Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2013 г. по делу N 33-130/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Васильевой Г.Ф.

судей Жерненко Е.В.

Фроловой Т.Е.

при секретаре Филипповой М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе, дополнению к апелляционной жалобе представителя Сырлыбаева И.Р. - Зарипова А.С. на заочное решение Караидельского районного суда Республики Башкортостан от 30 июля 2012 г., которым постановлено:

сделку по оформлению договора N ... от ... года купли-продажи ООО Производственное предприятие "Промсервис" земельного участка, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... признать недействительной(ничтожной).

Заслушав доклад судьи Васильевой Г.Ф., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Арифов P.P. обратился в суд с исковым заявлением к ООО Производственное предприятие "Промсервис", Комитету по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по Караидельскому району, администрации муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан о признании недействительным права собственности на земельный участок. Требования мотивированы тем, что ... года Арифов Р.Р. по договору купли-продажи N ... от ... года, заключенного с МУП "Муллакаевский лесокомбинат", приобрел в собственность недвижимое имущество - здание пилорамы, расположенное по адресу: ... Приобретенный истцом объект недвижимости находится на земельном участке, площадью ... кв.м., с кадастровым номером N ... В ... года г. он решил оформить в собственность земельный участок, на котором расположен объект недвижимости и необходимый для его использования. Однако, выяснилось, что земельный участок принадлежит на праве собственности ООО Производственное предприятие "Промсервис", которое приобрело земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером N ... , на основании договора купли-продажи N ... от ... года, заключенного с Комитетом по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по Караидельскому району. По мнению истца, при заключении договора купли-продажи земельного участка, Комитет по управлению собственностью не учел, что на нем находится здание пилорамы, принадлежащее истцу на праве собственности. Заключение договора купли-продажи произведено с нарушением нормативно-правовых актов, регулирующих порядок и условия распоряжения земельными участками на момент заключения договора, что свидетельствует о его ничтожности. На основании изложенного, истец просит признать сделку договор купли-продажи N ... от ... года недействительной (ничтожной).

Решением Караидельского районного суда Республики Башкортостан от 09 ноября 2010 г. исковые требования Арифова Р.Р. удовлетворены в полном объеме (л.д. 110-113).

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 08 февраля 2011 г. решение суда от 09 ноября 2010 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Караидельского районного суда Республики Башкортостан от 04 апреля 2011 г. в удовлетворении исковых требований Арифова Р.Р. отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 июня 2011 г. решение суда от 04 апреля 2011 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Караидельского районного суда Республики Башкортостан от 28 сентября 2011 г. исковые требования Арифова Р.Р. удовлетворены.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 марта 2012 г. решение суда от 28 сентября 2011 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суд вынес приведенное выше решение.

Определениями суда от 17 сентября 2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора, привлечен Сырлыбаев И.Р., которому восстановлен срок апелляционного обжалования заочного решения суда.

В апелляционной жалобе, дополнения к апелляционной жалобе представителя Сырлыбаева И.Р. - Зарипова А.С. ставится вопрос об отмене приведенного решения суда по тем основаниям, что Сырлыбаев И.Р. необоснованно не был привлечен к участию в деле, поскольку по договору купли-продажи от ... года, заключенному с Валитовым И.Р., Сырлыбаев И.Р. приобрел в собственность земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером N ... , и здание тарного цеха, расположенного в границах данного участка. В адрес Арифова Р.Р. и Ахунова Ф.М. были направлены извещения о намерении приобрести в собственность и уведомления о продажи указанного недвижимого имущества, на которое никакого ответа участниками процесса направлено не было; Сырлыбаев И.Р. является добросовестным приобретателем в силу заключения договора купли-продажи от ... года, поскольку не знал о неправомерности отчуждения спорного имущества, а указанный договор является действующим и заключенным, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Сырлыбаева И.Р. - Зарипова А.С., представителя ООО ПП "Пром-сервис" - Мустафина М.Б., поддержавших жалобу, представителя Арифова Р.Р. - Денисова В.И., просившего в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 этой же статьи (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела усматривается, что ... года по договору купли-продажи нежилого строения ООО Производственное предприятие "Пром-сервис" приобрело у МУП "Муллакаевский лесокомбинат" здание тарного цеха, общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ... Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что здание тарного цеха расположено на земельном участке, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... , предоставленный МУП "Муллакаевский лесокомбинат" на праве аренды по договору аренды N ... от ... года, дополнительному соглашению от ... года (л.д. 96-97).

... года на основании договора купли-продажи от ... года, протокола проведения аукциона по продаже имущества МУП "Муллакаевский лесокомбинат" от ... года, за ООО Производственное предприятие "Пром-сервис" зарегистрировано право собственности на здание тарного цеха, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ... , что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии ... от ... года (л.д. 95).

... года по договору купли-продажи нежилого строения Арифов Р.Р. приобрел у МУП "Муллакаевский лесокомбинат" здание пилорамы, общей площадью 54 кв.м., расположенной по адресу: ...

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что здание пилорамы расположено на земельном участке, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... , предоставленный МУП "Муллакаевский лесокомбинат" на праве аренды по договору аренды N ... от ... года, дополнительному соглашению от ... года (л.д. 9-12).

... года на основании вышеуказанного договора купли-продажи от ... года за Арифовым Р.Р. зарегистрировано право собственности на здание пилорамы, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ... ), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ... года, выданного повторно взамен свидетельства серии ... от ... года (л.д. 8, 93).

... года по договору купли-продажи нежилого строения Ахунов Ф.М ... приобрел у МУП "Муллакаевский лесокомбинат" здание столярки, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ... Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что здание столярки расположено на земельном участке, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... , предоставленный МУП "Муллакаевский лесокомбинат" на праве аренды по договору аренды N ... от ... года, дополнительному соглашению от ... года (л.д. 260-262).

... года на основании договора купли-продажи от ... года, протокола проведения аукциона по продаже недвижимого и движимого имущества МУП "Муллакаевский лесокомбинат" от ... года, за Ахуновым Ф.М. зарегистрировано право собственности на здание столярки, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ... , что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии ... от ... года (л.д. 26).

Таким образом, в ... года ООО Производственное предприятие "Пром-сервис", Арифов Р.Р. и Ахунов Ф.М. приобрели у МУП "Муллакаевский лесокомбинат" в собственность, соответственно, здания тарного цеха, пилорамы и столярки, расположенные на едином земельном участке общей площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... , расположенные по адресу:

... года на основании постановления администрации муниципального района ... Республики Башкортостан от ... года N ... Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по ... заключил с ООО Производственное предприятие "Пром-сервис" (собственником здания тарного цеха) договор купли-продажи земельного участка общей площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... , расположенного по адресу: ...

Согласно п. 1.2, 1.3 указанного договора на отчуждаемом земельном участке имеется здание тарного цеха, принадлежащего на праве собственности ООО Производственное предприятие "Пром-Сервис". Указания о нахождении на земельном участке иных объектов недвижимого имущества, договор купли-продажи не содержит (л.д. 98-99, 100, 101).

... года Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по ... и МУП "Муллакаевский лесокомбинат" ... Республики Башкортостан заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N ... от ... года (л.д. 257).

... года по результатам рассмотрения ходатайства ООО Производственное предприятие "Пром-сервис", заявлений Ахунова Ф.М., Арифова Р.Р., протокола проведения аукционов по продаже недвижимого и движимого имущества МУП "Муллакаевкий лесокомбинат" N ... от ... года, договора купли-продажи от ... года, свидетельств о государственной регистрации права от ... года, серии ... , N ... постановлением главы администрации муниципального района ... Республики Башкортостан N ... утвержден проект границ земельного участка с кадастровым номером N ... общей площадью ... кв.м., согласно которому указанный земельный участок разделен на три земельных участка:

1) площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... по адресу: ... , разрешенное использование - для размещения тарного цеха;

2) площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... по адресу: ... , разрешенное использование - для размещения здания столярки;

3) площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... по адресу: ... , разрешенное использование - для размещения пилорамы (л.д. 15-22, 77).

... года на основании соглашения об отступном от ... года, заключенного Валитовым И.Р. с ООО Производственно предприятие "Пром-сервис", за Валитовым И.Р. зарегистрировано право собственности на земельный участок, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... , расположенного по адресу: ... (л.д. 333, 357).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований Арифова Р.Р. и признании недействительной (ничтожной) сделки по оформлению договора купли-продажи N ... от ... года заключенного ООО Производственное предприятие "Промсервис" по приобретению в собственность земельного участка, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... , расположенного по адресу: ... , поскольку на момент продажи указанного участка на нем находилось, в том числе, недвижимое имущество - здание пилорамы, принадлежащее на праве собственности Арифову Р.Р., приобретенное истцом по договору купли-продажи от ... года, по условиям которого здание пилорамы расположено на спорном земельном участке, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... , которое было предоставлено продавцу МУП "Муллакаевский лесокомбинат" на праве аренды по договору аренды N ... от ... года, дополнительному соглашению от ... года, заключенному с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по ...

Впоследствии ООО Производственное предприятие "Промсервис" по договору купли-продажи N ... от ... года, заключенному с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по ... , приобрело в собственность спорный земельный участок в полном объеме его площади.

Таким образом, право на здание пилорамы было приобретено Арифовым Р.Р. до даты выкупа ООО Производственное предприятие "Промсервис" земельного участка, на котором указанное недвижимое имущество истца находится. При этом спорный земельный участок первоначально предоставлялся МУП "Муллакаевский лесокомбинат" в аренду по договору аренды N ... от ... года, дополнительному соглашению от ... года для эксплуатации принадлежавших ему зданий пилорамы, столярки тарного цеха. При указанных обстоятельствах, при продаже Арифову Р.Р. здания пилорамы к нему в силу положений ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ (в редакции действовавшей до 02 июля 2007 г.) перешло право на земельный участок, занятый указанной недвижимостью и необходимый для его использования, на тех же условиях, что и прежний собственник указанного недвижимого имущества - МУП "Муллакаевский лесокомбинат".

Суд указал, что продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, в том числе, истца Арифова Р.Р., нарушает исключительное право указанных лиц на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от ответчика к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

В связи с изложенным суд сделал вывод о том, что договор купли-продажи спорного земельного участка от ... года в отношении всей площади участка при наличии зарегистрированных прав на объекты недвижимого имущества находящихся в собственности других лиц, не соответствует положениям ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ и на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой, а потому у общества (ответчика) не возникло право собственности на спорный земельный участок. На момент заключения спорного договора купли-продажи, сторонам сделки было известно о наличии обременения объекта продажи правами третьих лиц, в том числе, Арифова Р.Р., однако, указания о наличии прав на объекты недвижимого имущества указанных лиц и их прав на спорный земельный участок, оспариваемый договор не содержит.

На вышеуказанное решение суда подана апелляционная жалоба представителя Сырлыбаева И.Р. - Зарипова А.С., которому определением Караидельского районного суда РБ был восстановлен процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы (л.д.390).

В апелляционной жалобе указано, что Сырлыбаев И.Р. необоснованно не был привлечен к участию в деле, поскольку по договору купли-продажи от ... года, заключенному с Валитовым И.Р., Сырлыбаев И.Р. приобрел в собственность земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером N ... , и здание тарного цеха, расположенное в границах данного участка; в адрес Арифова Р.Р. и Ахунова Ф.М. были направлены извещения о намерении приобрести в собственность и уведомления о продажи указанного недвижимого имущества.

Судебная коллегия полагает, что указанные доводы не могут повлечь за собой отмену решения суда, поскольку к моменту рассмотрения дела и к моменту апелляционного рассмотрения собственником земельного участка, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер N ... , расположенного по адресу: ... является Валитов И.Р. на основании соглашения об отступном от ... года, заключенного им с ООО Производственно предприятие "Пром-сервис", ... года за Валитовым И.Р. право собственности на земельный участок зарегистрировано (л.д. 333, 357).

В отношении договора купли-продажи земельного участка от ... года имеется Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от ... года, что государственная регистрация переход права собственности на спорный земельный участок приостанавливается, так как на основании определения Караидельского районного суда РБ от ... года наложен арест на указанный земельный участок до момента снятия ограничения.

В апелляционной инстанции стороны подтвердили, что регистрация перехода права собственности на земельный участок площадью ... кв.м приостановлена, собственником данного земельного участка зарегистрирован Валитов И.Р.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 433 указанного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.

Судебная коллегия полагает, что из апелляционной жалобы представителя Сырлыбаева И.Р. не усматривается, каким образом заочным решением Караидельского районного суда РБ от 30 июля 2012 г нарушаются права и законные интересы Сырлыбаева И.Р. Доказательств, свидетельствующих о том, что Сырлыбаев И.Р. имеет имущественные права либо владеет спорным земельным участком, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что оснований для отмены или изменения судебного постановления по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Караидельского районного суда Республики Башкортостан от 30 июля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Сырлыбаева И.Р. - Зарипова А.С. - оставить без удовлетворения.

Председательствующий: Г.Ф. Васильева

Судьи: Е.В. Жерненко

Т.Е. Фролова

Справка: судья Голышев В.В.