Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 февраля 2013 г. по делу N 33-1664

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Донченко М.П.

судей: Джакобия Г.А., Поддубной О.А.

с участием прокурора Ляликовой Н.В.

при секретаре: Вороной Е.В.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Джакобия Г.А.

дело по апелляционной жалобе Варавина А.М., Варавиной Л.Э., представлению прокурора г. Таганрога на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 октября 2012 г.

УСТАНОВИЛА:

Варавин А.М. и Никулина Р.И. обратились в суд с иском к Ундаковой Л.И. вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от 17 мая 2012г. между Варавиным А.М. и Никулиной Р.И., Ундаковой Л. И. в отношении земельного участка с кадастровым номером с находящимся на нем жилым домом общей площадью и перехода права собственности на указанный земельный участок и расположенное на нем жилое домовладение к Варавину Анатолию Михайловичу на основании договора купли-продажи от 17 мая 2012г.

Требования мотивированы тем, что 17.05.2012 г. Варавин А.М. заключил договор купли-продажи с Никулиной Р.И.и Ундаковой Л. И. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером с находящимся на нем жилым домом общей площадью жилой дом общей площадью 45,4 кв. м, в том числе жилой 33,6 кв. м., стоимостью 950000 рублей.

Варавин А.М.

полностью произвел расчет за указанный жилой дом, и фактически начал им владеть. В тот же день стороны обратились с заявлением в УФСГРКК по РО для регистрации договора купли-продажи права на жилой дом за Варавиным А.М. Однако 24.05., в начале июня 2012 г. от УФСГРКК по РО поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а затем в отказе от такой регистрации. Отказ был мотивирован тем, что от представителя Ундаковой Л. И. Ундакова В. Е. поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Ответчица уклоняется от пояснений по поводу отказа от регистрации. Полагая, что Ундакова В. Е. уклоняется от регистрации сделки, Варавин А.М.(покупатель) и Никулина Р.И.(продавец 1/2 доли) просили суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к Варавину А.М. на земельный участок и жилой дом.

Ундакова Л. И. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Варавину А.М. и Никулиной Р.И. о признании договора купли продажи жилого дома недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскав с Ундаковой Л. И. и Никулиной Р.И. в доход государства денежные суммы, полученные по сделке, истребовать имущество от Варавина А.М. и выселить Варавина А.М. с членами семьи из жилого дома.

Требования мотивированы тем, что сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана и злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, поскольку после совершения сделки сыну истицы стало известно о том, что спорное имущество было продано Никулиной Р.И за гораздо большую сумму, чем та, которая указана в договоре купли-продажи.

Представители Варавина А.М. и Никулиной Р.И. в судебном заседании требования своих доверителей поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Представитель Ундаковой Л. И. полагал требования своего доверителя подлежащими удовлетворению, в удовлетворении иска Варавина А.М. и Никулиной Р.И. просила отказать.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Росреестра по РО предоставило отзыв на исковое заявление, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 октября 2012 г.

постановлено: оставить без удовлетворения исковые требования Варавина А.М. и Никулиной Р.И. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, Ундаковой Л.И. о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовать имущество из чужого незаконного владения. Суд решил выселить Варавина А.М. и Варавину Л.Э. из жилого дома.

В апелляционной жалобе Варавин А.М. и Варавина Л.Э. просят решение суда отменить в части отказа в иске о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, выселении, принять новое решение об удовлетворении иска, отказать в иске о выселении. В апелляционном представлении прокурора ставится вопрос об отмене решения и принятия по делу нового решения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и протесте, выслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора областной прокуратуры Ляликовой Н.В. полагавшей решение суда отменить, судебная коллегия полагает, что доводы жалобы и протеста заслуживают внимания и имеются основания для отмены решения суда.

Судом первой инстанции установлено и никем не оспаривается, что 17 мая 2012г. между Варавиным А.М. и Никулиной Р.И., Ундаковой Л. И. заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером с находящимся на нем жилым домом общей площадью. Варавин А.М. полностью произвел расчет за указанный жилой дом в сумме 950000 руб. и фактически начал им владеть. По мнению суда, фактически Варавин А.М. уплатил по договору купли продажи Никулиной Р.И. 2 500000 руб., а представителю Ундаковой Л. И. - 1 499000 руб.

Отказ в удовлетворении исковых требований Варавину А.М. и Никулиной Р.И. суд мотивирует тем, стороны при заключении договора действовали недобросовестно, при заключении договора умышлено занизили цену отчуждаемого имущества, в оформленной письменной сделке цена не соответствует действительным обстоятельствам, оснований для регистрации сделки в том виде, как она представлена суду и перехода права собственности не имеется.

В тоже время, как полагает суд, поскольку договор не заключен, Варавин А.М. не может рассматриваться, как приобретатель имущества, подписанный сторонами договор не прошел государственную регистрацию, является незаключенным, а поэтому требования о применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению. Удовлетворяя иск о выселении, суд указал, что Варавины не имеют прав на проживание в домовладении, так как основанием их вселения явился договор, не породивший прав и обязанности сторон.

Однако судебная коллегия не может согласиться с названными выводами суда, поскольку они не соответствует установленным обстоятельствам дела и приняты с нарушением норм материального права.

17.05.2012 года стороны сделки обратились с заявлением в УФСГРКК по РО для регистрации договора купли-продажи права на жилой дом за Варавиным А.М Окончание срока регистрации права в расписке указана дата 14.06.2012 года (л.д. 20-22).

24.05.2012г. Ундаков В.Е. обратился в УФСГРКК по РО и просил прекратить государственную регистрацию(л.д.46) и 21.06.12 г. в регистрации было отказано.

Каких-либо уважительности причин отказа продавца от проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности Ундаков В.Е. Варавину А.М. не сообщил. Поэтому истцы по первоначальному иску обоснованно посчитали, что второй продавец по сделке уклоняется от государственной регистрации.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. А поскольку закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Как указывал Варавин А.М., при оформлении своих прав на жилой дом действовал добросовестно, выполнил все условия по договору, который считается и актом приема-передачи жилого дома, обратился вместе с продавцами в соответствующий орган для государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В то время как отзыв ответчиком документов без проведения регистрации характеризует последнего с противоположной стороны.

Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

Вместе с тем из правовой позиции Конституционного Суда РФ усматривается, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора (Определение от 05.07.2001 N 132-О).

Из положений ст. 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. В тех случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 указанного Закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В суде апелляционной инстанции представитель Ундаковой Л.И. указывала на несправедливость того обстоятельства, что Никулиной Р.И. передано 2500000 руб., а представителю Ундаковой Л.И. 1499000 руб., полагает, что Ундаковой Л.И. нужно доплатить 500000 руб.

Однако этот факт не имеет правового значения. Более того, сами по себе сведения банка о перечислении денежных средств Никулиной Р.И. и представителю Ундаковой Л.И. не свидетельствуют, что домовладение продано по заниженной цене. Ответчица, если полагает, что ей Никулина Р.И. должна уплатить еще 500000 руб. не лишена права обращения в суд к Никулиной Р.И. о взыскании денежных средств, уплаченных за спорный дом покупателем.

Обращаясь с встречным иском по основаниям ст.ст. 178,179 ГК РФ, Ундакова Л.И. указала лишь на то, что домовладение продано Никулиной Р.И. за гораздо большую сумму, однако не привели каких-либо убедительных доводов и доказательств в обоснование признание недействительности договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности ее использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Доказательств, свидетельствующих о наличии вышеуказанных оснований для признания сделки недействительной, истцом представлено не было.

Ундакова Л.И. в лице своего представителя не заблуждалась относительно природы сделки, осознавала, что совершает куплю-продажу недвижимости, в договоре указана согласованная сторонами цена имущества, поэтому утверждение истца по встречному иску о заблуждении относительно цены продаваемого имущества не имеет существенного значения и в силу указанной выше статьи ГК РФ не может служить основанием для признания сделки недействительной. Достаточных, достоверных и объективных доказательств, подтверждающих, что Варавин А.М. ввел Ундакову Л.И. в заблуждение относительно цены предмета сделки, суду представлено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Потерпевшим при совершении такой сделки является ее сторона, представитель которой, вступая в сговор с другой стороной, действовал в ущерб представляемому.

В соответствии со ст. 424 и ст. 555 ГК РФ цена договора устанавливается соглашением сторон. Именно соглашением сторон и была определена стоимость спорного жилого помещения в размере 950000 руб. при совершении сделки по купле-продаже, то есть, существенное условие о цене сделки было согласовано сторонами.

Обстоятельства, являющиеся основанием для признания сделки недействительной в соответствии со ст. 179 ГК РФ, в судебном заседании не установлены.

В протесте прокурора правильно обращено внимание, что в соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 17.05.2012 года, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, заявление о регистрации договора купли-продажи было подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности, однако регистрация не была произведена по отказа от регистрации одной из сторон по сделке, судебная коллегия, исходя из положений пункта 2 статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223, части 2 статьи 558, части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит исковые требования Варавина А.М. и Никулиной Р.И. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

При этом встречные требования удовлетворению не подлежат, поскольку судебная коллегия с учетом установленных обстоятельств дела не усматривает оснований для признания договора купли-продажи недействительным. Следовательно, не подлежат удовлетворению и требования о выселении.

В связи с тем, что судом при разрешении спора было допущено неправильное толкование норм материального права, суд неверно оценил представленные по делу доказательства, выводы суда противоречат установленным судом в полном объеме обстоятельствам, имеющим значение для дела, то решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Отменяя решение суда, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 17.05.2012 года, и об отказе в удовлетворении встречных требований о признании указанного договора недействительным и выселении Варавина А.М. с членами его семьи.

Руководствуясь, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 октября 2012 г.

отменить.

Принять по делу новое решение.

Произвести государственную регистрацию заключенного в г. Таганроге 17 мая 2012г. договора купли-продажи жилого дома,

Произвести государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество:. за покупателем по договору купли-продажи от 17 мая 2012г. Варавиным А. М.

В иске

Ундаковой Л. И. отказать в полном объеме.

Председательствующий Судьи