Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2013 г. N 11-10672/13 (ключевые темы: квартира - исполнение обязательств - передаточный акт - неустойка - договор найма)

Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2013 г. N 11-10672/13

Судья Черняк Е.Л. гр.д.11-10672

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 апреля 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Горновой М.В.

и судей Казаковой О.Н., Быковской Л.И.

при секретаре Митюшевой Н.Н.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Горновой М.В.

дело по апелляционной жалобе Котова И.В.

на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 14 января 2013 г., которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Котова Игоря Викторовича к ООО "Золотой Ветер XX" о взыскании неустойки и обязании передать истцу по акту приема-передачи квартиру отказать. Взыскать с Котова Игоря Владимировича в пользу ООО "Золотой Ветер XX" задолженность по договору NСВ-5/3-11/3 от 08.02.2005 г. в размере ** рублей за увеличение фактической площади квартиры и ** рублей компенсации затрат, связанных с временным управлением, обслуживанием, эксплуатацией и охраной дома,

УСТАНОВИЛА:

Котов И.В. обратился в суд с иском к ООО "Золотой ветер ХХ" о взыскании неустойки в размере ** рублей за несвоевременное исполнение обязательств по договору NСВ-5/3-11/3 от 08.02.2005 г. по передаче квартиры в собственность, убытков в размере 300 000 рублей, понесённые истцом в связи с несвоевременной передачей ответчиком квартиры и не оформлением правоустанавливающих документов, и обязании передать истцу по акту приема-передачи квартиру N121, расположенную на 11 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. ** а так же взыскании с ответчика стоимости юридических услуг, оказываемых истцу в размере ** рублей.

Ответчиком ООО "Золотой ветер XX" заявлен встречный иск к Котову И.В. о взыскании задолженности по договору NСВ-5/3-11/3 от 08.02.2005 г. в размере ** рублей за увеличение фактической площади квартиры и ** рублей компенсации затрат, связанных с временным управлением, обслуживанием, эксплуатацией и охраной дома.

Представители истца Котова И.В. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить и представили письменные отзыв на встречное исковое заявление и возражения на отзыв ответчика.

Представитель ответчика ООО "Золотой ветер XX" в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил письменный отзыв на иск, встречные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе истец.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца Локтионову В.И., Веселкову С.В., представителя ответчика Уткина Д.В., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п. 4. ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 328 ч 1, 2 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В соответствии с п. 1. ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 555 ГК РФ цена по договору купли продажи недвижимости является существенным условием, а, следовательно, невыполнение этого условия является существенным нарушением условия договора.

По делу установлено, что 01.08.2000 г. между ГУ Медицинский центр Управления делами Президента РФ и ООО "Золотой ветер XX" был заключён инвестиционный договор N5, в соответствии с которым ООО "Золотой ветер XX" перешли все права и обязанности в отношении квартир, в соответствии с приложениями к договору и протоколом распределения площадей.

9.07.2003 г. между Правительством Москвы и Медицинским центром Управления делами Президента РФ был заключён Инвестиционный контракт NДЖП.03.ЗАО.00458, предметом которого является проектирование и строительство по адресу: г. Москва, ул. Староволынская, вл. 12.

Земельный участок под застройку указанного объекта был выделен Распоряжением Правительства г. Москвы N217-РП от 13.02.2003 г. "О завершении строительства детского медицинского комплекса на земельном участке по адресу ул. **, района Очаково-Матвеевское (Западный административный округ), с реконструкцией его под жилье и строительство новых жилых корпусов".

08 февраля 2005 года между Симонянцем А.М. и ООО "Золотой ветер XX" был заключен договор NСВ-5/3-11/3, в соответствии с которым ООО "Золотой ветер XX" передает правомочия по инвестированию строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: г. Москва, ул. **в объёме и порядке, установленными договором, с правом передачи в собственность результата инвестиционной деятельности в виде квартиры с условным N3, расположенной в 3-ей секции на 11-м этаже, общей проектной площадью с учётом площади летних помещений 121,3 кв.м. (п.1.1. договора).

Размер инвестиционного взноса, предоставляющего гражданину право на получение в собственность квартиры, составляет ** рублей, исходя из общей площади квартиры с учётом летних помещений 121,3 кв.м. и стоимости одного квадратного метра площади квартиры, в том числе с летними помещениями, в размере ** рублей (п. 3.1. договора).

Оплата указанной в договоре суммы Симонянцем A.M. была произведена, что подтверждается платежными поручениями, актом частичного исполнения обязательств по договору от 01.02.2010 г. и не оспаривается ответчиком.

14.03.2011 г. Симонянц A.M. уступил все свои права и обязанности истцу Котову И.В. по соглашению об уступки прав. Обязательства сторон по соглашению выполнены, что подтверждается актом об исполнении обязательств от 14.03.2011 г., подписанного Симонянцем A.M. и Котовым И.В.

Согласно сведениям управляющей компании дома ООО "Эко-Эксплуатация" квартира N121 была передана Котову И.В. 06.05.2011 г. по акту во владение и пользование, истцом получены ключи. В квартире производится ремонт, проживают постоянно по показаниям приборов учёта расхода воды. 06.05.2011 г. истец заключил с управляющей компанией соглашение N33 по оказанию услуг. Из копии финансово-лицевого счёта N00023 на квартиру N121 усматривается, что Котов И.В. регулярно оплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи, начиная с августа 2011 г.

Отказывая истицу в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение его прав в связи с неоформлением ответчиком его права собственности на квартиру, суд правильно исходил из того, что у ООО "Золотой Ветер XX" отсутствуют обязательства по оказанию истцу услуги по оформлению права собственности на квартиру и передачи свидетельства о собственности.

Данный вывод суда основан на материалах дела.

Согласно п. 2.1.3. договора от 08 февраля 2005 года Общество обязуется оформить гражданину на основании отдельного договора право собственности на квартиру и передать свидетельство о праве собственности гражданину не позднее конца 1 квартала 2011 года.

Согласно п.2.2.2 гражданин обязуется на основании отдельного договора, заключаемого с Обществом, оплатить расходы по оформлению квартиры в свою собственность.

Из смысла данных пунктов договора следует, что договор от 8.02.2005 г. не содержит обязательство ответчика оформить истицу право собственности на квартиру и передать ему свидетельство о праве собственности, стороны лишь обязались составить отдельный договор, в соответствии с которым будут определены существенные условия по оформлению ответчиком права собственности истца и оплате данных услуг истцом.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Между тем, из указанного договора от 08 февраля 2005 года следует, что ответчик в нарушение п.2.1.3 не заключил с истцом отдельный договор по оформлению права собственности, однако, данное обязательство не является обязательством в смысле ст. 307 ГК РФ, за нарушение которого наступает ответственность по ст. 330 ГК РФ.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а потому лицо, не заключившее договор, не может нести ответственность в виде неустойки.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика убытков в размере ** рублей, суд правильно исходил из недоказанности заявленных требований.

Обосновывая данные требования, истец ссылался на то, что в связи с несвоевременной передачей ему квартиры и не оформлением правоустанавливающего документа, он был вынужден заключить договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: Москва, проспект Вернадского, д.97, корп.3, кв.2.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Суд в решении правильно указал, что отсутствуют основания, предусмотренные ст. 15 ГК РФ для взыскания с ответчика сумм, уплаченных истцом по договору найма, поскольку отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и убытками истца. Истец имеет место для постоянного проживания в г. **, а ключи от квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. ** им были получены, поэтому препятствий для проживания в любой из вышеуказанных квартир не имелось.

Довод апелляционной жалобы о том, что акт приема- передачи ключей от 6.05.2011 г. подписало неуполномоченное лицо, доказательствами не подтвержден. Из указанного акта (л.д.195) усматривается, что ключи получены Котовым И.В.

Кроме того, истец не отрицает в апелляционной жалобе, что производит ремонтные работы, а потому отсутствие регистрации права собственности не свидетельствует о невозможности пользоваться жилым помещением. Право на указанную жилую площадь у истца возникло на основании соглашения об уступке прав от 14.03.2011 г. и договора NСВ-5/3-11/3 от 08 февраля 2005 года, препятствия в пользовании указанной квартирой после ввода дома в эксплуатацию ответчик истцу не чинил, а потому отсутствует причинно- следственная связь между неоформлением ответчиком права собственности на квартиру и необходимостью заключения истцом договора найма. В связи с чем понесенные истцом расходы по договору найма не являются убытками по смыслу ст. 15 ГК РФ.

Удовлетворяя встречные исковые требования о взыскании с истца ** руб. в связи с увеличением фактической площади квартиры истца на 3,6 кв.м., суд правильно исходил из того, что истцом была произведена оплата 121,3 кв. м., тогда как ему была передана квартира фактической площадью 124,9 кв.м.

Данный вывод суда также основан на материалах дела.

Согласно п. 3.3. договора NСВ-5/3-11/3 от 08 февраля 2005 года, если по результатам обмеров БТИ после окончания строительства жилого дома фактическая общая площадь квартиры, под которой понимается сумма общей площади квартиры и площади летних помещений, передаваемой гражданину, изменится как в большую, так и в меньшую сторону, то стороны производят перерасчёт по цене за один квадратный метр площади квартиры, установленной пунктом 3.1. договора в течение 7 банковских дней после уведомления Обществом гражданина об изменении площади квартиры.

В п. 3.1. договора указано, что размер инвестиционного взноса (цена договора), предоставляющего гражданину право на получение в собственность квартиры, составляет ** рублей, исходя из общей площади квартиры с учётом летних помещений 121,3 кв.м. и стоимости одного квадратного метра площади квартиры, в том числе и летних помещений, в размере ** рублей.

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается Распоряжением Мосгостройнадзора г. Москвы от 31.12.2009г N N RU77176000-002546, дому присвоен почтовый адрес: г. Москва, улица **

В доме завершены обмеры БТИ, и квартире истца присвоен номер 121 согласно проекту дополнительного соглашения и акта передачи к договору, подписанных со стороны ответчика.

По сведениям ТБТИ "Западное-2" в экспликации на квартиру её общая площадь составляет 122,3 кв.м. и 1,3 кв.м. (лоджия) площади летних помещений, посчитанных с коэффициентом 0,5 согласно СнИП 2.08.01-89.

При таких обстоятельствах суд правильно указал, что фактическая площадь квартиры составляет (1,3/0,5) + 122,3=124,9 кв.м., в связи с чем истец обязан оплатить разницу между оплаченной площадью и фактической площадью квартиры.

Довод апелляционной жалобы о том, что площадь лоджии составляет 1,3 кв.м., а потому превышение фактической площади квартиры над площадью, указанной в договоре, составляет 2,3 кв.м., является несостоятельным, поскольку из смысла п.3.1.и п.3.3 вышеуказанного договора следует, что оплата производится за фактическую площадь квартиры без коэффициентов. Их данных БТИ следует, что площадь лоджии определена с понижающим коэффициентом 0,5, поэтому реальная площадь лоджии составляет 2,6 кв.м., которая и должна быть оплачена истцом.

Удовлетворяя встречные исковые требования о взыскании с истца компенсацию затрат, связанных с временным управлением, обслуживанием, эксплуатацией и охраной дома в размере ** рублей, суд правильно исходил из того, что истец обязался нести данные расходы на основании п. 2.2.3 договора.

Согласно указанного п. 2.2.3. договора при подписании передаточного акта на квартиру гражданин обязуется компенсировать Обществу затраты, связанные с временным управлением, обслуживанием, эксплуатацией и охраной дома пропорционально получаемой площади с момента ввода жилого дома в эксплуатацию или ранее при условии передачи квартиры гражданину до срока ввода дома в эксплуатацию.

Эксплуатирующая компания ООО "Эко-Эксплуатация" выставила счёт ответчику N262 от 29.08.2012 г. по квартире N121 с момента ввода в эксплуатацию 26.01.2010 г. до 05.05.2011 г. в сумме ** рублей, в связи с чем истец обязан оплатить выставленный ему счёт N2 от 29.08.2012 г. на данную сумму.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований в части обязания передать истцу по акту приема-передачи квартиру N 121, расположенную по адресу: Москва, ул. **, суд правильно исходил из того, что истцом не выполнены обязательства по оплате полной ее стоимости с учетом уточнения ее площади по результатам обмеров БТИ, тогда как в соответствии со ст.ст.555,556 ГК РФ передаточный акт подписывается сторонами после выполнения обязательства по оплате полной стоимости недвижимого имущества.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что в соответствии с условиями договора ответчик должен был передать ему квартиру по акту- приема передачи в срок с 26.01.2010 г. по 31.03.2011 г., является также несостоятельным, поскольку договор от 8.02.2005 г. не содержит сроков его составления.

Кроме того, из п.2.2.3. следует, что при подписании передаточного акта на квартиру истец должен был оплатить соответствующие расходы Общества и эксплуатирующей организации, что истцом не выполнено, а потому в силу ст. 328 ГК РФ у ответчика не возникла обязанность для подписания акта.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд, удовлетворяя требования ответчика о взыскании с него денежных средств в счет исполнения обязательств по договору, необоснованно отказал истцу в требованиях об обязании передачи квартиры по акту приема- передачи, не может служить основанием к отмене решения, поскольку истцом суммы по решению не выплачены, а потому и отсутствуют основания для обязания ответчика в передаче квартиры по данному акту.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, никаких нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Таким образом, решение суда является правильным, оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия-

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Никулинского районного суда г. Москвы от 14 января 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Котова И.В. -без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи