Апелляционное определение Московского городского суда от 20 марта 2013 г. N 11-9071/13 (ключевые темы: технический этаж - квартира - техническая документация - чердачное помещение - присоединение)

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 марта 2013 г. N 11-9071/13

Судья суда первой инстанции Полякова А.Г. Гр.Дело N 11-9071/2013

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

20 марта 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Гербекова Б.И.,

судей Лашкова А.Н., Кнышевой Т.В.,

при секретаре Шибаевой Е.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лашкова А.Н.

дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней Адяна К.С. и его представителя по доверенности Степаненко П.С. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2012 года, которым постановлено:

Признать недействительной запись о государственной регистрации N *** от 17.11.2009г. права собственности Адяна К.С. на квартиру по адресу: ***, состоящую из 3 комнат, общей площадью *** кв.м., этаж *** с присоединением технического этажа и свидетельство о государственной регистрации N *** от 05.04.2011 года на имя Адяна К.С. в части регистрации права Адяна К.С. на квартиру общей площадью *** кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 16.02.2012г. между Адяном К.С. и Стефаненковым А.В. в части площади жилого помещения, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N ***, указан размер площади жилого помещения *** кв.м. вместо *** кв.м.

Признать право собственности Стефаненкова А.В. на квартиру: ***, общей площадью жилого помещения *** кв.м.

Решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о праве собственности Стефаненкова А.В. на указанное жилое помещение.

Обязать Стефаненкова А.В. привести технический этаж в соответствии с технической документацией и возвратить в общее пользование технический этаж, путем демонтажа перегородки возведенной на техническом этаже над квартирой N *** по адресу: ***,

УСТАНОВИЛА:

Тимирязевский межрайонный прокурор г. Москвы обратился в суд в интересах граждан Елманцевой И.В., Зурнаджян С.А., Абдуллаева А.А. с исковым заявлением к ответчикам Стефаненкову А.В., Адяну К.С., в котором просил:

Признать недействительной запись о государственной регистрации N *** от 17.11.2009г. права собственности Адяна К.С. на квартиру по адресу: ***, состоящую из 3 комнат, общей площадью *** кв.м., этаж 14 с присоединением технического этажа и свидетельство о государственной регистрации N *** от 05.04.2011 года на имя Адяна К.С. в части регистрации права Адяна К.С. на квартиру общей площадью *** кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 16.02.2012г. между Адяном К.С. и Стефаненковым А.В. в части площади жилого помещения, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N ***, указав размер площади жилого помещения *** кв.м. вместо *** кв.м.

Признать право собственности Стефаненкова А.В. на квартиру: *** общей площадью жилого помещения *** кв.м.

Обязать Стефаненкова А.В. привести технический этаж в соответствии с технической документацией.

Обязать Стефаненкова А.В. возвратить в общее пользование технический этаж путем демонтажа перегородки возведенной на техническом этаже над квартирой N *** по адресу: ***.

Исковые требования мотивированы тем, что Тимирязевской межрайонной прокуратурой г. Москвы проведена проверка по заявлению Хомякова И.В., Елманцевой И.В., Зурнаджян С.А., Абдуллаева А.А. о незаконной перепланировке квартиры.

Установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: ***, ранее принадлежало *** на основании договора купли-продажи.

12.10.2009г. *** на основании договора дарения передал принадлежащую ему квартиру по указанному адресу общей площадью *** кв.м. своему сыну Адяну К.С.

17.11.2009г. Адяном К.С. было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости в виде квартиры, состоящей из 3 комнат, общей площадью *** кв.м., этаж *** с присоединением технического этажа, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 05.04.2011г.

Основанием для выдачи свидетельства о государственной регистрации права на квартиру послужил договор дарения квартиры от 12.10.2009г., согласно которому общая площадь спорного жилого помещения составляет *** кв.м.

Присоединение технического этажа произведено Адяном К.С. без согласия сособственников помещений многоквартирного жилого дома в нарушение требований закона, что привело к нарушению их прав и законных интересов.

В судебном заседании прокурор и представитель истцов Елманцевой И.В. и Абдуллаева А.А. по доверенности Хомяков А.А. исковые требования поддержали.

Ответчик Стефаненков А.В. и его представитель Фролова О.В. в судебном заседании исковые требования признали.

Представитель ответчика Адяна К.С. по доверенности Степаненко П.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Представители третьих лиц ЗАО "СолидБанк", Управления Росреестра по городу Москве, Мосжилинспекции в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, суд первой инстанции счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит представитель Адяна К.С. по доверенности Степаненко П.С. по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней.

В судебное заседание судебной коллегии истцы Елманцева И.В., Зурнаджян С.А., Абдуллаев А.А., ответчики Адян К.С., Стефаненков А.В., а также представители третьих лиц ЗАО "СолидБанк", Управления Росреестра по городу Москве, Мосжилинспекции не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика Адяна К.С. по доверенности Степаненко П.С., представителя Тимирязевского межрайонного прокурора города Москвы Самойлову И.С., обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, а также возражений представителя Стефаненкова А.В. - Фроловой О.В., исследовав материалы гражданского дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

Обоснованно сославшись на нормы ст.ст. 167, 168, 180, 218, п. 1 ст. 290, 454, 549, ГК РФ, а также на нормы ст.ст. 36, 40 Жилищного Кодекса РФ, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Тимирязевского межрайонного прокурора города Москвы.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 26.03.2003 года *** по договору купли-продажи приобрел у Товарищества на вере "***" трехкомнатную квартиру общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м. по адресу: ***. Квартира расположена на *** этаже.

12.10.2009 года *** передал по договору дарения указанную квартиру с теми же характеристиками своему сыну Адяну К.С.

17.11.2009 года Адяном К.С. было зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на квартиру серии ***.

09.11.2011 года Адян К.С. передал вышеуказанную квартиру ЗАО "СолидБанк" по договору ипотеки N *** в целях обеспечения обязательств, принятых на себя его матерью - ИП *** по кредитному договору.

16.02.2011 года между Адяном К.С., Стефаненковым А.В. и ЗАО "СолидБанк" заключен договор купли - продажи квартиры N ***, общей площадью *** кв.м., этаж ***, технический этаж. В соответствии с указанным договором Стефаненков А.В. принял на себя обязательство погасить ссудную задолженность за ИП ***, после чего банк был обязан снять с квартиры обременение.

Данный договор купли - продажи и договор перехода права собственности к Стефаненкову А.В. зарегистрированы 16.03.2012 года за N *** и N *** соответственно.

По результатам проверки. Проведенной органами прокуратуры было установлено, что присоединение технического этажа произведено Адяном К.С. без согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома в нарушение требований закона.

Технический этаж не являлся частью квартиры Адяна К.С., в связи с чем, решение собственников о передаче части технического этажа в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ является обязательным. Такое решение у Адяна К.С. отсутствовало, что подтверждается протоколом внеочередного собрания собственников жилья дома N *** от 30.10.2011 года.

Факт возведения перегородки в зоне расположения квартиры N *** подтвержден 25.11.2011 года при проверке технического этажа комиссией в составе специалистов управы района ***, Жилищной инспекции САО, ГКУ ИС района ***, управляющей организации ООО "***", о чем составлен акт.

22.12.2011 года актом осмотра технического этажа (чердачное помещение) над квартирой N *** установлено, что на территории технического этажа возведена перегородка из пеноблоков; осуществлены конструктивные изменения в системе отопления дома, перенесены ниппеля для стравливания воздуха в четырех стояках, удлинены трубы; осуществлена врезка в систему водоснабжения (холодная, горячая вода), осуществлена врезка в систему водоотведения и канализации.

Изменение в техническом паспорте не произведено, что подтверждается представленным Северным территориальным бюро технической инвентаризации ГУП МосгорБТИ поэтажным планом и экспликацией квартиры N ***, согласно которым общая площадь составляет *** кв.м., жилая *** кв.м., вспомогательные помещения *** кв.м., лоджия *** кв.м. и балкон *** кв.м.

Инспекция по надзору за переустройством помещений в жилых домах по Северному административному округу решение, разрешающее перепланировку, переоборудование квартиры N *** и части чердачного помещения не выносило (N *** от 28.11.2011, 23.01.2012). Согласно полученным документам из Северного ТБТИ, перегородки в чердачном помещении отсутствуют, то есть техническое состояние чердачного помещения в зоне расположения квартиры N *** не соответствует технической документации (поэтажному плану технического этажа).

Удовлетворяя требования Тимирязевского межрайонного прокурора г. Москвы, суд, применительно к положениям ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, правильно исходил из того, что часть спорного жилого помещения является частью технического этажа и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в связи с чем, не могла принадлежать на праве собственности Адяну К.С.

С учетом вышеизложенного и положений ст. 218 ГК РФ у Адяна К.С. не могло возникнуть право собственности на жилое помещение размером *** кв.м., соответственно, у него отсутствовало и право отчуждать квартиру указанной площади с присоединением технического этажа. Заключенный им договор со Стефаненко А.В. и ЗАО "СолидБанк" противоречит требованиям ст.ст. 454, 549 ГК РФ.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, жилое помещение общей площадью *** кв.м. было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве без какой-либо разрешительной документации, что является нарушением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судебная коллегия не может не согласиться с выводом суда о том, что переход права собственности на *** кв.м. от Адяна К.С. к Стефаненкову А.В. не возможен, поскольку имелись основания только для перехода права собственности на квартиру общей площадью *** кв.м. Следовательно, сделка, совершенная между ними, является ничтожной в части присоединения технического этажа.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы представителя ответчика о том, что договор купли-продажи не может быть признан частично ничтожным, поскольку ничтожная сделка полностью недействительна с момента ее совершения в связи со следующим.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 180 ГК РФ, устанавливает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из пояснений представителя Адяна К.С. у ответчика имелось волеизъявление на отчуждение Стефаненкову А.В. вышеуказанной квартиры.

Соответственно, исходя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор купли-продажи между ответчиками на квартиру с указанием ее правильной площади *** кв.м. был бы заключен.

Установив, что договор купли-продажи является недействительным только в части указания общей площади жилого помещения, суд обоснованно признал за Стефаненковым А.В. право собственности на квартиру общей площадью *** кв.м., из чего вытекает обязанность последнего привести технический этаж в соответствии с технической документацией и возвратить его в общее пользование.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы Адяна К.С. о том, что суд первой инстанции недопустимо признал договор купли-продажи квартиры недействительным только в части площади жилого помещения, поскольку это противоречит диспозиции статьи 168 ГК РФ в связи со следующим.

Определением Конституционного суда N 490-О-О от 22 марта 2012 года разъяснена позиция применения ст. 180 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 167, 168 ГК РФ, в соответствии с которой - правовое регулирование, наделяющее суд необходимыми для осуществления правосудия дискреционными полномочиями по определению того, была бы сделка совершена и без включения недействительной ее части, исходя из фактических обстоятельств дела, направлено на сохранение стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, а также обеспечение баланса публичных и частных интересов.

Другие доводы апелляционной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, и не могут являться основанием к отмене вынесенного судебного постановления.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тимирязевского районного суда города Москвы от 21 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: