Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 25 января 2013 г. по делу N 33-57

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе

председательствующего Кулинченко О.М.,

судей Муращенко М.Д. и Панеш Ж.К.,

при секретаре Хаджемуковой М.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истцов Москвина ФИО21, Рочевой ФИО22 и третьих лиц Рочевой ФИО23 и Рочевой ФИО24 на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 21 ноября 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Москвина ФИО25, Рочевой ФИО26 к Кесову ФИО27, Администрации муниципального образования "Город Майкоп", Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" о признании распоряжения главы МО "Город Майкоп" от ДД.ММ.ГГГГ года N "Об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка, формируемого под магазином по "адрес", МО "Город Майкоп" и присвоении адресного номера сформированному земельному участку", и распоряжения "О предоставлении земельного участка площадью 512 м2, расположенного "адрес", в собственность Кесову Т.К." и заключенный на его основании договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, незаконным и недействительным отказать за необоснованностью.

Заслушав доклад судьи Панеш Ж.К., объяснения истцов Москвина С.П., Рочева В.В. и их представителя по ордеру Казаковой А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения третьих лиц Рочевой А.С. и Рочевой Е.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Кесова Т.К. по доверенности Пономарева Г.И., полагавшего решение суда законным, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

УСТАНОВИЛА:

Москвин С.П., Рочева В.В. обратились с исковым заявлением к Кесову Т.К., Администрации муниципального образования "Город Майкоп", Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" о признании недействительным распоряжений главы администрации и договора купли-продажи земельного участка. В обосновании Москвин С.П., указал, что ему на праве долевой собственности принадлежит квартира N 1 по улице "адрес", о чем имеется свидетельство о праве на наследство по закону. Собственниками квартиры N 2, на основании договора приватизации являются Рочева В.В., Рочева Е.С., Рогачева А.С. Квартиры N 1 и N 2 составляют 1/2 долю всего здания. В другой половине здания находится помещение магазина, собственником которого является ответчик Кесов Т.К. на основании договора купли-продажи с ДД.ММ.ГГГГ года. Дом расположен на земельном участке, границы которого сложились в середине 60-х годов. После приватизации квартир к собственникам перешло право пользования земельным участком в установленных границах. В 2006 году участок был внесен в государственный кадастр недвижимости с указанием площади 1198 кв.м.

Во время публичных слушаний ДД.ММ.ГГГГ стало известно о том, что Кесову Т.К. продан земельный участок площадью 512 кв. м, выделенный из спорного участка. Схема расположения территории на кадастровом плане, земельного участка формируемого под магазином утверждена распоряжением главы муниципального образования "Город Майкоп" от ДД.ММ.ГГГГ. Вновь сформированному земельному участку присвоен номер. Данные действия произведены без извещения истцов, чем нарушены права собственников. Собрания собственников по вопросу формирования земельного участка не проводилось, полномочий на формирование земельного участка Кесову Т.К. не давали.

Просили суд признать недействительными распоряжения Главы МО "Город Майкоп" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка, формируемого под магазином по "адрес" и присвоение адресного номера сформированному земельному участку", "О предоставлении земельного участка площадью 512м2, расположенного "адрес" в собственность Кесову Т.К." и договора купли-продажи указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кесовым Т.К. и администрацией муниципального образования "Город Майкоп".

В судебном заседании истцы Москвин С.П., Рочева В.В. и их представитель Казакова А.А. заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик Кесов Т.К. и его представитель Пономарев Г.И. заявленные требования не признали, просили отказать в их удовлетворении. Поясняли, что администрация муниципального образования действовала в пределах полномочий, поскольку являлась лицом, которому принадлежит земельный участок. Указали, что не усматривают нарушений прав истцов.

Представитель ответчика администрации муниципального образования "Город Майкоп" Жинжарова М.В. исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Объяснила, что распоряжение издано с учетом требований действующего законодательства и в рамках полномочий администрации по документам, подготовленным структурными подразделениями администрации - комитетом по управлению имуществом и управлением архитектуры и градостроительства.

Представитель Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" Денисенко Н.С., исковые требования не признал и полагал, что права истцов не нарушены. В случае необходимости Москвин С.П. может поставить вопрос об установлении сервитута для проезда автомобиля.

Представитель управления архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" Селиванова М.С. находит требования не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Рочева А.С и Рочева Е.С., просили дело рассмотреть в их отсутствие и удовлетворить заявленные требования.

Судом вынесено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истцы Москвин С.П., Рочева В.В.и третьи лица Рочева А.С. Рочева Е.С., не соглашаясь с решением суда, просят его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных ими требований. Считают, что решение суда вынесено с нарушением норм материального права и процессуального закона, судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Отмечают, что обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах, возлагается на соответствующий орган власти, суд не дал надлежащей оценки предоставленным письменным доказательствам: кадастровому плану территории от ДД.ММ.ГГГГ, генеральному плану от 1993 года, техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, справке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от ДД.ММ.ГГГГ, договору приватизации 1993 года "адрес", договору купли-продажи помещения магазина от ДД.ММ.ГГГГ. Обращают внимание, что магазин не является отдельным объектом, а составляет ? часть здания. Полагает ошибочным вывод суда о том, что ими выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Принимая решение по делу об отказе в иске, суд исходил из того, что права истцов оспариваемыми распоряжениями не нарушены и передача спорного участка не противоречит действующему законодательству.

Судебная коллегия с указанным выводом суда не соглашается, считает его ошибочным, не основанным на материалах дела и законе.

Из материалов дела усматривается, что истцу Москвину С.П., на праве долевой собственности принадлежит квартира N 1, а Рочевой В.В., Рогачеву А.С., Рогачевой Е.С. квартира N 2, что составляет 1/2 долю здания, расположенного по адресу: "адрес" Данные факты подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ

Собственником остальной доли домовладения является ответчик Кесов Т.К., о чём выдано свидетельство о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ

Общая площадь земельного участка, на котором располагается домовладение, составляет "данные изъяты" кв. м, и до ДД.ММ.ГГГГ находился в собственности муниципального образования "Город Майкоп".

В силу с ч.1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Однако, обжалуемое решение, по мнению Судебной коллегии, не соответствует указанной норме права ввиду следующего.

Из положений ст. 36 ЗК РФ следует, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2 - 5 статьи 16 Вводного закона, с учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, так же как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 36 Жилищного кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 Постановления 10/22).

В части 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться ответчиком как основание для формирования земельного участка в целом.

При таких обстоятельствах муниципальное образование обязано было инициировать подготовку документации по планировке территории, после чего следовало сформировать участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Неприменение указанных выше норм права, при рассмотрении настоящего дела привело к нарушению принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем единого имущественного объекта недвижимого имущества.

Из материалов дела установлено, что жилой дом площадью "данные изъяты" м2, расположенный по адресу: "адрес", является многоквартирным домом, принадлежит на праве общей долевой собственности Москвину С.П., Рочевой В.В. и Кесову Т.К.

Согласно сложившемуся многолетнему порядку, участок на котором построен дом, отведен в размере "данные изъяты" кв.м.

Также из материалов дела следует, что земельный участок при домовладении не сформирован, сведений о нем в ГКН не имеется. Совместного обращения совладельцев жилого дома с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта, не поступало.

При таких обстоятельствах, выдел одному из сособственников дома земельного участка при нем, Судебная коллегия полагает противоречащим закону, а оспариваемый акт муниципального образования, бесспорно, затрагивающим права и интересы истцов. При разрешении спора, судом не исследовался вопрос о наличии возможности осуществления обслуживания и эксплуатации домовладения, с учетом того, что в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Довод представителя ответчика о том, что права истцов по использованию расположенного на нем домовладения могут быть восстановлены посредством установления сервитута в отношении спорного участка, Судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку безусловное право истцов на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для использования принадлежащего объекта недвижимости, не согласуется с обременением земельного участка ответчика частным сервитутом, предполагающим внесение за него платы.

Поскольку Администрацией муниципального образования "Город Майкоп", не было представлено доказательств того, что при формировании земельного участка, переданного в собственность ответчику Кесову Т.К., были соблюдены интересы заявителей - сособственников (истцов по делу) объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией муниципального образования "Город Майкоп" и Кесовым Т.К., противоречит требованиям ЗК РФ, что влечет его недействительность (ничтожность) в силу статьи 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея находит возможным, отменяя судебное постановление, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования Москвина С.П. и Рочевой В.В. о признании недействительным распоряжений главы администрации и договора купли-продажи земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 21 ноября 2012 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Москвина ФИО28, Рочевой ФИО29 к Кесову ФИО30, Администрации муниципального образования "Город Майкоп", Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп", удовлетворить.

Признать недействительным распоряжение Главы муниципального образования "Город Майкоп" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка, формируемого под магазином по "адрес" и присвоении адресного номера сформированному земельному участку".

Признать недействительным распоряжение Главы муниципального образования "Город Майкоп" от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка площадью 512 кв.м., расположенного "адрес" в собственность Кесову Т.К.".

Признать недействительным договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кесовым ФИО31 и администрацией муниципального образования "Город Майкоп".

Председательствующий О.М. Кулинченко

Судьи М.Д. Муращенко и Ж.К. Панеш

Копия верна:

судья Верховного Суда

Республики Адыгея Ж.К. Панеш