Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 16 апреля 2013 г. по делу N 33-1255

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

Председательствующего Мотлоховой В.И.

судей Лящовской Л.И., Литвиновой А.М.

при секретаре Емельяновой Ю.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 апреля 2013 года

апелляционную жалобу представителя истца Серых М.Н.

на решение Валуйского районного суда Белгородской области от 29 января 2013 года по делу по иску Митусовой С.В. к ОАО им. "Генерала Ватутина" о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Литвиновой А.М, объяснения представителя истицы Митусовой С.В. - Серых М.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика, полагавшего, что оснований для отмены решения нет, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО имени "Генерала Ватутина" и Митусовой С.В. заключен предварительный договор, по которому стороны договорились о заключении не позднее ДД.ММ.ГГГГ года основного договора купли-продажи части здания - Пекарня "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес", где Общество выступает в качестве продавца, а Митусова С.В. - в качестве покупателя.

В счет исполнения договора истицей в полном объеме оплачены денежные средства - стоимость нежилого помещения (л.д. 8-10), судебные расходы по уплате государственной пошлины за обращение ответчиком с иском о признании права собственности на спорный объект (л.д. 11).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 04.08.2011 года за ОАО имени "Генерала Ватутина" признано право собственности на объект недвижимого имущества - часть здания - пекарня "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес"

Основной договор до настоящего времени не заключен, так как ответчик уклоняется от совершения сделки. Истицей неоднократно направлялись уведомления о готовности заключить основной договор, в том числе и с направлением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, актом приема-передачи.

Дело инициировано иском Митусовой С.В., которая просит обязать ОАО имени "Генерала Ватутина" заключить с ней договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, ссылаясь на уклонение ответчика от заключения договора.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Серых М.Н. просит решение суда отменить, так как считает его незаконным, необоснованным, в связи с нарушением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия признает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд, ссылаясь на положения ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре, ст. 554 ГК РФ о договоре купли-продажи, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в заключенном между истцом и ответчиком договоре не содержится сведения о расположении объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

С выводами суда судебная коллегия не может согласиться, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Из справки администрации муниципального района "Город Валуйки и Валуйский район" следует, что земельный участок под спорным объектом относится к землям государственной собственности, собственность на который не разграничена. В соответствии со п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 года N 137-ФЗ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.

В законодательстве Российской Федерации провозглашается, что принципом земельных отношений является единство судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (здания) (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Вместе с тем, гражданское законодательство допускает раздельный оборот данных объектов.

Так положения ст. 271 Гражданского кодекса РФ допускают самостоятельный оборот недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, с отведением участку подчиненной роли.

В силу ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО имени "Генерала Ватутина" и Митусовой С.В. заключен предварительный договор, по которому стороны договорились о заключении не позднее ДД.ММ.ГГГГ года основного договора купли-продажи здания - Пекарня "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего продавцу на основании договора N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно п. 2.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года оплата стоимости здания Митусовой С.В. произведена до подписания настоящего договора.

Таким образом, из представленных истицей доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в процессе исполнения предварительного договора купли-продажи Митусова С.В. выполнила принятые на себя обязательства, полностью оплатила стоимость Пекарни "данные изъяты".

До истечения срока предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ года по почте и ДД.ММ.ГГГГ года нарочно Митусовой С.В. направлены ОАО имени "Генерала Ватутина" уведомления с предложением заключить договор купли-продажи части здания Пекарня "данные изъяты" на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Ответчик от заключения договора уклонился.

Судом установлено, что причиной заключения предварительного договора между сторонами явилось отсутствие у продавца, надлежащим образом оформленных документов на часть здания Пекарня "данные изъяты"

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно решению Арбитражного суда Белгородской области от 04.08.2011 г., за ОАО имени "Генерала Ватутина" признано право собственности на объект недвижимого имущества - часть здания - пекарня "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес". Указанное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ОАО имени "Генерала Ватутина" не зарегистрировало право собственности в регистрирующем органе, согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запрашиваемых сведений.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Митусова С.В. настаивает на своих требованиях о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи части здания Пекарня "данные изъяты".

Оценив представленные в материалы дела документы, доводы и возражения сторон спора, установив фактические обстоятельства спора, судебная коллегия приходит к выводу, что стороны намеривались и фактически осуществили куплю-продажу указанного в п.1 спорного договора объекта недвижимого имущества, сторонами в достаточной степени согласован предмет договора в части указания индивидуально-определенных признаков отчуждаемого имущества. Кроме того, установлено фактическое исполнение договора, отсутствие в течение всего периода пользования ответчиком объектом споров и разногласий между сторонами относительно характеристик имущества, а также не представление доказательств нахождения на земельном участке, на котором расположен объект, иных объектов недвижимого имущества с аналогичными характеристиками.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым решение Валуйского районного суда Белгородской области от 29 января 2013 года отменить и принять новое решение, которым иск Митусовой С.В. к ОАО им. "Генерала Ватутина" о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости удовлетворить.

Руководствуясь п.2 ч.1 ст.328, ст.329, пп.3 и 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Валуйского районного суда Белгородской области от 29 января 2013 года по делу по иску Митусовой С.В. к ОАО им. "Генерала Ватутина" о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости отменить.

Принять новое решение, которым иск Митусовой С.В. к ОАО им. "Генерала Ватутина" о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости признать обоснованным.

Обязать Открытое Акционерное Общество им. "Генерала Ватутина" заключить с Митусовой С.В. договор купли-продажи недвижимого имущества - часть здания - Пекарня "данные изъяты", ( "данные изъяты"), общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, инвентарный номер N, расположенное по адресу: "адрес", на условиях предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ г.

Председательствующий

Судьи