Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 января 2013 г. по делу N 33-86/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Калимуллина Р.Я.,

судей Сазоновой В.Г., Янсона А.С.,

при секретаре судебного заседания Каримове С.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Янсона А.С. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Маг-Строй" Зайнуллиной Н.Ю. на решение Ново-Савиновского районного суда города Казани от 30 октября 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования Михеевой В.Ф. к ООО "Маг-Строй" о передаче квартиры по акту приёма-передачи, взыскании суммы для замены окон и взыскании неустойки удовлетворить частично. Обязать ООО "Маг-Строй" в течение 10 дней после вступления решения в законную силу передать Михеевой В.Ф. по акту приёма-передачи двухкомнатную квартиру "адрес", расположенную на 11 этаже 25 этажного жилого дома по адресу: "адрес".

Взыскать с ООО "Маг-Строй" в пользу Михеевой В.Ф. сумму, необходимую для замены окон, в размере 76685 рублей, неустойку в сумме 40000 рублей, за услуги эксперта 4000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "Маг-Строй" в доход государства государственную пошлину в размере 4333 рубля 70 копеек.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Михеевой В.Ф., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Михеева В.Ф. обратилась в суд с иском к ООО "Маг-Строй" о передаче квартиры по акту приёма-передачи с устранением недостатков и взыскании неустойки. В обоснование иска указано, что 26 июня 2008 года между ООО "Маг-Строй" и ООО "Проперти Инвестмент" заключен договор участия в долевом строительстве N 3. Право требования по данному договору ООО "Проперти Инвестмент" на основании договора уступки прав от 05 февраля 2009 года передало ООО "Окна Казани". В дальнейшем, согласно заключенному 04 февраля 2010 года между Михеевой В.Ф, и ООО "Окна Казани" договору уступки права требования к истцу перешло право требования у ООО "Маг-Строй" передачи в собственность двух комнатной квартиры "адрес" общей площадью 52,23 кв.м, расположенной на 11 этаже в доме по адресу: "адрес". Все три договора прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан. Однако в реестр дольщиков по данному дому истец включена не была. Решением Ново-Савиновского районного суда города Казани от 21 июня 2011 года за истцом признано право собственности на долю в незавершённом строительством объекте, соответствующую двухкомнатной квартире "адрес" общей площадью 52,23 кв.м, расположенной на 11 этаже в доме по адресу: "адрес".

Согласно пунктам 4.1.9 и 8.3 договора N 3 участия в долевом строительстве от 26 июня 2008 года ООО "Маг-Строй", как застройщик, обязалось передать дольщику объект долевого строительства в течение двух месяцев после сдачи объекта. До настоящего времени ответчик по акту приёма-передачи квартиру истцу не передал, что препятствует Михеевой В.Ф. в оформлении права собственности на квартиру.

Кроме того, в квартире имеются строительные недостатки, для устранения которых необходимо произвести замену окон.

Истец просила возложить на ответчика обязанность передать ей квартиру по акту приёма-передачи, взыскать с ответчика необходимую для замены окон денежную сумму в размере 76685 рублей, а также 4000 рублей в возмещение расходов по оплате услуг ООО "Стройэксперт" по проведению независимой экспертизы и неустойку в размере 782781 рубль за нарушение срока передачи квартиры за период с "дата" по "дата".

В судебном заседании истец иск поддержала.

Представитель ответчика иск не признала.

Суд принял решение о частичном удовлетворении иска в приведённой формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Маг-Строй" просит отменить решение, указывая на его незаконность и необоснованность. В жалобе отмечается, что у ответчика отсутствует возможность передать квартиру истцу в связи с принадлежностью объекта Михеевой В.Ф. на основании вступившего в законную силу решения суда от 21 июня 2011 года. Уведомления об изменении сроков сдачи объекта были направлены ответчиком в адрес ООО "Проперти Инвестмент". При заключении 04 февраля 2010 года договора с ООО "Окна Казани" истец знала об изменении сроков сдачи объекта. Ответчик предлагал истцу устранить недостатки квартиры и привести оконные блоки в соответствие с условиями договора, на что истец ответила отказом.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 указанной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 3 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Судом установлено, что 26 июня 2008 года между застройщиком ООО "Маг-Строй" и дольщиком ООО "Проперти Инвестмент" заключен договор N3 участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО "Маг-Строй" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, расположенный по адресу: "адрес" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать ООО "Проперти Инвестмент" объект долевого строительства, в том числе двух комнатную квартиру "адрес", а ООО "Проперти Инвестмент" обязалось уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Пунктом 2.2 договора планируемый срок завершения строительства и сдачи объекта государственной приёмочной комиссии, а также передачи его дольщику определён 30 декабря 2009 года. Обязательства дольщика по договору в части оплаты цены договора исполнены.

На основании договора уступки прав от 05 февраля 2009 года право требования по договору N 3 участия в долевом строительстве от 26 июня 2008 года ООО "Проперти Инвестмент" передало ООО "Окна Казани".

Согласно заключенному 04 февраля 2010 года между Михеевой В.Ф, и ООО "Окна Казани" договору уступки права требования к истцу перешло право требования у ООО "Маг-Строй" передачи в собственность двух комнатной квартиры "адрес" общей площадью 52,23 кв.м, расположенной на 11 этаже в доме по адресу: "адрес".

Решением Ново-Савиновского районного суда города Казани от 21 июня 2011 года за Михеевой В.Ф. признано право собственности на долю в незавершённом строительством объекте, соответствующую указанной квартире.

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, расположенный по адресу: "адрес", введён в эксплуатацию 29 июня 2012 года, однако ответчиком до настоящего времени квартира "адрес" истцу по акту приёма-передачи не передана.

В соответствии с пунктом 4.1.11 договора N 3 участия в долевом строительстве от 26 июня 2008 года в подлежащей передаче истцу квартире застройщик обязался установить окна тройного остекления.

Согласно экспертно-диагностическому заключению, составленному ООО "Стройэксперт", во всех комнатах квартиры установлены двойные стеклопакеты оконных блоков, что не соответствует условиям договора. Один оконный блок имеет повреждение профиля ПВХ со стороны улицы, на всех установленных оконных блоках отсутствуют запирающие элементы. Стоимость устранения указанных недостатков с учётом материалов, необходимых для выполнения соответствующих работ, составляет 76685 рублей.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд пришёл к выводу, что ответчиком нарушен установленный договором N 3 участия в долевом строительстве от 26 июня 2008 года срок передачи дольщику квартиры. При этом квартира имеет строительные недостатки. При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика неустойки, стоимости работ по устранению строительных недостатков квартиры, а также расходов по оплате услуг эксперта являются обоснованными. Размер неустойки подлежит уменьшению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 40000 рублей 00 копеек с учётом длительности допущенного ответчиком нарушения обязательства, стоимости объекта долевого участия в строительстве, а также компенсационной природы неустойки.

С этими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна.

Довод апелляционной жалобы о том, что у ответчика отсутствует возможность передать квартиру истцу в связи с принадлежностью объекта Михеевой В.Ф. на основании вступившего в законную силу решения суда от 21 июня 2011 года является несостоятельным и не может повлечь отмену судебного акта, поскольку решением Ново-Савиновского районного суда города Казани от 21 июня 2011 года за Михеевой В.Ф. признано право собственности на долю в незавершённом строительством объекте, соответствующую квартире "адрес" общей площадью 52,23 кв.м, расположенной на 11 этаже в доме по адресу: "адрес", а не на саму квартиру.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 8.1 договора N 3 участия в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Не передача истцу квартиры по акту приёма-передачи нарушает права и законные интересы Михеевой В.Ф., поскольку препятствует регистрации её права собственности на объект недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что при заключении 04 февраля 2010 года договора уступки права требования с ООО "Окна Казани" истец знала об изменении сроков сдачи объекта также не влечёт отмену решения, поскольку данное обстоятельство не освобождает ответчика от обязанности исполнить условия договора участия в долевом строительстве и не влияет на ответственность ООО "Маг-Строй" за неисполнение условий договора. Соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве в части определения срока сдачи объекта строительства стороны договора не заключали.

То обстоятельство, что ответчик предлагал истцу устранить недостатки квартиры и привести оконные блоки в соответствие с условиями договора, не влияет на правильность принятого судом решения, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и предъявляемых к нему обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, выбор способа защиты права участника долевого строительства, нарушенного в результате недостатков объекта долевого строительства, принадлежит участнику долевого строительства, в связи с чем суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика стоимости работ по устранению допущенных при строительстве квартиры недостатков.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ново-Савиновского районного суда города Казани от 30 октября 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Маг-Строй" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи