Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 февраля 2013 г. по делу N 33-1519/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Л.И.

судей Мельник Н.И., Татуриной С.В.

при секретаре Тушиной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мельник Н.И. дело по апелляционной жалобе Хухаревой Е.С., Хухаревой Т.Ю., Хухарева В.В.

на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 ноября 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Мякин В.А. обратился в суд с иском к Хухаревой Е.С., Хухаревой Т.Ю., Хухареву В.В., третье лицо: ООО "Наш Дом" о взыскании арендной платы, задолженности по коммунальным платежам.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником трехкомнатной квартиры N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ним и Хухаревой Е.С. был заключен договор аренды указанной квартиры с условием о выкупе. Данный договор был заключен на четыре месяца и его срок истек ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Хухарева Е.С. не в полном объеме выполнила свои обязательства по договору, поскольку выплатив истцу сумму 100000 рублей, от выплаты остальной суммы уклоннялась. Совместно с Хухаревой Е.С. в указанной квартире проживают Хухарева Т.Ю. и Хухарев В.В.. которые ранее были там зарегистрированы. 26.06.2012 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда прекращено право пользования ответчиков квартирой N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, они были выселены из нее и сняты с регистрационного учета. При этом, в период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ответчики ненобоснованно проживали и использовали в своих целях принадлежащую истцу квартиру. Таким образом, по мнению истца, ответчики должны были заплатить ему за аренду жинлого помещения за указанный период времени, за вычетом уплаченных ему Хухаревой Е.С. 100000 рублей, засчитанных истцом в период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, денежную сумму в размере 716000 рублей за период с 01.01.2010 года по 01.08.2012 года.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать в его пользу с ответчиков солиндарно арендную плату за период с 01.01.2010 года по 01.08.2012 года в размере 716000 рублей.

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности дополнил исковые тренбования требованием о взыскании в пользу истца с ответчиков солидарно суммы задолженнонсти по оплате коммунальных услуг за пользование квартирой N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 127061 рубля 92 копеек.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица было принвлечено ООО "Наш Дом".

В отношении истца, надлежащим образом извещенного о времени и дате судебного засендания, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца по доверенности и ордеру - адвокат Шапованлова И.А. вновь уточнила исковые требования в части взыскания арендной платы, просила суд взыскать в пользу истца с ответчиков солидарно арендную плату за период с 01.01.2010 года по 13.11.2012 года в размере 808500 рублей.

Ответчик Хухарева Е.С. в судебном заседании заявленные исковые требования не принзнала, просила в удовлетворении иска отказать.

В отношении ответчиков Хухаревой Т.Ю. и Хухарева В.В., надлежащим образом извенщенных о времени и дате судебного заседания, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель 3-го лица по доверенности - Булигенов П.С. пояснил суду, что по состояннию на 31.07.2012 года задолженность по оплате коммунальных услуг по квартире N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составила 120313 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 ноября 2012 года исковые требования Мякина В.А. удовлетворены частично, в его пользу с Хухаревой Е.С., Хухаревой Т.Ю., Хухарева В.В. взыскана задолженность по арендной плате в размере 808500 рублей, задолженность по коммунальным платежам в сумме 54671 рубля 96 копеек. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным решением суда Хухарева Е.С., Хухарева Т.Ю. и Хухарев В.В. обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить.

В обоснование жалобы апеллянтами указано, что договор аренды квартиры с условием ее выкупа от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА являлся срочным договором и был заключен между истцом и Хухаревой Е.С. сроком на 4 месяца. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА срок действия договор истек. Этот договор предусматривал иные права и обязательства, нежели те, на которые ссылается истец. Хухарева Е.С. никогда не заключала с истцом договор аренды (найма) жилого помещения.

Кроме того, квартира N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежит Хухаревой Е.С. Указанную квартиру она никому, в том числе и Мякину В.А. не продавала, денег от продажи квартиры ни от кого не получала.

Указывают, что договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА квартиры площадью 77,7 кв. м, расположенной по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Хухаревой Е.С. и [ФИО]3, зарегистрированный в УФРС по РО за N 61-61-01/296/2009 года является недействительным, подложным. Последующая сделка - договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА квартиры площадью 77,7 кв.м., расположенной по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между [ФИО]3 и Мякинным В.А., зарегистрированный в УФРС по РО за N 61-61-01/296/2009 года также является недействительным.

Апеллянты Хухарева Т.Ю., Хухарев В.В. ссылаются на то, что не заключали с Мякиным В.А. договоров аренды, найма жилого помещения, не уполномочивали Хухареву Е.С. заключать от их имени договоры. Хухарев В.В., служил в армии за пределами г. Ростова-на-Дону. Однако суд не привел в решении никаких доводов, законов, договоров, на основании которых они должны выплачивать Мякину В.А. арендную плату.

Также апеллянты утверждают, что задолженности по оплате коммунальных услуг за период 2009-2012 год не имеют, регулярно в полном объеме оплачивают коммунальные услуги.

Ознакомившись с материалами дела, выслушав Хухареву Е.С., представляющая также интересы Хухаревой Т.Ю., Хухарева В.В., представителя Хухаревой Е.С. - Вуколову М.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Постанавливая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.15, 307, 309, 310, 421 ГК РФ, ст.153 ЖК РФ и исходил из того, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Мякиным В.А. - собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, (арендодатель) и Хухаревой Е.С. (арендатор) заключен договор аренды квартиры N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с условием о выкупе, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование указанную квартиру, а аренндатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, по окончании вернуть ему указаннное имущество или выкупить его (л.д.8-10).

В соответствии с пунктами 2.1.-2.3. договора за пользование квартирой арендодатель упнлачивает арендодателю плату в размере 100000 рублей в месяц. При выкупе арендуемого имущества выкупная стоимость определяется в размере два миллиона семьдесят тысяч рублей, при этом имущество подлежит выкупу по частям, согласно графику, указанному в п. 3.3 догонвора. Срок действия договора установлен в четыре месяца с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Ответчики Хухарева Е.С., Хухарева Т.Ю. и Хухарев В.В., проживали и до настоящего времени проживают в квартире N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которые ранее были зарегистрированы по указанному адресу.

Судом установлено, что решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.03.2010 года Хухаревой Е.С. было отказано в удовлетворении иска к [ФИО]3, [ФИО]2., Мякину В.А., [ФИО]4 о признании недействительными: договора купли-продажи квартиры NНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между Хухаревой Е.С. и [ФИО]3, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; донговора купли-продажи указанной квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между [ФИО]3 и Мякиным В.А., удостоверенного нотариусом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, зарегистнрированного в реестре за N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; зарегистрированного права собственности Мякина В.А. на данную квартиру; свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области; договора аренды имущества с условием о выкупе указанной квартиры, заключенного ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Мякинным В.А. и Хухаревой Е.С. (л.д. 11-17).

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского обнластного суда от 03.06.2010г. указанное решение суда от 19.03.2010г. оставлено без изменения, кассационная жалоба Хухаревой Е.С. и Хухаревой Т.Ю. - без удовлетворения (л.д. 18-25).

Кроме того, решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22.03.2011г. Хухаревой Е.С. было отказано в удовлетворении исковых требований к [ФИО]3, [ФИО)1, [ФИО]2., третьи лица - Хухарева Т.Ю., Хухарев В.В., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, нотанриус ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, о признании сделок недействительными, применении понследствий недействительности сделки (л.д. 27-32).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17.11.2011г. указанное решение суда от 22.09.2011г. оставлено без изменения, кассационная жалоба Хухаревой Е.С. - без удовлетворения (л.д. 33-36).

Судом установлено, что пунктом 4.1. договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату. В случае нарушения графика платежей на любом этапе выкупа имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды без возврата каких-либо денежных средств арендатору (п. 3.4. договора).

Ответчик Хухарева Е.С., выплатив истцу сумму 100000 рублей, от выплаты остальной суммы уклонялась, таким образом, не в полном объеме выполнила свои обязательства по договору аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчики с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА до настоящего времени проживают в спорной квартире, принимая во внимание информацию, представленную ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА о средней стоимости платы по договорам найма аналогичного объекта недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца арендной платы за оспариваемый период времени в размере 808500 рублей.

Кроме того, учитывая справку ООО "Наш Дом" N 133 от 20.07.2012 года о наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по квартире N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также лицевые счета на указанную квартиру, и установив размер образовавшей задолженности с момента возникновения у истца права собственности на данное жилое помещение, суд посчитал необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке задолженность по коммунальным платежам в размере 54671 рубля 96 копеек.

С указанными выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном толковании норм права, регулирующих данные спорные отношения.

Согласно предъявленному Мякиным В.А. иску, в качестве правового основания требований о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате указаны положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения в рамках договора аренды.

Согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставлять во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным Кодексом.

Таким образом, в силу действующего законодательства, договор аренды жилого помещения собственник может заключить только с юридическим лицом. Суд же пришел к выводу о наличии между сторонами арендных отношений, тогда как договор аренды жилого помещения - квартиры N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в рассматриваемый период с 01.01.2010 года по 13.11.2012 года между сторонами не заключался и размер платы за пользование указанным помещением не устанавливался.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений вышеуказанных норм, объяснений сторон, представленных письменных доказательств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в период с 01.01.2010 года по 13.11.2012 года правоотношения по аренде жилого помещения между сторонами отсутствовали.

Имеющийся в материалах дела договор аренды имущества с условием о выкупе от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между Мякинным В.А. и Хухаревой Е.С. сроком на 4 месяца, не подтверждает наличие договорных отношений по аренде жилого помещения между сторонами в период с 01.01.2010 года по 13.11.2012 года, и соответственно не порождает у Хухаревой Е.С., Хухаревой Т.Ю., Хухарева В.В. обязанностей уплаты собственнику квартиры Мякину В.А. арендной платы в размере средней стоимости платы по договорам найма аналогичного объекта недвижимости ввиду отсутствия между ними письменного договора аренды жилого помещения, в котором были бы оговорены все существенные условия сделки.

По условиям заключенного между сторонами договора аренды с правом выкупа наступают другие последствия, установлен иной размер арендной платы, а пунктом 4.1. договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату. В случае нарушения графика платежей на любом этапе выкупа имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды без возврата каких-либо денежных средств арендатору (п. 3.4. договора).

Требований о расторжении этого договора аренды с правом выкупа истцом в установленном порядке не предъявлялось, недействительным этот договор не признан. Ответчики признаны прекратившими право пользования спорной квартирой и выселены из нее только апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростоблсуда от 26.06.2012года.

Из материалов дела следует, что Мякин В.А. стал собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи заключенному с [ФИО]3 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, о чем в ЕГРП 27.08.2009года сделана соответствующая запись (л.д.111-112). В тексте договора указано, что в приобретаемой квартире зарегистрированы Хухарева Е.С. Хухарева Т.Ю. - дочь, Хухарев В.В. - внук, с чем покупатель согласен (п.9 договора). В день заключения договора купли-продажи был заключен также и договор аренды с правом выкупа. В соответствии с пунктами 2.1.-2.3. договора за пользование квартирой арендодатель упнлачивает арендодателю плату в размере 100000 рублей в месяц. При выкупе арендуемого имущества выкупная стоимость определяется в размере два миллиона семьдесят тысяч рублей, при этом имущество подлежит выкупу по частям, согласно графику, указанному в п. 3.3 догонвора. Срок действия договора установлен в четыре месяца с 23.07.2009 года по 23.11.2009 года.

Ссылка суда в данном случае на информацию, представленную ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА о средней стоимости платы по договорам найма аналогичного объекта недвижимости, является несостоятельной, поскольку в рамках рассматриваемого судом иска требований, основанных на положениях ст.303, 1102,1105 ГК РФ истцом не заявлено.

Одновременно с этим, по мнению судебной коллегии, применение судом первой инстанции в данном случае ст.153 ЖК РФ в качестве основания для взыскания с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца задолженности по коммунальным платежам основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку ст.153 ЖК РФ возлагает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги на собственника жилого помещения.

Факт проживания ответчиков в данный период в спорной квартире и неоплаты коммунальных услуг в рамках правового обоснования заявленных требований, не может свидетельствовать о наличии задолженности по коммунальным платежам Хухаревой Е.С., Хухаревой Т.Ю., Хухарева В.В. перед Мякинным В.А., так как справка ООО "Наш дом" свидетельствует лишь о наличии задолженности по жилищно-коммунальным услугам, однако доказательств тому, что эти расходы были понесены Мякиным В.А., материалы дела не содержат. Задолженность по оплате за жилое помещение Мякиным В.А. была оплачена уже после вынесенного судом решения, о чем им в апелляционную инстанцию представлены квитанции. Однако эти квитанции не были предметом оценки суда первой инстанции. Хухаревой Е.С. на обозрение представлены квитанции по оплате, из которых следует, что задолженности по оплате не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных, либо оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты гражданских прав.

При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, перечисленных в ст.12 ГК РФ, либо иных предусмотренных законом способов, избранный способ защиты, должен соответствовать нарушенному праву.

Согласно принципу диспозитивности, закрепленному ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд выносит решение по заявленным участвующим в деле лицами требованиям и не может самостоятельно, по собственной инициативе изменить предмет и размер заявленных требований лиц, участвующих в деле, либо обязать их совершить эти действия.

Таким образом, по данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий, возникших между сторонами правоотношений, юридически значимые обстоятельства при рассмотрении дела судом первой инстанции установлены неверно. В связи с чем, вывод суда о том, что у истца возникло право требовать арендную плату по договору аренды квартиры, следует признать недоказанным, сделанным без установления и правовой оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Поскольку неправильное применение норм материального права является основанием для отмены решения в апелляционном порядке, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь требованиями ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 ноября 2012 года отменить и вынести новое решение, которым Мякину В.А. отказать с иске к Хухаревой Е.С., Хухаревой Т.Ю., Хухареву В.В. о взыскании арендной платы, задолженности по коммунальным платежам.

Председательствующий:

Судьи: