Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 28 марта 2013 г. по делу N 33-2774

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

Председательствующего Зайцевой Е.Н.,

судей Русиновой А.В., Латушкиной Е.В.,

при секретаре ...

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Зайцевой Е.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе Р.А.С.

на решение Кемеровского районного суда ... от ...

по иску администрации Кемеровского муниципального района к Л.С.С., Р.А.С. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о сносе самовольной постройки, признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства ничтожным, признании недействительным права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, аннулировании записи о государственной регистрации права и о переходе права собственности

руководствуясь ст.ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кемеровского районного суда ... от ... оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.С.С. А.С. - без удовлетворения.

Председательствующий : Зайцева Е.Н.

Судьи : Русинова А.В.

Латушкина Е.В.

УСТАНОВИЛА:

Администрация Кемеровского муниципального района обратилась в суд с иском к Л.С.С., Р.С.С. А.С. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о сносе самовольной постройки, признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства ничтожным, признании недействительным права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, аннулировании записи о государственной регистрации права и о переходе права собственности.

Свои требования мотивировала тем, что отделом муниципального земельного контроля Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района ... проведено обследование земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по ... , позиция ... , в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен фундамент.

Согласно свидетельству о праве собственности от ... на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дом готовностью ... %, который принадлежит на праве собственности Р.С.С. А.С. Основанием регистрации права собственности послужил договор купли-продажи от ... с Л.С.С.

Объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество, может признаваться самовольной постройкой, поскольку в нарушение ст.51 Градостроительного кодекса РФ, Администрация Кемеровского муниципального района разрешение на строительство жилого дома по ... , позиция ... не выдавала.

Таким образом, Л.С.С. начато строительство и зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства в отсутствие разрешения на строительства, в связи с чем, постройка является самовольной и подлежит сносу за её счет.

Поскольку заявителем в регистрирующий орган не были представлены разрешение на строительство, то у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... не было правовых оснований для государственной регистрации права собственности Л.С.С. на объект незавершенного строительства. А так как первоначально зарегистрированное право собственности на спорный объект подлежит признанию недействительным, то должны быть признаны недействительными и последующие сделки и записи о переходе прав на спорный объект.

В судебном заседании Р.С.С. А.С. и её представитель В.Н.Д. исковые требования не признали полностью по тем основаниям, что согласно положений ст. 25.3 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости до 2015 года разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или разрешение на строительство не требуются в виду так называемой амнистии.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... , ответчик Л.С.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Решением Кемеровского районного суда ... от ... постановлено:

Прекратить право собственности Л.С.С. на объект индивидуального жилищного строительства со степенью готовности 18 % площадью застройки 104,5 кв.м., расположенный по ... , позиция 88 ...

Признать договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства со степенью готовности ... % площадью застройки ... кв.м., расположенного по ... , позиция ... , заключенный ... между Р.А.С. и Л.С.С. недействительным (ничтожным).

Прекратить право собственности Р.А.С. на объект индивидуального жилищного строительства со степенью готовности ... % площадью застройки ... кв.м., расположенный по ... , позиция ...

В остальной части исковых требований администрации Кемеровского муниципального района отказать.

С указанным решением Кемеровского районного суда ... от ... Р.С.С. А.С. не согласна, просит его отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Считает, что суд не принял во внимание ее доводы о том, что отсутствие разрешения на строительство до ... само по себя не является основанием для оспаривания зарегистрированного права собственности.

Между тем указанные выводы суда о действии п. 4 ст. 25.3. Закона во времени не основаны на законе.

Из содержания статьи 25.3. следует, что ее действие распространяется на государственную регистрацию как созданных, так и создаваемых объектов индивидуального жилищного строительства. Право собственности Л.С.С. на объект индивидуального жилищного строительства было зарегистрировано в ЕГРП ... Следовательно, на момент подачи ею заявления о государственной регистрации права, регистрационные действия должны были осуществляться по правилам, установленным в ст. 25.3 Закона. При таком положении в действиях Управления Росреестра по ... нарушений не усматривается.

Ссылка суда на условие договора аренды, обязывающего арендатора возводить на земельном участке здания, строения, сооружения только после представления арендодателю соответствующих разрешений, принципиального значения для разрешения спора не имеет, так как последствия возведения без разрешения объектов недвижимости напрямую регламентируются законом. Истец обосновывает свои требования ссылкой на закон, а не на договор.

Кроме того, в нарушение ч.3 ст.196ГПК РФ суд вынес решение прекратить право собственности Л.С.С. и Р.С.С. А.С. на объем индивидуального жилищного строительства. Однако истец такого требования не заявлял. Он просил признать недействительным зарегистрированное Управлением Росреестра по ... право собственности на спорный объект. Из содержания иска видно, что истец оспаривал действия Росреестра, полагая, что у Росреестра не было правовых оснований для государственной регистрации права собственности на объект.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Р.А.С., её представителя В.Д.Н. поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя администрации Кемеровского муниципального района К.М.В., просившую решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327.1 ч.1 ГПК РФ исходя из доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит основания для отмены решения суда.

Так, согласно п. 2 ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием; лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В соответствии с ч. 10 ст. 3 Закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с п. 1.5 Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровского муниципального района, утвержденного решением Совета народных депутатов Кемеровского муниципального района от ... , распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровского муниципального района осуществляет комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района.

Ранее такой порядок регулировался Положением "О приобретении и прекращении прав на земельные участки на территории Кемеровского муниципального района", утвержденным решением ... Совета народных депутатов от ...

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенный по ... , позиция 88 ... , является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена; разрешенное использование земельного участка - личное подсобное хозяйство (л.д. 9, 53-54).

На основании заявления Л.С.С. от ... года (л.д. 29) (добрачная фамилия Заха-рушкина л.д. 30-32) по постановлению администрации Кемеровского муниципального района от ... -п (л.д. 36, 37) земельный участок с кадастровым номером ... предоставлен Л.С.С. в аренду на срок ... лет.

... между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района и Л.С.С. заключен договор аренды земельного участка ... -ф/н (л.д. 49-51, 52).

Л.С.С. на указанном земельном участке возвела объект индивидуального жилищного строительства площадью застройки ... кв.м. со степенью готовности ... % (л.д. 47-48) и ... зарегистрировала право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за ... (л.д. 12-13).

По договору купли-продажи от ... (л.д. 58) Р.С.С. А.С. купила у Л.С.С. указанный объект индивидуального жилищного строительства и ... в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... зарегистрировала свое право собственности на него (л.д. 12-13, 14).

Л.С.С. разрешение на строительство по ... , поз. ... не выдавалось (л.д. 18).

На основании п. 4.3.10 и п. 4.4.1 договора аренды (л.д. 50) Л.С.С., как арендатор земельного участка, обязалась предварительно согласовывать с отделом архитектуры и градостроительства в установленном порядке размещение новых сооружений на земельном участке; возводить на нем здания, строения и сооружения только после представления арендодателю соответствующих разрешений, полученных в установленном порядке.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, с которым судебная коллегия согласна, объект незавершенного строительства, приобретенных Р.С.С. А.С. является самовольной постройкой, поскольку возведен с нарушением положений Градостроительного кодекса РФ, а именно без получения разрешения на строительство.

Судебная коллегия с указанным выводом суда согласна.

Так, согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

Однако, как установлено судом и не оспаривается сторонами, Л.С.С. такое разрешение не получала на строительство спорного объекта недвижимости.

Ответчиком Р.С.С. А.С. в материалы дела не представлено доказательств того, что ею предпринимались надлежащие меры к легализации спорной самовольной постройки, а именно, к получению разрешения на строительство.

Доводы апелляционной жалобы о том, что приобретенный Р.С.С. А.С. объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой, поскольку ранее право собственности на него было зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N122-ФЗ за Л.С.С., судебная коллегия считает необоснованным, сделанным на неверном толковании норм права.

Так, в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодатель разделяет два понятия - объект индивидуального жилищного строительства и незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства (пункт 4 статьи 25.3 Закона). Градостроительный кодекс РФ также разделяет понятия завершенного и незавершенного строительством объекта.

Между тем в пункте 4 статьи 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, то требуется разрешение на строительство.

Таким образом, законодатель, упрощая порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости, установил исключение для регистрации объектов незавершенного строительства, указывая, что в случае обращения за их регистрацией необходимым документом для регистрации прав на них является разрешение на строительство и кадастровый паспорт.

Случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется, предусмотрены п.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Объекты индивидуального жилищного строительства к ним не относятся.

Согласно пункту 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" (в ред. от 17.07.2009, действующей на момент возникновения спорного правоотношения) до 1 марта 2015 года не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. При этом отсутствие необходимости получения разрешения на строительство такого объекта указанным законом не предусмотрено.

То обстоятельство, что государство предоставляет возможность, в порядке исключения до 1 марта 2015 года, в упрощенном порядке, предусмотренном ч.4 ст.8 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", зарегистрировать право собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости без получения разрешения на их ввод в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что с момента государственной регистрации права собственности, самовольно возведенные строения должны утратить свой статус самовольно возведенных строений, поскольку государственная регистрация права не подменяет собой разрешение на строительство и не отменяет действие ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Указанный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 23 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Таким образом, регистрация права собственности на самовольную постройку не является основанием для признания ее возведенной в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил.

Доводы апелляционной жалобы о том, что государственная регистрация оспариваемой истцом сделки сама по себе свидетельствует о ее законности, подлежат не могут быть приняты, поскольку государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иных целей государственная регистрация сделок не имеет.

Поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, в соответствии с ч.2 ст.222 ГК РФ, не приобретает на нее права собственности и не вправе распоряжаться постройкой, то суд обоснованно признал недействительным договор купли-продажи несовершенного объекта строительства от ... , заключенный между Л.С.С. и Р.С.С. А.С.

Поскольку право собственности Л.С.С. на спорный объект незавершенного строительства, являющийся самовольной постройкой, было зарегистрировано незаконно, так как самовольная постройка не является объектом права, следовательно, оснований для проведения государственной регистрации не имелось. При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о прекращении права собственности ответчиков на спорную постройку.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд, прекратив право собственности ответчиков на спорный объект, вышел за пределы заявленных требований, поскольку истцом были заявлены требования о признании недействительным зарегистрированное права собственности ответчиков на спорную постройку и возложении на Росреестр исключить запись о государственной регистрации права ответчиков, по мнению судебной коллегии, основанием для отмены судебного решения не является, поскольку данный вывод суда обстоятельствам дела не противоречит, права ответчиков не нарушает, реальное восстановление нарушенного права истца возможно лишь путем отмены зарегистрированного права.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат доводов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Судом первой инстанции правильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, мотивированы, соответствуют обстоятельствам дела и закону, нарушений норм материального, процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кемеровского районного суда ... от ... оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.С.С. А.С. - без удовлетворения.

Председательствующий : Зайцева Е.Н.

Судьи : Русинова А.В.

Латушкина Е.В.