жалобе не содержится. Доводы ответчика направлены на ошибочное толкование закона, а также иную оценку доказательств исследованных судом по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 28 июня 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: