Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 05 октября 2012 г. по делу N 33-2387-2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе: председательствующего Августиной И.Д.

судей Устаевой Н.Х., Абдуллаева М.К.

при секретаре судебного заседания Магомедовой З.А.

с участием прокурора Магомедова И.Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Закарьяева Р.С. к Каллаевой Ш.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, по апелляционной жалобе представителя ответчика по доверенности - адвоката М.С.Даитбегова на решение Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 22 июня 2012 года, которым постановлено:

"Исковое заявление Закарьяева Р. С. удовлетворить.

Признать Каллаеву, по мужу Абдурагимову, Ш. А., и членов ее семьи утратившими право пользования жилым помещением - жилым домом, с выселением ее со всеми проживающими членами ее семьи из дома N "." по ул. Фрунзе г. Махачкалы, РД.

Обязать УФМС России по РД в Кировском районе г. Махачкала снять с регистрационного учета из дома расположенного по адресу г. Махачкала ул. Фрунзе д. "." Каллаеву, по мужу Абдурагимову, Ш. А.".

Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Устаевой Н.Х., объяснения адвоката Салимова А.М., просившего заявленные его доверителями требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, объяснения Даитбегова М.С., просившего в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворить встречный иск, заключение прокурора, полагавшего иск в части выселения Каллаевой Ш.М. и Каллаевой Ш.А.и др. удовлетворить, Судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Закарьяев Р.С. обратился в Кировский суд гор. Махачкалы к Каллаевой Ш.А. с вышеуказанным исковым заявлением.

Свои исковые требования мотивировал тем, что "дата", он приобрел по договору купли-продажи у Будунова М.З. жилой дом, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Фрунзе, д. ".", состоящий из литера "А" и "Б" за "." рублей. Также "дата" Закарьяевым Р.С. был приобретен и земельный участок, на котором расположен вышеуказанный дом общей площадью 580 кв. м. за "." рублей. Вышеуказанные объекты ему были переданы продавцом по передаточным актам. Данные сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата" за N и N, соответственно.

В настоящее время Закарьяев Р.С. не может осуществлять право собственника ввиду того, что ответчица Каллаева Ш.А. состоит с "дата" на регистрационном учете по адресу нахождения объектов недвижимости со своей семьей и добровольно освободить принадлежащее ему жилое помещение отказывается.

Ответчик и его семья членами семьи собственника не являлись и не являются, общего хозяйства не вели и не ведут.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представителя ответчика по доверенности - адвоката М.С.Даитбегова ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что к участию в деле не привлечены все проживающие в спорном помещении граждане. Ряд доводов апелляционной жалобы сводились к оспариванию договоров купли - продажи относительно спорного жилого дома.

При рассмотрении апелляционной жалобы определением от 24 августа 2012 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку дело рассмотрено без привлечения к участию в качестве третьих лиц Каллаеву Ш.М. и Будунова М.З., совершеннолетних членов семьи Каллаевой Ш.А., без выяснения мнения которых суд постановил выселить.

Представитель истца уточнил исковые требования и просил выселить из спорного жилого дома Абдурагимову Ш.А., Абдурагимова А.М., Каллаеву Ш.М., Каллаева А.М.

Указал на то, что в ходе подготовки к судебному заседанию им стало известно, что в настоящее время в спорном домовладении фактически проживают не только ответчик Абдурагимова Ш.А., но и ее супруг - Абдурагимов А. М. и родители: Каллаева Ш. М. и Каллаев А. М..

При этом, Каллаевы имеют постоянное место жительства по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, ул. Гагарина, ".", кв. ".", что подтверждается из содержания договора купли-продажи жилого дома от "дата", заключенного между Каллаевой Ш.М. и Будуновым М.З. и заявлением Каллаева A.M. о его согласии на отчуждение земельного участка и жилого дома от "дата"

Представитель Калаевой Ш.М. и Абдурагимовой (Каллаевой) Ш.А. - адвокат М.С.Даитбегов по доверенности в их интересах предъявил встречный иск и просил признать недействительными договор купли-продажи, заключенный между Каллаевой Ш. М. (продавец) и Будуновым М. З. (покупатель) "дата", "дата" между Будуновым М.З. (продавец) и Закарьяевым Р.С., Свидетельство о государственной регистрации права серии N N от "дата", Свидетельство о государственной регистрации права серии N N от "дата" и Свидетельство за N от "дата".

Исковые требования мотивированы тем, что в договоре купли-продажи от "дата" указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, что не соответствует действительности, поскольку не имеются доказательства, подтверждающие данный факт.

Вместе с тем, договор купли-продажи жилого дома заключен с нарушением требований статей 26,28,37,558 ГК РФ, статьи 60 СК РФ, статьи 17-23 ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Нотариусом удостоверен договор намерения (предварительный договор) заключить в последующем договор купли-продажи жилого дома и зарегистрировать его в установленном порядке. При отчуждении жилого дома в 2010 году ответчиком в нарушение требований закона не получено согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение, хотя в этом доме проживали несовершеннолетние дети: Каллаев А. А. "дата" года рождения (сын Каллаевой Ш. М.) и Абдурагимов Т. А. (сын Абдурагимовой Ш. А.).

Тем самым, им ущемлены интересы несовершеннолетних детей (статьи 28, 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ, статьи 17-23 ФЗ "Об опеке и попечительства". Также им не получено согласие совершеннолетних членов семьи - детей Абдурагимовой Ш. А. и сына ФИО9 на отчуждение недвижимого имущества в нарушение требований части 1 статьи 558 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

"дата" между Будуновым М.З. (продавец) и Закарьяевым Р.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Фрунзе, дом ".", состоящий из литеров "А" и "Б", общей полезной площадью 548.2 кв.м., стоимостью "." рублей.

По договору намерения купли-продажи от "дата" покупатель намеревался купить жилой дом, состоящий из одного строения, а по договору купли-продажи жилого дома от "дата" продан жилой дом, состоящий из литеров "А" и "Б", по цене меньше на "." руб., чем указано в договоре намерения от "дата".

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан "дата" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности Будунова М.З. на жилой дом, указанный в договоре купли-продажи от "дата", и в этот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N N.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан "дата" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности Закарьяева Р.С. на жилой дом, указанный в договоре купли-продажи от "дата", и в этот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N N.

"дата" между Будуновым М.З. (продавец) и Закарьяевым Р.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 580 кв.м., расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Фрунзе, дом "." стоимостью "." рублей.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан "дата" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности Закарьяева Р.С. на земельный участок, указанный в договоре купли-продажи от "дата", и в этот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N N.

Как Будунов М.З. мог продать третьему лицу земельный участок, если между Каллаевой Ш.М. и им не был заключен даже договор намерения заключить в последующем договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не усматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку указанные выше договора купли-продажи заключены и зарегистрированы с нарушением требований закона, они являются недействительными с момента их заключения и регистрации.

Заслушав доводы представителя истца по первоначальному иску и представителя ответчиков по этому же иску и одновременно истцов по встречному иску, огласив и исследовав представленные сторонами письменные доказательства по делу, судебная коллегия по гражданским делам приходит к следующему.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от "дата" Будунов М.З. является субъектом права собственности на жилой дом с общей площадью 546,2 кв.м. по ул.Фрунзе, дом "." в г. Махачкале.

Согласно договору купли продажи жилого дома от "дата" Будунов М.З. продал жилой дом, находящийся по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала ул. Фрунзе дом ".", состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв.м. Закарьяеву Р.С.

Согласно передаточному акту от "дата" Будунов М.З. передал жилой дом находящийся по адресу РД, г. Махачкала ул. Фрунзе, дом "." состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв.м. Закарьяеву Р.С.

Согласно договору купли-продажи земельного участка "дата" Будунов М.З. продал земельный участок за номером регистрации N кадастровый номером земельного участка N, находящегося по адресу РД, г. Махачкала ул. Фрунзе дом ".", состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв.м. Закарьяеву Р.С.

Согласно свидетельство о государственной регистрации права от "дата" жилой дом, находящийся по адресу: РД, г. Махачкала ул. Фрунзе дом "." состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв.м. площадью принадлежит Закарьяеву Р.С.

Таким образом, титульным собственником спорного дома и земельного участка на момент рассмотрения дела в суде является Закарьяев Р.С. - истец по первоначальному иску.

Основанием для признания указанных сделок недействительными представитель ответчиков по первоначальному иску указывает допущенные, по его мнению, нарушения норм ст.ст. 26,28, 37,558 ГК Российской Федерации, ст. 60 Семейного кодекса и статей 17 - 23 Федерального закона "Об опеке и попечительстве".

В частности, при отчуждении дома не получено согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение, хотя в доме проживали несовершеннолетние дети.

Также не получено согласие совершеннолетних членов семьи - Абдурагимовой Ш.А. -дочери собственника и Абдурагимова М.А.

Указанные доводы встречного иска не основаны на законе и не являются основанием для признания сделок недействительными по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на спорную квартиру перешло к Будунову М.З., а в дальнейшем к Закарьяеву Р.С. на законных основаниях, сделки совершены с соблюдением письменной формы и дееспособными лицами.

Продавцом Каллаевой Ш.М., проживающей в г. Волгодонск Ростовской области, с одной стороны, и Будуновым М.З., покупателем с другой стороны, в письменной форме с нотариальным удостоверением "дата" был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 580 кв.м. по адресу: г.Махачкала, ул.Фрунзе, "."

Оспариваемая сделка и переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан "дата".

Указанным также опровергается довод ответчиков по первоначальному иску о том, что "дата" год был заключен договор намерения.

В последующем, Постановлением N от "дата" Администрация города Махачкалы передала в собственность Будунова М.З. земельный участок площадью 580 кв.м. по этому же адресу под индивидуальное строительство.

На основании указанного постановления право на земельный участок Будунова М.З. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан зарегистрировано "дата" с записью о регистрации N - N.

Дав правовую оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела в совокупности, учитывая представленные судебной коллегии копии заявлений супруга Каллаевой Ш.М. - Каллаева А.М., давшего согласие на отчуждение земельного участка и дома, заявление Каллаевой Ш.А. о согласии со снятием ее с регистрационного учета по указанному адресу, судебная коллегия установила, что Каллаева Ш.М. - собственник дома, ознакомилась с содержанием договора, имела намерение произвести отчуждение принадлежащего ей имущества путем продажи.

Доводы представителя Каллаевой Ш.А. Даидбегова М.С. о том, что Каллаева Ш.А., по мужу Абдурагимова, вселена в данный дом своими родителями и при заключении договора купли- продажи между матерью ответчицы - Каллаевой Ш.М. и Будуновым М.З. необходимо было учесть и обговорить право проживания ее семьи в данном доме, кроме этого при заключении договора купли- продажи дома между матерью ответчицы Каллаевой Ш.М. И Будуновым М.З. не был привлечен орган опеки и попечительства, т.к. в доме проживал несовершеннолетний член семьи продавца, нельзя признать состоятельными также по следующим основаниям.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 года N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" п.4 ст. 292 ГК РФ признан не соотвествующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование ( в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Отчуждение родителями жилого помещения, собственниками которого они являются и в котором проживают их несовершеннолетние дети, во всех случаях только с согласия органов опеки и попечительства, как того требовал пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в предыдущей редакции, по сути, означало проверку обоснованности такого отчуждения в каждом конкретном случае, в том числе при отсутствии данных о том, что родители фактически не осуществляют попечение или действуют с нарушением прав и охраняемых законом интересов детей.

Пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в действующей редакции закрепляет правовые гарантии для детей, оставшихся без попечения родителей, и как таковой не ущемляет права и интересы детей, чьи родители исполняют свои обязанности надлежащим образом. В соответствии с данным законоположением жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждается, по общему правилу, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям и обусловленного этим ограничения соответствующих правомочий органа опеки и попечительства по участию в решении данного вопроса.

Таким образом, с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства.

Несовершеннолетний Каллаев А.А. имеет родителей (истец по встречному иску Каллаева Ш.М. и Каллаев А.М.), которые являются его законными представителями.

Несовершеннолетний Абдурагимов А.А.- внук Каллаевой Ш.М., членом семьи собственника спорного жилого помещения не является.

С учетом изложенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации и принимая во внимание фактические обстоятельства дела оснований для признания недействительными оспариваемых Каллаевой (Абдурагимовой) Ш.А. договоров купли - продажи и Свидетельств о государственной регистрации прав не имеется.

В тоже время, согласно домовой книги в доме N "." по ул. Фрунзе в г. Махачкале на регистрационном учете состоит Каллаева Ш.А.( по мужу Абдурагимова), которая добровольно с регистрационного учета не снимается, хотя в договоре купли - продажи между Каллаевой Ш.М. и Будуновым М.З. не содержалось условия о сохранении права проживания за ней.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав.

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

Более того, члены семьи собственника жилого помещения продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение.

В соответствии со ст. 292 ч. 2 ГК РФ в действующей редакции переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Согласно п. 3 ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением защищается против всех и каждого, включая самого собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить занимаемое жилое помещение. Если данный гражданин в срок, установленный собственником, в добровольном порядке не освобождает указанное жилое помещение, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Из представленных суду доказательств следует, что жилой дом по адресу: г.Махачкала, ул.Фрунзе "." принадлежит на праве собственности Закарьяеву Р.С., который приобрел его по договору купли - продажи с Будуновым М.З.

Ответчик Каллаева (Абдурагимова) Ш. была вселена в указанный дом и зарегистрирована в нем с 2008 года прежним собственником Каллаевой Ш. М., которая в 2010 году продала дом Будунову М.З.

Ответчик Каллаева (Абдурагимова) Ш., в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ, утратила право пользования жилым помещением и подлежит выселению, поскольку право собственности на спорное жилое помещение от вселившего его собственника перешло к другому лицу.

В силу п. 31 "Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713, Каллаева (Абдурагимова) Ш подлежит снятию с регистрационного учета, поскольку она подлежит выселению из занимаемого им жилого помещения.

Отсутствие у Каллаевой (Абдурагимовой) Ш. другого жилья не свидетельствует о предоставлении ей в пользование спорного жилого помещения, поскольку собственник квартиры сменился, новый собственник требует ее выселения.

Довод о том, что указание в договоре о расчете между сторонами до подписания договора купли - продажи не соответствует действительности, опровергается представленным суду договором.

Указанный договор сторонами подписан, в нем указано, что расчет между сторонами полностью произведен до его подписания, следовательно, бремя доказывания в таком случае факта неуплаты денег возлагается на продавца. Доказательств подтверждения указанного обстоятельства суду не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исследовав фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении искового заявления Закарьяева Р.С. и отказе в удовлетворении встречного иска Каллаевой Ш.А.(Абдурагимовой) и Каллаевой Ш.М.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г.Махачкалы от 22 июня 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение. Иск Закарьяева Р. С. удовлетворить.

Признать Каллаеву (Абдурагимову) Ш. А. утратившей право пользования жилым помещением - домом, расположенным по ул. Фрунзе, "." в г. Махачкале

Обязать УФМС по Республике Дагестан в Кировском районе г.Махачкалы снять Каллаеву (Абдурагимову) Ш. А. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: г. Махачкала, ул. Фрунзе, ".".

Выселить Каллаеву Ш. М., Каллаеву (Абдурагимову) Ш. А., Каллаева М. А. и Абдурагимова из жилого дома N "." по ул. Фрунзе в г.Махачкале.

В удовлетворении встречного иска Каллаевой Ш. М., Каллаевой (Абдурагимовой) Ш. А. отказать.

Председательствующий: И.Д.Августина

Судьи: Н.Х.Устаева

М.К.Абдуллаев