Решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 23 января 2012 г. по делу N 2-204-2012

Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Степановой З.А., при секретаре судебного заседания Петровой Ю.Е., с участием представителя истца ООО "Северо-Западная Компания-Регион", представителя третьего лица ООО "Северо-Западная Компания" Кашкаровой А.В., действующей на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Рябиной Л.С. - Рябина А.Э., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике Корниловой Е.Н., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Компания-Регион" к Рябиной Л.С. о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Компания-Регион" (далее ООО "Северо-Западная Компания-Регион") обратилось в суд с иском к Рябиной Луизе Степановне о признании ипотеки земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, "данные изъяты" и ипотеки одноэтажного здания металлического склада, назначение - нежилое, "данные изъяты" отсутствующими. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи ООО "Северо-Западная Компания" приобрела у Рябиной Л.С. землепользование "данные изъяты", и расположенный на нем металлический склад "данные изъяты" Цена договора согласована сторонами и составила "данные изъяты" рублей. Согласно пункту 3 договора цена подлежала оплате в следующем порядке: "данные изъяты" рублей уплачиваются продавцу путем перечисления с расчетного счета покупателя на лицевой счет гражданина Рябина А.Э. в филиале ОАО "Автовазбанк" в течение "данные изъяты" банковских дней с даты заключения договора, "данные изъяты" рублей подлежат оплате покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с предоставленной отсрочкой оплаты стоимости имущества в пункте 3 договора стороны установили, что в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Данное имущество в последующем продано ООО "Северо-Западная Компания" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имущество продано обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Компания-Регион" (далее - ООО "Северо-Западная Компания-Регион"). Переход права собственности на имущество к истцу зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N и выдано свидетельство серии "адрес". Имущество получено ООО "Северо-Западная Компания-Регион" обремененным ипотекой в силу закона в пользу Рябиной Л.С., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи регистрации N и N. В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Истец располагает сведениями о том, что обязательство по оплате цены имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнено ООО "Северо-Западная Компания" в полном объеме. Денежные средства в размере "данные изъяты" рублей перечислены ООО "Северо-Западная Компания" на лицевой счет гражданина Рябина А.Э. в филиале ОАО "Автовазбанк" в "адрес" платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ, а другая часть денежных средств оплачена путем их передачи Прохоровым А.В., действующим от имени ООО "Северо-Западная Компания", представителю продавца Рябиной Л.С. - Рябину А.Э. о чем Рябин А.Э. выдал последнему расписку от ДД.ММ.ГГГГ. Полномочия Рябина А.Э. действовать от имени ответчика Рябиной Л.С. при заключении и исполнении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждены доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Рябиной Л.С. и удостоверенной нотариусом "адрес" Республики Абубикеровой Р.Р. По мнению истца, действия Рябина А.Э. по принятию исполнения обязательства по оплате цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от представителя покупателя Прохорова А.В. прекращает право продавца Рябиной Л.С. требовать исполнения соответствующего обязательства от покупателя. Однако ответчик уклоняется от совершения действий, направленных на погашение регистрационной записи об ипотеке. В связи с чем истец, руководствуясь ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит считать ипотеку имущества в пользу Рябиной Л.С. прекращенной.

В судебном заседании представитель истца ООО "Северо-Западная Компания- Регион", она же представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, ООО "Северо-Западная Компания", Кашкарова А.В., действующая на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ООО "Северо-Западная Компания-Регион" поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и просила их удовлетворить. При этом пояснила, что обращения к ответчику с целью подачи в регистрирующий орган совместного заявления о прекращении ипотеки не дали результата, ответчик уклоняется от совершения действий, направленных на погашение регистрационной записи об ипотеке. В возражениях относительно письменного отзыва ответчика, представленных суду указала, что доводы ответчика о том, что цена договора купли-продажи имущества, заключенного между ответчиком и ООО "Северо-Западная Компания", не оплачена покупателем имущества, поскольку между ними было достигнуто соглашение о продаже спорного имущества по цене "данные изъяты" рублей, а не за "данные изъяты" рублей, как указано в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ год, не обоснованы. Так, договор купли-продажи имущества содержит все существенные условия, предусматривает наименование объекта продаваемого имущества, цену, условия оплаты и т.д. Указанным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в установленном законом порядке, цена договора была согласована сторонами в размере "данные изъяты" рублей, данный договор составлен в письменном виде и подписан сторонами. Договор купли-продажи сторонами сделки в установленном законом порядке не оспорен. Ответчиком документы, подтверждающие наличие между сторонами иного соглашения по цене продаваемого имущества в "данные изъяты" рублей, не представлены.

Ответчик Рябина Л.С., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась. В материалах дела имеется ее письменное заявление-отзыв на иск, в котором она просит рассмотреть дело без ее участия в присутствии ее представителя Рябина А.Э. При этом в отзыве на иск она указала, что заявленные требования не признает по следующим основаниям. В конце "данные изъяты" года к ней приехал сын Рябин А.Э. и сообщил о приезде из Москвы покупателя земельного участка "данные изъяты" и расположенного на этом участке металлического склада "данные изъяты" С представителем покупателя Горбуновым С.И. встречался Рябин А.Э. и они договорились оформить договор купли-продажи по приезду из Москвы покупателя Прохорова А.Э ... Объект, а именно: земельный участок "данные изъяты" и металлический склад, они продавали за "данные изъяты" рублей, но каким-то образом покупатель Прохоров А.В. уговорил Рябина А.Э. продать ему вышеуказанное имущество за "данные изъяты" рублей под условием оплаты в следующем порядке: сумму "данные изъяты" рублей покупатель отдает сразу, а еще "данные изъяты" рублей после того, как на месте металлического склада построит жилой дом, при этом в договоре купли-продажи имущества укажут другую цену продаваемого имущества, как "данные изъяты" рублей. Ввиду того, что им очень нужны были деньги для погашения кредита, она была вынуждена согласиться с этими условиями, Рябин А.Э. потребовал вместо второй половины денег "данные изъяты" жилой площади после строительства жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между ее представителем Рябиным А.Э., действовавшим на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной ею, и покупателем Прохоровым А. В. был составлен предварительный договор купли-продажи, где в п. 3.2 было указано, что "за продажу землепользование "данные изъяты" "Покупатель" обязуется перед "Продавцом" построить своими силами и с привлечением других лиц многоэтажный "данные изъяты" дом и передать "Продавцу" жилую площадь, равную "данные изъяты" в этом жилом доме ... ". В тот же день ДД.ММ.ГГГГ был составлен договор купли-продажи и поданы документы в регистрационную службу. Перед подписанием договора купли-продажи Прохоров А.В. передал Рябину А. Э. "данные изъяты" рублей за земельный участок и металлический склад, а "данные изъяты" рублей Прохоров А. В. перечислил ДД.ММ.ГГГГ. По ее мнению, расписка, представленная представителем Прохорова А.В., подтверждает, что цена имущества не могла составлять "данные изъяты" рублей. Также указывает, что сделка со стороны Прохорова А.В. была совершена обманным путем, без намерения ее исполнения, в связи с чем через полтора месяца он каким-то образом переоформил через регистрационную палату вышеуказанное имущество на другую фирму, которая принадлежит ему же. Представителем и "Продавца", и "Покупателя" в этом случае является одно и то же лицо - Прохоров А. В. При этом указала, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между представителем Рябиным А.Э. и ООО "Северо-Западная Компания", считает недействительным, т.к. половина стоимости земельного участка и металлического склада не выплачена покупателем до сих пор.

Представитель ответчика Рябин А.Э., действующий по доверенности, исковые требования не признал по основаниям, изложенным Рябиной Л.С в отзыве на иск а также пояснил, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного имущества он представлял интересы продавца Рябиной Л.С. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Рябиной Л.С. и удостоверенной нотариусом г. Чебоксары Чувашской Республики Абубикеровой Р.Р. Между покупателем ООО "Северо-Западная Компания" и продавцом Рябиной Л.С. было устно достигнуто соглашение о продаже спорного имущества за "данные изъяты" рублей, при этом стороны устно договорились, что в договоре купли-продажи имущества цена продаваемого имущества будет указана как "данные изъяты" рублей. Первоначально ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка "адрес" и расположенного на этом участке металлического склада по адресу: "адрес" по условиям которого указали стоимость продаваемого имущества - "адрес" рублей. При этом п.3.2 предварительного договора-купли продажи было предусмотрено обязательство покупателя перед продавцом за продажу указанного землепользования общей площадью "данные изъяты" кв.м. построить жилой дом на данном участке, заключить с продавцом договор участия в долевом строительстве жилья жилой площадью "данные изъяты" кв.м. и стоимостью "данные изъяты" рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В тот же день ДД.ММ.ГГГГ они с покупателем заключили основной договор купли-продажи на землепользование общей площадью "данные изъяты" и расположенный на нем металлический склад - "данные изъяты" в котором также по соглашению сторон была указана цена продаваемого имущества "данные изъяты" рублей. Тогда же ему покупателем были переданы наличными денежные средства за продаваемое имущество в размере "данные изъяты" рублей, о получении которых им собственноручно написана расписка и датирована ДД.ММ.ГГГГ. "данные изъяты" рублей покупателем ООО "Северо-западная Компания" было перечислено с расчетного счета покупателя на его лицевой счет в филиале ОАО "Автовазбанк" ДД.ММ.ГГГГ. Он считает, что сумма "данные изъяты" рублей была ему перечислена по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и не может быть зачтена в счет оплаты по основному договору купли-продажи спорного имущества. По мнению представителя ответчика, ООО "Северо-Западная Компания" обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не выполнила, так цена договора за продаваемое имущество фактически была согласована в "данные изъяты" рублей, которые покупателем продавцу по настоящее время не переданы в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике Корнилова Е.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании разрешение рассматриваемого вопроса по заявленному иску оставила на усмотрение суда, указав на то, что ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Рябиной Л.С. и ООО "Северо-Западная Компания", был зарегистрирован переход к последнему права собственности на металлический склад "данные изъяты" и земельный участок "данные изъяты" расположенные по адресу: "адрес" В связи с тем, что согласно п. 3 указанного договора полная оплата стоимости указанных выше объектов недвижимости должна быть произведена после государственной регистрации перехода права до ДД.ММ.ГГГГ, в силу положений пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, в отношении данных объектов недвижимости в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности ООО "Северо-Западная Компания" в виде ипотеки в силу закона в пользу Рябиной Л.С. Позднее, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации перехода к ООО "Северо-Западная Компания-Регион" права собственности на спорное имущество с сохранением записи об ипотеке в силу положении, статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Вопрос о погашении регистрационной записи об ипотеке регламентируется статьей 25 Закона об ипотеке, статьей 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно указанным нормам запись об ипотеке погашается, в том числе, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки. Вместе с тем, с заявлением о прекращении ипотеки залогодержатель Рябина Л.С. и залогодатель ООО "Северо-Западная Компания-Регион" не обращались, и, как следует из иска, продавец Рябина Л.С. уклоняется от подачи такого заявления. Поэтому для прекращения ипотеки в ЕГРП необходимо решение суда, которое будет являться основанием для прекращения ЕГРП записи об ипотеке в отношении спорных объектов недвижимости.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Положения ст. 130, ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 434, ст. 550, ст. 551 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 555 Гражданского Кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Рябиным А.Э., представителем продавца Рябиной Л.С., действующим на основании нотариально удостоенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ООО "Северо-Западная Компания" в лице генерального директора Прохорова А.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: землепользования "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес", и расположенного на указанном земельном участке одноэтажного строения "данные изъяты"

Согласно условиям договора сторонами определена стоимость продаваемого металлического склада в "данные изъяты" рублей, землепользования в "данные изъяты" рублей, что следует из пункта 3 договора купли-продажи, которым предусмотрено что стоимость отчуждаемого металлического склада и землепользования оценивается по соглашению сторон и продано за "данные изъяты" рублей. Также сторонами договора предусмотрен следующий порядок расчета: "данные изъяты" рублей уплачивается представителем покупателя представителю продавца путем перечисления с расчетного счета покупателя ООО "Северо-Западная Компания" на лицевой счет представителя продавца Рябина А.Е. в течение 7 банковских дней со дня подписания данного договора, а остальные "данные изъяты" рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Оговорено, что до полного расчета землепользование и металлический склад будут находиться в залоге у продавца.

В силу ст. 334 ГК РФ предусмотрено возникновение залога в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Таким образом, договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ содержит условие об ипотеке (залоге недвижимости) и сторонами сделки достигнуто соглашение о залоге имущества до исполнения обязательств по договору купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности на указанное имущество надлежащим образом были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации за N

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Северо-Западная Компания" в лице генерального директора Прохорова А.В. и ООО "Северо-Западная Компания-Регион" в лице генерального директора Прохорова А.В. заключен договор купли-продажи на землепользование общей "данные изъяты" и расположенный на нем металлический склад "данные изъяты"

Данный договор купли-продажи и переход права собственности на указанное имущество надлежащим образом было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации за N, N.

В силу ст . 37 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как следует из материалов регистрационных дел, исследованных в судебном заседании, представителем залогодержателя Рябиной Л.С. - Рябиным А.Э., действующим на основании доверенности, ДД.ММ.ГГГГ было дано письменное согласие на продажу находящегося в залоге по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имущества.

Таким образом, доводы представителя ответчика о том, что ООО "Северо-Западная Компания" продала находящееся в залоге имущество ООО "Северо-Западная Компания- Регион" без согласия залогодержателя в судебном заседании не нашло своего подтверждения.

Вместе с тем в силу ч. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Следовательно, доводы ответчика и его представителя о том, что Прохоров А.В., являясь генеральным директором ООО "Северо-Западная Компания" и ООО "Северо-западная Компания-Регион" и переоформив договор купли-продажи на спорное имущество с одного общества на другое, избегает исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельны.

В настоящее время ООО "Северо-Западная Компания-Регион", являясь собственником спорных объектов недвижимости, обратилось в суд с заявлением о признании ипотеки земельного участка, "данные изъяты" и ипотеку одноэтажного здания металлического склада, "данные изъяты" отсутствующими, указывая на то, что обязательства по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ перед продавцом Рябиной Л.С. исполнены в полном объеме.

Истцом в обоснование своих доводов представлены копия платежного поручения N от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении ООО "Северо-Западная Компания" на счет Рябина А.Э. по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ "данные изъяты" рублей, и расписка Рябина А.Э. от ДД.ММ.ГГГГ о получении им от Прохорова А.В. за земельный участок площадью "данные изъяты" кв. м. и металлический склад "данные изъяты" по адресу: "адрес" денежных средств в сумме "данные изъяты" рублей.

В соответствии со статьей 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Представитель ответчика Рябин А.Э. в судебном заседании не оспаривал факт получения им от Прохорова А.В. указанных сумм за продажу за землепользование- земельного участка, площадью "данные изъяты" кв. м. и металлического склада площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес" при этом пояснил, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом не исполнен, так как сторонами сделки было достигнуто устное соглашение о продаже указанного имущества за "данные изъяты" рублей. Считает, что данное обстоятельство подтверждается предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, иных доказательств в обоснование своих доводов не представил.

К ипотеке возникшей из договора, применяются общие положения об обязательствах ст. 307 - 419 ГК РФ. Существенным условием договора о залоге является оценка предмета залога п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В пунктом 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" дано разъяснение о том, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В силу ст. 555 Гражданского Кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом в отсутствие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ оценка предмета ипотеки в денежном выражении определяется также соглашением залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона N 102-ФЗ, согласно которому налоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Как указывалось ранее, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия договора. В данном договоре по соглашению сторон конкретно была определена стоимость продаваемого имущества: металлического склада в "данные изъяты" рублей, землепользования в "данные изъяты" рублей. Иных условий оценки продаваемого и заложенного имущества договор не содержит.

Судом установлено, что сторонами ДД.ММ.ГГГГ был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: землепользования "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес" и расположенного на указанном земельном участке одноэтажного строения "данные изъяты"

Из содержания предварительного договора усматривается, что продавец имеет намерение продать указанные землепользование и металлический склад покупателю за "данные изъяты" рублей. В соответствии с этим намерением продавец обязуется в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи вышеуказанныхобъектов недвижимости с рассрочкой платежа.

Пунктами 3.1, 3.2 предварительного договора был определен следующий порядок расчета: "покупатель обязуется передать продавцу денежную сумму в размере "данные изъяты" рублей полностью путем перечисления с расчетного счета покупателя ООО "Северо-Западная Компания" на лицевой счет представителя продавца Рябина А.Е. в течение "данные изъяты" банковских дней со дня подписания настоящего договора. За продажу землепользования "данные изъяты" "Покупатель" обязуется перед "Продавцом" построить своими силами и с привлечением других лиц многоэтажный многоквартирный жилой дом и передать "Продавцу" жилую площадь, равную "данные изъяты" кв.м. в этом жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: "адрес" ("Покупатель" обязуется заключить договор участия в долевом строительстве жилья "или иной договор, предусмотренный действующим законодательством) жилой площадью "данные изъяты" кв. м и стоимостью "данные изъяты" рублей с "продавцом" в срок до ДД.ММ.ГГГГ".

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено заключение договора купли-продажи землепользования и металлического склада по договоренности сторон и ранее установленного предварительным договором срока.

При этом пункт 6 предварительного договора содержит условия о том, что в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи вышеуказанных землепользования и металлического склада, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор купли-продажи путем обращения в судебные органы, если все условия настоящего договора выполнены. Если условия п. 3.2 предварительного договора не будут выполнены до указанного срока, "Продавец" имеет право расторгнуть основной договор купли-продажи землепользования и металлического склада, заключенный между сторонами.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор признается заключенным с момента, когда сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме.

Следовательно, предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения определенной цели.

По смыслу пункта 3 статьи 455 Гражданского кодексаРоссийской Федерации условие договора купли-продажи о предмете считаетсясогласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.Принимая во внимание, что покупатель в соответствии с п. 3.2 предварительного договора обязался построить на вышеуказанном участке жилой дом необходимо отметить то, что в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в доля строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевогоучастия в строительстве жилого дома должен содержать в качестве существенногоусловия определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительствав соответствии с проектной документацией. В предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, представленном ответчиком, описание объекта долевого строительства в соответствии с проектной, документацией отсутствуют.

С учетом изложенного, предварительный договор в части обязательства построить и передать продавцу квартиру в жилом доме в счет оплаты цены имущества, нельзя считать заключенным, поскольку в этой части предварительный договор является беспредметным.

Кроме того, в соответствии с частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Пунктом 3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что основной договор должен быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В предусмотренный предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ срок основной договор, содержащий условия о строительстве и передаче ответчику жилой площади, не был заключен, предложения о заключении этого договора стороны друг другу не направляли. Следовательно, действие предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в указанной части прекратилось ДД.ММ.ГГГГ.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор, а впоследствии основной договор купли-продажи, стороны сделки тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и приняли на себя обязательство по его исполнению в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Как указывалось выше, ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен основной договор купли-продажи землепользования и металлического склада, в котором цена продаваемого имущества определена соглашением сторон в размере "данные изъяты" рублей.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Ответчиком и его представителем суду не представлены доказательства того, что основной договор купли-продажи подписан представителем продавца путем введения ответчика Рябину Л.С. в заблуждение, или понуждения. Ответчиком Рябиной Л.С. с момента заключения основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время сделка не оспорена и требования о расторжении договора купли-продажи землепользования и металлического склада, заключенного между сторонами, не заявлялись, как и требования к истцу ООО "Северо-Западная Компания-Регион" и третьему лицу ООО "Северо-Западная Компания" о выплате за проданные объекты "данные изъяты" рублей.

Доводы представителя ответчика Рябина Э.А. о том, что денежная сумма, перечисленная ООО "Северо-Западная Компания" платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей на его счет по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть зачтена в счет исполнения обязательств покупателя по основному договору суд считает несостоятельным.

Исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору может обеспечиваться задатком или внесением аванса.

Согласно п.1, п. 2 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

При этом п.3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Поскольку предварительным договором между сторонами не было предусмотрено соглашение о задатке, суд считает, что денежная сумма в "данные изъяты" рублей по платежному поручению была перечислена Рябину А.Э. в качестве аванса.

Предварительным и основным договором от ДД.ММ.ГГГГ установлен порядок расчета отражающий оплату представителем покупателя представителю продавца денежной суммы в размере "данные изъяты" рублей путем перечисления с расчетного счета покупателя ООО "Северо-Западная Компания" на лицевой счет представителя продавца Рябина А.Е. в течение 7 банковских дней со дня подписания настоящего договора.

Таким образом, суд считает, что исполнение обязательств по предварительному договору обеспечивалось авансом, который подлежит зачету в счет оплаты стоимости землепользования и металлического склада по основному договору от ДД.ММ.ГГГГ и в ходе судебного разбирательства установлено, что представителем покупателя взятые на себя обязательства по оплате за покупку землепользования, расположенного по адресу: "адрес" Б, и расположенного на нем металлического склада исполнены надлежащим образом в установленные договором сроки.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона судебного разбирательства должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.

Также суд отмечает, что при рассмотрении дела на ответчика было возложено бремя доказывания заключения сторонами договора купли-продажи на иных условия, в частности, представления суду доказательств заключения договора купли-продажи землепользования, расположенного по адресу: "адрес" Б, и расположенного на нем металлического склада по цене "данные изъяты" рублей.

Из письменного отзыва ответчика, а также пояснений представителя ответчика Рябина Э.А. в судебных заседаниях, следует, что письменное соглашение о продаже спорного имущества по цене "данные изъяты" рублей между продавцом и покупателем не составлялось, имелась лишь устная договоренность. При этом представитель ответчика Рябин Э.А. просил рассмотреть дело по существу на основании имеющихся в материалах дела письменных доказательствах.

Таким образом, ответчиком не представлены суду доказательства того, что сделка по продаже имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была совершена по цене "данные изъяты" рублей.

С учетом изложенного, исходя из отсутствия доказательств подтверждающих, что продавец и покупатель достигли соглашения о цене продаваемого имущества в "данные изъяты" рублей, доводы ответчика о невыполнении покупателем условий договора об оплате имущества в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения. Следовательно, условие договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором определена стоимость каждого объекта продаваемого имущества, является согласованным сторонами. Покупатель ООО "Северо-Западная Компания" выполнила свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и произвела расчет с продавцом Рябиной Л.С. в полном объеме.

В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, действия Рябина А.Э. по принятию исполнения обязательства оплаты цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от представителя покупателя Прохорова А.В. прекращает право продавца Рябиной Л.С. требовать исполнения соответствующего обязательства от покупателя.

В соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог прекращается. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании адресованного регистрирующему органу заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки.

До настоящего времени записи об ипотеке N и N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не погашены.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом изложенного, ипотеку имущества в пользу Рябиной Л.С. следует считать прекращенной, в связи с чем требования истца о признании ипотеки земельного участка, "данные изъяты" и ипотеки одноэтажного здания металлического склада, "данные изъяты" отсутствующими подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Компания-Регион" удовлетворить.

Признать ипотеку земельного участка, "данные изъяты" и ипотеку одноэтажного здания металлического склада, "данные изъяты" отсутствующими.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: З.А. Степанова

Мотивированное решение суда составлено 30 января 2012 года.