Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2012 N 11-1541/12 (ключевые темы: аванс - договор на оказание риэлторских услуг - предварительный договор купли-продажи квартиры - соглашение о задатке - существенные условия договора)

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2012 N 11-1541/12

Судья Бойкова А.А.

гр. дело N 11-1541/12

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

24 октября 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Зенкиной В.Л.,

судей Снегиревой Е.Н., Карпушкиной Е.И.,

при секретаре Скобляковой С.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Снегиревой Е.Н. дело по апелляционной жалобе Сеферян Д.А. на решение Бутырского районного суда города Москвы от 29 мая 2012 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Кимбина Н.Ю. обратилась в суд с иском к Сеферян Д.А. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от *** г. незаключенным и взыскании с ответчика аванса в размере *** руб., ссылаясь на то, что *** года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, согласно условиям которого Кимбина Н.Ю. передала Сеферян Д.А. по ранее заключенному договору оказания риэлторских услуг от ** г. сумму аванса в размере ** руб. Впоследствии основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, так как ответчик ввела истца в заблуждение относительно существенных условий договора, а именно, не указала на то обстоятельство, что за ее бывшим супругом - Костюченко А.Л., зарегистрированным в спорной квартире, в силу закона, сохраняется право пользования указанным жилым помещением, в том числе при отчуждении его другому лицу. В связи с изложенными обстоятельствами истец полагала, что между сторонами не достигнуто соглашение о существенных условиях договора и просила признать предварительный договор купли-продажи от *** г. незаключенным, взыскать с Сеферян Д.А. *** руб., оплаченных Кимбиной Н.Ю. в качестве аванса по договору оказания риэлторских услуг от ** г.

Сеферян Д.А. обратилась к Кимбиной Н.Ю. со встречным иском о взыскании с Кимбиной Н.Ю. денежных средств в размере *** руб. в качестве убытков, понесенных в связи с неисполнением Кимбиной Н.Ю. обязательств по предварительному договору купли-продажи, признании за Сеферян Д.А. права на денежные средства в размере *** руб., полученные ею в качестве аванса по договору оказания риэлторских услуг от Кимбиной Н.Ю., ссылаясь на то, что ** г. между Кимбиной Н.Ю., Сеферян Д.А. в лице ее представителя Вишневского А.Ю. и ООО Агентство "Территория недвижимости" был заключен договор оказания риэлторских услуг, в соответствии с которым Кимбина Н.Ю. приняла на себя обязательства оплатить стоимость квартиры, расположенной по адресу: **, в размере ** руб. не позднее ** г., внесла аванс в размере *** руб. В связи с тем, что до указанной даты Кимбина Н.Ю. обязательств по договору не исполнила, оплату квартиры в полном объеме не произвела, то в соответствии п.5.2 договора просила признать за ней право на *** руб. Кроме того, Сеферян Д.А. просила взыскать с Кимбиной Н.Ю. в качестве убытков ** руб., ссылаясь на то, что ** г. она заключила с Рассказовым Д.А., Науменко С.А. соглашения о задатке в счет намерения приобрести квартиру по адресу: *** после продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, в связи с чем оплатила каждому сумму задатка в размере *** руб. Однако, в связи с тем, что по вине Кимбиной Н.Ю. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключен не был, она не смогла исполнить взятых на себя обязательств по приобретению квартиры, расположенной по адресу*** ввиду отсутствия денежных средств, на которые рассчитывала при продаже квартиры.

Представитель истца - Зарубин О.Ю. в суд первой инстанции явился, заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, встречные исковые требования не признал, пояснил, что Сеферян Д.А. скрыла информацию о том, что спорная квартира обременена правами третьих лиц.

Ответчик, представитель ответчика и третьего лица Сеферян Д.А. - Медведева В.П. в суд первой инстанции явились, против удовлетворения иска возражали, встречные исковые требования просили удовлетворить.

Костюченко А.Л., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, умер *** г.

Суд первой инстанции постановил: Иск Кимбиной Н.Ю. к Сеферян Д.А. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным и взыскании суммы аванса - удовлетворить частично.

Взыскать с Сеферян Д.А. в пользу Кимбиной Н.Ю. ** руб. в счет аванса, внесенного по договору от ** г., заключенному между Сеферян Д.А., Кимбиной Н.Ю. и ООО Агенство "Территория недвижимости".

Иск Кимбиной Н.Ю. к Сеферян Д.А. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным - оставить без удовлетворения.

Встречный иск Сеферян Д.А. к Кимбиной Н.Ю. о взыскании убытков и признании права на аванс - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Сеферян Д.А. в пользу Кимбиной Н.Ю. ** руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Постановив данное решение, суд исходил из того, что, поскольку основной договор купли-продажи не был заключен ввиду отказа Кимбиной Н.Ю. Сбербанком России в предоставлении денежных средств на приобретение готового жилья, расположенного по адресу: ***, в соответствии с ранее достигнутым соглашением по договору от ** г., то с Сеферян Д.А. в пользу Кимбиной Н.Ю. полежит взысканию сумма в размере *** руб., внесенная по договору в счета аванса. Отказывая Сеферян Д.А. в удовлетворении исковых требований о взыскании с Кимбиной Н.Ю. денежных средств в размере ** руб., оплаченных по договору от ** г., суд исходил из наличия обстоятельств, препятствующих заключению договора купли-продажи. Требования Сеферян Д.А. о возмещения убытков не подтверждены доказательствами передачи указанной суммы продавцам.

Сеферян Д.А. просит об изменении указанного решения в части по доводам апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, заслушав представителя Кимбиной Н.Ю. - Абламскую Т.В., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, приходит к выводу о том, что не имеется оснований для изменения обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Как установлено в судебном заседании, *** г. Кимбина Н.Ю. , Сеферян Д.А. в лице ее представителя Вишневского А.Ю., ООО Агентство "Территории недвижимости" заключили договор оказания риэлторских услуг, по которому Кимбина Н.Ю. обязалась купить двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***, принадлежащую Сеферян Д.А. на праве собственности, в срок не позднее ** г. подписать договор купли-продажи, а ООО Агентство "Территории недвижимости" обязалось оказать риэлторские услуги, связанные с приобретением указанной квартиры, стоимость указанной квартиры согласно договору составила *** руб.

По соглашению сторон срок действия указанного договора пролонгирован до ***г.

В соответствии с п. 6.7 указанного договора стороны пришли к соглашению о том, что в договоре купли-продажи стоимость вышеуказанной квартиры будет составлять *** руб.

Согласно п. 2.1.2 договора Кимбина Н.Ю. обязалась передать Сеферян Д.А. в счет аванса за приобретаемую квартиру в день подписания договора *** руб.

Указанная сумма была передана Кимбиной Н.Ю. и получена Сеферян Д.А., указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Из материалов дела усматривается, что *** г. Кимбина Н.Ю. и Сеферян Д.А. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, по условиям которого Сеферян Д.А. обязалась продать, а Кимбина Н.Ю. приобрести у нее квартиру, расположенную по адресу: **, за *** руб.

Согласно п.2.2 предварительного договора купли-продажи Кимбина Н.Ю. передала, а Сеферян Д.А. получила сумму аванса по договору от *** г. об оказании риэлторских услуг, в размере *** руб.

В соответствии с п.2 указанного договора стороны пришли к соглашению о том, что оплата стоимости квартиры осуществляется за счет кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому между Кимбиной Н.Ю. и ОАО "Сбербанк России".

По результатам рассмотрения предоставленных Кимбиной Н.Ю. документов на приобретение готового жилья, ОАО "Сбербанком России" было принято решение о предоставлении Кимбиной Н.Ю. кредита на сумму *** руб. сроком на ** лет с отлагательным условием по ** г., по вопросу приобретения готового жилья, находящегося по адресу: **, банком принято решение об отказе Кимбиной Н.Ю.в предоставлении кредита, о чем она была извещена *** г.

Согласно п.6.8 договора оказания риэлторских услуг стороны пришли к соглашению о том, что в случае предоставления покупателем письменного мотивированного отказа банка, подтверждающего обстоятельства, препятствующие совершению сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, сумма, указанная в п.2.1.2 договора подлежит возврату покупателю в течение одних суток.

В соответствии с ч.1 ст.588 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из содержания предварительного договора купли-продажи от *** г. усматривается, что Сеферян Д.А. обязалась сняться и гарантировала снятие с регистрационного учета зарегистрированных в спорном жилом помещении лиц, в том числе ее бывшего супруга Костюченко А.Л.

Согласно материалам регистрационного дела Управления Росреестра по г. Москве спорное жилое помещение было передано по договору передачи в индивидуальную собственность дочери истца - Сеферян Д.А., Сеферян Д.А. и Костюченко А.Л. от своего участия в приватизации отказались. Впоследствии, *** г. Сеферян Д.А. подарила своей матери Сеферян Д.А. спорную квартиру.

Поскольку Костюченко А.Л. от права приватизации жилого помещения отказался, то в силу ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" за ним сохранялось право пользования жилым помещением при переходе права собственности другому лицу.

Суд, с учетом требований ст. ст. 429, 432, 460 ГК РФ, пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры от *** г., заключенный между Кимбиной Н.Ю. и Сеферян Д.А. не может считаться незаключенным, однако обязательства между сторонами по указанному договору прекращены в силу положений ч.6 ст. 429 ГК РФ.

При этом суд исходил из того, что поскольку основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, стороны требований о понуждении к заключению договора не заявляли, то обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенному между Кимбиной Н.Ю. и Сеферян Д.А. *** г., прекратились.

Поскольку судом установлено, что основной договор купли-продажи не был заключен ввиду отказа Кимбиной Н.Ю. Сбербанком России в предоставлении денежных средств на приобретение готового жилья, расположенного по адресу: **, в соответствии с ранее достигнутым соглашением по договору от ** г., то с Сеферян Д.А. в пользу Кимбиной Н.Ю. обоснованно взыскана сумма в размере ** руб., внесенная по указанному договору в счета аванса.

Отказывая Сеферян Д.А. в удовлетворении исковых требований о взыскании с Кимбиной Н.Ю. денежных средств в размере *** руб., оплаченных по договору от ** г., суд правомерно исходил из наличия обстоятельств, препятствующих заключению договора купли-продажи, поскольку Кимбиной Н.Ю. в соответствии с п. 6.8 указанного договора, были представлены доказательства, подтверждающие отказ банка предоставить кредит на покупку спорной квартиры.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Требования Сеферян Д.А. о возмещения убытков не были подтверждены доказательствами передачи указанной суммы продавцам.

Согласно представленным в материалы дела соглашениям о задатке, заключенным ** г. представителем Сеферян Д.А. - Вишневским А.Ю. с Науменко С.А. и Рассказовым Д.А. в подтверждение намерения приобрести **** долю квартиры по адресу: **, Сеферян Д.А. обязалась передать каждому сумму в размере * руб.

Однако Сеферян Д.А. не представлено доказательств того, что указанная сумма была передана продавцам, а также не представлено доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что Сеферян Д.А. обращалась к Науменко С.А. и Рассказову Д.А. с требованием о возврате денежных средств, внесенных на основании соглашений о задатке.

Судебная коллегия, в полной мере соглашается с данными выводами суда, поскольку они основаны на материалах дела.

Доводы апелляционной жалобы приводились Сеферян Д.А. в обоснование своих возражений на исковые требования, встречных исковых требований и были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК Российской Федерации. Оснований для признания её неправильной судебная коллегия не находит.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 29 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи