Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2012 N 11-28743/12 (ключевые темы: договор займа - жилой дом - грунтовые воды - задаток - расписка)

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2012 N 11-28743/12

Судья: Лапин В.М. гр. дело N 11-28743

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 декабря 2012 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего судьи Зенкиной В.Л.

судей Куприенко С.Г., Карпушкиной Е.И.

при секретаре Фаюстовой М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе Николкиной С.Е. в лице представителя Малковой А.Л. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 10 октября 2012 года, которым постановлено:

- исковые требования Смирновой С.И. к Николкиной С.Е. о взыскании денежных средств удовлетворить.

- взыскать с Николкиной С.Е. в пользу Смирновой С.И. денежные средства в размере . руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере . руб., а всего . (.) руб.

- встречный иск Николкиной С.Е. к Смирновой С.И. о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома оставить без удовлетворения,

УСТАНОВИЛА:

Смирнова С.И. обратилась в суд с иском к Николкиной С.Е. о взыскании денежных средств, указав, что 10.11.2011 года она договорилась с ответчиком, что она (истец) продаст ответчику земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: . (.). В этот же день ответчик передала истцу задаток в размере . руб. При этом они условились, что совокупная цена дома вместе с земельным участком составит . руб., оставшуюся часть суммы . руб. ответчик обязалась оплатить в день подписания договора купли-продажи, а . руб. в срок до 20.02.2012 года. При оформлении документов по просьбе Николкиной С.В., чтобы в дальнейшем избежать хлопот с обременением имущества залогом, стороны указали в договоре купли-продаже, что на момент его подписания ответчик полностью оплатила имущество. Одновременно с договором купли-продажи имущества, ответчик и истец заключили притворный договор займа . руб. на срок до 20.02.2012 года. Договор купли-продажи недвижимого имущества и договор займа были заключены 24.11.2011 года. В тот же день ответчик передала истцу . руб. 23.12.2011 года состоялась государственная регистрация договора купли-продажи и перехода прав на указанное имущество ответчику, однако ответчик не уплатила до настоящего времени оставшуюся часть суммы, а именно . руб.

Николкина С.Е. предъявила встречный иск к Смирновой С.И. о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома. В обоснование иска указала, что 24.11.2011 года она заключила со Смирновой С.И. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним по адресу: .. В соответствии с передаточным актом продавец передала покупателю земельный участок с кадастровым номером . общей площадью . кв.м. и жилой дом с условным номером ., общей площадью . кв.м., . этажа, инв.N., лит... Согласно п.8 договора купли-продажи, стоимость земельного участка составила . руб. и жилого дома . руб. Согласно передаточному акту продавец передал покупателю указанное недвижимое имущество в качественном состоянии, как оно есть на день подписания акта. Покупатель принял от продавца вышеназванное имущество в таком виде, в каком оно было на день подписания передаточного акта, и оплатил продавцу стоимость указанного недвижимого имущества в полной сумме. Право собственности жилого дома и земельного участка 23.12.2011 года зарегистрировано за покупателем. Однако, в процессе использования жилого дома выявились скрытые недостатки, при наступлении в январе 2012 года потепления и таяния снега, цокольный этаж дома стало затапливать талой водой, что сделало невозможным использовать этаж по назначению. Скрытые дефекты обнаружились и в мансарде дома, кроме того, выявлен факт недостаточной толщины утеплителя в конструкции крыши дома. Данные дефекты являются причиной потерь тепла в холодное время года, а также проникновения мелких насекомых в мансардное помещение. Об имеющихся недостатках конструкции жилого дома она (Николкина С.Е.) не была поставлена в известность продавцом. Истец просила ответчика снизить стоимость дома, однако та не согласилась. Истец обратилась в экспертное учреждение ООО "Лаборатория Строительной экспертизы", согласно заключению, осадочные трещины в монтажных швах фундаментных блоков, проникновение капиллярной влаги через бетонный пол в помещение подвала, просачивание наружной воды сквозь трещины в монтажных швах фундаментных блоков в помещение подвала. Отсутствует горизонтальная гидроизоляция в конструкции пола подвального помещения. Отсутствует вертикальная гидроизоляция на наружной поверхности стен подвала. Отсутствует тепловая изоляция стен эксплуатируемого подвального помещения. В приямок подвала просачиваются подземная грунтовая вода. Подошва фундамента из сборных бетонных блоков расположена в уровне зафиксированного подъема грунтовых вод. Низший уровень грунтовых вод зафиксирован на 12 см ниже подошвы фундамента. Высший уровень подъема грунтовых вод зафиксирован на глубине на 60 см выше подошвы фундамента. Стены, перегородки, окна, двери помещения мансарды: выявлены зазоры в монтажных швах примыкания оконных и дверных блоков к наружным стенам. Выявлены зазоры в местах примыкания наружных наличников и внутренних оконных откосов к поверхности оконных блоков. Наличие щелей в горизонтальных стыках элементов облицовки наружной и внутренней поверхности стен. Наружный гидроизоляционный слой и внутренний пароизоляционный слой монтажного шва примыкания оконного и дверного блоков к наружным стенам отсутствуют. Выявлен факт недостаточной толщины утеплителя в конструкции крыши. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов жилого дома составляет . руб. За исследование Николкиной С.Е. уплачено . руб. Истец просила взыскать с ответчика . руб., расходы по оплате исследования . руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере . руб.

Истец (ответчик по встречному иску) Смирнова С.И. в суд не явилась, извещена, обеспечила явку представителя Волкова И.В., который первоначальный иск поддержал, встречный иск не признал.

Ответчик (истец по встречному иску) Николкина С.Е. в суд не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена, в судебном заседании 23.08.2012 года первоначальный иск не признала, пояснила, что денежные средства за жилой дом и земельный участок в размере . руб. уплатила продавцу полностью, а именно сначала отдала . руб., как задаток, а затем 24.11.2011 года под расписку отдала . руб. и в банке ВТБ 24 отдала под расписку еще . руб. однако расписку на . руб. у нее кто-то похитил. Не отрицала того, что договор займа на сумму . руб. между нею и Смирновой С.И. составлялся. Но это было сделано по просьбе продавца. Встречный иск поддержала, пояснила, что приобретенный дом оказался со скрытыми дефектами, которые отражены в исковом заявлении, и о которых продавец ей не сообщила.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Смирновой С.И. - Малкова А.Л. в суде первоначальный иск не признала, встречный иск поддержала.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ответчик по основному иску Николкина С.Е. в лице представителя Малковой А.Л., ссылаясь на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

В заседании судебной коллегии ответчик по основному иску Николкина С.Е. и ее представитель Тинчурина В.Р. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истца по основному иску - Волков И.В. просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Выслушав ответчика по основному иску - Николкину С.Е. и ее представителя Тинчурину В.Р., представителя истца по основному иску Смирновой С.И. - Волкова И.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.

Разрешая спор, суд верно установил юридически значимые обстоятельства и правильно применил к спорным правоотношениям нормы материального права.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено, что 24.11.2011 года между Смирновой С.И. и Николкиной С.Е. заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский район, Ершовский с.о., дер.Носоново ГП-3, уч.1 (дер. Носоново). Согласно п. 8. договора, земельный участок продан за . руб., жилой дом за . руб. Согласно п.9 договора, покупатель передал продавцу деньги в сумме . руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Также из материалов дела следует, что 24.11.2011 года Смирнова С.И. и Николкина С.Е. заключили договор займа, согласно которому Николкина С.Е. заняла у Смирновой С.И. . руб. с возвратом 20.02.202012 года. Согласно п.2 договора займа, Смирнова С.И. передаст Николкиной С.Е. денежные средства в течение 1 дня после государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Носоново д. 47. Согласно п.3 договора, Николкина С.Е. обязуется в течение 57 дней с момента получения указанных денег вернуть Смирновой С.И. деньги в сумме . руб.

В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривался факт передачи покупателем продавцу задатка в размере . руб., в связи с чем, а также поскольку данный факт подтвержден сторонами и в заседании апелляционной инстанции, судебная коллегия соглашается с выводами суда об исполнении ответчиком по основному иску обязательств по выплате в соответствии с договором купли-продажи указанной выше суммы.

Далее, Смирнова С.И. указала в обоснование заявленных требований, что ей в дополнение к задатку передана сумма в размере . руб., а денежные средства в размере . руб. до настоящего времени не переданы.

Николкина С.Е. и ее представитель заявили, что денежные средства в сумме . руб. Смирновой С.И. были переданы, о чем было оставлено две расписки, однако, одна из расписок пропала.

Суд первой инстанции с доводами Смирновой С.И. согласился и нашел их подтвержденными исследованными по делу доказательствами.

В частности, суд принял в качестве доказательства показания свидетеля Поляниновой Н.В., допрошенной нотариусом нотариального округа г. Звенигорода Московской области Неволиной И.А., согласно которым свидетель осуществляла сопровождение сделки купли-продажи указанной недвижимости. В процессе подготовки ей стало известно, что Николкина С.Е. уплатит Смирновой С.И. причитающуюся сумму двумя траншами, однако, в договоре купли-продажи от 24.11.2011 года стороны не стали это отражать.

Также судом был допрошен свидетель Никитин С.М., из показаний которого следует, что в ноябре он присутствовал в доме Николкиной С.Е., когда та в другой комнате передавала Смирновой С.И. деньги за дом и участок, и когда Смирнова С.И. уходила из дома, она была довольна, сказала, что все хорошо и он решил, что все деньги Смирновой С.И. за дом и участок были переданы.

Однако, показания данного свидетеля суд не принял в качестве доказательства доводов ответчика по основному иску Николкиной С.Е., поскольку его показания не подтверждают факт передачи денег, при которой он не присутствовал.

Анализируя представленные сторонами доказательства, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении основного иска и взыскании с Николкиной С.Е. в пользу Смирновой С.И. . руб. как не выплаченных по указанному выше договору купли- продажи дома и земельного участка.

Удовлетворяя требования Смирновой С.И. суд также учел, что Николкина С.Е. не предоставила доказательств передачи . руб. Смирновой С.И., а доводы о том, что деньги переданы продавцу в полном объеме и у нее имелась расписка, подтверждающая данный факт, отклонена ввиду непредставления тому соответствующих доказательств.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Николкиной С.Е. в пользу Смирновой С.И. суд взыскал расходы по оплате государственной пошлины в размере . руб.

Кроме того, при разрешении спора, суд указал, что договор займа является составляющей частью договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку они составлены в один и тот же день, между одними и теми же сторонами, при этом оба связаны с продажей жилого дома и земельного участка по адресу: ..

Судебная коллегия, проанализировав договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также договора займа, не может согласиться с выводом суда о наличии взаимосвязи между названными сделками, поскольку по своему предмету и содержанию они различны, подпадают под регулирование разных норм права. То обстоятельство, что в договоре займа имеется ссылка на продажу жилого дома и земельного участка, не свидетельствует о наличии между данными договорами правовой связи.

Более того, исковые требования Смирновой С.И. основаны на неисполнении обязательств по договору купли-продажи, в связи с чем договор займа не подлежит судебной оценке при разрешении настоящего спора.

В остальной части, а именно в части обоснованности требований Смирновой С.И. о взыскании денежных средств судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они в полной мере основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах.

Доводы апелляционной жалобы Николкиной С.Е. в лице ее представителя направлены на переоценку данных обстоятельств, с чем оснований согласиться у судебной коллегии не имеется.

К выводам суда первой инстанции судебная коллегия полагает возможным дополнительно указать следующее.

Как указывалось выше, согласно п. 9 договора купли-продажи, покупатель передал продавцу деньги в сумме . руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Однако, ответчик по основному иску Николкина С.Е. в заседании судебной коллегии пояснила, что изложенное в договоре условие о передаче денежных средств не соответствует действительности. До подписания договора купли-продажи она (Николкина) не передавала Смирновой С.И. денежные средства. Денежные средства были переданы в этот же день - день подписания договора и двумя этапами, о чем были составлены две расписки, которые не сохранились.

Принимая во внимание объяснения ответчика по основному иску, судебная коллегия находит установленным факт того, что на момент заключения между сторонами договора купли-продажи взаиморасчеты между истцом и ответчиком произведены не были.

При этом, в силу ст. 56 ГПК РФ ответчик Николкина С.Е. была обязана представить доказательства исполнения ею обязанностей по выплате денежных средств по данному договору, тогда как такие доказательства ею не представлены.

С учетом вышеизложенного, а также учитывая, что при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции Николкиной С.Е. не представлено доказательств выплаты по договору денежных средств в полном объеме, в силу ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения об удовлетворении основного иска не имеется.

Ссылку в апелляционной жалобе Николкиной С.Е. в лице представителя на подписанный между сторонами акт приема-передачи, судебная коллегия отклоняет, поскольку данный акт как и его содержание не подтверждает объяснения ответчика по основному иску об исполнении принятых на себя обязательств по передаче денежных средств.

Оценивая доводы апелляционной жалобы на решение в части отказа в удовлетворении встречного иска, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор в части иска Николкиной С.Е., суд первой инстанции не нашел оснований к его удовлетворению, ссылаясь на п.11 договора купли-продажи, согласно которого покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого недвижимого имущества, установленным путем его осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых продавец ему не сообщил. Также судом принят во внимание п.2 передаточного акта, из которого следует, что продавец передал в собственность покупателю вышеназванное недвижимое имущество в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, считает их правильными, основанными на материалах дела и законе.

Стороной истца по встречному иску - Николкиной С.Е. доказательств, опровергающих выводы обжалуемого решения, не представлено, при том, что само по себе заключение экспертизы, на которое ссылается Николкина С.Е., не является безусловным основанием к удовлетворению требований о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома.

Кроме того, судебная коллегия также учитывает, что Николкиной С.Е., имеющей в собственности жилой дом в непосредственной близости с приобретаемым у Смирновой С.И., было достоверно известно о том, что приобретаемый ею дом вновь возведенным не является, длительное время находился в эксплуатации, а также не представлено доказательству тому, что цена, о которой договорились стороны при заключении договора, не учитывала состояние приобретаемого имущества.

Судебная коллегия полагает, что решение постановлено в соответствии с требованиями материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам по делу, собранным доказательствам судом дана надлежащая оценка, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено, в связи с чем оснований к отмене решения не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Перовского районного суда города Москвы от 10 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Николкиной С.Е. в лице представителя Малковой А.Л. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: