Определение Верховного Суда Республики Дагестан от 08 июня 2012 г. по делу N 33-689/2012

Верховного суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Зайнудиновой Ш.М.,

судей Ибрагимова С.Р. и Мустафаевой З.К.,

при секретаре Атаеве Э.М.,

рассмотрев 8 июня 2012 года дело по иску М. М. Х. к Ражбадинову Ш.А., Салиховой З.М., Атаевой Г.И., Атаеву А.А. о признании сделки купли- продажи действительной, признании права собственности на земельный участок, признании недействительными договоров купли- продажи земельного участка, записей о регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устранении препятствий в пользовании земельным участком, истребовании имущества из чужого незаконного владения, о запрете производить строительные работы на участке.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Зайнудиновой Ш.М., объяснения Салиховой З.М. и ее представителя - адвоката Зейналова З.Э., представителя Атаевой Г.И.- Атаева А.А. (доверенность в деле) и адвоката Мустафаева Т.К., поддержавших доводы апелляционных жалоб, Магомедова М.Х. и его представителей- адвокатов Далгатова Р.И. и Сулейманова А., просивших отклонить доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Магомедов М.Х. обратился с иском к Ражбадинову Ш.А., Салиховой З.М., Атаевой Г.П., Атаеву А.А. о признании сделки от 20.02.2002г. (о купле- продаже земельного участка площадью 450 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" заключенной между Магомедовым М.Х. и Ражбадиновым Ш.А., состоявшейся; признании за ним права собственности на земельный участок площадью 300 кв.м., расположенный по адресу "адрес"; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 450 кв.м., расположенного по адресу "адрес", заключенного 01.03.2007 г. между Ражбадиновым Ш.А. и Салиховой З.М., в части 300 кв.м., о признании недействительной записи в ЕГРП от 19.04.2007 г. за N 05-05-01 /021 2007-157 о регистрации права собственности на земельный участок площадью 450 кв.м. за Салиховой З.М. в части земельного участка площадью 300 кв.м., о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 450 кв.м. от 16.03.2011г., заключенного между Салиховой З.М. и Атаевой Г.И., в части земельного участка площадью 300 кв.м., о признании недействительной записи в ЕГРП от 21.03.2011 г. N 05-05-01/033/2007-599 о регистрации права собственности на земельный участок площадью 450 кв.м. за Атаевой Г.И. в части земельного участка площадью 300 кв.м., об обязании Атаевой Г.И. и Атаева А.А. не чинить препятствия в пользовании Магомедовым М. земельным участком площадью 300 кв.м. по адресу: "адрес" о запрете Атаеву А.А., и Атаевой Г.И. в проведении строительных работ на земельном участке площадью 300 кв.м "адрес"

В последующем представитель истца Сулейманов А.С. предъявил дополнительное исковое требование об истребовании имущества- земельного участка площадью 300 кв.м. по адресу: г "адрес" из чужого незаконного владения Атаевой Г.И, указывая в обоснование всех предъявленных требований о том, что спорный земельный участок площадью 450 кв.м. постановлением администрации г. Махачкалы N 519 от 12.04.1996 г. был выделен ответчику Ражбадинову Ш.А. для возведения индивидуального жилого строения. В 2002 гр. Ражбадинов Ш. продал данный участок ему, Магомедову М.Х., при этом они договорились, что право собственности и их правоотношения будут оформлены в последующем. Сделка была оформлена распиской, которой Ражбадинов Ш.А. подтвердил получение у истца денежных средств за проданный земельный участок. С этого момента истец открыто пользовался земельным участком, о чем было известно третьим лицам. Впоследствии, истец по просьбе ответчицы Салиховой З.М. продал ей часть земельного участка площадью 150 кв.м. После возведения жилого строения на приобретенном участке Салихова З.М. приступила к оформлению правоустанавливающих документов на земельный участок и жилое строение. По просьбе истца Ражбадинов III.А., титульный владелец участка, подписал документы, необходимые для оформления права собственности на земельный участок и строения за Салиховой З.М., полагая, что подписывает документы по отчуждению участка площадью 150 кв.м ... Впоследствии Салихова З.М., используя доверительные отношения с истцом, введя в заблуждение Ражбадинова Ш.А., зарегистрировала на свое имя право собственности на весь участок площадью 450 кв.м ... вместо проданных ей 150 кв.м ... В марте 2011 года она продала указанный выше земельный участок площадью 450 кв.м. Атаевой Г. О заключении договора купли-продажи участка и регистрации прав собственности на Атаеву Г.И. истец узнал, когда последняя стала проводить предварительную подготовку земельного участка для возведения на нем жилого дома.

Решением Ленинского районного суда г.Махачкалы РД от

30 декабря 2011 года постановлено:

Иск М. М. Х. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 450 кв.м. расположенного по адресу: "адрес" между гр. Ражбадииовым Ш.А. и Салиховой З.М. от 01.03.2007:

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 450 кв.м. расположенного по адресу: "адрес" между Салиховой З.М. и Атаевой Г.И. от 16.03.2011:

признать недействительной запись в ЕГРП от 19.04.2007 г. за N 05-05-01/021/2007-157 о регистрации права на земельный участок площадью 450 кв.м. за Салиховой З.М.

признать недействительной запись в ЕГРП от 21.03.2011 гола N 05-05-01/033/201 1-599 о регистрации права собственности на земельный участок площадью 450 кв.м. за Атаевой Г.И;

признать сделку - купли- продажи земельного участка площадью 450 кв.м. расположенного по адресу: "адрес" между Магомедовым М.Х. и Ражбадииовым Ш.А ... состоявшейся:

признать за Магомедовым М.Х. право собственности на земельный участок площадью 300 кв.м.:

истребовать у Атаевой Г.И. в пользу Магомедова М.Х. земельный участок, площадью 300 кв.м. расположенный по "адрес"

в удовлетворении остальной части требований Магомедова М.Х. - отказать".

В ФИО3 жалобе представитель ФИО12 - ФИО18 просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.

В обоснование жалобы он указывает о том, что Атаева Г.И. согласно договору купли-продажи от 16.03.2011 года приобрела у Салиховой З.М., принадлежащий ей на праве собственности земельный участок общей площадью 450 кв.м. за кадастровым N 05:40:00 00 72:2004, расположенный по адресу: "адрес". Данный земельный участок был передан Атаевой Г.И. по передаточному акту от 16.03.2011 года. О претензиях со стороны третьих лиц, в том числе и о правах Магомедова М.Х. и либо иных причинах, делавших невозможным заключение договора купли-продажи земли, известны не были.

Требования Магомедова М.Х. были основаны только на расписке, выданной ему Ражбадиновым Ш. А., о том, что последний "продал принадлежащий ему земельный участок площадью 450 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" и получил денежные средства в размере 100 тысяч рублей".

Суд необоснованно отдал предпочтение данной расписке, ставя фактически под сомнение группу документов, закрепляющих право собственности сначала за Салиховой З.М ... затем и за Атаевой Г.И.

Судом при вынесении решения не был учтен довод представителя Атаевой Г.И. - Атаева А.А. о том, что его мать в силу ст. 302 Г К РФ является добросовестным приобретателем земельного участка. Атаева Г.И. при оформлении договора купли-продажи участка произвела все возможные действия по выяснению соответствия и наличия надлежаще оформленных документов у продавца Салиховой З.М. На период покупки ею участка он был предметом залога в банке "Экспресс", что еще больше сняло сомнения в принадлежности земельного участка Салиховой З.М. и законности сделки по отчуждению земли.

Суд, помимо этих обстоятельств, не учел и требования Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. п. 6-п по делу о проверке конституционности положений пунктов I и 2 статьи 167 гражданского кодекса российской федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, 3.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. IIIиряева", согласно которым, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствии ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации, должно быть отказано.

Суд не учел и того факта, что истец хоть и заявляет, что он якобы приобрел земельный участок у Ражбадинова Ш.Д., но в установленном порядке не оформил своего права собственности.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2. ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В этой связи у Магомедова М. не возникло субъективного права на обращение в суд с иском об истребовании имущества и признании сделок недействительными, поскольку имущество ему не принадлежало и стороной в сделках он не являлся.

Суд, признавая право собственности за истцом, одним решением истребует земельный участок из владения Атаевой Г.И., не учтя того, что решение о признании истца собственником участка для начала должно было вступить в законную силу, а уже потом, получив правоустанавливающие документы, истец, мог бы обратиться в суд с новым иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения.

Аналогичные доводы содержатся и в апелляционных жалобах Салиховой З.М., и Атаева А, поданного в интересах Атаевой Г., в дополнение к ранее поданной.

Апелляционным определением Верховного суда РД от 19 апреля 2012 года в связи с тем, что

в материалах дела отсутствовала резолютивная часть обжалуемого решения суда и судом нарушены правила о тайне совещания судей при его принятии, и это обстоятельство является безусловным основанием для отмены данного решения в силу ч.5 ст.330 ГПК РФ, постановлено:

решение Ленинского районного суда г.Махачкалы от 30 декабря 2011 года отменить;

перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Проверив и исследовав материалы дела по правилам суда первой инстанции, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, апелляционная инстанция приходит к следующему.

В соответствии со статьями 14 и 15 Закона РД "О земле", действовавшего в 1996 году, предоставление земельных участков гражданам осуществлялось путем отвода на основании решения органов местного самоуправления.

Судом установлено, что постановлением администрации гор. Махачкалы N 519 от 19.04.1996 г. Ражбадинову Ш.А для строительства жилья был предоставлен земельный участок "адрес" площадью 450 кв.м. и этот участок был отведен на местности.

В самом постановлении не указан вид права Ражбадинова Ш.А. на земельный участок, но в соответствии со статьей 27 Закона РД "О земле" земельные участки гражданам в тот период под индивидуальное жилищное строительство предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения.

В связи с введением с 29 октября 2001 года в действие ЗК РФ в соответствии со статьей 21 этого Кодекса Ражбадинов Ш.А. имел право приобрести земельный участок в собственность, что впоследствии и было осуществлено, зарегистрировав участок за ним на праве собственности.

Эти обстоятельство и принадлежность ранее участка Ражбадинову Ш.А. никем, в том числе и Салиховой З.М. не отрицается.

Согласно статьям 218 и 260 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209).

В марте 2002 года Ражбадинов Ш. продал данный участок за 100 тыс. руб. Магомедову М.Х. с условием оформления права собственности на участок впоследствии по возникновении необходимости. Сделка была оформлена распиской, по которой Ражбадинов Ш.А. подтвердил получение им денежных средств от Магомедова М.Х. за проданный земельный участок.

Магомедов М.Х. в обоснование своих требований о признании названной сделки купли- продажи состоявшейся ссылается на то, что Ражбадинов Ш.А. продал ему, а он оплатил и получил в фактическое владение проданный ему земельный участок, но ввиду его и Ражбадинова Ш.А. занятости своевременно договор купли-продажи в установленном порядке ранее не был оформлен.

Продажа Ражбадиновым Ш.А. указанного земельного участка Магомедову М.Х. с условием последующего оформления прав на него, фактическую передачу участка Ражбадиновым Ш.А. Магомедову М.Х. и получение Ражбадиновым Ш.А. от Магомедова М.Х. денежных средств в оплату проданного истцу земельного участка Ражбадиновым Ш.А. не отрицается.

Ражбадинов Ш.А., признавая иск Магомедова М.Х. как в суде первой инстанции, так и в суде второй инстанции, согласился с доводами истца, указав о том, что он продал принадлежащий ему участок Магомедову М.Х. и они намеревались оформить сделку в последующем, он участок Салиховой З.М. не продавал, деньги за участок от Салиховой З.М не получал, при оформлении в регистрационной палате документов вместе с Салиховой З. полагал, что оформляет спорный участок в интересах Магомедова М.Х.

Ответчица Салихова З.М., не признавая исковые требования Магомедова М.Х., также не отрицала того, что спорный участок был продан Ражбадиновым Ш.А. Магомедову М.Х. и принадлежал последнему, и пояснила, что она в 2005 году спорный участок покупала не у Ражбадинова Ш., а у Магомедова М.Х., которому заплатила за него 19 тыс. долларов США, Ражбадинову Ш.А. она деньги не передавала.

При этом она пояснила, что сделка купли-продажи участка не была оформлена своевременно, т.к. Магомедов М.Х., ссылаясь на то, что его племянник, на которого оформлен участок, находится в отъезде, затягивал оформление прав на участок, в марте 2007 года после приезда Ражбадинова Ш., она и Ражбадинов Ш.А. с ведома Магомедова М., у которого она приобретала участок, поехали в регистрационную палату для оформления участка, где между нею и Ражбадиновым был оформлен договор купли- продажи участка площадью 450 кв. м., а также дома, построенного ею на участке площадью 150 кв. м., который ею был отделен от остального участка площадью в 300 кв.м.

Из этих объяснений Салиховой З.М. следует, что в правоотношения по купле-продаже земельного участка Салихова З.М. вступала не с Ражбадиновым Ш.А., а с Магомедовым М.Х. как лицом, обладающим правом распоряжения этим участком.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Приведенные выше обстоятельства, свидетельствующие о том, что Ражбадинов Ш.А., которому принадлежал участок, выразил свою волю на отчуждение этого земельного участка площадью 450 кв.м. за N по "адрес" г. "адрес" Магомедову М.Х., продал принадлежащий ему земельный участок Магомедову М.Х. и фактически передал его последнему, Магомедов М.Х. оплатил купленный им у Ражбадинова Ш.А. объект сделки - земельный участок площадью 450 кв.м. и фактически получил его в свое владение, указывают на то, что правоотношения, возникшие между Ражбадиновым Ш.А. и Магомедовым М.Х., характеризуют вступление Ражбадинова Ш.А. и Магомедова М.Х. в правоотношения по купле-продаже земельного участка и исполнение ими прав и обязанностей, вытекающих из этих правоотношений? т.е. подтверждают доводы истца о заключении между Ражбадиновым Ш.А. и им 20 февраля 2002 года сделки по продаже земельного участка и ее исполнении ими.

Несмотря на то, что земельный участок от Ражбадинова Ш.А. по договору купли-продажи перешел в феврале 2002 года к Магомедову М.Х., он оказался зарегистрированным в 2007 году за Салиховой З.М. на основании договора, заключенного между Ражбадиновым Ш.А. и Салиховой З.М., хотя Ражбадинов Ш.А. и Салихова З.М. фактически не вступали в такие правоотношения и не являлись по отношению друг к другу продавцом и покупателем.

Согласно части 2 статьи 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (часть 3 статьи 165 ГК РФ).

Анализ этих норм права в их системной связи с приведенными выше нормами права показывает, что эти нормы регулируют правоотношения между сторонами самой сделки и определяют характер требований, которые могут быть заявлены ими, в отсутствие спора между сторонами сделки о ее действительности сделка может быть признана действительной и без применения положений статьи 162 ГК РФ, в случаях, когда спор вышел за рамки правоотношений сторон сделки, права исполнившей свои обязательства стороны такой сделки могут быть защищены путем признания за ним права собственности.

Из этого анализа вытекает также и то, что в признании сделки действительной по иску стороны, исполнившей требующей государственной регистрации сделки о купле-продаже недвижимости, может быть отказано в том случае, если спор о действительности сделки возник между этими сторонами сделки и имеются препятствия для признания сделки действительной, в том же случае, когда между сторонами сделки спор о ее действительности отсутствует, то такая сделка может быть признана, в том числе и судом, действительной, в том случае, если спор о действительности сделки возник с третьими лицами в связи с оспариванием регистрации права на этот объект на третьих лиц, он подлежит разрешению без применения положений статьи 165 ГК РФ, но с применением других норм о признании права.

Это вытекает из разъяснений Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ, данных в постановлениях соответственно N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Магомедов М.Х., который приобрел земельный участок и считающий себя собственником находящегося фактически в его владении спорного земельного участка, заявил требования о признании за ним права собственности на том основании, что этот участок им был приобретен у Ражбадинова Ш.А. 20 февраля 2002 года.

Ражбадинов Ш.А. подтвердил продажу и фактическую передачу им Магомедову М.Х. земельного участка площадью 450 кв.м., т.е. подтвердил факт перехода прав на спорный земельный участок от него к Магомедову М.Х. и отсутствие между ним и Магомедовым М.Х. спора о правах на земельный участок, ответчица Салихова З.М. также признала факт принадлежности ранее земельного участка площадью 450 кв.м. Раджбадинову Ш.А. и продажи последним этого участка Магомедову М.Х., у которого затем сама купила этот участок.

Представленные истцом доказательства, которые ответчиками фактически не оспариваются, в том числе и признательные объяснения ответчиков, достаточны для вывода о том, что заключенная между Ражбадиновым Ш.А. и Магомедовым М.Х. сделка на момент ее заключения, а именно, на 20 февраля 2002 года чьих-либо прав не нарушал и является действительной, в связи с чем у Магомедова М.Х. возникло право собственности на приобретенный им земельный участок площадью 450 кв.м. за кадастровым N 05:40:000072:2004, расположенный по адресу: "адрес"

В пункте 60 названного постановления Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснили, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Соответственно, требования Магомедова М.Х. о признании сделки от 20 февраля 2002 года о купле-продаже земельного участка площадью 450 кв.м. по адресу: "адрес" действительной, также о признании за ним права собственности на этот участок по существу подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание то, что он в 2005 году продал Салиховой З.М. 150 кв.м. из площади 450 кв.м. спорного участка, Магомедов М.Х. оспаривает правоустанавливающие документы на имя Салиховой З.М. и на имя других лиц, права которых производны от прав Салиховой З.М., и их зарегистрированные права только в части участка площадью 300 кв.м.

Отсюда следует, что он фактически оспаривает право Салиховой З.М. и других лиц на спорный участок только в части земельного участка площадью 300 кв.м.

В связи с этим требования Магомедова М.Х. о признании за ним права собственности на земельный участок (с кадастровым номером N 05:40:00 00 72:2004, расположенный по адресу: "адрес") подлежат удовлетворению в части земельного участка площадью 300 кв.м.

То обстоятельство, что на момент заключения сделки между Ражбадиновым Ш.А. и Магомедовым М.Х. 20 февраля 2002 года право собственности Ражбадинова Ш.А. на земельный участок не было зарегистрировано, не может служить основанием для отрицания состоявшейся между ними сделки.

Как следует из объяснений истца, в 2005 году он продал Салиховой З.М. часть спорного земельного участка площадью 150 кв.м. В этом же году Салиховой З.М на участке возведен жилой дом.

Из объяснений Салиховой З. и ее представителя усматривается, что в 2005 году она купила у истца за 19 000 долларов США земельный участок обшей площадью 450 кв.м. N по "адрес" в пос. "адрес". В 2005 году на приобретенном участке возвела жилое строение. В 2007 году она оформила право собственности на земельный участок и жилое строение, путем заключения отдельных договоров с Ражбадиновым Ш.А. о купле-продаже земельного участка и жилого строения, зарегистрировав их в ЕГРП.

При этом ни Салихова З.М., ни ее представитель не смогли объяснить, почему купив земельный участок у Магомедову М.Х, отдав ему деньги, договор купли-продажи был оформлен с Ражбадиновым Ш.А., также как и то, почему их доверительница оформила договор купли-продажи жилого дома с Ражбадиновым Ш.А, тогда как фактически жилой дом возведен ею и на ее денежные средства. В 2010 года доверительница жилое строение без земельного участка продала Киховой Х.Д., в 2011 году земельный участок площадью 450 кв.м. продала Атаевой Г.И.

Опрошенные по ходатайству представителя истца свидетели Исаева Х., Исаев Ш., Акаев И.М., Акаева У.Н. и Рамазанов Ш.М. в судебном заседании подтвердили, что оспариваемый земельный участок принадлежит Магомедову М.Х. а также и то, что Магомедов М.Х. продал Салиховой З.М. земельный участок размером 150 кв.м., без его удлинённой части, согласно схеме земельного участка, приложенной к материалам дела.

Так, свидетели со стороны Салиховой З.М.: Амирова Э.А. и Биарсланова Б.М. показали суду, что Салихова З.М. купила земельный участок у истца Магомедова М.Х. за 19 тыс. долларов США, при этом предполагают, что был приобретен весь участок земли.

Поскольку, помимо приведенных выше обстоятельств, и показания указанных свидетелей подтверждают факт передачи Салиховой З. Магомедову М.Х денег за участок земли, суд находит, что у Магомедова М.Х возникло право для обращения в суд с предъявленными исковыми требованиями о признании сделки между ним и Ражбадиновым действительной, и признании за ним права на земельный участок в размере 300 кв. м.

В обоснование своих доводов о том, что он продал Салиховой З.М. земельный участок площадью 150 кв.м., а не 450 кв.м., Магомедов М.Х. указывает на то, что земельный участок площадью 450 кв.м по адресу: "адрес" не мог стоит 19 тыс. долларов США, такой участок стоил и стоит втрое дороже, поэтому, он не мог продать Салиховой З.М. весь участок за 19 тыс. долларов США.

В подтверждение этих доводов он представил заключения специалиста-оценщика, которыми определены рыночная стоимость как по состоянию на 2005 год, так и в настоящее время.

По обменному курсу по состоянию на 1 мая 2005 года 19 тыс. долларов США составляли всего 530 тыс. руб.

Как следует из отчета эксперта об определении рыночной стоимости спорного участка, рыночная стоимость спорного участка, площадью 450 кв.м., на 1 мая 2005 года, т.е. на момент его продажи Салиховой З., составляла 2 150 000 руб.

Эта сумма оценки в переводе на валюту США по состоянию на 1 мая 2005 года составляет более 77 тыс. долларов США.

Сравнение цены, на которую указывает Салихова З.М., и этой цены участка показывает, что 19 тыс. долларов США составляет стоимость всего 1\4 части земельного участка.

Этот расчет, основанный на объяснениях самой Салиховой З.М. и заключении эксперта, также свидетельствует о том, что Магомедовым М.Х. Салиховой З.М. в 2005 году был продан земельный участок всего площадью 150 кв.м., а не 450 кв.м.

Свидетели Исаев и др. также показали, что с учетом более выгодного места расположения весь участок Магомедова М.Х. стоил в 2005 году более 2-х млн. руб. и Салихова З. за 19 тыс. долларов могла купить только ту часть участка, на котором она построила дом.

Следовательно, доводы Салиховой З. о том, что она купила у Магомедова М. весь участок за 19 тыс. руб. не обоснованны, поскольку, исходя из данного заключения эксперта, показаний свидетелей, подтвердивших выводы эксперта, за цену, названную Салиховой З. она могла приобрести только 150 кв. м. земли в указанном месте, что лишний раз подчеркивает обоснованность доводов Магомедова М.Х.

Условия действительности сделки вытекает из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле.

Если воля лица, совершившего сделку, не была вполне свободной, наступают последствия, отличающиеся от тех, которые присущи сделке при обычных условиях ее совершения. В случае обмана закон прямо предусматривает возможность судебного признания такой сделки недействительной.

Как установлено материалами дела, весной 2007 года ответчица Салихова З.М с согласия Магомедова М.Х. при содействии титульного обладателя вещных прав Ражбадинова Ш.А. взяла на себя обязательства произвести действия по оформлению документов и регистрации права собственности на земельный участок N по "адрес" пос. "адрес".

В связи с согласованным волеизъявлением сторон Салихова З.М. должна была оформить и зарегистрировать своё право собственности на земельный участок площадью 150 кв.м. Однако, облачённая доверием Магомедова М.Х., с кем она фактически совершила сделку, воспользовавшись тем, что Ражбадинов Ш.А. не читает подписываемые документы, Салихова З.М. подложила последнему документы, не согласовывающиеся с волеизъявлением сторон, и пользуясь его доверием, получила подписи Ражбадинова Ш.Д., как стороны сделки под договором купли-продажи земельного участка площадью 450 кв.м., вместо должной площади участка 150 кв.м ... а также под договором купли- продажи жилого строения по адресу "адрес" N п. "адрес", в отношении которого Ражбадинов Ш.А. не обладал какими-либо правомочиями.

Отсюда, Ражбадинов Ш. и Салихова З. между собой в отношения по купле- продаже земельного участка не вступали, подтверждением чему является то, что за участок Ражбадинову Ш. денежные средства передавались Магомедовым М.Х., а при продаже Магомедовым М.Х участка Салиховой З. денежные средства в указанных выше суммах Салихова З. передавала Магомедову М.Х., а Ражбадинов Ш., как продавец участка, в том числе и, как продавец части участка, денежные средства от Салиховой З. не получал. Эти обстоятельства были подтверждены в судебном заседании в апелляционной инстанции Магомедовым М., Ражбадиновым Ш. и Салиховой З.

Поскольку, как было уже указано выше, к моменту заключения сделки между Магомедовым М.Х. и Салиховой З. по продаже земельного участка, площадью 150 кв.м. права Магомедова М.Х. не были оформлены надлежащим образом, по состоявшейся договоренности было определено, что на эту часть участка сделка будет оформлена между Ражбадиновым Ш. и Салиховой З.

Эти обстоятельства, имеющие существенное значение по делу, свидетельствуют о достоверности доводов Магомедова М.Х. и подтверждаются первичным правообладателем Ражбадиновым Ш., чьи объяснения являются основным доказательством по делу, они же указывают на то, что Магомедов М.Х. приобрел право собственности на весь участок, из которых в отношении 150 кв. м. в настоящее время он не оспаривает зарегистрированное право Салиховой З., поскольку он эту часть участка сам продал Салиховой З., а на остальной участок - 300 кв.м. он считает себя собственником, несмотря на регистрацию права собственности на весь участок за Салиховой З.

Тем самым, суд находит данную сделку, совершенную между Ражбадиновым Ш.А. и Салиховой З.М., оспоримой в силу ст. 178, 179 ГК РФ, как сделку, совершенную под влиянием заблуждения и обмана.

В этой связи суд критически оценивает заявление Салиховой З.М. о том, что она приобрела у Магомедова М.Х. земельный участок площадью 450 кв.м. т.к. ею не представлены в суд доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости, а ее неправомерные действия в момент оформления права собственности и действия по последующему отчуждению этих объектов, установленные в судебном заседании, вызывают сомнения в ее добросовестном пользовании правами.

Об этом свидетельствует и то, что в 2010 г. Салихова З.М. возведенный ею на участке в размере 150 кв.м. жилой дом продала Киховой Х.Д., воспользовавшись ее доверием, без отчуждения этого земельного участка, а в последующем весь земельный участок площадью 450 кв.м. продала Атаевой Г.И., в том числе и 150 кв.м., на которых возведен дом, проданный ею в 2010 году Киховой Х.Д.

Кроме того, как следует из заключения эксперта от 09.12.2011 г., общая площадь земельного участка, расположенного по адресу "адрес". "адрес" составляет 450.00 кв.м. Общая площадь земельного участка, на котором расположен дом, принадлежащий Киховой Х.Д. по адресу: "адрес", составляет 133.50 кв.м, а площадь, занимаемая домом, составляет 88.3 кв.м.

Указанное означает, что Салихова З.М. приобрела у Магомедова М.Х. именно 150 кв.м. спорного земельного участка, на котором в настоящее время расположен дом Киховой Х.Д. За вычетом земельного участка площадью 150 кв.м., остальная часть земельного участка размером 300 кв.м. принадлежит Магомедову М.Х.

Ст.ст. 273 и 552 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи здания или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью.

Отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, не допускается (п. 4. ст. 35 ЗК РФ).

При изложенных обстоятельствах сделка по продаже земельного участка площадью 450 кв.м. от 1 марта 2007 года, заключенная между Ражбадиновым Ш.А. и Салиховой З.М. в части земельного участка площадью 300 кв.м., является недействительной.

Соответственно, являются недействительными последующие сделки и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части земельного участка площадью 300 кв.м., которые Магомедовым М.Х. никому не продавались.

Последующая сделка по продаже земельного участка N по "адрес" в пос. "адрес" между Салиховой З.М. и Атаевой P.M. от 16.03.2011 по иску Магомедова М.Х. также признается недействительной, так как спорный земельный участок был обременен правами Магомедова М.Х.

Статья 301 ГК РФ устанавливает право собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, законодатель установил, что только собственник имущества вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Законное право собственности па земельный участок (недвижимое имущество) возникает при наличии оснований приобретения, предусмотренных ст. 218 ГК РФ.

В связи с тем, что Магомедов М.Х. представил суду доказательства заключения им с Ражбадиновым Ш.А. сделки купли-продажи спорного земельного участка, соответственно, о переходе прав на участок к нему, он вправе истребовать из незаконного владения ответчика Атаевой Г.И. земельный участок N по "адрес" в пос. "адрес" площадью 300 кв.м., который он не продавал Салиховой З.М., в связи с чем последняя не была праве отчуждать этот участок Атаевой Г.И.

Возражая против требований Магомедова М.Х. об истребовании этой части земельного участка, Атаева Г.И. утверждает, что она является добросовестным приобретателем имущества, в связи с чем и согласно правовой позиции, высказанной Конституционным Судом РФ в постановлении N 6-П от 21 апреля 2003 года, этот участок не может быть истребован у нее.

Однако, эти доводы не состоятельны.

В постановлении от 21.04.2003 N 6-П Конституционный Суд Российской Федерации указал: поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, в соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации в случае, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона в связи с тем, что она совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска, если имеются предусмотренные 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

С учетом этих требований закона необоснован довод представителя Атаевой Г.- Атаева А. о том, что Атаева Г. является добросовестным приобретателем.

Как установлено по делу, спорный земельный участок выбыл из владения Магомедова М.Х. в результате недействительной сделки, совершенной от имени собственника ненадлежащим лицом, которое в установленном порядке не приобрело полномочия на распоряжение земельным участком, поскольку, как установлено в суде, продавец не выражал своей воли на передачу имущества и совершение сделки купли-продажи земельного участка площадью 300 кв.м.

О недобросовестности Атаевой Г. свидетельствует и то, что земельный участок площадью 450 кв. м. приобретен ей согласно договору купли- продажи по цене 100 000 рублей, т.е. по явно заниженной цене.

Материалы дела не содержат доказательств наличия каких-либо разумных причин определения такой цены в договоре.

Согласно отчету эксперта о рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 16 марта 2011 года составляет 4 100 000 руб., что нашло подтверждение и в показаниях свидетелей Исаевой Х., Исаева Ш. и др. Если даже исходить из объяснений представителя Атаевой Г. о том, что он приобретал участок по цене 2 млн. 250 тыс. руб., то и эта цена значительно ниже действительной стоимости спорного участка.

Между тем приобретение имущества по цене, значительно ниже рыночной, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, что усматривается из договора с банком о залоге имущества, свидетельствует о недобросовестности приобретателя.

Предложенная цена покупки должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на его отчуждение. Однако Атаева Г. не проявила должной осмотрительности и не провела дополнительной проверки юридической судьбы недвижимого имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.38 Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ, запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, а действительный собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Магомедов М.Х. утверждает, что Атаева Г.И. задолго до приобретения участка знала о том, что участок площадью 300 кв.м. не принадлежит Салиховой З.М., принадлежит ему (истцу), ее предупреждали, чтобы она не покупала участок, однако, она приобрела участок, не убедившись в принадлежности участка Салиховой З.М.

В подтверждение доводов о том, что Атаева Г.И. была предупреждена о том, что участок принадлежит ему (истцу) и он не продается, сослался на то, что об этом ее предупреждали соседи.

Допрошенные в судебном заседании свидетели Исаева Х. и Исаев Ш. показали о том, что, когда услышали о том, что Атаев А. (который действовал от имени Атаевой Г.И.) собирается купить спорный участок, они еще в январе 2011 года предупредили его, что бы он не покупал этот участок, поскольку он принадлежит не Салиховой З., а Магомедову М.Х.

Атаева Г.И. и ее представитель не сумели опровергнуть показания этих свидетелей.

Кроме того, Атаева А.- представителя Атаевой Г.И. должно было насторожить и то, что на части участка 450 кв.м. возведен дом, который был продан Киховой Х.Д., участок не размежеван с участком собственников этого жилого дома, который ранее приобретен у Салиховой, а также и то, что весь участок заложен в коммерческом банке, несмотря на то, что на нем имеется дом, принадлежащий Киховой Х.Д.

Таким образом, основания для признания Атаевой Г. добросовестным приобретателем отсутствуют.

Согласно п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности о признании оспоримой сделки недействительной и применению последствий ее недействительности составляет один год и начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях для признания оспоримой сделки недействительной.

Судом на основании объяснений истца, свидетелей с его стороны, представителя ответчика Атаева, установлено, что о заключении оспариваемого договора между Салиховой З. и Атаевой Г.И. истец узнал лишь весной 2011 года, когда на его участок стали завозить строительный материал.

С иском в суд обратился 27 июля 2011 года с соблюдением установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ годичного срока, в связи с чем отсутствуют основания для применения сроков исковой давности, о применении которого просят ответчики.

В удовлетворении остальных требований Магомедова М.Х. отказать, поскольку они связаны с разрешением основных требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.329, 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Иск М. М. Х. удовлетворить частично.

1.признать действительной сделку - купли- продажи земельного участка площадью 450 кв.м. расположенного по адресу: "адрес" между Магомедовым М.Х. и Ражбадииовым Ш.А.;

2.признать за Магомедовым М.Х. право собственности на земельный участок площадью 300 кв.м: по адресу: "адрес"

3.признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 450 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" между гр. Ражбадиновым Ш.А. и Салиховой З.М. от 01.03.2007 года, в части 300 кв.м., принадлежащих Магомедову М.Х.;

4.признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 450 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" между Салиховой З.М. и Атаевой Г.И. от 16.03.2011:

5. признать недействительной запись в ЕГРП от 19.04.2007 г. за N 05-05-01/021/2007-157 о регистрации права на земельный участок, в части 300 кв. м. принадлежащих Магомедову М.Х.;

признать недействительной запись в ЕГРП от 21.03.2011 гола N 05-05-01/033/201 1-599 о регистрации права собственности на земельный участок площадью 450 кв.м. за Атаевой Г.И;

истребовать у Атаевой Г.И. в пользу Магомедова М.Х. земельный участок, площадью 300 кв.м. расположенный по "адрес"

В удовлетворении остальных требований Магомедова М.Х. отказать.

Председательствующий:

Судьи: