Определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 30 января 2012 г. по делу N 33-258/2012

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего: Захарова Н.И.

судей: Тельных Г.А. и Малыка В.Н.

при секретаре: Вагаповой Д.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по кассационной жалобе истца Квасова Алексея Ильича и ответчика Квасова Сергея Алексеевича на решение Липецкого районного суд Липецкой области от 21 ноября 2011 года, которым постановлено:

"Признать недействительным договор аренды жилого помещения от 25 августа 2005 года, заключенный между Государственным (областным) образовательным учреждением начального профессионального образования профессиональное училище N и Квасовым Алексеем Ильичем.

Признать недействительным договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Государственным (областным) образовательным учреждением начального профессионального образования профессиональное училище N и Квасовым Сергеем Алексеевичем.

Решение суда является основанием для снятия Квасова Алексея Ильича и Квасова Сергея Алексеевича с регистрационного учета по адресу: "адрес".

В иске Квасову Алексею Ильичу к Квасову Сергею Алексеевичу, администрации сельского поселения Частодубравский сельсовет Липецкого муниципального района о признании недействительной регистрации, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, признании не приобретшим права пользования жилым помещением, вселении - отказать.

В удовлетворении исковых требований Квасову Сергею Алексеевичу к Квасову Алексею Ильичу о признании утратившим права пользования жилым помещением - отказать".

Заслушав доклад судьи Тельных Г.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Квасов А.И. обратился в суд с иском к Квасову С.А. о признании недействительной регистрации, признании не приобретшим права пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ он был зарегистрирован в предоставленной ему на основании договора социального найма "адрес". ДД.ММ.ГГГГ г. ответчик Квасова С.А. зарегистрировался в указанном жилом помещении, представив для регистрации заявление, якобы написанное от имени Квасова А.И., о согласии на регистрацию сына. Однако истец в силу состояния здоровья не имел возможности подписывать и подавать заявление. Ответчик вставил во входную дверь квартиры свои замки, не дает истцу дубликаты ключей, вселил в помещение неизвестных ему лиц и получает с них деньги за проживание. Поскольку Квасов А.И. парализован, он временно проживает по месту жительства своей жены Квасовой Л.И. в г. Липецке.

В ходе рассмотрения дела истец Квасов А.И. дополнил исковые требования к Квасову С.А. и просил устранить препятствие в пользовании спорным жилым помещением и вселить его.

Определением суда в качестве ответчика по иску Квасова А.И. привлечена администрация сельского поселения Частодубравский сельсовет Липецкого муниципального района.

Ответчик Квасов С.А. подал встречное исковое заявление к Квасову А.И. о признании утратившим права пользования жилым помещением, указывая, что в соответствии с договором найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ государственным (образовательным) учреждением начального профессионального образования ПУ N ему было выделено жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес". В настоящее время он зарегистрирован и проживает по указанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ в спорной квартире был зарегистрирован его отец Квасов А.И. как член семьи, но в квартире он не проживал, коммунальные услуги не оплачивал. Постоянным местом жительства Квасова А.И. является квартира его супруги Квасовой Л.И. в г. Липецке. Отсутствие Квасова А.И. в спорном жилом помещении носит постоянный характер, поскольку он не заинтересован в данном жилом помещении. Кроме того, у Квасова А.И. имеется в собственности другое жилое помещение, расположенное по адресу: д. Копцевы Хутора, "адрес". Просит признать Квасова А.И. утратившим права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес".

Ответчик по иску Квасова А.И. и третье лицо по иску Квасова С.А. администрация сельского поселения Частодубравский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области обратилась с самостоятельными требованиями к Квасову А.И. и Квасову С.А. о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, признании не приобретшими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес", указывая, что в ходе рассмотрения дела установлено, что основанием для предоставления Квасову А.И. спорного жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" "адрес" являлся договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Квасовым А.И. и Г(О)ОУНПО ПУ N. Квасов А.И. с момента регистрации по настоящее время в указанной квартире не проживает. Заключенный договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку Квасов А.И. не состоял в трудовых отношениях с Г(О)ОУНПО ПУ N, то в силу ст. 94, 99 ЖК РФ ему не могла быть представлена комната в общежитии. Квасов С.А., будучи директором Г(О)ОУНПО ПУ N, по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ предоставил себе 6 жилых комнат общей площадью 123,4 кв.м., в том числе и комнату "адрес". В спорном помещении ответчик Квасов С.А. зарегистрировался в 2010 г. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Квасовым А.И., на момент заключения договора найма с Квасовым С.А. расторгнут не был. Спорное жилое помещение на момент заключения указанных договоров находилось в ведении Г(О)ОУНПО ПУ N на праве оперативного управления и имело статус общежития. Поскольку оба договора являются недействительными в силу их ничтожности, то они не повлекли возникновение жилищных прав у ответчиков с момента их заключения. В настоящее время собственником общежития является администрация сельского поселения Частодуравского сельсовета. Статус данного здания не изменялся. Самостоятельных оснований для заключения с Квасовым А.И. договора найма жилого помещения у администрации сельского поселения не имеется. Квасов А.И. не приобрел право пользования на жилое помещение и подлежит снятию с регистрационного Квасов С.А. был зарегистрирован в указанном жилом помещении ДД.ММ.ГГГГ как член семьи нанимателя Квасова А.И, договор найма от ДД.ММ.ГГГГ не являлся основанием для регистрации Квасова С.А. и им предъявлен не был, но в любом случае, поскольку изменился собственник спорного жилья, то этот договор не может быть применен. Соответственно, прав на жилье Квасов С.А. не приобрел.

В судебном заседании истец Квасов А.И. не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Квасова А.И. по доверенности Квасова Л.И. в судебном заседании исковые требования Квасова А.И. поддержала; встречные исковые требования Квасова С.А. и исковые требования администрации сельского поселения Частодубравский сельсовет не признала по основаниям, указанным в иске Квасова А.И.

Представитель истца Квасова А.И. адвокат Петрова Н.Г. поддержала позицию доверителя, пояснила, что требования администрации сельского поселения Частодубравского сельсовета считает необоснованными, поскольку после передачи имущества в собственность сельского поселения администрация не предлагала Квасову А.И. заключить договор на тех же условиях, не предупреждала об отказе от заключения договора, поэтому он считается продленным. По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата в договоре не оговаривалась. Требованиям администрации сельского поселения о признании Квасова А.И. не приобретшим права пользования спорным жилым помещением не подлежат удовлетворению, т.к. не представлены доказательства не проживания Квасова А.И. в жилом помещении. Кроме того, по требованиям об оспаривании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек срок исковой давности, который просила применить и отказать администрация сельского поселения в удовлетворении исковых требований.

Ответчик Квасов С.А. в судебном заседании свои исковые требования поддержал, исковые требования Квасова А.И. и исковые требования администрации сельского поселения Частодубравский сельсовет не признал суду пояснил, что жилое помещение, состоящее из 6 жилых комнат общей площадью 123,4 кв.м., расположенное по адресу: "адрес" было предоставлено ему как служебное жилье, т.к. когда он устроился на работу в ПУ N, у него не было жилья в "адрес". Данное жилое помещение было предоставлено ему на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, который он, работая директором ПУ N, заключил сам с собой. В конце лета 2005 г. он заключил с отцом договор аренды комнаты "адрес" и зарегистрировал Квасова А.И. в данном жилом помещении.

Представитель ответчика Квасова С.А. адвокат Шепина Л.С. в судебном заседании поддержало доводы своего доверителя, пояснила, что на момент заключения договора у администрации сельского помещения не имелось никаких прав на спорное имущество, поэтому нельзя говорить о нарушении каких-либо прав администрации на момент заключения договора найма. Ссылка на нормы жилищного права неправомерна, поскольку администрация сельского поселения ставит вопрос о защите своих не жилищных, а имущественных прав собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Кроме того, договор найма жилого помещения на 6 жилых комнат общей площадью 123,4 кв.м. был заключен ДД.ММ.ГГГГ Для оспаривания данного договора пропущен срок давности.

Представитель администрации сельского поселения Частодубравский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области по доверенности Андросова М.А. в судебном заседании исковые требования администрации сельского поселения Частодубравский сельсовет поддержала, исковые требования Квасова А.И., Квасова С.А. не признала, ссылалась на доводы, изложенные в иске.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В кассационной жалобе истец Квасов А.И. и ответчик Квасов С.А. просят отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца Квасова А.И. по доверенности Квасову Л.И., поддержавшую кассационную жалобу Квасова А.И. и возражавшую против кассационной жалобы Квасова С.А., ответчика Квасова С.А., поддержавшего свою жалобу и возражавшего против удовлетворения жалобы Квасова А.И., представителя администрации сельского поселения Частодубравский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области по доверенности и ордеру адвокат Андросова М.А., полагавшую решение суда правильным, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции верно установлено и не оспаривалось сторонами, что общежитие, расположенное по адресу: "адрес" в 2005 г. являлось собственностью субъекта Российской Федерации - Липецкой области, и находилось с 16.08.1995 г в оперативном управлении государственного (областного) образовательного учреждения начального профессионального образования профессиональное училище N, ДД.ММ.ГГГГ за Г(О)ОУНПО ПУ N на праве оперативного управления зарегистрировано здание общежития.

Из договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом Липецкой области и профессиональным училищем N, следует, что Г(О)ОУНПО ПУ N приняло обязательства обеспечить сохранность и рациональное целевое использование имущества в соответствии с целями, установленными уставом. Возвратить государству в лице уполномоченных органов полученное в оперативное управление имущество в исправном для эксплуатации состоянии в связи с расторжением настоящего договора и в случаях, установленных законодательством РФ (п.2.3.2, п.2.3.6). В настоящее время Г(О)ОУНПО ПУ N находится в стадии ликвидации, что подтверждается справкой Управления образования и науки Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ

На основании постановления Липецкого областного Совета депутатов N от ДД.ММ.ГГГГ "О передаче имущества областной собственности в собственность муниципальных образований поселений Грязинского и Липецкого районов", решения комитета по управлению государственным имуществом Липецкой области N от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи государственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, здание жилого общежития по адресу: "адрес", было передано в муниципальную собственность сельского поселения Частодубравского сельсовета, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Директором Г(О)ОУНПОПУ N в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работал Квасов С.А., что подтверждается приказами о приеме на работу и увольнении.

Из представленного истцом Квасовым А.И. договора аренды жилой площади от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Г(О)ОУНПО ПУ N в лице директора Квасова С.А. предоставляет Квасову А.И. (своему отцу) благоустроенную жилплощадь в "адрес" для постоянного проживания бессрочно. Сведения об установлении арендной платы в договоре отсутствуют. На основании данного договора аренды Квасов А.И. ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован по месту жительства ДД.ММ.ГГГГ по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения сессии Липецкого районного Совета депутатов сельского поселения Частодубравского сельсовета N "О присвоении номеров помещениям в "адрес"" и приложения N к нему квартиросъемщику Квасову А.И.присвоен номер комнаты N.

Согласно выписки из домовой книги на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", помещение N Квасов С.А. зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ - прибыл из "адрес".

Согласно ст.39 Закон РФ "Об образовании" от 10 июля 1992г. N3266-1 за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника).

В силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что договор аренды недвижимого имущества предусматривает только возмездное пользование недвижимым имуществом, то есть за плату, и подлежит государственной регистрации.

Согласно п.1 ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В силу п.79 Постановления Правительства РФ "Об утверждении Типового положения об учреждении начального профессионального образования" учреждение вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ним учредителем, с согласия и на условиях, определенным договором о взаимоотношениях между учреждением и собственником имущества, либо договором между собственником и учреждением.

Согласно устава Г(О)ОУНПОПУ N, действующего на момент подписания договора аренды, училище не вправе совершать сделки, возможными последствиями которых является отчуждение или обременение имущества, закрепленного за образовательным учреждением (п. 6.2).

Суд правильно установил, что Квасов А.И. никогда не вносил арендную плату за комнату N в общежитии, арендная плата не была вообще установлена, договор аренды не был зарегистрирован, в трудовых отношениях с Г(О)ОУНПОПУ N не состоял, спорное жилое помещение имело статус общежития образовательного учреждения, собственник общежития не давал согласие на предоставление Квасову А.И. жилья в бессрочное пользование на основании договора аренды, по договору с собственником ПУ N не предоставлено право на сдачу в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении, Квасов А.И. не отнесен к категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения в общежитии образовательного учреждения в соответствии со ст. 105 ЖК РФ.

Дав оценку приведенным обстоятельствам, суд признал договор аренды недействительным.

Однако с таким выводом согласиться нельзя.

Так как договор аренды не зарегистрирован, он считается незаключенным, то есть не существует и никаких правовых последствий не влечет. Несуществующая сделка не может быть признана недействительной.

В связи с этим исковые требования администрации сельского поселения Частодубравский сельский совет о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению, поэтому решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Вместе с тем, районный суд сделал верный вывод о том, что Квасов А.И. не приобрел право на жилое помещение по адресу "адрес" "адрес" соответственно, не имелось оснований для его регистрации по месту жительства в спорном помещении.

Судом установлено, что Квасов С.А. был зарегистрирован по адресу: "адрес" ДД.ММ.ГГГГ Для регистрации Квасовым С.А. были представлены в администрацию сельского поселения Частодубравский сельсовет: заявление о регистрации по месту жительства (приложение к инструкции форма N) поданное Квасовым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании Квасов С.А. подтвердил, что данное заявление писал он, и заявление на имя главы администрации сельского поселения от имени Квасова А.И. от ДД.ММ.ГГГГ, в котором тот просит дать согласие на регистрацию по месту жительства сына Квасова С.А. по адресу: "адрес".

Из заявления Квасова С.А.о регистрации по месту жительства от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилое помещение ему предоставлено его отцом Квасовым А.И. на основании заявления.

Поскольку Квасову А.И. в установленном законом порядке на законных основаниях не предоставлялось спорное жилое помещение, то суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Квасов С.А. не вправе был вселиться в это помещение к своему отцу, поэтому требования администрации сельского поселения Частодубравский сельский совет о признании Квасова С.А. не приобретшим право на жилье подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

В соответствии со ст. 105 Жилищного кодекса РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма установлены главой 7 ЖК РФ.

В силу ст.7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Вышеуказанная статья определяет возможность применения норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, в тех случаях, когда жилые помещения в общежитиях были предоставлены гражданам на законных основаниях и после 1 марта 2005 года (даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) и здания, в которых находятся эти жилые помещения, переданы в ведение органов местного самоуправления также после указанной даты.

Договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Г(О)ОУНПОПУ N предоставляет жилое помещение, состоящее из 6 жилых комнат, расположенное на 3 этаже, общей площадью 123,4 кв.м. по адресу: "адрес" бессрочно, был представлен Квасовым С.А. только в судебное заседание 02.06.2011 г. и основанием для регистрации Квасова С.А. в спорном жилом помещении не являлся.

Квасов С.А. как директор училища, подписывая договор найма, совершил сделку в отношении себя лично, что противоречит положениям п.3 ст. 182 ГК РФ.

Суд правильно указал, что условие этого договора о предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование Квасова С.А. и членов его семьи также противоречит закону.

Квасов С.А. ДД.ММ.ГГГГ прекратил трудовые отношения и работником ПУ N не является.

Таким образом, договор найма не был предъявлен к исполнению, каких-либо прав по нему у Квасова С.А. не возникло и уже не может возникнуть, так как в настоящее время у спорного жилого помещения иной собственник, который не желает предоставлять жилье данному ответчику и соответствующего решения в установленном ЖК РФ порядке не принимал.

Поскольку представленный Квасовым С.А. договор найма юридически безразличен, правовых последствий не влечет, то его существование не затрагивает прав сельской администрации, и не имеется необходимости в признании этого договора недействительным, не смотря на то, что его условия противоречат закону. Так как отсутствует факт нарушения или существования угрозы нарушения права, то в части удовлетворения требований о признании договора найма от 04.10.2010 г. решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске в указанной части.

Так как речь идет относительно законности пользования жилым помещением, предоставленном без законных оснований в общежитии государственного учреждения, переданного впоследствии в муниципальную собственность, то применительно к положениям ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ ответчики Квасов А.И. и Квасов С.А. подлежат признанию не приобретшими право на спорное жилое помещение. Так как суд отразил в мотивировочной части решения данный вывод, но не указал его в резолютивной части решения, то судебная коллегия полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения указанием об" удовлетворении этих исковых требований администрации сельского поселения Частодубравский сельский совет.

При изложенных обстоятельствах решение суда об отказе в иске Квасову А.И. и встречном иске Квасову С.А. является законным и обоснованным. Так как у данных лиц не возникло право на спорное жилое помещение, то оно и не подлежит защите.

В связи с этим доводы жалоб, направленные на переоценку этих выводов суда, не могут повлечь отмену решения.

Доводы кассаторов о необходимости применения срока исковой давности при изложенных в определении обстоятельствах не могут быть приняты во внимание как не имеющие правового значения.

Ссылки Квасова А.И. на то обстоятельство, что у него возникло право на спорное жилье на основании договора найма опровергаются материалами дела и основаны на ошибочном толковании норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361-367 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Липецкого районного суда Липецкой области от 21 ноября 2011 года в части признания недействительными договоров аренды жилого помещения от 25 августа 2005 года и найма жилого помещения от 04 октября 2005 года отменить, постановить новое решение об отказе администрации сельского поселения Частодубравский сельсовет Липецкого муниципального района в удовлетворении исковых требований в этой части.

Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:

"Признать Квасова Алексея Ильича и Квасова Сергея Алексеевича не приобретшими право на жилое помещение по адресу "адрес"."

В остальной части это же решение оставить без изменения, а кассационные жалобы Квасова А.И. и Квасова С.А. - без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна.

Судья:

Секретарь: