Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 26 февраля 2013 г. по делу N 33-566

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мухортовой Л.И.,

судей Филипчук С.А., Герцева А.И.,

при секретаре Лазаревой В.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 февраля 2013 года

дело по иску Бутенко Николая Павловича к Злобиной Анне Трофимовне, ООО "Авангард - Агро - Белгород" о государственной регистрации перехода права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признания договора купли - продажи недействительным, с апелляционной жалобой Бутенко Н.П. в лице его представителя - Шусть О.А. на решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 30 июля 2012 года

Заслушав доклад судьи Филипчук С.А., объяснения представителя Бутенко Н.П. -Шусть О.А., поддержавшую жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Бутенко Н.П. (покупатель) приобрел у Злобиной А.Т. (продавец) земельную долю размером 6,43 га в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 20126000 кв. м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" (л.д. 62). Цена договора определена сторонами в 27000 рублей, которые уплачены продавцу наличными в полном объеме до подписания договора. На момент заключения договора продавец передал, а покупатель принял земельную долю посредством вручения покупателю правоустанавливающих документов на указанную земельную долю. ДД.ММ.ГГГГ года документы сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области для регистрации перехода права (л.д. 48). ДД.ММ.ГГГГ года Злобина А.Т. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года она продала эту же долю ООО "Авангард-Агро-Белгород" за 50 000 рублей (л.д. 42).

Бутенко Н.П. обратился в Алексеевский районный суд с иском к Злобиной А.Т. и ООО "Авангард-Агро-Белгород" с иском об истребовании из чужого незаконного владения ООО "Авангард-Агро-Белгород" доли площадью 6,43 га в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" (л.д.80-оборот); признании недействительным договора купли-продажи, заключённого между Злобиной А.Т. и ООО "Авангард-Агро-Белгород" и прекращении соответствующей записи о государственной регистрации; возложении на Алексеевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области обязанности произвести государственную регистрацию перехода права на земельную долю по сделке от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 20, 67).

Решением суда его иск признан необоснованным и отклонен.

В апелляционной жалобе Бутенко Н.П. в лице своего представителя Шусть О.А. просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым его исковые требования удовлетворить в полном объеме. Указывает на несоответствие выводов решения обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

Проверив материалы дела по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, судебная коллегия признает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Из содержания ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что одной из обязанностей продавца, вследствие заключения договора купли-продажи недвижимости, является произведение государственной регистрации перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из материалов дела видно, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Бутенко Н.П. купил у Злобиной А.Т. земельную долю мерою 6,43 га, за 27000 рублей, которые уплатил ей до подписания договора. Злобина А.Т. получила денежные средства и передала проданный товар посредством передачи правоустанавливающих документов на него, так как земельная доля не выделена реально и не сформирована в земельный участок. Стороны по договору обратились в регистрирующий орган с заявлением для регистрации перехода права собственности на земельную долю от продавца к покупателю. До совершения регистрационных действий Злобина А.Т. подала заявление, в котором просила регистрацию прекратить (л.д. 65).

При таком положении Бутенко Н.П. по правилам ст. 551 ГК РФ обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права по договору от ДД.ММ.ГГГГ года.

В обоснование вывода об отказе в иске в решении суда первой инстанции приводится ссылка на разъяснения, данные в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Суд указал, что Злобина А.Т., обратившись ДД.ММ.ГГГГ года с заявлением о прекращении действий по государственной регистрации перехода прав по договору от ДД.ММ.ГГГГ года, в этот же день заключила с ООО "Авангард-Агро-Белгород" сделку купли-продажи этой же земельной доли, по которому ДД.ММ.ГГГГ года произведена государственная регистрация перехода права. По мнению суда первой инстанции, Бутенко Н.П. вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При этом суд первой инстанции не учел, что разъяснения Пленума ВС РФ и ВАС РФ N10/22, данные в п. 61, указывают на то, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

То есть право требовать возмещения убытков возникло бы у Бутенко Н.П. в случае неисполнения сделки от ДД.ММ.ГГГГ года. В данном случае сделка, совершенная ДД.ММ.ГГГГ года между Бутенко Н.П. и Злобиной А.Т., исполнена, что следует из содержания самого договора. При таком положении Бутенко Н.П. вправе настаивать на государственной регистрации перехода права по этой сделке.

В соответствии с этим же пунктом названного выше Постановления Пленума, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

При таком положении препятствий к регистрации перехода права по договору от ДД.ММ.ГГГГ года не имеется. Требование Бутенко Н.П. о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению. Выводы решения в этой части нельзя признать законными и обоснованными, и оно подлежит отмене.

Не основан на установленных по делу обстоятельствах и нормах материального права вывод решения об отказе в иске о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключённого между Злобиной А.Т. и ООО "Авангард-Агро-Белгород". Так согласно ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Из системного толкования ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что одной из обязанностей продавца, вследствие заключения договора купли-продажи недвижимости, является обращение за государственной регистрацией перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю, у которого, в свою очередь, есть право требовать от продавца совершения соответствующих действий.

Злобина А.Т. лично подписала договор купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, получила от покупателя денежные средства за данный товар и передала ему правоустанавливающие документы на указанную земельную долю (л.д. 31). Таким образом, заключая с ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" аналогичный договор (л.д. 33), она знала о сделке от ДД.ММ.ГГГГ года и передаче земельной доли, однако допустила заключение договора с другим покупателем, воспользовавшись отсутствием госрегистрации перехода права. При таком положении в ее действиях усматривается злоупотребление правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ. С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что на момент заключения сделки от ДД.ММ.ГГГГ года земельная доля не являлась свободной, договор от ДД.ММ.ГГГГ года был исполнен сторонами и в порядке ст. 452 ГК РФ не расторгался. Сделка от ДД.ММ.ГГГГ года не основана на законе и по правилам ст. 168 ГК РФ ее следует признать недействительной. В этой части решение суда первой инстанции также следует признать незаконным и подлежащим отмене с вынесением нового решения, которым иск в этой части удовлетворить.

Судебная коллегия отмечает, что в части иска об истребовании земельной доли из незаконного владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" судом первой инстанции какого-либо суждения не принято, обстоятельства дела в этой части судом первой инстанции не исследовались и им не дано оценки в обжалуемом судебном постановлении. При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене в полном объеме. Вместе с тем иск в этой части следует отклонить, как основанный на неправильном толковании истцом положений ст. 301 ГК РФ. По смыслу ст. 301 ГК РФ предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска) допустимо только в отношении сохранившейся в натуре индивидуально-определенной вещи, находящейся на момент предъявления иска у ответчика.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что спорная земельная доля не выделена и находится в составе земельного участка, являющегося общей долевой собственностью.

Таким образом, спорное имущество не имеет индивидуально-определенных признаков, не может быть истребовано из владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород", а избранный истцом способ защиты нарушенного права не основан на законе.

Руководствуясь п.п.3 п.2 ст. 330, п. 2 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 30 июля 2012 года по делу по иску Бутенко Николая Павловича к Злобиной Анне Трофимовне, ООО "Авангард - Агро - Белгород" о государственной регистрации перехода права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признания договора купли - продажи недействительным отменить. Принять новое решение. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю размером 6,43 га в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 20126000 кв. м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключённому между Злобиной Анной Трофимовной и Бутенко Николаем Павловичем. Признать недействительным договор купли-продажи указанной земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключённый между Злобиной Анной Трофимовной и ООО "Авангард-Агро-Белгород" и прекратить запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В иске об истребовании земельной доли отказать.

Председательствующий

Судьи