Определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 29 февраля 2012 г. по делу N 33-1977-2012

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе

Председательствующего Третьяковой В. П.,

судей Бойко В. Н., Пискуновой Ю. А.,

при секретаре Арикайнен Т. В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Третьяковой В. П.,

гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Сибэнергоуголь"

на решение Новокузнецкого районного суда

от 03 октября 2011 года

по иску Черных О. И. к ООО "Димитровское" о признании сделки действительной, о государственной регистрации перехода права собственности, государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок, внесении записи в единый государственный реестр прав о регистрации сделки купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

Черных О. И. обратилась с иском в суд к ООО "Димитровское" о признании сделки действительной, государственной регистрации перехода права собственности, государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок, внесении записи в единый государственный реестр прав о регистрации сделки купли-продажи земельного участка.

Свои требования мотивировала тем, что она является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ... , из земель сельскохозяйственного назначения на основании заключенного 25 января 2011 года между истцом и ответчиком договора купли-продажи.

По указанному договору истица приобрела у ответчика недвижимое имущество - земельный участок, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... , из земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровый номер земельного участка ? ... Стороны договорились о продажной цене участка в размере ... рублей, которые истица полностью оплатила покупателю.

В силу п. 1.4. договора покупатель фактически передал в законное владение и распоряжение истицы земельный участок, поскольку договор купли-продажи содержит в себе положение о том, что участок считается переданным с момента подписания договора.

Земельный участок выделен в натуре и прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер ...

С момента приобретения данного имущества истец владеет и пользуется указанным имуществом, производит его улучшение, его право на данное имущество никто не оспаривает, между тем, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество за истцом, а истица не может самостоятельно оформить регистрацию данного права.

Просила признать сделку купли-продажи спорного земельного участка от 26.01.2011 г. действительной, признать за ней право собственности на земельный участок и произвести государственную регистрации договора купли-продажи спорного земельного участка от 26.01.2011 г. и регистрацию перехода права собственности на земельный участок, внести запись в ЕГРП о регистрации сделки купли-продажи (л.д. 2-4).

В судебном заседании Черных О. И. изменила свои исковые требования, настаивала только на признании договора купли-продажи действительным, прекращении права собственности ООО "Димитровское" на данный земельный участок, признании права собственности за ней на вышеуказанный земельный участок (л. д. 108).

Решением Новокузнецкого районного суда от 03 октября 2011 года постановлено:

Исковые требования Черных О. И. к ООО "Димитровское" удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер земельного участка ? ... , заключенную 25 января 2011 года между ООО "Димитровское" и Черных О. И. - действительной.

Прекратить право собственности ООО "Димитровское" на земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером земельного участка ? ...

Признать за Черных О. И. право собственности на земельный участок площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ... , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером земельного участка ? ... (л. д. 109-111).

Определением Новокузнецкого районного суда от 16 января 2012 года произведена замена ответчика ООО "Димитровское" на его правопреемника ООО "Сибэнергоуголь".

ООО "Сибэнергоуголь" восстановлен срок для подачи кассационной жалобы (л.д.206-207).

В кассационной жалобе ООО "Сибэнергоуголь" просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей, указывая, что суд в нарушение ст. 44 ГПК РФ не произвел замену ответчика. ООО "Сибэнергоуголь" о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещено не было.

Суд привлек к участию в деле Новокузнецкий отдел Росреестра по Кемеровской области, не обладающий самостоятельной правоспособностью.

Суд не учел, что стороны договора купли-продажи спорного земельного участка не соблюли процедуру уведомления высшего исполнительного органа субъекта РФ о продаже земли сельскохозяйственного назначения, поэтому данная сделка является ничтожной в силу закона.

Суд не учел, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет временно, право собственности на него за ООО "Димитровское" не было зарегистрировано. Соответственно спорный земельный участок не мог быть отчужден в собственность истице.

Такого способа защиты, как признание сделки действительной, закон не предусматривает (л. д. 150-153).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав в их поддержку представителя ООО "Сибэнергоуголь", просившего об отмене решения суда, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушения судом норм материального права.

