Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 января 2013 г. по делу N 33-33/13

Судебная коллегия по гражданским делам

Ростовского областного суда

в составе: председательствующего судьи Корниловой Т.Г.,

судей: Хаянян Т.А., Минасян О.К.,

при секретаре: Кужель Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда по докладу судьи Корниловой Т.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе Игнатенко В.И. на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 октября 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Игнатенко В.И. обратилась в суд с иском к Зверькову Г.Г., в котором просила признать заключенным договор купли-продажи 1/6 доли в праве на домовладение, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признать за ней право собственности на 1/6 долю в праве на домовладение, прекратить право собственности Зверькова Г.Г. в отношении 1/6 доли в праве на данное домовладение.

В обоснование заявленных требований Игнатенко В.И. указала, что 27.01.2007 года заключила со Зверьковым Г.Г. предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, Зверьков Г.Г. принял обязательство продать ей в срок до 01.04.2007г. 1/6 долю в праве на домовладение по адресу: ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, г. Ростов-на-Дону. В день заключения предварительного договора Игнатенко В.И. передала ответчику сумму в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Впоследствии, 25.04.2007г. она передала Зверькову Г.Г. в счет стоимости указанного имущества ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, вселилась в домовладение, в котором проживает до настоящего времени. Она указала, что Зверьков Г.Г., не подписал договор купли-продажи недвижимого имущества, выехал из домовладения и снялся с регистрационного учета.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 октября 2012 года Игнатенко В.И. отказано в удовлетворении исковых требований.

Разрешая заявленные требования, суд руководствовался ст.ст. 131, 222, 425, 550, 551, 556 ГК РФ, и исходил из того, что согласно предварительному договору купли-продажи стороны намерены были заключить основной договор купли-продажи на комнаты 1,2, а также самовольно возведенные строения 10-13, которые в силу своего правового статуса не могут быть объектами вещного права. Также суд исходи из того, что сторонами не был заключен основной договор купли-продажи, а предварительный договор купли-продажи и расписка в подтверждение получения ответчиком денежных средств, ни по форме, ни по содержанию не соответствуют требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимого имущества и не могут служить основанием для возникновения права собственности истца в отношении доли в праве на объект недвижимости.

Не согласившись с решением суда, Игнатенко В.И., в лице представителей Смирнова М.В. и Юндина Д.В., подала апелляционную жалобу и дополнение к ней, в которых просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Игнатенко В.И. ссылается на то, что суд при рассмотрении дела не обратил внимание на бесспорный характер иска, указывает, что она выполнила все условия по договору, а именно: передала деньги в полном объеме, получила во владение недвижимое имущество, проживает в нем с 2007 года и несет бремя его содержания наряду с другими сособственниками. Она указывает на то, что ей неизвестно место нахождения ответчика, поэтому она не может понудить Зверькова Г.Г. к исполнению предварительного договора, и в сложившейся ситуации оформить на ее имя приобретенную недвижимость возможно только по решению суда.

Апеллянт считает, что применив ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора, заключенный между сторонами предварительный договор можно квалифицировать как основной договор купли-продажи недвижимости, поскольку между сторонами в силу ст. 432 ГК РФ достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Игнатенко В.И. указывает, что при рассмотрении ее исковых требований в части признания за ней права собственности на 1/6 долю домовладения суд

должен был исходить из того, что обязанность по передаче имущества продавцом исполнена, а покупателем исполнена обязанность по уплате ответчику денежных средств за долю домовладения, учитывать факт ее проживания в домовладении и отсутствие возражений совладельцев домовладения против удовлетворения ее иска.

Игнатенко В.И., ссылаясь на правовую позицию, изложенную в п. 58, в абзаце 3 пункта 60 и Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что она вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности и с учетом того, что она полностью выполнила все условия заключенного договора, полагает, что у суда имелись основания для удовлетворения ее исковых требований в части признания за ней права собственности на 1/6 долю домовладения, принадлежавших Зверькову Г.Г.

Апеллянт полагает неверным вывод суда о том, что Зверьков Г.Г. не имел правоустанавливающего документа в подтверждение права собственности на строения, поскольку в материалах дела имеется договор купли-продажи от 18.01.1997 г., согласно которому Зверьков Г.Г. приобрел 1/6 долю домовладения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону, общей площадью 55,7 кв. м. жилой - 49 кв. м.

Игнатенко В.И. указывает, что поскольку правоустанавливающий документ на спорный объект недвижимости - договор купли продажи от 18.01.1997, оформленный в соответствии с требованиями действовавшего в 1997 году законодательства, у Зверькова Г.Г. имелся, он имел право на отчуждение принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, поскольку право собственности на это имущество у продавца возникло до вступления в силу Закона о регистрации.

Апеллянт полагает, что неправильно определил правоотношения, возникшие между сторонами, и юридически значимые обстоятельства по делу, считает, что судом не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам.

Ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, выслушав Игнатенко В.И., её представителей Юндина Д.В., Смирнова М.В., Молодчикову И.Г., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как усматривается из материалов дела Зверьков Г.Г. является собственником 1/6 доли в праве собственности на домовладение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г.Ростове-на-Дону, что подтверждено справкой МПТиОН г.Ростова-на-Дону от 26.05.2012г.

27 января 2007г. между Зверьковым Г.Г. (продавцом) и Игнатенко В.И.(покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи домовладения, по которому стороны обязались в срок до 01 апреля 2007г. заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, в отношении 1/6 доли в праве собственности на домовладение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г.Ростове-на-Дону.

Согласно п.6 договора стороны определили цену объекта недвижимости в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА. Покупатель обязался выплатить продавцу сумму ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА при заключении настоящего договора, оставшуюся сумму в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА в срок до 30 марта 2007г., что отражено в п.8.,8.1 договора.

25 апреля 2007г. сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого изменена сумма договора с ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, срок заключения договора продлен до 25.06.2007г.

Игнатенко В.И. обязательства по передаче продавцу суммы в размере 1.500.000 рублей исполнены, что подтверждено расписками Зверькова Г.Г. о получении указанной суммы за принадлежащую ему 1/6 долю домовладения по ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г.Ростове-на-Дону и отсутствием претензий к Игнатенко В.И. Оставшаяся сумма в размере 50.000рублей, как определено сторонами, хранится на фирме "Магнит" до оформления документов (л.д.46).

После передачи продавцу суммы по договору, последний передал покупателю недвижимое имущество во владение, не препятствовал в постановке на регистрационный учет, вселению. С апреля 2007г. Зверьков Г.Г. в спорной квартире не проживает, выехал, его вещей в квартире не находится. Истец проживает в спорном домовладении, пользуется комнатами N1, 2 (10-13), санузлом, которые ранее находились в пользовании Зверькова Г.Г., несет бремя содержания указанного имущества, производит оплату коммунальных платежей. Со стороны иных собственников, 3-х лиц по данному спору, правопритязаний на долю Зверькова Г.Г. не имеется, что подтверждено как в суде первой, так и апелляционной инстанции.

Выехав из спорного домовладения Зверьков Г.Г. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, место его нахождения не известно, что подтверждено материалами дела.

Применяя правила ст. 431 ГК РФ при буквальном толковании условий договора суд апелляционной инстанции квалифицирует заключенный сторонами договор как основной договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку между сторонами в силу ст. 432 ГК РФ достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть сторонами определен предмет договора, его стоимость, сроки оплаты и условия передачи недвижимого имущества, которые сторонами были исполнены.

Отсутствие письменного акта приема передачи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для того, чтобы считать договор незаключенным.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделка представляет собой действие, направленное на достижение определенного результата. В свою очередь результат в сделке означает наступление определенных правовых последствий для самих сторон сделки. Признаком сделки будет и наличие волеизъявления сторон на достижение таких правовых последствий.

Учитывая, что воля и интерес истца в данной сделке был направлен на получение в собственность доли в праве собственности на домовладение, а единственной целью ответчика получение от истца денежных средств за принадлежащую ему долю в праве собственности, которые он получил, судебная коллегия признает, что факт передачи доли в праве собственности в домовладении и принятие её истцом, т.е. последующее поведение сторон свидетельствует о выраженной ими воле на совершение сделки купли-продажи 1/6 доли в домовладении по ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г.Ростове-на-Дону, и её исполнении сторонами.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что истица фактически приобрела право собственности на 1/6 долю жилого дома, ею доказано, что она полностью выполнила все условия заключенного договора, в связи с чем уклонение продавца от заключения договора купли-продажи и государственной регистрации договора является нарушением прав истца. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, в связи с чем судебная коллегия считает возможным удовлетворить исковые требования Игнатенко В.И. в полном объеме.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 11 октября 2012г. отменить.

Признать заключенным договор купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на домовладение по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН между Игнатенко В.И. и Зверьковым Г.Г.

Признать за Игнатенко Верой Ивановной право собственности на 1/6 долю домовладения, состоящую из жилого дома литер "А", общей площадью 62,1 кв.м., в том числе жилой 36 кв.м., жилого дома литер "Б" общей площадью 36 кв.м., сарая литер "И", находящегося по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Прекратить право собственности Зверькова Г.Г. на 1/6 долю домовладения, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исключив его из числа собственников.

Председательствующий:

Судьи: