Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 января 2013 г. по делу N 33-1871

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Камышовой Т.В.,

судей: Афанасьева О.В., Мартышенко С.Н.,

при секретаре С.К.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Афанасьева О.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Пономарева В.А. на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 декабря 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Пономарев В.А. обратился в суд с иском к ЗАО "ДонМаслоПродукт", 3-и лица ООО "Ростовский шиферный завод", ООО "Риэлтерская ипотечная компания", ООО "Мой Банк" о расторжении договора аренды, обязании освободить и передать имущество, взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи он приобрел в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Данное имущество является предметом договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между ООО "Ростовский шиферный завод" и ЗАО "ДонМаслоПродукт".

В связи с переходом права собственности на перечисленные объекты, истцом, как новым собственником, арендатору было направлено уведомление о смене арендодателя и требование перечислять арендную плату новому собственнику на указанные им реквизиты.

Однако арендатор продолжил перечислять денежные средства в адрес бывшего собственника, вопреки условиям договора, не уплатив надлежащему и законному арендодателю арендную плату за июль и август 2012 года, несмотря на свою осведомленность о смене арендодателя. Задолженность ответчика перед истцом составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. По условиям договора срок исполнения обязательств по оплате аренды с 1 по 10 число текущего месяца. Ответчик просрочил оплату более чем на два месяца.

05.09.2012 года истцом было направлено требование об оплате задолженности и предложение о расторжении договора аренды. В ответ на указанное предложение ответчик внес плату только за один месяц пользования арендованным имуществом, проигнорировав предложение о расторжении договора аренды.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной их редакции просил суд обязать ЗАО "ДонМаслоПродукт" освободить и передать по акту приема-передачи недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, взыскать с ЗАО "ДонМаслоПродукт" задолженность за пользование объектами недвижимости в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рубль.

18 декабря 2012 года Железнодорожным районным судом г. Ростова-на-Дону постановлено решение об отказе Пономареву В.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, Пономарев В.А. подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене как незаконного и необоснованного.

Апеллянт считает, что заключение договора аренды без согласия банка невозможно, поскольку срок исполнения обеспеченных ипотекой обязательств наступил, а ООО "Ростовский шиферный завод" находилось в стадии банкротства.

Указывает, что в силу положений Закона об ипотеке, договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА является прекращенным с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, т.е. с момента регистрации права собственности залогодержателя на заложенное имущество.

Считает необоснованным вывод суда о том, что договор аренды заключался с фактического согласия залогодержателя, поскольку представленные конкурсным управляющим ООО "Ростовский шиферный завод" документы не содержат подписей представителя ООО "Мой банк", а также информации о его согласии на заключение договора аренды на определенных условиях.

Также ссылается на то, что договор аренды прекратил действие ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и на момент вынесения решения 18 декабря 2012 года истек срок пользования имуществом. В связи с чем, по его мнению, требования об обязании освободить и передать имущество подлежали удовлетворению.

Указывает, что арендатор был дважды письменно уведомлен о нежелании арендодателя возобновлять договорные отношения после окончания срока договора на тех же условиях.

На апелляционную жалобу Пономарева В.А. были поданы отзывы конкурсным управляющим ООО "Ростовский шиферный завод", а также ЗАО "ДонМаслоПродукт", которые просят оставить решение суда без изменения, считают доводы жалобы несостоятельными.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав пояснения участников процесса, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО "Донской янтарь" по кредитному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО "Мой Банк" (залогодержатель) и ООО "Ростовский шиферный завод" (залогодатель) ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор залога недвижимого имущества: земельного участка площадью 10924 кв. м, по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельного участка площадью 31763 кв. м, по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, проходной литер Ае, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заводоуправления литер Ад, производственного корпуса литер Аа, компрессорной литер Аб, электроцеха литер Ав, склада литер Аг, гаража литер Аи, гаража литер ТТ1, котельной литер Ф, помещения для утепления баков литер X, насосной литер Ц, ремонтно-механического цеха литер Ч, стройцеха литер Ш, слада ГСМ литер Э, подстанции литер Ю, центрального бытового корпуса литер Я, подъездного железнодорожного пути НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в границах от стыка рамного рельса стрелочного перевода НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-хвост крестовины стрелочного перевода НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, распложенных на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

ООО "Донской янтарь" и ООО "Ростовский шиферный завод" признаны несостоятельными (банкротами) и в отношении них решением Арбитражного суда Ростовской области введено конкурсное производство, с применением последствий предусмотренных ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО "Ростовский шиферный завод" в лице конкурсного управляющего (арендодатель) и ЗАО "ДонМаслоПродукт" (арендатор) заключен договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество и оборудование: склад литер Аа, электроцех литер Ав, котельная литер Ф, ремонтно-механический цех литер Ч, подстанция литер Ю, насосная литер Ц, стройцех литер Ш, заводоуправление литер Ад, гараж литер ТТ1, подъездной железнодорожный путь НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН протяженностью 0,609 м, расположенные на участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, проходная литер Ае, расположенная на участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Договор заключен на срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Согласно п. 4.2 договора арендатор перечисляет арендную плату на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца в размере указанном в п. 4.1 договора.

Также судом установлено, что в результате обращения взыскания на заложенное имущество в рамках процедуры банкротства ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за ООО "Мой Банк".

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО "Мой Банк" и Пономаревым В.А., истец приобрел проходную литер Ае, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заводоуправление литер Ад, производственный корпус литер Аа, компрессорную литер Аб, электроцех литер Ав, склад литер Аг, гараж литер Аи, гараж литер ТТ1, котельную литер Ф, помещение для утепления баков литер X, насосную литер Ц, ремонтно-механический цех литер Ч, стройцех литер Ш, слад ГСМ литер Э, подстанцию литер Ю, центральный бытовой корпус литер Я, подъездной железнодорожный путь НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в границах от стыка рамного рельса стрелочного перевода НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-хвост крестовины стрелочного перевода НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, распложенные на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также земельный участок, площадью 10924 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок, площадью 31763 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

30.05.2012 года ООО "Мой Банк" направил в адрес ЗАО "ДонМаслоПродукт" уведомление о переходе права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА к ООО "Мой Банк" с предложением обсуждения условий договора аренды на своих условиях.

28.06.2012 года Пономареву В.А. выданы свидетельства о государственной регистрации права на указанные объекты недвижимого имущества.

24.07.2012 года Пономаревым В.А. ЗАО "ДонМаслоПродукт" было вручено уведомление о смене арендодателя по договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в котором он сообщил о приобретении в собственность недвижимого имущества и земельных участков, а также потребовал перечислять арендную плату на свои реквизиты.

Однако после получения уведомления арендная плата за август 2012 года на расчетный счет, указанный Пономаревым В.А., перечислена не была, а поступила на счет ООО "Ростовский шиферный завод".

05.09.2012 года ЗАО "ДонМаслоПродукт" Пономаревым В.А. было вручено требование об уплате арендной платы за август и сентябрь 2012 года до 10.09.2012 года. В случае невыполнения данный обязательств, истец предложил расторгнуть договор аренды.

07.09.2012 года на расчетный счет, указанный Пономаревым В.А была перечислена сумма арендной платы за сентябрь 2012 года в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Также 09.10.2012 года была перечислена сумма арендной платы за октябрь 2012 года в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что договор аренды никем не оспорен и недействительным не признан, при смене собственника на ООО "Мой Банк", новый договор на иных условиях заключен не был, а условия действующего договора соглашением сторон изменены не были.

При этом суд принял во внимание, что сообщение о смене собственника было вручено ответчику 25.07.2012 года, в то время, когда срок уплаты арендной платы за июль по договору (с 1 по 10 число текущего месяца) уже истек. Арендная плата за все последующие месяцы внесена в установленные сроки.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, просрочки уплаты по договору более двух месяцев арендатором допущено не было, требование об исполнении обязательства в разумный срок было выполнено арендатором, после чего арендодателем не было направлено в адрес арендатора никаких требований о досрочном расторжении договора, в том числе и в связи с окончанием срока действия договора аренды с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Со стороны арендатора в адрес истца также не было направлено предложения о заключении договора на новый срок.

Вместе с тем, арендатор фактически продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В связи с изложенным, суд посчитал, что договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Пономарева В.А. об освобождении и передаче имущества.

Отклоняя требования истца о взыскании рыночной стоимости права пользования имуществом, суд исходил из того, что ответчик пользуется имуществом на основании договора аренды, которым, в том числе установлен размер арендной платы.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они согласуются с фактическими обстоятельствами и соответствуют нормам действующего законодательства.

Ссылка апеллянта на п. 2 ст. 40 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" как на основание прекращения действия договора аренды отклоняется судом апелляционной инстанции. Указанная норма права не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку в материалах дела не имеется сведений о наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Вместе с тем, судом установлено, что указанное имущество было реализовано ООО "Мой банк" путем заключения договора купли-продажи, а не с торгов.

Доводы апеллянта о том, что договор аренды был заключен без согласия банка признаются судебной коллегией не имеющими правового значения, поскольку судом достоверно установлено, что договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ООО "Ростовский шиферный завод" в лице конкурсного управляющего (арендодатель) и ЗАО "ДонМаслоПродукт" (арендатор), никем не оспорен и не признан недействительным.

Ссылка апеллянта на то, что договор аренды на момент постановления решения суда прекратил свое действие в связи с истечением срока, не принимается во внимание судебной коллегий ввиду следующего.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем, направленные истцом в адрес ответчика требования указанным нормам закона не соответствуют, в связи с чем, не могут повлечь правовых последствий в виде прекращения действия договора аренды.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным и не усматривает по доводам жалобы оснований к его отмене, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Пономарева В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: