Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 23 января 2013 г. по делу N 33-53

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Гусевой Н.А.,

судей Лукьяновой С.Б., Зиновьевой Г.Н.,

при секретаре Лбовой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кудряшовой Н.А. на решение Костромского районного суда Костромской области от 07 ноября 2012 года, которым оставлены без удовлетворения исковые требования Кудряшовой Н.А. к Смирновой А.А. о признании договора купли - продажи недействительным, взыскании уплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда, а встречные исковые требования Смирновой А.А. к Кудряшовой Н.А. о регистрации перехода права собственности удовлетворены. Постановлено произвести переход государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом, расположенные по адресу: "адрес" в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав объяснения Кудряшовой Н.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения Смирновой А.А. и ее представителя Смирновой Л.В., возражавших относительно удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кудряшова Н.А. обратилась в суд с иском к Смирновой А.А. о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании уплаченных по договору денежных средств и компенсации морального вреда. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и садового дома, на основании которого истица уплатила Смирновой А.А. "данные изъяты" руб. Данная сделка была совершена истицей под влиянием обмана, поскольку от нее был умышленно скрыт факт наличия в доме гнилого бревенчатого подвала. Перед заключением договора купли-продажи в апреле 2012 года садовый дом был осмотрен истицей, ее супругом и сыном, однако при визуальном осмотре видеть подвал они не могли, поскольку вход в него, расположенный в коридоре, был застелен линолеумом, а на люке, ведущем в подвал, стояла тумбочка. Кроме того, в коридоре стоял холодильник, газовая плита, лавка, а также был разбросан садовый инвентарь. Смирнова А.А. уверяла истицу, что под полом дома насыпан керамзит для утепления. После оформления договора купли-продажи Смирнова А.А. вывезла из садового дома только холодильник и диван, остальная мебель осталась в доме. ДД.ММ.ГГГГ года истица с супругом стали освобождать коридор дома от мебели и садового инвентаря. Снимая линолеум в коридоре, истица почувствовала, что проваливается вниз, однако супруг успел ее подхватить. Они увидели люк в подвал. При осмотре выяснилось, что подвал глубиной около 2-х метров, бревенчатый, бревна полностью сгнили, были покрыты сырой белой плесенью, в подвале находился мусор (множество бутылок, садовая пленка, сидение от автомобиля). Кроме того, они увидели, что фундамент дома стоит на гнилых бревнах подвала. Оставить подвал в таком состоянии нельзя, поскольку садовый дом будет гнить и все больше поражаться плесенью. Ремонт подвала собственными силами невозможен, поскольку может рухнуть фундамент. Наем специалистов также невозможен по причине значительной стоимости таких работ. ДД.ММ.ГГГГ истица подала в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении государственной регистрации права собственности. Смирнова А.А., которую истица предупредила о расторжении договора купли-продажи, заявила, что о подвале она не знала. Считает, что Смирнова А.А. действовала умышленно, скрывала наличие подвала, чтобы продать садовый дом. О наличии подвала Смирнова А.А. не могла не знать, поскольку садовый дом и земельный участок находятся у нее в собственности 16 лет. Полагает, что, скрыв наличие подвала, Смирнова А.А. сознательно подвергла ее жизнь опасности. Указывает, что перенесла сильнейший стресс, поскольку могла погибнуть, провалившись в подвал. ДД.ММ.ГГГГ Смирнова А.А. заявила, что расторгать договор купли-продажи и возвращать денежные средства в размере "данные изъяты" руб. она не намерена, на письменное предложение о расторжении договора не ответила. С учетом этого истица просила в судебном порядке признать договор купли-продажи недействительным, поскольку он заключен под влиянием обмана и не прошел государственную регистрацию, взыскать со Смирновой А.А. уплаченные по договору "данные изъяты" руб., а также компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты" руб.

Смирнова А.А. обратилась в суд со встречным иском к Кудряшовой Н.А. о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование указала, что в ДД.ММ.ГГГГ написала объявление о продаже дачного участка с находящимся на нем домом по адресу: "адрес". Ей позвонила Кудряшова Н.А. с просьбой показать земельный участок и садовый дом. В конце апреля они вместе поехали в сад, она показала Кудряшовой Н.А., где находятся ключи от дома, и Кудряшова Н.А. вместе с мужем и сыном самостоятельно осмотрели дом. После этого Кудряшова Н.А. сказала, что дом и земельный участок покупает, просила больше никому их не показывать. Ключи от дома Смирнова А.А. передала ответчику в начале мая, с этого времени Кудряшова Н.А. стала владеть и пользоваться земельным участком, сажала овощи, собирала урожай. ДД.ММ.ГГГГ между ними был подписан договор купли - продажи земельного участка и садового дома, в п. 5 которого указано, что покупатель ознакомился с техническим состоянием земельного участка и дома, претензий к их качеству не имеет. В этот же день был подписан передаточный акт, в котором указано, что покупатель принял дом и земельный участок, претензий к качеству не имеет. Также была оформлена расписка о передаче продавцу денежной суммы в размере "данные изъяты" руб. Однако до получения свидетельства о праве собственности на приобретенное недвижимое имущество Кудряшова Н.А. решила отказаться от государственной регистрации перехода права в одностороннем порядке. Ссылаясь на ст. ст. 131, 165, 550, 551, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", просила обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и дом, находящиеся по адресу: "адрес", на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, садоводческое некоммерческое товарищество "Земледелец".

Суд постановил решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе Кудряшова Н.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Указывает, что Смирнова А.А. первоначально предлагала ей приобрести только садовый участок и в этих целях взяла в СТ "Земледелец" справку об отсутствии на участке строений. Полагает, что это было сделано для того, чтобы в дальнейшем Кудряшова Н.А. не могла обратиться в суд с какими-либо претензиями относительно садового домика. Обращает внимание, что Смирнова А.А. в судебном заседании заявила ходатайство о допросе свидетелей Б.Г.А.. и М.Л.В.., однако в следующем судебном заседании они допрошены не были, о неявке этих свидетелей и причинах их отсутствия в нарушение ст. 161 ГПК РФ секретарь судебного заседания не доложила. Отмечает, что суд неправильно разъяснил положения ст. 51 Конституции РФ при допросе свидетелей К.А.Г.., К.Д.Г.. и К.Г.Н.. Указывает, что в яме садового домика, которую Смирнова А.А. в ходе судебного разбирательства называла "ямой бревенчатой для хранения овощей" хранится исключительно мусор, что подтверждается показаниями свидетелей. Считает, что отсутствие ответа Смирновой А.А. на ее письменное предложение о расторжении договора купли-продажи противоречит объяснениям Смирновой А.А. о том, что она намеревалась продать дачу другим людям и возвратить полученные денежные средства. Отмечает, что в судебном заседании Смирнова А.А. представила недостоверную информацию о себе, пояснив, что является пенсионером и не работает. Не согласна с выводом суда о том, что пользоваться садовым домиком Кудряшова Н.А. начала еще до оформления сделки купли-продажи, поскольку домиком она и члены ее семьи не пользовались, пользовались земельным участком, в домик заходили только для того, чтобы переодеться. Полагает несостоятельной ссылку суда на ее объяснения, данные в ходе судебного разбирательства, о том, что она сама не доглядела факт наличия ямы, поскольку слова "я не доглядела" были вырваны из контекста. Не согласна также с выводом суда о том, что она и члены ее семьи имели возможность осмотреть дом, в том числе, и под полом. В связи с этим указывает, что взламывать полы в чужом доме она не имела права, а вход в подвал был надежно скрыт под кухонной тумбочкой, что подтверждено показаниями свидетелей. Обращает внимание, что фотография, на основании которой суд сделал вывод о том, что указанный недостаток (наличие ямы в садовом домике) виден при визуальном осмотре, была сделана после того, как из коридора домика была вынесена мебель Смирновой А.А. и обнаружен вход в яму. Суд в решении указал, что осмотру домика никто не препятствовал, но при этом не учел, что Смирнова А.А. не препятствовала осмотру домика в целом, а для осмотра подвала создала препятствие, закрыв вход в него фанерой, линолеумом и кухонной тумбочкой. Отмечает также, что при подписании передаточного акта, в котором указано на отсутствие у покупателя претензий относительно качества земельного участка и дома, она не подозревала, что в домике под мебелью скрыт вход в гнилой подвал, этот дефект в акте оговорен не был. Смирнова А.А. не могла не понимать, что гнилой и заваленный мусором подвал, на котором стоит фундамент дома, покупателям не понравится, поэтому и скрыла этот дефект домика, что является обманом с ее стороны.

В возражениях на апелляционную жалобу Смирнова А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, правильно применил нормы материального права и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Этот вывод судом мотивирован, соответствует требованиям закона, оснований для признания его неправильным не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Смирновой А.А. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения огородничества и садоводства, общая площадь "данные изъяты" кв. м, и дом, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь "данные изъяты" кв. м, расположенные по адресу: "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ между Смирновой А.А. (продавцом) и Кудряшовой Н.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал покупателю данное имущество за "данные изъяты" руб., в том числе, земельный участок за "данные изъяты" руб. и дом за "данные изъяты" руб., которые полностью уплачиваются покупателем в день подписания договора.

В тот же день между сторонами был подписан передаточный акт, согласно которому продавец в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передал, а покупатель принял в целом земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения огородничества и садоводства, общая площадь "данные изъяты" кв. м, и в целом дом, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь "данные изъяты" кв. м, расположенные по адресу: "адрес" в таком виде, в котором они находились на момент подписания вышеуказанного договора. Продаваемые земельный участок и дом покупателем осмотрены, претензий к их качеству и комплектности покупатель не имеет.

Денежные средства в сумме "данные изъяты" руб. получены Смирновой А.А. от Кудряшовой Н.А. полностью при подписании договора, о чем имеется расписка.

Имущество находится в фактическом пользовании покупателя Кудряшовой Н.А., что сторонами не спаривалось.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ Смирнова А.А. и Кудряшова Н.А. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество к Кудряшовой Н.А. на основании названного выше договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ Кудряшова Н.А. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о прекращении государственной регистрации прав в связи с отказом от регистрации.

На основании данного заявления Кудряшовой Н.А. государственная регистрация прав была приостановлена государственным регистратором на срок один месяц с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение об отказе Смирновой А.А. в государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество к Кудряшовой Н.А. и об отказе Кудряшовой Н.А. в государственной регистрации права собственности на данное имущество на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1).

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб (пункт 2).

Разрешая требования по первоначальному иску, суд верно исходил из того, что по смыслу ст. 179 ГК РФ обман представляет собой умышленное введение стороны по сделке в заблуждение с целью склонить ее к совершению этой сделки. При этом заинтересованная в совершении сделки сторона намеренно создает у другой стороны не соответствующее действительности представление об обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исследовав представленные доказательства и оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к правильному выводу о недоказанности Кудряшовой Н.А. факта умышленного введения ее в заблуждение Смирновой А.А. относительно предмета сделки путем сокрытия находящегося в садовом доме подвала. При этом суд обоснованно принял во внимание, что Кудряшова Н.А. и члены ее семьи до заключения договора купли-продажи в отсутствие Смирновой А.А. осматривали садовый дом и земельный участок, препятствий в осмотре имущества им никто не создавал. Судом правильно учтено и то, что фактически Кудряшова Н.А. стала пользоваться садовым домом и земельным участком еще до заключения оспариваемого договора, что также свидетельствует о наличии у нее возможности полностью осмотреть дом и обнаружить наличие подвала.

Ссылка Кудряшовой Н.А. на отсутствие государственной регистрации договора как на основание недействительности сделки является ошибочной, поскольку нормы действующего гражданского законодательства не предусматривают, что договор купли-продажи недвижимого имущества (за исключением договоров купли-продажи жилых помещений и договоров продажи предприятий) подлежит государственной регистрации. В силу ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным.

Учитывая, что в удовлетворении основного требования о признании договора купли-продажи недействительным отказано, суд обоснованно отказал в удовлетворении первоначального иска и в части производных требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата уплаченных по договору денежных средств и компенсации морального вреда.

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В ходе рассмотрения дела доказан факт заключения между сторонами договора купли-продажи, предполагающего переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю Кудряшовой Н.А., а также фактическое исполнение сторонами указанного договора и уклонение покупателя от осуществления государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем вывод суда об удовлетворении встречных исковых требований Смирновой А.А. о государственной регистрации перехода права собственности на имущество также является правильным.

Доводы апелляционной жалобы вышеприведенные выводы суда первой инстанции не опровергают, правовых оснований для отмены постановленного судом решения не содержат.

С учетом изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем в целях приведения резолютивной части судебного решения в соответствие с требованиями действующего законодательства судебная коллегия полагает необходимым уточнить абзац 3 этой части решения, изложив его в следующей редакции: "Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения огородничества и садоводства, общая площадь "данные изъяты" кв. м, и дом, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь "данные изъяты" кв. м, расположенные по адресу: "адрес" 15, от Смирновой А.А. к Кудряшовой Н.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ".

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 07 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кудряшовой Н.А. - без удовлетворения.

Абзац 3 резолютивной части решения изложить в новой редакции: "Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения огородничества и садоводства, общая площадь "данные изъяты" кв. м, и дом, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь "данные изъяты" кв. м, расположенные по адресу: "адрес" от Смирновой А.А. к Кудряшовой Н.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ".

Председательствующий:

Судьи: