Решение Можайского городского суда Московской области от 01 июня 2012 г. по делу N 2-11/12

Судья Можайского городского суда Московской области Хлюстов В.В.,

с участием представителей истицы, Р.О.А. и Е.И.М.,

представителя ответчика, адвоката Л.А.В.,

при секретаре Бузовкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.О.И. к М.И.Г., 3-е лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о признании сделки недействительной и признании права собственности на земельный участок, -

УСТАНОВИЛ:

Т.О.И. обратилась в суд с указанным иском к М.И.Г., обосновывая свои требования тем, что 30 июля 2010 года она заключила с ответчиком договор займа на сумму 2500000 рублей под залог принадлежащих ей земельного участка с жилым домом и четырьмя хозяйственными строениями, расположенными по адресу: "адрес", который, однако, был оформлен как договор купли-продажи указанного имущества. 16 сентября 2010 года М.И.Г. дал в долг Т.О.И. еще 2000000 рублей. Истица, со своей стороны добросовестно исполняла свои обязанности по уплате процентов за пользование заемными денежными средствами и продолжала пользоваться указанным недвижимым имуществом, между тем, 15 июня 2011 года М.И.Г. силой выгнал всех присутствовавших в доме родственников истицы, заявив, что именно он является собственником недвижимого имущества и по настоящее время препятствует истице в его использовании, в связи с чем, ссылаясь на ст.ст.166, 167, 178 и 179 ГК РФ, Т.О.И. просит суд признать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и четырьмя хозяйственными строениями, заключенный между сторонами 30.07.2010 года недействительным, применить последствия недействительности сделки путем возврата спорного недвижимого имущества Т.О.И. и признания записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на указанное имущество за М.И.Г., а также признать за Т.О.И. право собственности на спорное недвижимое имущество.

Истица, Т.О.И., и ее представители, Р.О.А. и Е.И.М., в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика, адвокат Л.А.В., в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, полагая их обоснованными.

Ответчик, М.И.Г., в адресованном суду заявлении просил рассмотреть данное дело в его отсутствие, при личном участии в судебных заседаниях в ходе судебного разбирательства по данному делу исковые требования Т.О.И. не признал.

Суд считает, иск не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании из пояснений сторон, их представителей и материалов дела установлено, что Т.О.И. на праве собственности принадлежали земельный участок площадью 5000 кв.м с кадастровым номером N, относящийся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для ведения садоводства, и расположенные на нем: 2-этажное жилое строение нежилого назначения общей площадью 149,3 кв.м с кадастровым номером N; 1-этажное хозяйственное строение площадью 28,8 кв.м с кадастровым номером N; 1-этажное хозяйственное строение площадью 33,0 кв.м с кадастровым номером N; 1-этажное хозяйственное строение площадью 30,3 кв.м с кадастровым номером N; 1-этажное хозяйственное строение площадью 16,2 кв.м с кадастровым номером N, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права от 20.01.2009 года и 05.05.2009 года (т.1 л.д.37, 38, 170, 171, 172, 173).

30 июля 2010 года между Т.О.И. и М.И.Г. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества, стоимость которого определена сторонами в размере 2500000 рублей (т.1 л.д.26-32). Данный договор был исполнен сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке 12 августа 2010 года, что подтверждается соответствующими штампами и печатями на нем органа государственной регистрации (т.1 л.д.31) и подписанием сторонами передаточного акта (т.1 л.д.32). Одновременно, 12 августа 2010 года был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с жилым домом и четырьмя хозяйственными строениями от Т.О.И. к М.И.Г. (т.1 л.д.20), с выдачей последнему соответствующих свидетельств о государственной регистрации права (т.1 л.д.219-224).

Также 30 июля 2010 года между М.И.Г. и Т.О.И. было заключено соглашение, согласно которому первый обязался предоставить последней преимущественное право покупки земельного участка с расположенными на нем строениями в "адрес", а Т.О.И. обязалась арендовать данное имущество у М.И.Г. на срок действия данного соглашения с ежемесячной арендной платой в размере 75000 рублей (т.1 л.д.174).

После регистрации сделки и перехода права собственности на спорные строения Т.О.И. с согласия М.И.Г. продолжала пользоваться ими за плату, в связи с чем, 30 августа 2010 года истица передала ответчику 75000 рублей в счет оплаты за пользование жилыми строениями, расположенными по адресу: "адрес" (т.1 л.д.45), 16 и 30 сентября 2010 года первая передала последнему в счет оплаты за пользование строениями за сентябрь 2010 года всего 105000 рублей (30000 + 75000) (т.1 л.д.43, 46), 16 сентября 2010 года Т.О.И. передала М.И.Г. в счет оплаты за пользование указанными жилыми строениями в период с октября по декабрь 2010 года включительно всего 405000 рублей (по 135000 руб. за месяц) (т.1 л.д.39, 42, 44). 16 января, 16 февраля и 26 марта 2011 года Т.О.И. передала М.И.Г. за пользование жилыми указанными строениями по 135000 рублей в, соответственно, январе, феврале и марте 2011 года (т.1 л.д.196, 41, 40). Данные обстоятельства подтверждаются соответствующими расписками М.И.Г., выданными им Т.О.И.

В тексте искового заявления и ходе судебного разбирательства истица, Т.О.И., пояснила, что при заключении оспариваемой ею сделки она не имела намерения продать принадлежавшее ей недвижимое имущество в "адрес", но, в связи со сложившейся тяжелой жизненной ситуацией, в частности наличием материальных затруднений, она 30 июля 2010 года заключила с М.И.Г. именно договор займа 2500000 рублей под залог принадлежащего ей недвижимого имущества в "адрес" сроком на 1 год под 3% ежемесячно, а 16 сентября 2010 года взяла у М.И.Г. еще 2000000 рублей на тех же условиях.

В подтверждение тяжелой жизненной ситуации Т.О.И. представлен расчет расходов за период с 17.08.2010г. по 30.10.2010г. в размере 4537050 рублей, согласно которому последней были погашены три кредита на общую сумму 1852250 руб., приобретена квартира за 260000 руб., потрачено на покупку автомобиля 599800 руб., возвращены долги на общую сумму 1300000 руб. и выплачены проценты М.И.Г. в размере 525000 руб.

Между тем, согласно представленной истицей кредитной истории (т.1 л.д.206-218), по состоянию на 13.07.2010 года у Т.О.И. было три активных потребительских кредита: в ЗАО "ВТБ-24" от 13.08.2007г. в размере 417000 руб. сроком на 5 лет; в ЗАО АКБ "Промсвязьбанк" от 19.08.2008г. в размере 1500 000 руб. сроком на 7 лет; в ЗАО КБ "Ситибанк" от 17.12.2008г. в размере 252982 руб. сроком на 3 года. Просрочек платежей по кредитам в ВТБ-24 и КБ "Ситибанк" Т.О.И. не допускалось. По кредиту в АКБ "Промсвязьбанк" Т.О.И. были допущены две просрочки на срок от 30 до 59 дней на сумму 422 руб. Общий размер задолженности по кредитам составил 1481676 рублей (из них: в АКБ "Промсвязьбанк" - 1298846 руб., в ВТБ-24 - 182830 руб.). Доказательств заявления указанными банками требований к заемщику о досрочном погашении кредитов истицей суду не представлено. Согласно справке АКБ "Промсвязьбанк", по состоянию на 19.08.2010 года кредит Т.О.И. был погашен полностью (т.1 л.д.192).

08 октября 2010 года Т.О.И. заключила с ООО "ГАЛФ-сити" предварительный договор купли-продажи автомобиля "MITSUBISHI-Outlander XL 2,0", 2010 года выпуска, стоимостью 1199000 рублей (т.1 л.д.197-198), с установкой на него зимней резины и дополнительного оборудования на общую сумму 39 850 руб. (т.1 л.д.199-202). 19 октября 2010 года Т.О.И. застраховала автомобиль в ОАО "ВСК" по риску "АВТО-КАСКО" с уплатой страховой премии в размере 66608 руб. 80 коп. (т.1 л.д.191).

28 сентября 2010 года мать истицы - Т.А.Н. приобрела квартиру в Ивановской области за 260000 рублей (т.1 л.д.193, 203-205).

К представленным Т.О.И. распискам о займе ею 07 января 2008 года 1000000 рублей у К.Т.П. (т.1 л.д.194) и 10000 долларов США 01 июня 2009 года у Б.Л.В. (т.1 л.д.195) суд считает необходимым отнестись критически, т.к. в судебном заседании Т.О.И. подтвердила составление указанных расписок именно 07.01.2008 года и 01.06.2009 года, тогда как в них указаны данные общегражданского паспорта, выданного Т.О.И. лишь 15 апреля 2010 года, что исключает возможность составления расписок в указанные в них даты.

Оценивая представленные Т.О.И. доказательства, суд полагает, что оплату приобретения квартиры родственником и приобретение дорогостоящего автомобиля нельзя отнести к исключительно необходимым расходам при тяжелой жизненной ситуации, равно как и досрочное погашение кредитов при добросовестном, в целом, исполнении заемщиком своих обязательств и отсутствии соответствующих требований со стороны банков.

Таким образом, суд считает ссылку Т.О.И. на вынужденность срочного займа крупных сумм денежных средств, связанную с тяжелой жизненной ситуацией, - голословной и несостоятельной.

В судебном заседании ответчик, М.И.Г., пояснил, что денежные средства в размере 2500000 рублей по договору купли-продажи от 30 июля 2010 года им были помещены в банковскую ячейку и переданы Т.О.И. после государственной регистрации договора и перехода права собственности. 16 августа 2010 года им были переданы Т.О.И. еще 2000000 рублей за подведенные к дому инженерные коммуникации и имеющуюся в нем мебель, о чем в тот же день Т.О.И. собственноручно написала расписку (т.1 л.д.229-230). Каких-либо расписок о займе у него денежных средств Т.О.И. 30 июля и 16 августа 2010 года не составлялось, происхождение же представленных истицей в материалы дела расписок (т.1 л.д.225, 226-227) ему ( М.И.Г.) не известно.

В ходе судебного разбирательства истица, Т.О.И., пояснила, что договор займа, оформленный как договор купли-продажи спорного имущества, по взаимной договоренности с ответчиком должен был пройти государственную регистрацию лишь в случае неисполнения ею ( Т.) своих обязательств по возврату суммы займа и процентов. Однако, договор и переход права собственности к ответчику были зарегистрированы без ее согласия и участия.

Из материалов представленных Управлением Росреестра по МО дел правоустанавливающих документов (т.2 л.д.63-289) усматривается, что государственная регистрация спорной сделки и перехода права собственности осуществлялись от имени Т.О.И. по нотариально удостоверенной доверенности от 30.07.2010 года (т.2 л.д.95) с предъявлением в орган государственной регистрации нотариально удостоверенного заявления последней об отсутствии зарегистрированного брака (т.1 л.д.74).

В ходе судебного разбирательства истица, Т.О.И., пояснила, что заявление об отсутствии брака она действительно заверила у нотариуса и передала М.И.Г., однако, каких-либо доверенностей на совершение регистрационных действий в отношении спорных договора и имущества никому не подписывала и не выдавала.

Согласно же выводам проведенной по данному делу судебной почерковедческой экспертизы (т.3 л.д.2-25), подписи и удостоверительные записи от имени Т.О.И. в реестре N11 (N189) для регистрации нотариальных действий нотариуса Б.Е.С. на листе 189 напротив реестровой записи N1в-2597 от 30.07.2010г. о выдаче доверенности, а также подписи и удостоверительные записи от имени Т.О.И. в самой доверенности от 30.07.2010 года, копия которой имеется в материалах дела, выполнены одним лицом, а именно - самой Т.О.И.

При таких обстоятельствах, когда оснований сомневаться в компетенции и объективности эксперта судом не усматривается, суд считает установленной выдачу Т.О.И. доверенности на регистрацию совершенной сделки и перехода права собственности к М.И.Г., что подтверждает надлежащее исполнение договора сторонами.

Доводы же Т.О.И. о наличии договоренности с М.И.Г. о регистрации договора лишь в случае неисполнения ею обязательств по возврату займа суд полагает несостоятельными, т.к. они опровергаются пояснениями ответчика, выводами эксперта и выдачей доверенности на совершение регистрационных действий на трехмесячный срок, т.е. до 30 октября 2010 года (т.2 л.д.95).

В судебном заседании истицей, Т.О.И., заявлено о подложности доказательства - реестра нотариуса г.Москвы Б.Е.С. и, в частности, листа 189 в нем, т.к., по мнению истицы, в декабре 2011 года у нотариуса Б.Е.С., а затем и в судебном заседании она видела другой лист, содержащий, якобы, ее подпись, однако, предметом экспертного исследования стал совершенно другой лист реестра, что свидетельствует о его фальсификации.

Согласно положениям ст.186 ГПК РФ, в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что истребованный в ходе судебного разбирательства и направленный в экспертное учреждение реестр нотариуса Б.Е.С. имел прошивку всех листов, обозревался с участием сторон в судебном заседании 19 декабря 2011 года, каких-либо повреждений как при отправке в экспертное учреждение, так и по возвращении в суд не имел, запись в реестре по дате и содержанию соответствует тексту удостоверенной нотариусом доверенности, представленной в орган государственной регистрации, учитывая также категорично положительное заключение эксперта о выполнении записей и подписи в реестре самой Т.О.И. и отсутствие ссылок в исследовательской части экспертного заключения на наличие каких-либо повреждений реестра, либо изменений первоначального содержания его записей, а также пояснения ответчика М.И.Г. о выдаче истице денежных средств из банковской ячейки только после государственной регистрации договора и перехода права собственности, что фактически подтвердила в судебном заседании и сама Т.О.И., суд считает поданное последней заявление о подложности доказательства - необоснованным и не подлежащим дополнительной проверке.

Согласно представленному истицей отчету N40/2011 (т.1 л.д.50-166) рыночная стоимость земельного участка с имеющимися на нем строениями, расположенными по адресу: "адрес", по состоянию на 20.06.2011 года составляет 13950400 рублей.

Допрошенные в ходе судебного разбирательства в качестве свидетелей Г.С.Г. и И.И.У. (друзья истицы) показали, что Т.О.И. вложила в строительство дома в "адрес" около 14000000 рублей и не собиралась его продавать. Оспариваемый договор Т.О.И. уже на следующий день показала Г.С.Г., который однозначно определил, что истица продала дом со всеми постройками и земельным участком М.И.Г., однако, Т.О.И. пояснила, что на самом деле это договор займа.

Согласно же данным технического паспорта жилого строения, общая инвентаризационная стоимость строений и сооружений, расположенных по адресу: "адрес", "адрес", по состоянию на 13.03.2009 года составляла 935955 рублей 60 коп., а кадастровая стоимость земельного участка, согласно налоговому уведомлению, составляет 732250 рублей.

В ходе судебного разбирательства истица, Т.О.И., пояснила, что она имела намерения продать спорное имущество, но за 15000000 рублей, а указанная в оспариваемом договоре цена сделки является чрезмерно заниженной, что, по ее мнению, также подтверждает заключение между сторонами именно договора займа под залог спорного имущества.

Между тем, в силу положений ст.209 ГК РФ, собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и назначать цену отчуждаемого имущества независимо от его действительной (инвентаризационной) либо рыночной стоимости.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.п.1 и 2 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1 статьи 178 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В силу положений п.1 ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Оспариваемый Т.О.И. договор купли-продажи от 30.07.2010 года в полной мере соответствует вышеуказанным требованиям к сделке купли-продажи недвижимости, содержит в себе все существенные условия относительно предмета и природы сделки, которые исключают их неоднозначное толкование, исполнение данной сделки и установленное законом требование о ее обязательной государственной регистрации подтверждено надлежащими и достоверными доказательствами.

В судебном заседании также установлено, что Т.О.И. является банковским работником (т.1 л.д.175) и знакома с формой и содержанием договоров займа, в том числе и под залог недвижимого имущества, что она подтвердила при даче пояснений в ходе судебного разбирательства.

Также Т.О.И. пояснила, что о заключении с М.И.Г. именно договора купли-продажи принадлежавшего ей имущества, ей стало известно в тот же день, т.е. 30 июля 2010 года после внимательного изучения его текста. Однако, что помешало ей отказаться от исполнения сделки, равно как и заключить договор займа под залог недвижимого имущества, и в чем заключалось ее заблуждение относительно природы сделки - Т.О.И. не пояснила.

Доводы истицы о том, что она ежемесячно передавала ответчику проценты за пользование займом, суд также считает несостоятельными, т.к. они опровергаются представленными суду расписками, в том числе и составленными самой Т., из которых однозначно усматривается внесение последней оплаты за пользование спорным имуществом после его отчуждения. Совпадение же размера оплаты с тремя процентами от 4500000 рублей суд полагает не имеющим какого-либо правового значения.

Кроме того, исходя из текста договора и установленных обстоятельств его надлежащего исполнения, суд не усматривает оснований для вывода о наличии обмана продавца покупателем при его заключении.

Принимая же во внимание, что общая сумма денежных средств, переданная ответчиком истице за спорное имущество, многократно превышает его инвентаризационную (затратную) и кадастровую стоимость, учитывая непредставление истицей доказательств вынужденности совершения оспариваемой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, суд не может признать совершенную сторонами сделку кабальной.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования Т.О.И. - необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ,

с у д ь я

РЕШИЛ:

Т.О.И. в удовлетворении заявленных к М.И.Г. исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 5000 кв.м с четырьмя хозяйственными строениями (площадью 30,3, 16,2 28,8 и 33 кв.м) и двухэтажным жилым домом общей площадью 149,3 кв.м, расположенных по адресу: "адрес", - заключенного между Т.О.И. и М.И.Г. 30.07.2010 года; о применении последствий недействительности сделки путем возврата спорного недвижимого имущества Т.О.И.; о признании записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на указанное имущество за М.И.Г., а также о признании за Т.О.И. права собственности на земельный участок площадью 5000 кв.м с расположенными на нем четырьмя хозяйственными строениями (площадью 30,3, 16,2 28,8 и 33 кв.м) и двухэтажным жилым домом общей площадью 149,3 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", -

отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Можайский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья подпись

В.В.Хлюстов

Копия верна: судья ________________

Решение вступило в законную силу "___" ________________ 2012 года.

Судья __________________ Секретарь _________________