Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 12 марта 2013 г. по делу N 33-26

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Рябихина О.Е.,

судей Кириной Л.АВ., Кучминой А.А.,

при секретаре Шуйской К.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Акчурину Ренату Сяитовичуо взыскании задолженности по кредитному договору по апелляционной жалобе Акчурина Рената Сяитовича на заочное решение Кировского районного суда г.Саратова от 10 сентября 2010 года и дополнительное заочное решение Кировского районного суда г.Саратова от 29 сентября 2010 года, которыми исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Рябихина О.Е., объяснения представителя ответчика Дягилевой Т.Ю., поддержавшей доводы жалобы, представителя открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Кальгина М.Н., просившего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество (далее ОАО) "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось в суд с иском к Акчурину Р.С. о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, пени, также просило обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", состоящий из одного этажа, 5 комнат, общей площадью 97,1 кв.м., в том числе жилой площадью 55 кв.м, и земельный участок, на котором расположен дом, площадью 360 кв.м. Требования мотивировало тем, что 27 сентября 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Инвестиционный Трастовый банк" (далее - ООО КБ "ИТБ") и Акчуриным Р.С. был заключен кредитный договор N, по условиям которого займодавец предоставляет заемщику кредит в размере 3985000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", и земельного участка, на котором расположен дом, площадью 360 кв.м. Заем ответчик обязан возвращать ежемесячно, а также ежемесячно выплачивать компенсацию за пользование кредитом в размере 13,75% годовых в соответствии и сроки, согласно графику погашения задолженности. В случае нарушения сроков возврата кредита, заемщик уплачивает банку, помимо процентов, неустойку в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Обеспечением по указанному кредитному договору является залог указанного выше недвижимого имущества. В настоящее время владельцем закладной является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Ответчик допустил просрочку платежей по кредиту, в связи с чем образовалась задолженность, которая на 14 июля 2010 года составила 4510542 рубля 90 копеек, из которых: основной долг - 3900730 рублей 04 копейки, проценты - 463276 рублей 73 копейки, пени - 146536 рублей 13 копеек.

Заочным решением Кировского районного суда г. Саратова от 10 сентября 2010 года с Акчурина Р.С. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" взыскана задолженность по кредитному договору, состоящая из основного долга, процентов, пени, а также расходы по оплате государственной пошлины, всего - 4448759 рублей 49 копеек. Определены подлежащие выплате проценты за пользование кредитом. Обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", и земельный участок, площадью 360 кв.м. Определена начальная продажная стоимость жилого дома - 3280648 рублей 21 копейка, земельного участка - 1147351 рублей 79 копеек.

Дополнительным заочным решением Кировского районного суда г. Саратова от 29 сентября 2010 года с Акчурина Р.С. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" взысканы проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 3900730 рублей 04 копейки начиная с 15 июля 2010 года и по день фактической полной уплаты указанных сумм. Определен способ реализации единого объекта недвижимого имущества жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов. Определена начальная продажная стоимость единого недвижимого имущества в размере 4428000 рублей, в том числе жилого дома - 3280648 рублей 21 копейка, земельного участка - 1147351 рубль 79 копеек.

Не согласившись с указанным заочным решением и дополнительным заочным решением, Акчурин Р.С. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит заочное решение и дополнительное заочное решение суда отменить. В доводах жалобы указывает на то, что он не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебных заседаний. При вынесении решения судом стоимость заложенного имущества была существенно занижена. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 27 сентября 2007 года в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, денежные средства Акчуриным Р.С. продавцу ФИО8 за спорную недвижимость оплачены не были.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Акчурина Р.С. - Дягилева Т.Ю. поддержала доводы апелляционной жалобы. В качестве доводов апелляционной жалобы также указала на то, что передача прав по закладной от ООО КБ "ИТБ" к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" проведена с нарушением законодательства, так как право передано организации, не имеющей лицензии на ведение банковской деятельности.

Представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Кальгин М.Н. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительных причин отсутствия суду не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям статьи 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает необходимым его изменить в части определения размера начальной продажной стоимости недвижимого имущества, в остальной части решение суда оставить без изменения.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 гл. 42 ГК, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 сентября 2007 года между ООО КБ "ИТБ" и Акчуриным Р.С. был заключен кредитный договор N (при ипотеке в силу закона), по условиям которого займодавец предоставляет заемщику кредит в размере 3985000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", и земельного участка, на котором расположен дом, площадью 360 кв.м ... Заем ответчик обязан возвращать ежемесячно, а также ежемесячно выплачивать компенсацию за пользование кредитом в размере 13,75% годовых в соответствии и сроки согласно графику погашения задолженности. В случае нарушения сроков возврата кредита заемщик уплачивает банку, помимо процентов, неустойку в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (т. 1 л.д. 11-21).

Указанный кредитный договор был обеспечен ипотекой указанного недвижимого имущества, что подтверждается закладной (т. 1 л.д. 30-40).

Исполнение банком обязательств по кредитному договору подтверждается мемориальным ордером N 68613 от 27 сентября 2007 года, согласно которому денежные средства в сумме 3985000 рублей были перечислены на расчетный счет заемщика Акчурина Р.С. (т. 1 л.д. 44).

Обязательства по кредитному договору заемщиком Акчуриным Р.С. надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем образовалась задолженность.

Согласно расчету задолженности у Акчурина Р.С. имеется задолженность по состоянию на 17 июля 2010 года, которая составляет 4510542 рублей 90 копеек, из которых: основной долг - 3900730 рублей 04 копейки, проценты - 463276 рублей 73 копейки, пени - 146536 рублей 13 копеек (т. 1 л.д. 27-29).

Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Акчурину Р.С., в связи с допущенной просрочкой платежей по кредитному договору, было направлено уведомление о наличии задолженности с требованием о ее погашении (т. 1 л.д. 45).

До настоящего времени задолженность по кредитному договору ответчиком не погашена.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке.

На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 2 указанной статьи обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Кроме того, основания для обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрены Федеральным законом от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости).

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 55, 67, 71 ГПК РФ, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с Акчурина Р.С. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженности по кредитному договору, состоящей из основного долга, процентов, пени, и обоснованно обратил взыскание на заложенное имущество, определив способ реализации единого объекта недвижимого имущества жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов.

Выводы суда в этой части подробно и убедительно мотивированы и в апелляционной жалобе не опровергнуты.

Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчика о дате рассмотрения дела являются необоснованными. Из материалов дела видно, что по адресу: "адрес" (где ответчик зарегистрирован) направлялись извещения о рассмотрении дела, однако они возвращались в суд за истечением срока хранения.

Также телеграмма с уведомлением о рассмотрении дела на 10 сентября 2010 года на 09 часов 00 минут, направленная по адресу: "адрес", была вручена сестре Акчурина Р.С. (т. 1 л.д. 73).

При указанных обстоятельствах, с учетом требований ст.ст. 116, 117 ГПК РФ, суд обоснованно рассмотрел дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Довод жалобы о ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества от 27 сентября 2007 года не принимается во внимание судебной коллегией, т.к. сведения, свидетельствующие о его ничтожности, отсутствуют и судебной коллегии не представлены.

Довод о незаконной передаче прав по закладной от ООО КБ "ИТБ" ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", то есть организации, не имеющей лицензии на ведение банковской деятельности, не может служить основанием для отмены решения суда по следующим основаниям.

На основании ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу ст. 386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Действовавшее на момент заключения договора уступки права требования и на момент предъявления иска в суд законодательство не содержало норм, запрещающих банку уступить права требования по кредитному договору организации, не являющейся кредитной организацией и не имеющей лицензии на занятие банковской деятельностью.

Кроме того, п. 4.4.6 кредитного договора и п. 4.1 закладной предусматривали право ООО КБ "ИТБ" передавать свои права по закладной другому лицу и передавать саму закладную, с чем Акчурин Р.С. согласился подписав кредитный договор.

Факт наличия согласия Акчурина Р.С. на передачу прав по закладной истцу подтверждается и выпиской по счету Акчурина Р.С., согласно которой в период с марта 2008 года по сентябрь 2009 года по его поручению производились платежи в адрес истца в погашение кредита.

Однако судебная коллегия не может согласиться в выводом суда первой инстанции о размере начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка и считает необходимым решение суда первой инстанции в этой части изменить по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 54 Федерального Закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. Федерального закона от 06 декабря 2011 года N 405-ФЗ), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке N 252И-2007 от 23 июля 2007 года рыночная стоимость спорной на указанный объект недвижимости составляет 4428000 рублей, в том числе жилого дома - 3280648 рублей 21 копейка, земельного участка - 1147351 рубль 79 копеек(т. 1 л.д. 42-43).

Сведений о наличии соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, об указанном размере начальной продажной цены заложенного имущества материалы дела не содержат.

В суде апелляционной инстанции по ходатайству стороны ответчика была назначена экспертиза по оценке стоимости объектов недвижимого имущества, производство которой поручено ООО "Научно исследовательская лаборатория судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта N 884 от 19 февраля 2013 года рыночная жилого дома с надворными постройками на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес", на дату вынесения заочного решения Кировского районного суда г. Саратова от 10 сентября 2010 года составляет 5432888 рублей, в том числе: стоимость жилого дома 3025928 рублей, земельного участка 2406960 рублей.

Рыночная стоимость жилого дома с надворными постройками на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес", на дату производства экспертизы составляет 4961634 рублей, в том числе: стоимость жилого дома 2554674 рубля, земельного участка 2406960 рублей.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда полагает решение суда подлежащим изменению в части определения начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) с определением начальной продажной стоимости единого объекта недвижимого имущества, состоящего из жилого дома и земельного участка в размере 4961634 рублей, в том числе стоимость жилого дома с надворными постройками, расположенного по адресу "адрес", - 2554674 рубля; земельного участка, площадью 360 кв.м, расположенного по данному адресу, - 2406960 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Кировского районного суда г.Саратова от 10 сентября 2010 года и дополнительное заочное решение Кировского районного суда г.Саратова от 29 сентября 2010 года в части определения начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка изменить.

Определить начальную продажную стоимость единого объекта недвижимого имущества, состоящего из жилого дома и земельного участка в размере 4961634 (четырех миллионов девятисот шестидесяти одной тысячи шестисот тридцати четырех) рублей, в том числе стоимость жилого дома с надворными постройками, расположенного по адресу "адрес" - 2554674 рубля; земельного участка, площадью 360 кв.м, расположенного по данному адресу, 2406960 рублей.

В остальной части заочное решение Кировского районного суда г.Саратова от 10 сентября 2010 года и дополнительное заочное решение Кировского районного суда г.Саратова от 29 сентября 2010 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи