Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 25 февраля 2013 г. по делу N 33-511/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Худяковой И.Н.

судей: Калинченко А.Б., Немирова А.В.

при секретаре Обориной С.П.

заслушав в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи Калинченко А.Б. по апелляционной жалобе Квициния Л.И. на решение Октябрьского районного суд Ростовской области от 25 октября 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Юнитайл Девелопмент" обратилось в суд с иском к Квициния Л.И. о расторжении договоров купли-продажи земельного участка и взыскании денежной суммы, уплаченной по договорам.

В обоснование иска указано, что 01 октября 2008 года между обществом и Квициния Л.И. были заключены два договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по каждому договору площадью по 74 600 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на территории ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на кадастровом участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН По двум договорам ООО "Юнитайл Девелопмент" платежным поручением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА перечислило на лицевой счет Квициния Л.И. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. Таким образом, общество выполнило свои обязательства по договорам в полном объеме.

Как считает истец, продавец, для того, чтобы условия обоих договоров считались исполненными, со своей стороны, должен был также в разумный срок выделить принадлежащую ему на праве общей долевой собственности долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в натуре, зарегистрировать за собой право собственности на выделенный земельный участок, после чего должно было состояться подписание договоров купли-продажи земельных участков.

По мнению истца, Квициния Л.И., в нарушение условий договоров купли-продажи земельный участок в счет принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности не выделила. В результате, как утверждает истец, ООО "Юнитайл Девелопмент" не может зарегистрировать за собой право собственности на приобретенный по договорам купли-продажи земельный участок, что влечет для него существенные убытки, так как на участке планировалось строительство завода. Отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок препятствует получению ООО "Юнитайл Девелопмент" разрешительной документации на строительство завода.

Общество неоднократно предлагало Квициния Л.И. явиться в Администрацию Октябрьского района в Комитет по управлению муниципальным имуществом для разрешения вопросов, возникших в результате заключения договоров купли-продажи земельных участков, не позволяющих ООО "Юнитайл Девелопмент" зарегистрировать право собственности на приобретенные в результате купли-продажи земельный участок или вернуть перечисленные ей во исполнение договоров ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. Истец предлагал ответчику выдать представителю общества доверенность на право представления интересов по вопросам оформления права собственности на земельный участок на нее. Однако на предложение ООО "Юнитайл Девелопмент" ответа ответчика не последовало.

Ссылаясь на п.16 договоров купли-продажи о том, что доля земельного участка считается переданной от продавца к покупателю с момента государственной регистрации права собственности покупателя на долю земельного участка, истец считает, что до настоящего времени ответчик не передал обществу земельный участок, отказывается производить государственную регистрацию договоров.

Истец просил расторгнуть договора купли-продажи от 01.10.2008 г. долей земельного участка в праве общей долевой собственности. Взыскать с ответчика в свою пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, уплаченных по договорам купли-продажи доли земельного участка от 01.10.2008 г.

Решением

Октябрьского районного суда Ростовской области от 25.10.2012 года исковые требования ООО "Юнитайл Девелопмент" к Квициния Л.И. были удовлетворены.

Суд расторг договора купли-продажи долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на территории ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на кадастровом участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

С Квициния Л.И. в пользу ООО "Юнитайл Девелопмент" взыскано ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, уплаченных по договорам купли-продажи доли земельного участка от 01.10.2008г. и судебные расходы.

Не согласившись с решением, Квициния Л.И. подала апелляционную жалобу. Просила решение Октябрьский районный суд Ростовской области от 25.10.2012 года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела; суд не применил закон, подлежащий применению; неправильно применены нормы материального и процессуального права, в материалах дела отсутствуют допустимые и относимые доказательства наличия права ответчика на доли земельного участка, указанные в договорах купли-продажи от 01.10.2008 года.

По мнению апеллянта, суд пришел к неверному выводу о том, что на дату подписания договоров у нее надлежащим образом было оформлено право собственности на доли земельного участка кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из состава земель сельскохозяйственного назначения, а подписанные договоры купли-продажи (долей) земельного участка являются действительными сделками.

Договоры купли-продажи (долей) земельного участка от 01.10.2008 года, по мнению апеллянта, являются ничтожными сделками, так как на момент подписания не соответствовали требованиям ст. ст. 129, 246, 554 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, ст. ст. 8, 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. ст. 19, 24.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В представленных стороной истца договорах указано, что ответчик берет на себя обязательство продать истцу долю земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 74600 кв. м., но документов, подтверждающих право собственности Квициния Л.И. на долю земельного участка представлено не было. Таким образом, по мнению апеллянта на день подписания договоров, предметов договоров не существовало; Квициния Л.И. не являлась собственником земельной доли, указанной в договорах купли-продажи.

Указанные договора являются ничтожными сделками по причине отсутствия предмета договора (ст.554 ГК РФ). Требование истца о расторжении ничтожных договоров является незаконным, потому что в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

При вынесении решения суд сослался на ч. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Суд пришел к выводу о том, что продавцом не были выполнены условия договоров купли-продажи. Существенным нарушением договора продавцом суд счел то обстоятельство, что договора купли-продажи долей земельного участка в установленном законом порядке не были зарегистрированы по вине продавца, который, как посчитал суд, не собиралась исполнять свои обязанности по договорам.

Суд исходил также из того, что на момент рассмотрения спора переход права собственности на доли земельного участка оформлен не был, денежные средства покупателю не возвращены, покупатель не получил того, на что вправе был рассчитывать и рассчитывал при заключении договоров. Земельные доли не зарегистрированы по вине ответчика, которые не исполнил условия п.16 договора, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении иска.

С приведенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из содержания договоров купли-продажи земельных долей, совершенных между истцом и ответчиком, их предметами являлись земельные доли в праве на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и на территории ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Поэтому, в силу положений п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 551 ГК РФ, эти договора подлежали государственной регистрации и могли бы считаться заключенными только с момента такой регистрации.

Поскольку государственная регистрация договоров купли-продажи земельных долей не производилась, эти договора являются незаключенными.

В обоснование жалобы апеллянт сослался на отсутствие предметов договоров, указанных в их тексте.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как видно из дела, на момент подписания договоров купли-продажи долей земельных участков, предметов договоров в том виде, как они указаны по тексту, не существовало. Документов, подтверждающих право собственности Квициния Л.И. на земельные доли с характеристиками, указанными в договорах купли-продажи, в деле не имеется.

Таким образом, предметов договоров, в том виде, как они указаны, не существует, в силу ст. 554 ГК РФ эти договора не могут считаться заключенными, на что обоснованно указал апеллянт.

Незаключенный договор не порождает возникновение прав и обязанностей. Так как оспоренные договора купли продажи земельных долей являются незаключенными, правовых оснований для их расторжения не имелось, и, как следствие, не имелось правовых оснований для взыскания денежных средств с Квициния Л.И.

При таком положении постановленное по делу решение подлежит отмене. Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия полагает необходимым по изложенным мотивам вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Способ защиты нарушенного права избирает истец исходя из характера нарушения такого права в рамках ст. 12 ГК РФ. По мнению судебной коллегии, истцом избран способ защиты права не адекватный характеру его нарушения.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 25 октября 2012г. отменить. Вынести новое решение. В удовлетворении иска ООО "Юнитайл Девелопмент" к Квициния Л.И. о расторжении договоров купли-продажи долей земельных участок и взыскании денежных средств отказать.

Председательствующий-

Судьи-