Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 29 февраля 2012 г. по делу N 33-565-12

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н., судей Севастьяновой Н.Ю., Юркиной И.В., при секретаре Поликарповой В.Ю., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Терликовой Н.Н. к открытому акционерному обществу фирма "данные изъяты", ООО "данные изъяты" о признании права собственности на жилое помещение, поступившее по апелляционной жалобе Терликовой Н.Н. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 декабря 2011 года, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении исковых требований Терликовой Н.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "данные изъяты", закрытому акционерному обществу - фирме "данные изъяты" о признании права собственности на "адрес", регистрации права собственности Терликовой Н.Н, на "адрес".

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Терликова Н.Н. изначально обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "данные изъяты" и ЗАО "данные изъяты" (после изменения организационно-правовой формы и фирменного наименования - ОАО), в котором просила обязать ООО "данные изъяты" заключить с ней основной договор купли- продажи квартиры под номером "данные изъяты", расположенной в правой блок-секции многоквартирного дома N (поз. N) по "адрес" на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры и дополнительного соглашения к нему.

Требования мотивировала тем, что 6 марта 2007 года между ней и ООО "данные изъяты" был заключен предварительный договор купли- продажи указанной квартиры. При этом право собственности продавца (ООО "данные изъяты") на жилое помещение должно было перейти к обществу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между фирмой "данные изъяты" и ООО "данные изъяты". Срок заключения основного договора стороны (истец и ООО "данные изъяты") предусмотрели не позднее 15 января 2009 года. Свои обязательства по предварительному договору она исполнила, денежные средства за приобретаемую квартиру, равно как и дополнительные целевые сборы, уплатила, однако ответчики от заключения основного договора уклоняются, хотя строительство жилого дома практически завершено. Так, ЗАО фирма "данные изъяты" уклоняется от исполнения своих обязательств, возложенных на нее договором инвестирования, а ООО "данные изъяты" уклоняется от исполнения своих обязательств о заключении с ней основного договора купли-продажи указанной квартиры.

В ходе нахождения дела в производстве суда Терликова Н.Н. уточнила исковые требования, к участию в деле в качестве третьего лица привлекла администрацию г.Чебоксары, и просила признать за ней право собственности на указанную выше квартиру и вынести решение о государственной регистрации права собственности.

Требования мотивировала тем, что в сентябре 2009 года многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, сдан в эксплуатацию, и данное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ фактически передано ей продавцом - ООО "данные изъяты" в пользование и владение по акту приема-передачи. Указанное означает, что стороны свои обязательства, предусмотренные этим договором, исполнили. Однако из-за наличия спора между ООО "данные изъяты" и ЗАО фирма "данные изъяты" в вопросе подписания ими Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, зарегистрировать свое право собственности на переданную ей по акту квартиру она не может.

В судебном заседании истец Терликова Н.Н. и ее представитель Благодатских И.Е. исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям, и вновь привели их суду. При этом представитель истца Благодатских И.Е. пояснила, что по своей сути, заключенный между ООО "данные изъяты" и Терликовой Н.Н. предварительный договор купли-продажи квартиры является договором участия в долевом строительстве жилья, поскольку содержит существенные условия, присущие именно этому договору. Строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, квартира находится в фактическом пользовании истицы, которая несколько лет проживает в ней.

Представители ответчиков ЗАО фирмы "данные изъяты" (в настоящее время ОАО) и ООО "данные изъяты" в судебное заседание не явились.

В письменном отзыве на иск представитель ЗАО фирма "данные изъяты" иск не признавал, ссылаясь на то, что фирма являлась заказчиком строительства многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира. 10 января 2007 года между ЗАО фирма "данные изъяты" и ООО "данные изъяты" был заключен договор подряда на строительство названного дома, согласно которому заказчиком строительства являлось ЗАО фирма "данные изъяты", а генеральным подрядчиком - ООО "данные изъяты". Все работы, произведенные ООО "данные изъяты" по договору подряда, были оплачены ЗАО фирма "данные изъяты" путем перечисления денежных средств, в связи с чем считает, что спорная квартира должна принадлежать ЗАО фирма "данные изъяты" на праве собственности, т.к. никаких инвестиций в строительство жилого дома ООО "данные изъяты" не вносило, не исполнив своих обязательств, предусмотренных договором инвестирования. Денежные средства, которые ООО "данные изъяты" получило от граждан по предварительным договорам купли-продажи, ЗАО фирма "данные изъяты" не передавались. Также ссылался на то, что предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО " "данные изъяты" и Терликовой Н.Н., прекратил свое действие. Поэтому у Терликовой Н.Н. нет права требования признания за ней права собственности на спорную квартиру. Соинвестором строительства квартиры она не является (л.д.94-97).

Представители 3-их лиц - администрации г.Чебоксары и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебном заседании не участвовали.

Судом вынесено указанное выше решение, которое обжаловано Терликовой Н.Н. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

Изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения Терликовой Н.Н. и ее представителя Благодатских И.Е., поддержавших жалобу, объяснения представителя ОАО фирма "данные изъяты" Вахромеевой Е.В., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как указывалось выше, с учетом уточнений исковых требований, Терликова Н.Н. просила признать за ней право собственности на квартиру, ссылаясь на то, что ООО "данные изъяты" и ОАО фирма "данные изъяты" заключили договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома. В рамках этого соглашения фирма должна была передать в собственность обществу "данные изъяты" конкретные помещения, в том числе и жилые, находящиеся в этом доме, соразмерно внесенному обществом вкладу. В свою очередь, ООО "данные изъяты" заключило с ней (Терликовой Н.Н.) указанный выше договор. Многоквартирный жилой дом, в котором расположена спорная квартира, возведен ответчиками совместно во исполнение заключенного между ними договора инвестирования. По условиям договора инвестирования строительства жилого дома спорная квартира должна была быть передана ООО "данные изъяты", а после принятия жилого дома в эксплуатацию - ей на основании заключенного обществом с ограниченной ответственностью "данные изъяты" с ней договора. Поскольку обязательства по этой сделке ею исполнены, то ее требования подлежат удовлетворению.

Из имеющихся в деле документов усматривается, что 15 января 2007 года между ЗАО фирма "данные изъяты" - застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью "данные изъяты" - инвестором заключен договор, действительно именованный договором инвестирования строительства многоквартирного жилого дома. Предметом этой сделки явилось совместное строительство указанного многоквартирного дома, и в договоре указывалось, что инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования жилых и нежилых помещений площадью, указанной в приложении N1 к договору, с правом получения в собственность жилых и нежилых помещений в качестве результата инвестиционной деятельности. А застройщик осуществляет строительство дома и после принятия его в эксплуатацию передает инвестору жилые и нежилые помещения общей площадью, определенной в приложении N1 к договору (подп. 1. 1, 1. 2 п. 1 договора). При этом предусматривалось и то, что инвестор вправе осуществлять финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств, привлеченных третьих лиц (подп. 2.4 п. 2 договора). В приложении N1 к данному договору, являющемуся его неотъемлемой частью, стороны указали номера квартир, в отношении которых инвестор принимает участие в строительстве с последующей передачей ему в качестве результата инвестиционной деятельности, в число которых вошла и квартира истицы (л.д.132-135 том 1).

Указанный договор и приложение к нему подписаны как застройщиком, так и инвестором.

Что же касается Терликовой Н.Н. и ООО "данные изъяты", то, как следует из материалов дела, договор N 14, подписанный ими 6 марта 2007 года, действительно именован как предварительный договор купли-продажи. В нем предусмотрено, что общество - продавец обязуется продать, а Терликова Н.Н. - покупатель купить квартиру с характеристиками и местом расположения, указанными в договоре, в строительстве которого принимает участие продавец как инвестор. При этом право собственности на жилье должно перейти продавцу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между ответчиком и ООО "данные изъяты" (л.д.32 том 1).

Стороны в договоре и дополнительном соглашении к нему от 20 июля 2007 года оговорили и иные условия сделки, в том числе цену продаваемой квартиры, порядок и сроки расчетов, а также предусмотрели, что основной договор купли-продажи будет заключен ими не позднее 15 января 2009 года (л.д.34 том 1). Однако, как установил суд первой инстанции, основной договор купли-продажи между сторонами так и не был заключен.

Разрешая спор, суд согласился с доводами представителя ответчика о том, что истица не вправе требовать передачи спорного жилого помещения, оценив заключенный ею и ООО "данные изъяты" договор как предварительный договор купли-продажи квартиры, и применив к возникшим между сторонами правоотношениям положения гражданского законодательства, регулирующего вопросы заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, сославшись на то, что спорная квартира лично Терликовой Н.Н. создана не была, инвестором строительства ее признать нельзя, в установленный предварительным договором купли-продажи срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, до истечения данного срока стороны договора друг-другу предложение заключить основной договор не направляли.

Однако судебная коллегия не может согласиться с такой оценкой суда первой инстанции возникших между сторонами отношений по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15 января 2007 года между ЗАО фирма "данные изъяты" (Застройщик) и ООО "данные изъяты" (Инвестор) был заключен указанный выше договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, состоящего из 3 блок-секций, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес".

Из условий договора следует, что после окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор должны подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределить результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны (п.1.3 договора).

Данные обстоятельства также установлены и решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 2 июля 2010 г., постановлением Первого Арбитражного Апелляционного суда от 8 октября 2010- г., постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 января 2011 года, вынесенными по иску ЗАО фирмы "данные изъяты" к ООО "данные изъяты" о признании указанного договора инвестирования незаключенным. Арбитражный суд в вышеуказанных решениях пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор инвестирования, и правовых оснований для признания его незаключенным не имеется, в связи с чем в исковых требованиях ЗАО фирма "данные изъяты" было отказано. В данном деле участвовала и Терликова Н.Н.

Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В связи с чем, выводы Арбитражного суда о том, что названные выше юридические лица заключили между собой договор инвестирования, согласовав все его существенные условия, в связи с чем договор инвестирования является заключенным, не подлежат доказыванию вновь и оспариванию.

Как также следует из материалов дела, до заключения договора инвестирования, между ЗАО фирмой "данные изъяты" и ООО "данные изъяты" 10 января 2007 года был заключен договор подряда на строительство между заказчиком (фирмой) и генеральной подрядной организацией (ООО "данные изъяты"), предметом которого явилось строительство многоквартирного с пятью надземными этажами шестым мансардным этажом, с подвалом жилого дома, состоящего из трех блок -секций, без чистовой отделки, расположенного на земельном участке по тому же указанному выше адресу.

По условиям договора Заказчик обязался создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить выполненную работу.

6 марта 2007 года между Терликовой Н.Н. и ООО "данные изъяты" был заключен договор N 14, именованный как предварительный договор купли-продажи квартиры под условным N "данные изъяты", расположенной в правой блок-секции многоквартирного дома по адресу: "адрес", в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО "данные изъяты".

Пунктом 2 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между ООО "данные изъяты" и ЗАО -фирма "данные изъяты".

На основании п.3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере "данные изъяты" руб. из расчета начальной цены одного квадратного метра площади помещения в сумме "данные изъяты" руб.

Дополнительным соглашением от 20 июля 2007 года к указанному договору стороны определили начальную цену предварительного договора в размере "данные изъяты" руб. исходя из размеров квартиры.

Терликова Н.Н. внесла в кассу ООО "данные изъяты" предусмотренные договором суммы в общем размере "данные изъяты" руб. следующими платежами: "данные изъяты" руб. 12 марта 2007 года, "данные изъяты" рублей 26 июля 2007 года, "данные изъяты" рублей 27 августа 2008 года, "данные изъяты" рублей 1 апреля 2008 года, "данные изъяты" рублей 2 июля 2008 года, "данные изъяты" рублей 4 августа 2008 года и, кроме того, 4 августа 2008 года оплатила "данные изъяты" рублей в счет целевых взносов на установку в квартире газового оборудования.

Факт оплаты истицей определенной договором и дополнительным соглашением к нему стоимости строящейся квартиры и целевых расходов по установке газового оборудования подтверждается как представленными истицей суду копиями квитанций о внесении денежных средств инвестору ООО "данные изъяты" (л.д.36-37 том 1), так и справкой, выданной ООО "данные изъяты" истице о внесении ею денежных средств в размере, обусловленном договором и дополнительном соглашении к нему (л.д.41 том 1), а также заключением аудиторской организации ООО "данные изъяты" по вопросам, поставленным Министерством внутренних дел Чувашской Республики в отношении ООО "данные изъяты" (л.д. 118-140 том 2).

На основании п.13 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее 15 января 2009 года.

Однако, основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку, как следует из материалов дела, между ОАО фирма "данные изъяты" и ООО "данные изъяты" возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены между участниками договора.

Распоряжением администрации г.Чебоксары N 3842-р от 16 сентября 2009 года утвержден Акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта "многоквартирного жилого дома (квартиры с N по N) в осях "данные изъяты" по "адрес".

Как также следует из материалов дела, спорная квартира ООО "данные изъяты" по акту приема-передачи от 4 марта 2009 года передана истице, находится в фактическом ее владении, она проживает в ней с членами своей семьи. Факт проживания семьи истицы в спорной квартире известен ОАО фирма "данные изъяты".

Заключенный между инвестором - ООО "данные изъяты" и застройщиком - ЗАО фирма "данные изъяты" договор является договором инвестирования, что установлено вышеприведенным решением Арбитражного суда.

Поскольку из содержания договора усматривается, что каждая из сторон - застройщик и инвестор - вносит свой вклад с целью достижения общей цели - строительства многоквартирного дома, то апелляционная коллегия считает, что отношения ОАО "данные изъяты" и ООО "данные изъяты", с точки зрения правой природы, следует рассматривать, как простое товарищество. Так, согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (ст.1042). При этом согласно ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 15 июля 1998 года инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанными положениями закона пунктами 1.1, 1.3, 3.2.2, 3.2.3 Договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным инвестором - ООО "данные изъяты" денежным средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, а также представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако, указанные обязательства не были исполнены ввиду наличия между обществами спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.

Таким образом, ООО "данные изъяты" при наличии инвестиционного договора с застройщиком в форме договора простого товарищества имело права на получение результатов инвестиционной деятельности и на передачу по договору своих прав на результаты инвестиционной деятельности физическим лицам.

Данную передачу общество осуществило путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор в силу ч.ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть договор купли-продажи можно считать заключенным в случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о цене товара и о самом товаре - его индивидуальных характеристиках.

Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Из представленного истцом суду договора усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы, следовательно, он заключен. Данный договор суд апелляционной инстанции квалифицирует как договор купли-продажи будущего жилого помещения с условием предварительной оплаты, поэтому этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, истица, исполнившая условия договора о предварительной оплате товара, вправе требовать передачи ей оплаченного ею жилого помещения в собственность.

В соответствии со ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.

При этом в силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается; прекращение обязательств, согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, законами, иными правовыми актами или договором.

Из вышеприведенных положений закона и договора инвестирования строительства жилого дома, следует, что ОАО фирма "данные изъяты", являясь застройщиком, а, следовательно, в силу данного обстоятельства, правообладателем построенного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору купли-продажи солидарно с ООО "данные изъяты", принявшим на себя обязательства по договору. О привлечении товарищем - ООО "данные изъяты" инвестиций физических лиц ОАО фирма "данные изъяты" не могло не знать по условиям договора инвестирования, в котором прямо прописано право инвестора на привлечение средств третьих лиц. Так, в соответствии с п. 2.4 Договора Инвестор вправе "осуществлять финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц". В приложении к договору инвестирования, подписанном сторонами, определен круг квартир, в числе которых находится спорная квартира, подлежащая передаче ООО "данные изъяты" по окончанию строительства и исполнению условий договора, и в отношении которых ООО "данные изъяты" вправе привлекать денежные средства физических и юридических лиц.

Следовательно, обязательства по договору инвестиции являются солидарными обязательствами товарищей. В случае неосуществления платежей согласно условиям договора, застройщик вправе был привлечь инвестора к ответственности, предусмотренной главой 4 Договора, то есть в соответствии с действующим законодательством. При таких обстоятельствах, ссылки ответчика - ОАО фирмы "данные изъяты" на невнесение инвестиций со стороны ООО "данные изъяты" не могут иметь неблагоприятных последствий для истицы.

Одним из способов защиты гражданских прав статьей 12 ГК РФ предусмотрено признание права.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Положениями ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 232, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, переход права на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, по общему правилу возможен лишь в случае наличия зарегистрированного права у продавца.

Однако, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Спорная квартира, как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, находится в фактическом пользовании истца, что подтверждается вышеуказанными документами, подтверждающими строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости застройщиком - ОАО фирма "данные изъяты".

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

При таких обстоятельствах, на основании анализа норм гражданского законодательства, регулирующих отношения сторон по исполнению обязательств, учитывая право гражданина на защиту своих имущественных интересов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что уклонение ответчика - ОАО фирмы "данные изъяты" от передачи спорной квартиры в собственность инвестору, не может являться препятствием для признания права собственности на квартиру за Терликовой Н.Н., добросовестно исполнившей свои обязательства по договору. Так, Терликова Н.Н., полностью оплатившая стоимость приобретаемой ею квартиры, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств другой стороной. Наличие экономического спора между обществами о порядке исполнения ими обязательств друг перед другом не может лишать ее права на жилище, гарантированное Конституцией РФ.

Кроме того, судебная коллегия учитывает и наличие высланного фирмой "данные изъяты" в адрес истицы гарантийного письма от 3 августа 2009 года о том, что ЗАО фирма "данные изъяты" гарантирует ей заключение договора купли-продажи квартиры при условии предоставления в судебном порядке доказательств внесения ею 100% оплаты стоимости квартиры, что свидетельствует о том, что фирме было известно о наличии заключенного товарищем договора о продаже спорной квартиры истице и было известно о привлечении для ее строительства денежных средств истицы. Факт полной оплаты стоимости квартиры, определенной заключенным ООО "данные изъяты" с истицей договором и дополнительным соглашением к нему, в судебном порядке нашел свое подтверждение.

Таким образом, материалы дела, в том числе и имеющаяся в деле переписка ответчика с истицей, подтверждают, что ответчику ООО фирма "данные изъяты" было известно о наличии договора, заключенного с истцом, и о наличии обязанности по передаче ей спорной квартиры.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования Терликовой Н.Н. обоснованы, соответствуют закону и подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об их удовлетворении.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 декабря 2011 года отменить и вынести новое решение, которым признать за Терликовой Н.Н. право собственности на квартиру "данные изъяты", расположенную на "данные изъяты" этаже в "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м., жилой "данные изъяты" кв.м.

Настоящее определение является основанием для государственной регистрации права собственности Терликовой Н.Н. на квартиру "данные изъяты".

Председательствующий

Судьи