Как видно из материалов дела и было установлено судом, 26.01.2011г. между ООО "Димитровское" (продавец) и Черных О. И. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец передает покупателю земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером земельного участка ? ...

В соответствии с п. 1.4 договора настоящий договор является одновременно актом приема - передачи земельного участка в собственность. Участок считается переданным с момента подписания настоящего договора. Договор подписан сторонами, соответственно, обязательство по передаче предмета договора исполнено надлежаще.

Оплата покупателем по договору произведена в момент его подписания (л. д. 6-39).

Разрешая спор, и признавая договор купли-продажи спорного земельного участка действительным, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости от 26.01.2011 г. требуемая для данного договора простая письменная форма сторонами была соблюдена, стороны договора являлись полномочными субъектами возникшего правоотношения, имели право на заключение указанного договора, сама сделка не противоречит требованиям закона.

Однако с такими выводами суда согласиться нельзя, так как они противоречат материалам дела, не основаны на законе.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. п. 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как видно из материалов дела, пунктом 2.3 договора сторон предусмотрено, что переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д.6)

Разрешая спор, суд первой инстанции в нарушение приведенных выше норм права, и без учета условий договора, не установил, по каким причинам не произведена государственная регистрация прав Черных О.И.

Также, обращаясь в суд с данным иском, Черных О.И. указывала на то, что ответчик уклоняется от регистрации сделки и предоставления необходимых документов (л.д.3). Между тем, суд тоже не установил, в чем именно выразилось это уклонение ответчика.

Указанные обстоятельства, имеют существенное значение для дела, поскольку, признавая за Черных О.И. право собственности на спорный земельный участок, суд не учел, что в соответствии со ст. 223 п. 2 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает только с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В противном случае, судебная защита прав истицы может быть осуществлена в ином порядке.

Также, рассматривая дело 03 октября 2011 года в отсутствие ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что надлежащим ответчиком является ООО "Димитровское", которое было надлежаще извещено о времени и месте рассмотрения дела в лице генерального директора УК ООО "Торговый Дом "Сибэнергоуголь" Г.

Однако суд первой инстанции не учел, что 09 марта 2011 года полномочия УК ООО "Торговый Дом "Сибэнергоуголь", а соответственно и ее генерального директора Г., были досрочно прекращены (л.д.171).

03 мая 2011 года единственным участником ООО "Димитровское" - ООО "Сибэнергоуголь-Капитал" было принято решение о реорганизации общества путем его присоединения к ООО "Сибэнергоуголь" (л.д.165).

29 сентября 2011 года в ЕГРЮЛ внесены записи о прекращении деятельности ООО "Димитровское" (л.д.156).

При таких данных суд в нарушение ст. 56, 198 ГПК РФ, разрешая спор в отсутствие ответчика, с достаточной полнотой не проверил, перешли ли права на спорный земельный участок к ООО "Сибэнергоуголь", кто является надлежащим ответчиком по делу.

При этом, сведения о надлежащем извещении ООО "Сибэнергоуголь" о времени и месте рассмотрения дела в материалах отсутствуют.

Ввиду отсутствия ответчика при рассмотрении дела, суд не установил с достаточнй полнотой и иные обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, в частности, не проверил и не дал оценку доводам ООО "Сибэнергоуголь", изложенным в кассационной жалобе, о том, что стороны договора купли-продажи спорного земельного участка не соблюли процедуру уведомления высшего исполнительного органа субъекта РФ о продаже земли сельскохозяйственного назначения, поэтому данная сделка является ничтожной в силу закона, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет временно, и право собственности на него за ООО "Димитровское" не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене.

Допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть устранены в настоящем судебном заседании, поскольку следует правильно определить круг лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства дела, имеющие существенное значение, истребовать дополнительные доказательства.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 362 ГПК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2012 г.), судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новокузнецкого районного суда от 03 октября 2011 года отменить, кассационную жалобу - удовлетворить.

Направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий: Третьякова В. П.

Судьи: Пискунова Ю. А.

Бойко В. Н.