Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2012 N 11-25499/12 (ключевые темы: квартира - миграционная служба - существенные условия договора - право пользования - снятие с регистрационного учета)

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2012 N 11-25499/12
Судья Макарова Н.А. Гр.дело N 11-25499

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Налимовой Т.Л.,

судей Артюховой Г.М., Федоровой Е.А.

при секретаре Барулевой О.В.

с участием прокурора Ларионовой О.Г.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Артюховой Г.М.

дело по апелляционным жалобам Романовой Р.К., Романова А.Д.

на решение Тверского районного суда города Москвы от 20 декабря 2011 года, которым постановлено:

Исковые требования Румянцева С.А. к Романовой Р.К., Квентая О.К., Романову А.Д., Чхеидзе Т.Г., Управлению Федеральной миграционной службы по городу Москве о признании утратившими права пользования жилой площадью, снятии с регистрационного учета удовлетворить частично.

Признать Романову Р.К. утратившей право пользования квартирой, расположенной по адресу: город Москва, _ переулок, дом _, строение _, квартира ...

Обязать Управление Федеральной миграционной службы по городу Москве снять Романову Р.К. с регистрационного учета по месту жительства из квартиры, расположенной по адресу: город Москва, _ переулок, дом _, строение _, квартира ...

Отказать Румянцеву С.А. в удовлетворении исковых требований к Квентая О.К., Романову А.Д., Чхеидзе Т.Г., Управлению Федеральной миграционной службы по городу Москве о признании утратившими права пользования жилой площадью, снятии с регистрационного учета.

Отказать Романовой Р.К., Романову А.Д. в удовлетворении исковых требований к Румянцеву С.А. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным.

Отказать Романовой Р.К., Романову А.Д. в удовлетворении исковых требований к Румянцеву С.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

а также на дополнительное решение того же суда от 15 мая 2012 года, которым постановлено:

Выселить Романову Р.К. из квартиры, расположенной по адресу: город Москва, _ переулок, дом _, строение _, квартира _

Отказать Румянцеву С.А. в удовлетворении заявления о выселении Квентая О.К., Романова А.Д., Чхеидзе Т.Г. из квартиры, расположенной по адресу: город Москва, _ переулок, дом _, строение _, квартира ...

УСТАНОВИЛА:

Румянцев С.А. обратился в суд с иском к Романовой Р.К., Квентая O.K., Романову А.Д., Чхеидзе Т.Г., Управлению Федеральной миграционной службы по г.Москве о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселений, снятии с регистрационного учета. Исковые требования мотивированы тем, что истец на основании договора купли-продажи от 16 августа 2010 года, заключенного с Романовой Р.К., является собственником квартиры по адресу: город Москва, _ переулок, дом _, строение _, квартира ... В указанной квартире совместно с бывшим собственником Романовой Р.К. зарегистрированы по месту жительства и проживают ответчики Квентая O.K., Романов А.Д., Чхеидзе Т.Г., которые по условиям договора купли-продажи обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение _ дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. Однако до настоящего времени ответчики квартиру не освободили, с регистрационного учета не снялись, в связи с чем истец просит признать их утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселить из занимаемой квартиры, обязать отделение по району Терской ОУФМС России по Москве в ЦАО снять ответчиков с регистрационного учета по месту жительства.

В судебном заседании Румянцев С.А. и его представитель исковые требования поддержали.

Ответчики Романова Р.К., Романов А.Д. в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили суду, что спорная квартира принадлежала Романовой Р.К. на основании договора передачи квартиры в собственность от 20 июля 2010 года, на момент заключения которого в спорной квартире также были зарегистрированы ответчики Романов А.Д., Квентая O.K., Чхеидзе Т.Г., которые сказались от приватизации данной квартиры, в силу чего не имеется оснований для признания их утратившими права пользования спорной квартирой, выселения и снятия с регистрационного учета.

Романов А.Д. предъявил встречное исковое заявление к Румянцеву С.А., Романовой Р.К. о признании договора купли-продажи недействительным по тем основаниям, что он имел право на приватизацию спорной квартиры, отказался от участия в приватизации в пользу Романовой Р.К., в силу чего сохраняет бессрочное пользование спорной жилой площадью, в договоре купли-продажи не указан перечень лиц, сохраняющих право пользования спорной квартирой, что является существенным условием договора, т.е. сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, что является нарушением закона. Впоследствии Романов А.Д. уточнил исковые требования, дополнительно указав, что договор купли-продажи также является недействительным как притворная сделка, поскольку прикрывает другую сделку - договор купли-продажи, совершенный по иной цене. Также Романов А.Д. предъявил встречное исковое заявление к Румянцеву С.А., Романовой Р.К. о признании договора незаключенным, поскольку он имеет право бессрочного пользования спорной квартирой, его супруга Романова Р.К. вправе проживать на спорной жилой площади совместно с ним, в договоре купли-продажи не указан перечень лиц, сохраняющих право пользования спорной квартирой, т.е. не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в силу чего договор купли-продажи спорной квартиры является незаключенным.

Романова Р.К. предъявила встречное исковое заявление к Румянцеву С.А. о признании договора купли-продажи недействительным как заключенного под влиянием заблуждения, поскольку была введена в заблуждение относительно цены сделки, квартира отчуждена за цену, значительно ниже рыночной стоимости. Также Романова P.K. предъявила встречное исковое заявление к Румянцеву С.А. о признании договора купли-продажи незаключенным по тем основаниям, что сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в договоре не указан перечень лиц, сохраняющих право пользования спорной квартирой.

Ответчики по основному иску Квентая O.K., Чхеидзе Т.Г. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены, их интересы по доверенностям представляла Романова Р.К.

Ответчик Управление Федеральной миграционной службы России по городу Москве, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены.

Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах Романова Р.К. и Романов А.Д.

15 мая 2012 года судом было постановлено дополнительное решение, которым Романова Р.К. выселена из спорной квартиры, в выселении Квентая О.К., Романова А.Д., Чхеидзе Т.Г. отказано.

Квентая О.К., Чхеидзе Т.Г., представители Управления Федеральной миграционной службы России по городу Москве, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения Романовой Р.К., представляющей также интересы Чхеидзе Т.Г. по доверенности, Романова А.Д., поддержавших доводы апелляционных жалоб, а также объяснения Румянцева С.А. и заключение прокурора, которые возражали против отмены решения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с требованиями Закона и фактическими обстоятельствами дела.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Романовой Р.К. на основании договора передач N _ от 20 июля 2010 года принадлежала на праве собственности квартира по адресу: город Москва, _ переулок, дом _, строение _, квартира _.

На момент приватизации в квартире также были зарегистрированы и проживали Романов А.Д., Квентая О.К., Чхеидзе Т.Г., которые выразили согласие на передачу квартиры в собственность только Романовой Р.К.

16 августа 2010 года Романова Р.К. заключила с Румянцевым С.А. договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого стоимость квартиры определена сторонами в размере _ рублей, расчеты между сторонами произведены полностью. В п. 11 договора указано, что в квартире зарегистрированы и проживают Романова Р.К., Романов А.Д., Квентая О.К., Чхеидзе Т.Г. В силу п. 12 договора продавец Романова Р.К. обязалась освободить квартиру от мебели и вещей, сняться с регистрационного учета, а также обеспечить снятие с учета Романова А.Д., Квентая О.К., Чхеидзе Т.Г. в течение _ календарных дней с момента регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Из расписок следует, что 16 августа 2010 года Романова Р.К. получила от Румянцева С.А. _ рублей по договору купли-продажи, а также _ рублей от Сидорова В.Н. по поручению Румянцева С.А. за неотделимые улучшения проданной квартиры от 02 сентября 2010 года.

01 сентября 2010 года право собственности Румянцева С.А. было зарегистрировано, ему выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Разрешая спор между сторонами, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 292, ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ, исходил из того, что Романова Р.К. продала квартиру, обязалась ее освободить, а потому ее право пользования спорным жилым помещением прекращено, и она должна быть снята с регистрационного учета и выселена.

Весте с тем, суд не усмотрел оснований для прекращения права пользования Романова А.Д., Квентая О.К., Чхеидзе Т.Г., поскольку указанные лица в силу Закона приобрели право бессрочного пользования квартирой, от которого в установленном порядке не отказывались.

Суд также не усмотрел оснований, предусмотренных ст.ст. 170, 178, 424, 432, 549, 554, 555, 558 ГК РФ, для признания договора незаключенным или недействительным, поскольку сторонами были определены все существенные условия договора, в том числе его цена, заблуждения относительно природы сделки у продавца не было, сделка не была притворной.

Изложенные выводы следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ. Мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в решении суда. Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними, а доводы апелляционных жалоб отклоняет.

Доводы о том, что существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, данное условие не было согласовано сторонами, а также ссылки на то, что покупатель не знал и не имел намерения приобретать жилое помещение с обременением, в то время как Романова Р.К. не имела права давать обязательство за членов своей семьи, не могут повлечь отмену решения суда, так как они были заявлены в качестве основания встречных исков, исследованы и обоснованно отклонены судом первой инстанции, который указал, что из текста договора можно установить перечень лиц, зарегистрированных в квартире.

Судебная коллегия также учитывает, что данные обстоятельства права Романовой Р.К. не нарушают, покупатель по указанным основаниям сделку не оспаривает, а вынесенным решением в полной мере защищены жилищные права Романова А.Д., Квентая О.К. и Чхеидзе Т.Г.

При этом в силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки (в частности об обязательствах третьих лиц) не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом первой инстанции также были исследованы и отклонены доводы о том, что между сторонами не было достигнуто соглашение о цене договора, и Романова Р.К. имела намерение продать квартиру за большую цену. Поскольку в силу ст. 67 ГПК РФ только суду предоставлено право оценивать доказательства, то несогласие с такой оценкой или иное толкование стороной обстоятельств дела не являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Доводы о невозможности совместного проживания Румянцева С.А. и Романова А.Д., Квентая О.К., Чхеидзе Т.Г. носят предположительный характер и правового значения для данного спора не имеют.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, нарушений процессуального характера судом не допущено, а потому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.328, ст.329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тверского районного суда города Москвы от 20 декабря 2011 года и дополнительное решение того же суда от 15 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: