Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 15 января 2013 г. по делу N 33-13022

Судебная коллегия по гражданским делам

Кемеровского областного суда в составе

председательствующего: Молчановой Л.А.,

судей: Курпас И.С., Ветровой Н.П.,

с участием прокурора Зотовой Г.Г.,

при секретаре Левицкой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Молчановой Л.А. гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков ФИО4, ФИО2, апелляционному представлению прокурора "адрес" на решение Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об устранении нарушений прав собственника, выселении

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об устранении нарушений прав собственника, прекращении права пользования, выселении из квартиры по "адрес", которая приобретена истцом на торгах по договору купли-продажи арестованного заложенного имущества от 10.05.2012 г., принадлежит ей на праве собственности. В момент заключения договора купли-продажи квартиры и по настоящее время в квартире прописаны и проживают ответчики и препятствуют истцу в реализации своих прав на владение и пользование данным жильем, добровольно выселиться из квартиры отказываются.

Определением Ленинского районного суда "адрес" от 04.10.2012 г. по ходатайству представителя истца ФИО1 из числа ответчиков исключен ФИО9

В судебное заседание ФИО1 не явилась, подала заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца ФИО1 - ФИО10, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия 1 год, исковые требования поддержал.

Ответчики в суд не явились. ФИО4 просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя, исковые требования не признал.

Решением Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 удовлетворены полностью.

Прекращено право пользования и выселены из квартиры в "адрес", ФИО2, ФИО3, ФИО4 без предоставления иного жилого помещения.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на договор найма спорной квартиры от 01.09.2011 г. между ним и ФИО9 (прежним собственником квартиры), заключенного на пять лет, срок действия которого до настоящего времени не истек, и который не признан недействительным. Обязательства по данному договору им исполняются.

Полагает, что согласно ст. 675 ГК РФ смена собственника не влечет расторжение или изменение договора найма, и у суда оснований для выселения его и членов его семьи не имелось.

Указывает на то, что подавая заявку на участие в торгах, ФИО1 имела реальную возможность выяснить все обстоятельства проживания третьих лиц в квартире, выставленной на торги, у организаторов торгов. Не проявив необходимую осмотрительность, ФИО1 должна нести риск неблагоприятных для нее последствий, которые связаны с проживанием в квартире третьих лиц.

Считает, что у ФИО1 никогда не было намерения пользоваться спорной квартирой, их проживание в квартире никакие права ФИО1 не нарушает. Напротив, как собственник, она на сегодняшний день реализовала свое право на распоряжение принадлежащей ей квартирой, подав документы на государственную регистрацию договора купли-продажи спорного объекта, которая приостановлена в связи с наложением ареста на спорную квартиру, подписав соответствующий договор купли-продажи с третьими лицами до обращения в суд с иском о выселении.

ФИО2 в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе удовлетворении иска, в апелляционной жалобе приводит доводы аналогичные доводам жалобы ФИО4

"адрес" просит решение суда отменить, ввиду неправильного применения норм материального права, вынести новое решение. Указывает на то, что из договора купли-продажи арестованного заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупатель поставлен продавцом в известность о том, что на регистрационном учете в квартире "адрес" состоят ФИО2, ФИО3

Данные о том, на каком праве указанные лица используют спорное жилое помещение, в договоре отсутствуют.

В ходе судебного заседания установлено, что зарегистрированные лица заключили с прежним собственником договор найма жилого помещения от 01.09.2011 г.

Наличию действующего договора найма, заключенного прежним собственником с указанными зарегистрированными лицами, судом оценка не дана.

Кроме этого не установлено, каким образом исполнялись условия договора найма при смене собственника спорной квартиры.

В суде апелляционной инстанции ответчик ФИО4 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат ФИО11, действующая на основании удостоверения N, ордера N от ДД.ММ.ГГГГ, доводы апелляционной жалобы ФИО2 поддержала, просила решение суда отменить.

Прокурор отдела прокуратуры "адрес" ФИО12 доводы апелляционного представления прокурора "адрес" не поддержала, полагала обжалуемое решение суда законным и не подлежащим отмене.

Представитель истицы ФИО1- ФИО10, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия 1 год, возражал против отмены решения суда.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО9 в суд апелляционной инстанции не явились.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, апелляционного представления, выслушав явившихся в суд апелляционной инстанции лиц, заключение прокурора, проверив решение суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, апелляционном представлении, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит квартира в "адрес", которая истцом приобреталась на торгах по договору купли-продажи арестованного заложенного имущества от 10.05.2012 г. (л.д. 7-9) Право собственности истца на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. (л.д.60).

В момент заключения договора купли-продажи квартиры и по настоящее время в квартире зарегистрированы и проживают ФИО2, ФИО3 и ФИО4

После регистрации права собственности истца на спорную квартиру, ответчики отказываются освободить квартиру добровольно.

С заявлением о снятии с регистрационного учета, в связи с изменением места жительства ответчики не обращались.

В соответствии с ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ч. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им), что следует из ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.

Доводы апелляционных жалоб, апелляционного представления о том, что наличие договора найма спорного жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО9 (прежним собственником квартиры) на пять лет, срок действия которого до настоящего времени не истек, и который не признан недействительным, порождает у ответчиков право пользования спорным жилым помещением и сохраняет, в соответствии со ст. 675 ГК РФ, свое действие при смене собственника, судебная коллегия полагает несостоятельными, противоречащими обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционного представления о том, что судом не дана оценка действующему договору найма спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, обоснованны, но не могут повлечь отмены по существу правильного решения суда, ввиду следующего.

В силу ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с п.3 ст. 78 данного Закона об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и Жилищным законодательством РФ.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенное имущество третьи лица утрачивают право проживания в жилом помещении в случае отсутствия договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного с собственником помещения до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки.

В материалах дела отсутствуют в отношении ответчиков договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные с прежним собственником жилого помещения до возникновения ипотеки, либо согласованный с залогодержателем.

Как следует из договора купли-продажи арестованного заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, в лице ЮЛ (продавцом) и ФИО1 (покупателем), спорная квартира приобретена прежним собственником ФИО9 на заемные средства по договору купли-продажи от 08.12.2006 г., зарегистрированному 09.01.2007 г.

В соответствии с ч.1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции, действующей на момент заключения договора с ФИО9, и до 07.03.2012 г., если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Договор аренды квартиры от 09.01.2007 г. между ФИО9 и ФИО2 сроком действия до 09.01.2017 г. и договор найма квартиры от 01.09.2011 г. между ФИО9 и ФИО4 сроком действия 5 лет до 01.09.2016 г., подписаны сторонами после возникновения ипотеки спорной квартиры, и не содержат сведений о том, что они заключались с согласия залогодержателя.

Кроме того, договор аренды квартиры от 09.01.2007 г. не зарегистрирован в установленном законом порядке, а сторона ответчика в обоснование своих возражений ссылается на то, что в настоящее время в отношении ответчиков действует договор найма квартиры от 01.09.2011 г.

Для признания залогодателя и иных лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества, что в настоящем деле состоялось.

После окончания данной процедуры любое лицо - собственник имущества, обремененного правами третьих лиц, вправе обратиться за защитой нарушенного права, в силу ст. 288 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ, в том числе, с иском о выселении лиц, которые утратили право пользования жилым помещением.

В силу ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При установленных по делу обстоятельствах, которые ответчики не опровергли при рассмотрении гражданского дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, применив соответствующие нормы права, регулирующие возникшие между сторонами правоотношения.

Доводы апелляционных жалоб о том, что ФИО1 не выяснила обстоятельств проживания третьих лиц в квартире, выставленной на торги, и должна нести риск неблагоприятных для нее последствий, которые связаны с проживанием в квартире третьих лиц, а также о том, что у ФИО1 никогда не было намерения пользоваться спорной квартирой, и проживание ответчиков в квартире никакие права ФИО1 не нарушает, не основаны на нормах действующего законодательства, не имеют правового значения и не являются основанием для отмены решения суда и отказа в иске.

Доводы апелляционного представления о том, что из договора купли-продажи арестованного заложенного имущества от 10.05.2012 г. следует, что покупатель ФИО1 поставлена продавцом в известность о том, что на регистрационном учете в спорной квартире состоят ФИО2, ФИО3, также не имеют правового значения, поскольку это обстоятельство не свидетельствует о согласии залогодержателя на вселение и заключение договора найма квартиры прежним собственником с ответчиками, а также об условиях такого договора.

Кроме того, как следует из поквартирной карточки на спорную квартиру (л.д.13), ФИО2 и ФИО3 зарегистрированы в квартире с 29.05.2003 г., то есть до возникновения права собственности у ФИО13, А ФИО4 зарегистрирован в квартире с 26.04.2012 г.

С учетом изложенного, суд постановил решение, которое не противоречит обстоятельствам дела и требованиям закона.

Доводы апелляционных жалоб, апелляционного представления не опровергают сделанные судом выводы, не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в обжалованной части оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО4, ФИО2, апелляционное представление прокурора - без удовлетворения.

Председательствующий: Л.А. Молчанова

Судьи: И. С. Курпас

Н.П. Ветрова