Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 28 марта 2013 г. по делу N 33-2743

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Латушкиной Е.В.,

судей Русиновой А.В., Зайцевой Е.Н.,

при секретаре П.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Латушкиной Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Р.А.

на решение Кемеровского районного суда Кемеровской области от 17 января 2013 года

по иску администрации Кемеровского муниципального района к Т.Д., Р.А., Управлению Федеральой службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области об обязании снести самовольную постройку, признании договора купли-продажи ничтожным, признании недействительным зарегистрированного права собственности на жилой дом, обязании исключить записи о государственной регистрации права и о переходе права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Кемеровского муниципального района обратилась в суд с иском к Т.Д., Р.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области об обязании снести самовольную постройку, признании договора купли-продажи ничтожным, признании недействительным зарегистрированного права собственности на жилой дом, обязании исключить записи о государственной регистрации права и о переходе права собственности на жилой дом.

Свои требования мотивировала тем, что отделом муниципального земельного контроля КУМИ Кемеровского муниципального района 20.09.2012 года проведено обследование земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по "адрес", в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен фундамент.

Согласно свидетельству о праве собственности от 20.10.2012 года на указанном земельном участке расположен объект индивидуального жилищного строительства готовностью 18 %, который принадлежит на праве собственности Р.А.

Основанием регистрации ее права собственности явился договор купли-продажи от 27.09.2010 года с прежним собственником Т.Д.

Поскольку Т.Д. начато строительство и зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства в отсутствие разрешения на строительство, то постройка является самовольной и подлежит сносу за его счет.

Право собственности Т.Д. на объект незавершенного строительства зарегистрировано при отсутствии необходимых правоустанавливающих документов. Поскольку Т.Д. в регистрирующий орган не было представлено разрешение на строительство, то у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области не было правовых оснований для государственной регистрации права собственности Т.Д. на данный объект незавершенного строительства. А поскольку первоначально зарегистрированное право собственности на спорный объект подлежит признанию недействительным, следовательно, должны быть признаны недействительными и последующие сделки и записи о переходе прав на спорный объект.

В связи с изложенным, истец просил суд обязать Т.Д. снести за свой счет самовольную постройку - объект незавершенного индивидуального жилищного строительства по адресу: "адрес"; признать договор купли-продажи от 27.09.2010г. ничтожным; признать недействительным зарегистрированное право собственности на объект индивидуального жилищного строительства по адресу: "адрес"; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области исключить запись о государственной регистрации права на указанный объект индивидуального жилищного строительства.

В судебном заседании представитель истца - администрации Кемеровского муниципального района К., действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивала.

Ответчик Р.А. и её представитель В.Н. исковые требования не признали.

Ответчики Т.Д., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Решением Кемеровского районного суда Кемеровской области от 17 января 2013 года исковые требования администрации Кемеровского муниципального района удовлетворены частично и постановлено:

Прекратить право собственности Т.Д. на объект индивидуального жилищного строительства со степенью готовности 18 % площадью застройки 96 кв.м., расположенный по "адрес".

Признать договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства со степенью готовности 18 % площадью застройки 96 кв.м., расположенного по "адрес", заключенный 27.09.2010 года между Р.А. и Т.Д. недействительными (ничтожным).

Прекратить право собственности Р.А. на объект индивидуального жилищного строительства со степенью готовности 18 % площадью застройки 96 кв.м., расположенный по "адрес".

В остальной части исковых требований администрации Кемеровского муниципального района отказать.

В апелляционной жалобе Р.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Не согласна с выводом суда, что спорный объект строительства является самовольной постройкой, поскольку был возведен без разрешения на строительство.

Считает, что суд неправильно истолковал положения ч.4 ст.25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Указывает, что из содержания ст.25.3 вышеуказанного Закона следует, что ее действие распространяется на государственную регистрацию как созданных, так и создаваемых объектов индивидуального жилищного строительства. При этом не указано, что действие данной статьи распространяется только на те объекты, которые были созданы до вступления этой нормы закона в силу, т.е. до 01.09.2006г. Следовательно, по общему правилу действия гражданского законодательства во времени (п.1 ст.4 ГК РФ) статья 25.3 вышеуказанного Закона применятся к отношениям по государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, если заявление о государственной регистрации права на такой объект было подано не ранее 1 сентября 2006г. Поскольку право собственности Т.Д. на объект индивидуального жилищного строительства было зарегистрировано в ЕГРП 25.12.2009г., то соответственно, регистрационные действия в отношении него должны были осуществляться по правилам, установленным ст.25.3 указанного Закона. При таких обстоятельствах нарушений в действиях Управления Росреестра по КО не имеется.

Также считает, что условие договора аренды, обязывающего арендатора возводить на земельном участке здания, строения, сооружения только после представления арендодателю соответствующих разрешений, принципиального значения для разрешения спора не имеет, поскольку последствия возведения без разрешения объектов недвижимости напрямую

регламентируются законом. Истец свои требования также обосновывает ссылкой на закон, а не на договор.

Помимо этого считает, что судом допущены нарушения норм процессуального права. Указывает, что в нарушение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд вышел за рамки заявленных требований и принял решение о прекращении права собственности Т.Д. и Р.А. на объект индивидуального жилищного строительства, тогда как истец такого требования не заявлял.

Ответчик Р.А. и её представитель В.Н., действующая на основании устного ходатайства, в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить обжалуемое решение.

Представитель истца К., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила оставить обжалуемое решение без изменения.

Ответчики Т.Д., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании извещены. Поскольку об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика и представителей сторон, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения в обжалуемой части.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером N площадью 1 517 +/-27,30 кв.м., расположенный по "адрес", является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена; разрешенное использование земельного участка - личное подсобное хозяйство.

Постановлением администрации Кемеровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N-п указанный земельный участок был предоставлен Т.Д. на основании его заявления от 2008 года в аренду на срок 5 лет.

21.10.2009г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района и Т.Д. заключен договор аренды земельного участка N.

На указанном земельном участке Т.Д. возвел объект индивидуального жилищного строительства (фундамент) площадью застройки 96 кв.м. со степенью готовности 18 %.

Право собственности на данный объект индивидуального жилищного строительства Т.Д. зарегистрировал 20.09.2010г. в "упрощенном порядке", т.е. на основании ст.25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Т.Д. по договору купли-продажи от 27.09.2010г. продал Р.А. указанный объект индивидуального жилищного строительства

20.10.2010г. Р.А. зарегистрировала свое право собственности на данное недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации.

Правильно определив имеющие значение для дела обстоятельства, установив фактические обстоятельства по делу, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал доводы и возражения сторон, представленные доказательства, которым дал всестороннюю и обоснованную правовую оценку, исходя из которой пришел к обоснованному выводу о том, что спорный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, поскольку возведен с нарушением положений Градостроительного кодекса РФ, а именно без получения разрешения на строительство.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данным выводом суда, поскольку он сделан на основе всестороннего анализа совокупности собранных по делу доказательств и основан на правильном применении материальных норм.

Отношения по строительству объектов капитального строительства регулируются нормами градостроительного законодательства.

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Часть 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривает, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство

При рассмотрении спора судом установлено, что в нарушении вышеуказанных норм Т.Д. не получал разрешения на строительство спорного объекта недвижимости.

Ответчиком Р.А. в материалы дела не представлено доказательств того, что ею предпринимались надлежащие меры к легализации спорной самовольной постройки, а именно, к получению разрешения на строительство.

Доводы апелляционной жалобы ответчика Р.А. в части оспаривания того, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку право собственности Т.Д. на него было зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N122-ФЗ, не требующим получения разрешения на строительство, судебная коллегия отклоняет, поскольку они основаны на неправильном толковании норм права.

В Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодатель разделяет два понятия - объект индивидуального жилищного строительства и незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства (пункт 4 статьи 25.3 Закона). Градостроительный кодекс РФ также разделяет понятия завершенного и незавершенного строительством объекта.

Между тем в пункте 4 статьи 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, то требуется разрешение на строительство.

Таким образом, законодатель, упрощая порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости, установил исключение для регистрации объектов незавершенного строительства, указывая, что в случае обращения за их регистрацией необходимым документом для регистрации прав на них является разрешение на строительство и кадастровый паспорт.

Случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется, предусмотрены п.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Объекты индивидуального жилищного строительства к ним не относятся.

Пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" (в ред. от 17.07.2009, действующей на момент возникновения спорного правоотношения) устанавливает, что до 1 марта 2015 года не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. При этом отсутствие необходимости получения разрешения на строительство такого объекта Вводным законом не предусмотрено.

То обстоятельство, что государство предоставляет возможность, в порядке исключения до 1 марта 2015 года, в упрощенном порядке, предусмотренном ч.4 ст.8 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", зарегистрировать право собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости без получения разрешения на их ввод в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что с момента государственной регистрации права собственности самовольно возведенные строения должны утратить свой статус самовольно возведенных строений, т.к. государственная регистрация права не подменяет собой разрешение на строительство и не отменяет действие ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Данный вывод вытекает и из разъяснений, содержащихся в пункте 23 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Исходя из изложенного, регистрация права собственности на самовольную постройку не является основанием для признания ее возведенной в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил.

Доводы ответчика о том, что государственная регистрация оспариваемой истцом сделки сама по себе свидетельствует о ее законности, подлежат отклонению, поскольку государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иных целей государственная регистрация сделок не имеет.

Поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, в соответствии с ч.2 ст.222 ГК РФ, не приобретает на нее права собственности и не вправе распоряжаться постройкой, то суд обоснованно признал недействительным договор купли-продажи спорного объекта от 27.09.2010г., заключенный между Т.Д. и Р.А..

В связи с тем, что право собственности Т.Д. на спорный объект незавершенного строительства, являющийся самовольной постройкой, было зарегистрировано незаконно, поскольку самовольная постройка не является объектом права, следовательно, оснований для проведения государственной регистрации не имелось. При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о прекращении права собственности ответчиков на спорную постройку.

Ссылка апеллянта в жалобе на то, что суд, прекратив право собственности ответчиков на спорный объект, вышел за пределы заявленных требований, поскольку истцом были заявлены требования о признании недействительным зарегистрированное права собственности ответчиков на спорную постройку и возложении на Росреестр обязанности исключить запись о государственной регистрации права ответчиков, по мнению судебной коллегии, основанием для отмены судебного решения не является, поскольку данный вывод суда обстоятельствам дела не противоречит, права ответчиков не нарушает, реальное восстановление нарушенного права истца возможно лишь путем отмены зарегистрированного права.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кемеровского районного суда Кемеровской области от 17 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.А. - без удовлетворения.

Председательствующий Латушкина Е.В.

Судьи Русинова А.В.

Зайцева Е.Н.