Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2013 г. N 11-10617/13 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - расторжение договора купли-продажи - добросовестный приобретатель - последствия недействительности ничтожной сделки - собственник)

Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2013 г. N 11-10617/13

судья суда первой инстанции: А.И. Шамова

гражданское дело N 11-10617

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 апреля 2013 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего А.Н. Пономарёва,

судей О.Н. Бурениной,

Г.А. Нестеренко,

при секретаре Т.А. Ильиной,

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи А.Н. Пономарёва

дело по апелляционным жалобам представителя Т.Б. Дюковой - А.В. Маджар, представителя В.С. Андрианова - А.В. Перепелкина

на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2012 года по делу по иску В.И. Левицкого к Т.Б. Дюковой, В.С. Андрианову о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

которым иск удовлетворён,

УСТАНОВИЛА:

3 августа 2012 года В.И. Левицкий обратился в суд с указанным выше иском к Т.Б. Дюковой о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, ссылаясь на неисполнение ответчицей обязанности передать деньги за квартиру.

Кроме того, истец предъявил требования к Т.Б. Дюковой и В.С. Андрианову о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи указанной квартиры, поскольку полагал, что в связи с расторжением договора купли-продажи квартира должна перейти в его собственность.

Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2012 года постановлено: расторгнуть договор купли-продажи квартиры N 235, расположенной по адресу: ***, заключенный 21 марта 2011 года между Левицким О.В., действующем на основании доверенности от имени Левицкого В. И., и Дюковой Т. Б.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры N 235, расположенной по адресу: г. ***, заключенный 4 июня 2012 года между Дюковой Т. Б. и Андриановым В. С.; применить последствия недействительности ничтожной сделки: прекратить право собственности Андрианова В. С. в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***; вернуть квартиру N 235 по адресу: ***, в собственность Левицкого В.И..

В апелляционной жалобе представителя Т.Б. Дюковой - А.В. Маджар, по доверенности от 3 сентября 2012 года, представителя В.С. Андрианова - А.В. Перепелкина, по доверенности от 27 августа 2012 года, ставится вопрос об отмене решения.

В заседании судебной коллегии представитель Т.Б. Дюковой - А.В. Маджар, представитель В.С. Андрианова - А.В. Перепелкин доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Представитель В.И. Левицкого - С.А. Черняков, по доверенности от 29 июня 2012 года, просил решение суда оставить без изменения.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки, и не представивших доказательства уважительности этих причин.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Т.Б. Дюковой, представителя В.С. Андрианова, представителя В.И. Левицкого, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания, предусмотренные п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционных жалоб, изученным по материалам дела, имеются.

Из материалов дела усматривается, что 21 марта 2011 года между В.И. Левицким (Продавец) и Т.Б. Дюковой (Покупатель) заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: ***.

От имени Продавца договор заключен его сыном О.В. Левицким, действовавшим на основании доверенности от 4 февраля 2011 года, удостоверенной нотариусом Краснодарского нотариального округа И.И. Мартыновым.

Согласно названной доверенности В.И. Левицкий уполномочил О.В. Левицкого продать спорную квартиру за цену и на условиях по усмотрению О.В. Левицкого, совершать все действия для заключения сделки, в т.ч. с правом получения денежных средств.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи жилого помещения по соглашению сторон цена квартиры определена в сумму *** рублей, которую Покупатель обязуется уплатить Продавцу в лице его Представителя полностью после получения документов с государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности, в течение одного дня. Расчеты будут производиться путем закладки денежных средств в индивидуальный банковский сейф.

В соответствии с п. 2.2 договора Продавец, в лице Представителя, обязуется в месячный срок с момента получения документов о государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности освободить и передать Покупателю квартиру в исправном и пригодном для проживания состоянии, по подписываемому сторонами передаточному акту.

В соответствии со п. 2.4 договора настоящей договор считается исполненным после полного выполнения сторонами перечисленных обязательств.

4 апреля 2011 года договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве.

В соответствии с передаточным актом спорной квартиры от 5 апреля 2011 года, подписанным О.В. Левицким и Т.Б. Дюковой, расчёты между сторонами договора произведены полностью, представитель Продавца получил в полном объёме все причитающиеся ему за проданную квартиру денежные средства, стороны выполнили взаимные обязательства в полном объеме и претензий друг к другу, в том числе финансовых, не имеют.

Спустя один год, 4 июня 2012 года, Т.Б. Дюкова заключила с В.С. Андриановым договор купли-продажи указанной квартиры, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве 15 июня 2012 года.

Разрешая спор по существу и расторгая договор купли-продажи, суд руководствовался тем, что в нарушение условий договора Т.Б. Дюковой не представлено доказательств передачи денежных средств по сделке купли-продажи квартиры жилого помещения от 21 марта 2011 года через банковский сейф.

Судом установлено, что такой сейф вообще ответчицей не арендовался, денежные средства в банковский сейф, как предусмотрено п. 2.1 договора купли-продажи квартиры, Покупателем Т.Б. Дюковой, для передачи их Продавцу не закладывались.

С учетом изложенного суд признал не соответствующим закону последующий договор купли-продажи спорной квартиры от 4 июня 2012 года и истребовал указанную квартиру у В.С. Андрианова, не признав его добросовестным приобретателем квартиры, по поводу которой возник спор.

С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между В.И. Левицким и Т.Б. Дюковой договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за долю в квартире).

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Эти законоположения (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ), а также установленные по делу обстоятельства, включая согласованные сторонами условия договора купли-продажи квартиры от 21 марта 2011 года, суд первой инстанции не учел и пришел к неверному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи.

Так, вывод суда первой инстанции о праве Продавца согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истцом не представлено суду каких-либо доказательств причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.

Отказ истца от права требовать оплату за проданное недвижимое имущество с доверенного лица не может считаться ущербом в смысле ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, сам вывод суда о том, что денежные средства за квартиру не передавались, также признается судебной коллегией неверным.

В силу п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

При таком положении в подтверждение условий сделки о порядке расчетов между сторонами допустимо использование письменных доказательств, к числу которых относится передаточный акт от 5 апреля 2011 года.

Не доверять указанному акту оснований не имеется, поскольку он составлен во исполнение договора купли-продажи и в установленные договором купли-продажи сроки, на основании указанного документа квартира была фактически передана Покупателю Продавцом, при этом последний на протяжении более года не имел претензий по поводу расчетов за проданную квартиру.

Утверждения в исковом заявлении о том, что расчеты за квартиру должны быть произведены через год после регистрации договора купли-продажи, не соответствуют действительности и опровергаются содержанием указанного договора, согласно которому расчёты должны производиться в течение одного дня после получения документов.

Вывод суда о том, что расторжение договора купли-продажи влечет недействительность последующего договора купли-продажи спорной квартиры основан на ошибочном толковании ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, суд первой инстанции неправильно применил нормы права, касающиеся возможности истребовать квартиру у В.С. Андрианова.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 Гражданского кодекса РФ должно быть отказано.

Так, в соответствии со статьёй 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных положений закона суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрёл имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела видно, что В.С. Андрианов приобрел квартиру, по поводу которой возник спор, у Т.Б. Дюковой, право собственности последней зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи от 21 марта 2011 года.

На момент приобретения квартиры права Продавца никем не оспаривались и отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц, о которых было бы известно Покупателю.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрёл имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

Иных условий или оснований, чем осведомленность приобретателя об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое производит отчуждение, положения закона для признания добросовестным приобретателем не предусматривают.

В силу п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В.С. Андрианов указывал, что является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку он не знал и не мог знать, что собственник имущества Т.Б. Дюкова, приобретшая право на жилое помещение по договору купли-продажи, заключенному с бывшим собственником спорной квартиры В.И. Левицким, не имела право отчуждать данное имущество.

Суд, в нарушение закона связал добросовестность приобретателя с дополнительными основаниями, а именно: разумностью и осмотрительностью, которая предполагается у участников гражданского оборота, указав, что приобретатель спорной квартиры В.С. Андрианов не был лишен возможности предпринять действия, связанные с проверкой юридической судьбы спорной квартиры, что противоречит указанной норме закона.

Вместе с тем, юридически значимыми обстоятельствами по делу об истребовании имущества, которыми являются, в частности, обстоятельства, связанные с установлением факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, судом оставлены без внимания.

Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Из изложенного следует вывод, что если владение утрачено в результате действий самих владельцеы, направленных на продажу имущества, последнее считается выбывшим из владения этих лиц по их воле, если не доказано иное.

Таким образом, суд, установив, что договор купли-продажи принадлежащей В.И. Левицкому на праве собственности спорной квартиры был осуществлён в результате действий самого собственников - В.И. Левицкого, то есть по его воле, не вправе был истребовать указанную квартиру из владения В.С. Андрианова, который приобрёл указанную квартиру ещё до того момента, как В.И. Левицкий предъявил настоящий иск в суд.

При таком положении решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2012 года подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329, п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2012 года отменить и вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении иска В.И. Левицкого к Т.Б. Дюковой, В.С. Андрианову о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Председательствующий

Судьи