Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 февраля 2013 г. по делу N 33-1148/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.,

судей Хайрутдинова Д.С., Хамидуллиной Э.М.,

при секретаре Усманове И.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО ... на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 06 ноября 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования ООО ... к Чиркову С.М. о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа по адресу: ... от ... года - расторгнутым, выселении и снятии с регистрационного учета, взыскании уплаченной государственной пошлины 4000 руб. - отклонить.

Заслушав доклад судьи Хамидуллиной Э.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО ... обратилось в суд с иском к Чиркову С.М. о применении последствий одностороннего расторжения договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ... года.

Требования мотивированы тем, что ООО ... с 2004 года осуществляет реализацию программы ипотечного кредитования, разработанной ОАО ... Банк, партнером которого является истец. ... года между ООО ... и Чирковым С.М. заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Согласно условиям договора продавец передает а покупатель принимает и оплачивает трехкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже двухэтажного шлакоблочного дома, находящуюся по адресу: ... , общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м. ОАО ... Банк в соответствии с условиями программы на основании кредитного договора N ... от ... года предоставило Чиркову С.М. целевой кредит на осуществление очередных платежей по договору купли-продажи квартиры, заключенному заемщиком с ООО ... , обеспечением, по которому являлся залог права требования по договору текущего счета N ... Стоимость квартиры определена сторонами в сумме 2015000 рублей, которая уплачивается по согласованному порядку путем ежемесячного перечисления на расчетный счет продавца с банковского счета покупателя N ... , открытого в ОАО ... Банк. Согласно п. 5 договора покупатель должен вносить равными платежами сумму в размере 6666 рублей ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором переданы денежные средства, до ... года. Пунктом 6 договора предусмотрено, что изменить способ оплаты квартиры стороны имеют право только по согласованию друг с другом. В связи с несвоевременным внесением на счет денежных средств для возврата кредита, банком было подано исковое заявление о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору. Решением Бавлинского городского суда Республики Татарстан от ... года с ответчика в пользу банка была взыскана задолженность в размере 1381167 рублей 15 копеек, обращено взыскание на денежные средства, находящиеся на текущем счете, о чем служебной запиской от ... года ОАО ... банк уведомило ООО ... Письмом N ... , N ... от ... года продавец известил покупателя о расторжении договора в связи с нарушением им порядка оплаты и потребовал возвратить квартиру. У покупателя отсутствуют законные основания для удержания квартиры. Кроме того, покупатель в нарушение условий договора не производил страхование квартиры и не оплачивал жилищно-коммунальные услуги. Истец просил признать договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ... года расторгнутым, выселить и снять с регистрационного учета Чиркова С.М. из квартиры, расположенной по адресу: ... , взыскать с Чиркова С.М. расходы по уплате государственной пошлины.

Суд вынес приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО ... по доверенности Валиуллина А.Р. ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указано, что судом первой инстанции не правильно применены нормы материального права, а именно исковые требования были основаны на п. 3 ст. 450 ГК РФ, а п. 2 ст. 450 ГК РФ не подлежал применению.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения по следующим основаниям.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со частью 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Установлено, что ... года между ООО ... и Чирковым С.М. заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, расположенную на ... этаже двухэтажного шлакоблочного дома по адресу: ... , состоящую из трех комнат, общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м (л.д. 15-20).

Указанная квартира принадлежит на праве собственности ООО ... , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N ... от ... года.

Согласно условиям договора купли-продажи, квартира продается за 2015000 рублей.

Указанная сумма уплачивается по согласованному порядку путем ежемесячного перечисления на расчетный счет продавца с банковского счета покупателя N ... , открытого в ОАО ... Банк. Согласно п. 5 договора покупатель должен вносить равными платежами сумму в размере 6666 рублей ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором переданы денежные средства, до ... года. Последний платеж производится в размере 1221746 рублей не позднее ... года.

Пунктом 6 договора установлено, что исполнение обязательства по оплате квартиры иным способом не признается надлежащим исполнением. Стороны имеют право изменить способ оплаты квартиры по согласованию друг с другом.

В связи с несвоевременным внесением Чирковым С.М. на счет денежных средств для возврата кредита, ОАО ... Банк обратился в Бавлинский городской суд Республики Татарстан с иском о взыскании с Чиркова С.М. задолженности по кредитному договору. Решением Бавлинского городского суда Республики Татарстан от ... года с ответчика в пользу банка была взыскана задолженность в размере 1381167 рублей 15 копеек, обращено взыскание на денежные средства, находящиеся на текущем счете, о чем служебной запиской от ... года ОАО ... банк уведомило ООО ...

Во исполнение договора купли-продажи Чирковым С.М. уплачено 106656 рублей, что подтверждается карточкой счета N ...

Таким образом, обязательства по договору купли-продажи ответчиком надлежащим образом не исполнялись, последний платеж по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от ... года был произведен ... года.

Согласно п. 24 договора, в случае неисполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных настоящим договором (несвоевременное осуществление ежемесячного платежа по оплате квартиры, умышленное нанесение существенных повреждений жилому помещению, влияющих на его стоимость, не заключение договоров страхования, неоплата в течение трех месяцев коммунальных и других платежей и т.д.) продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом покупателя за 5 рабочих дней до расторжения путем письменного извещения с уведомлением.

Истцом заявлено требование о признании договора купли-продажи расторгнутым на том основании, что ответчиком нарушены его условия, в связи с чем ООО ... направило Чиркову С.М. письмо о расторжении договора купли-продажи.

В подтверждение соблюдения требования о направлении ответчику письменных извещений о расторжении договора суду апелляционной инстанции представлены конверты, подтверждающие направление Чиркову С.М. писем о расторжении договора по двум адресам: ... ; ... Письмо, направленное по адресу: ... возвращено отправителю с отметкой "адресат по указанному адресу не проживает". Письмо, направленное по адресу: ... возвращено отправителю с отметкой "истек срок хранения". Уведомления были направлены ответчиком по известным адресам, сведений об изменении адреса Чирковым С.М. не представлено.

Исходя из уведомлением N ... , N ... от ... года (л.д. 21-24) продавец известил покупателя о том, что в случае не поступления денежных средств в размере 1908 344 рублей на расчетный счет ООО ... в течение 15 календарных дней с момента получения настоящего письма, ООО ... считает договор расторгнутым, в связи с чем Чирков С.М. будет обязан освободить квартиру.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым, расторжении договора возможно по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, однако возможность такого расторжения не применима к спорному случаю и законом.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда ошибочным, поскольку судом неправильно применены нормы материального права. Применяются правила части 3 статьи 450 ГК РФ, согласно которого в случае одностороннего отказа, договор считается расторгнутым.

Таким образом, односторонний порядок расторжения договора предусмотрен самим договором.

Согласно п. 26, 26.1 договора купли-продажи в случае расторжения договора покупатель обязуется освободить данное жилое помещение в течение 30 календарных дней с момента расторжения договора. Продавец принимает квартиру по передаточному акту, при этом проверяется общее состояние квартиры, а также наличие бытовых, технических и сантехнических средств, указанных в п. 11 настоящего договора. Покупатель обязуется представить Продавцу справку от организации балансодержателя здания (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖ и т.п.) об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам.

Учитывая, нарушение Чирковым С.М. условий договора, повлекших его расторжение истцом в одностороннем порядке, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования ООО ... отклонены судом первой инстанции в результате неверного установления обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильного применения норм материального права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, нашли подтверждение материалами дела и установленными по делу обстоятельствами.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не может признать решение суда законным и обоснованным и приходит к выводу, что оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований ООО ...

На основании ст. 98 ГПК РФ с Чиркова С.М. в пользу ООО ... подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 4 000 рублей, при подаче апелляционной жалобы 2 000 рублей.

Руководствуясь ст. 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 06 ноября 2012 года отменить.

Вынести новое решение, которым исковые требования ООО ... к Чиркову С.М. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи с рассрочкой платежа, заключенный ... года между ООО ... и Чирковым С.М. расторгнутым.

Выселить Чиркова С.М. из квартиры, расположенной по адресу: ...

Снять Чиркова С.М. с регистрационного учета по адресу: ...

Взыскать с Чиркова С.М. в пользу ООО ... расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 4000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей.

Председательствующий: Нурмухаметова Р.Р.

Судьи: Хайрутдинов Д.С.

Хамидуллина Э.М.