Апелляционное определение Московского городского суда от 14 февраля 2013 г. N 11-5051/13 (ключевые темы: арендная плата - договор аренды жилого помещения - коммунальные платежи - условия договора - исковые требования)

Апелляционное определение Московского городского суда от 14 февраля 2013 г. N 11-5051/13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ф/с Гаврилюк М.Н.

гр.д. N 11-5051

14 февраля 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Федерякиной М.А.

и судей Лемагиной И.Б. и Захаровой Е.А.,

с участием адвоката Архипова А.Л.,

при секретаре Надвидовой Л.О.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.

гражданское дело по апелляционной жалобе Шевченко Н.В. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 августа 2012 г., которым постановлено:

Исковые требования Синицы О.С. к ИП Шевченко Н.В. о взыскании задолженности по арендным платежам, пени и штрафов за просрочку платежей и оплаты госпошлины удовлетворить.

Взыскать с ответчика в пользу истца *** руб. - сумму основного долга, за просрочку арендных платежей - ***руб., оплату госпошлины в размере *** руб., а всего -*** руб.;

УСТАНОВИЛА:

Синица О.С. обратился в суд с иском к ИП Шевченко Н.В. о взыскании суммы долга по договору аренды жилого помещения, расходов по оплате коммунальных платежей, пени за просрочку уплаты арендных платежей, указывая, что между ними 07.09.2010 г. был заключён договор аренды жилого помещения, условия которого ответчик не исполняла. Шевченко Н.В. обратилась к Синице О.С. со встречными требованиями о признании договора аренды недействительным.

Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 22.11.2011 г. Синице О.С. было отказано в удовлетворении его требований к Шевченко Н.В.; встречные исковые требования Шевченко Н.В. к Синице О.С. о признании недействительным договора аренды жилого помещения от 07.09.2010 г. были удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 г. решение суда было отменено; в удовлетворении встречного иска Шевченко Н.В. о признании договора аренды недействительным было отказано; в части требований Синицы О.С. к Шевченко Н.В. о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате коммунальных платежей, пени дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Синица О.С. обратился в суд с уточнёнными исковыми требованиями к ИП Шевченко Н.В. о взыскании суммы задолженности по арендным платежам с марта 2011 г. по июнь 2012 г. в сумме *** руб., пени за просрочку платежей в размере *** руб., госпошлины в размере *** руб., указывая, что 07.09.2010 г. между ним и ИП Шевченко Н.В. был заключён договор аренды 2-х этажного жилого дома N 6 площадью 254,8 кв.м по адресу: *** и прилегающего земельного участка общей площадью 1389 кв.м с 01.11.2010 г. до 29.08.2011 г. с ежемесячной арендной платой в сумме ***руб.; арендная плата должна была оплачиваться арендатором ежемесячно, но не позднее 10-го числа каждого месяца; дополнительным соглашением N 2 от 07.09.2010 г. сумма ежемесячной арендной платы была определена в размере *** руб.; фактическая передача помещения в пользование ответчика по акту приёма-передачи была произведена 17.11.2010 г. в связи с проводимым в доме ремонтом; за неполный месяц арендатор оплатил арендодателю денежную сумму в размере *** руб.; далее ежемесячные платежи должны были составлять *** руб., однако ответчик свои обязательства по договору выполнял не полностью; с марта 2011 г. арендная плата не оплачивалась; по условиям договора стороны обязались пролонгировать договор ещё на 1 год; по состоянию на 01.07.2012 г. договор аренды расторгнут не был, арендные платежи продолжали начисляться.

В судебном заседании представитель истца Синицы О.С. уточнённые исковые требования поддержала. Ответчик Шевченко Н.В. и её представитель уточнённые исковые требования не признали.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Шевченко Н.В.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика Шевченко Н.В. адвоката Архипова А.Л., представителя истца Синицы О.С. по доверенности Дутову О.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим изменению, как постановленное без учёта конкретных обстоятельств дела, с нарушением требований действующего законодательства.

При разрешении заявленных требований суд руководствовался ст.288 ГК РФ о правах собственника на принадлежащее ему жилое помещение; ст.ст.606-607 ГК РФ о договоре аренды и его объекте; ст.614 ГК РФ об арендной плате; ст.678 ГК РФ об обязанностях нанимателя жилого помещения.

Удовлетворяя уточнённые исковые требования, суд исходил из того, что Синица О.С. является собственником 2-х этажного жилого дома N 6 площадью 254,8 кв.м по адресу: *** и прилегающего земельного участка общей площадью 1389 кв.м; 07.09.2010 г. между Синицей О.С. и ИП Шевченко Н.В. был заключён договор сдачи в аренду за плату данного жилого дома на срок с 01.11.2010 г. по 29.08.2011 г.; п.10.4 договора предусмотрена обязанность сторон пролонгировать договор на 1 год; изначально ежемесячная арендная плата составляла *** руб. и должна была оплачиваться арендатором не позднее 10-го числа каждого месяца. Также суд установил, что дополнительным соглашением N 1 от 07.09.2010 г. арендодатель обязался в срок до 01.11.2010 г. произвести работы по улучшению помещения; дополнительным соглашением N 2 от этого же числа сумма ежемесячной арендной платы была определена в размере *** руб.; фактически передача арендуемого помещения в пользование арендатору произошла 17.11.2010 г. на основании акта приёма-передачи.

В обоснование уточнённых исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды Синица О.С. указал, что Шевченко Н.В. не исполняет условия договора в части оплаты арендных платежей и коммунальных услуг с марта 2011 г.; с сентября 2011 г. стороны должны были продлить условия договора ещё на 1 год; договор ими в установленном законом порядке не расторгался, а потому он просил взыскать задолженность по оплате аренды по июнь 2012 г. Ответчик просила отказать в удовлетворении уточнённых исковых требований, однако доказательства оплаты ею платежей за март-апрель 2011 г. не сохранились; в конце апреля 2011 г. они выехали из арендуемого жилого помещения и вывезли всё имущество; доказательств того, что расторжение договора произошло в установленном порядке, у неё не имеется; ключи от дома были переданы истцу в августе 2011 г.; представитель истца подтвердила факт передачи ключей от дома в сентябре 2011 г. В процессе рассмотрения спора было установлено, что договор аренды после августа 2011 г. сторонами не продлевался и не регистрировался. В судебном заседании в подтверждение факта и периода аренды жилого дома были допрошены свидетели, которые подтвердили, что в арендованном помещении располагался детский сад, который работал до мая 2011 г.; в конце апреля 2011 г. имущество было вывезено в другое помещение; условия договора свидетелям известны не были.

С учётом установленных по делу обстоятельств суд пришёл к выводу о том, что договор аренды N 001/(8а-6) от 07.09.2010 г., заключённый между Синицей О.С. и ИП Шевченко Н.В., соответствует требованиям закона и порождает последствия для сторон, поэтому требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей судом удовлетворены в соответствии с представленным истцом уточнённым расчётом.

С выводом суда об удовлетворении заявленных требований в полном объёме судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, которые применены судом неправильно.

Поскольку доказательств оплаты ответчиком арендной платы за март-апрель 2011 г. у Шевченко Н.В. не имеется, взыскание с ответчика в пользу истца арендных платежей за этот период произведено судом правильно. Также у ответчика не имеется доказательств того, что в установленном договором порядке арендодатель был предупреждён о досрочном расторжении договора; ответчик в обоснование своих возражений по иску ссылалась на то, что ключи от арендуемого жилого помещения арендодателю были возвращены в августе 2011 г.; представитель истца подтвердила факт передачи ключей в сентябре 2011 г. С учётом этого представляется обоснованным вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за жилое помещение по август 2011 г. включительно, т.е. с марта по август 2011 г. - за 6 месяцев по *** руб., что составляет *** руб. В заседании судебной коллегии представитель Шевченко Н.В. адвокат Архипов А.Л. не возражал против взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за этот период в указанном размере.

Вместе с тем, судебная коллегия считает несостоятельным вывод суда о наличии обязательства сторон о продлении договора на 1 год, о действии условий договора по июнь 2012 г., поскольку он не расторгался в установленном порядке, а потому арендные платежи начислялись правомерно и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца по июнь 2012 г. С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства. При разрешении заявленных требований в этой части суд не учёл, что договор между сторонами был заключён до 29.08.2011 г.; в установленном законом порядке договор на иной срок не продлевался, новый договор не заключался, а потому отсутствуют предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы с сентября 2011 г. по июнь 2012 г. В указанной части уточнённых исковых требований судебная коллегия считает необходимым отказать.

Поскольку установлено наличие задолженности ответчика перед истцом по оплате арендной платы в размере *** руб. с марта 2011 г., судебная коллегия считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за 705 дней просрочки уплаты задолженности по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 8% годовых, что составит *** руб. Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению - в размере *** руб.; пропорционально удовлетворённой части исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма госпошлины в размере *** руб. В уточнённых исковых требованиях о взыскании коммунальных платежей истцом не заявлялось; суд первой инстанции данные требования не рассматривал; решение по данным требованиям судом не принималось.

При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении исковых требований в полном объёме не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению. Судебная коллегия, руководствуясь п.2 ст.328 ГПК РФ, считает необходимым изложить резолютивную часть решения в иной редакции с учётом частичного удовлетворения уточнённых исковых требований Синицы О.С. о взыскании с Шевченко Н.В. задолженности по арендным платежам в размере *** руб., неустойки за просрочку внесения арендных платежей - в размере *** руб., госпошлины - в размере *** руб.; в остальной части исковых требований Синице О.С. надлежит отказать. Возражения ответчика относительно заявленных требований в полном объёме не подтверждаются собранными по делу доказательствами, а потому судебная коллегия не признаёт их основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объёме. С учётом этого доводы апелляционной жалобы Шевченко Н.В. в остальной части удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 августа 2012 г. изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Взыскать с Шевченко Н.В. в пользу Синицы О.С. сумму задолженности по арендным платежам в размере *** рублей, неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере *** рублей, государственную пошлину - в размере *** руб.

В остальной части исковых требований Синице О.С. отказать.

В остальной части апелляционную жалобу Шевченко Н.В. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи