Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 апреля 2013 г. по делу N 33-3766

Судебная коллегия по гражданским делам

Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Гребенщиковой О.А.,

судей Третьяковой В.П., Пискуновой Ю.А.,

при секретаре Блок У.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Гребенщиковой О.А. гражданское дело

по апелляционной жалобе С. на решение Кировского районного суда г. Кемерово от 29 января 2013 года

по иску С. к Х. о признании договора купли-продажи незаключенным в части продажи приусадебного земельного участка, возврате земельного участка, признание недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок и ипотеки в силу закона в отношении земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

С. обратилась в суд с иском к Х. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным в части продажи приусадебного земельного участка, расположенного по адресу: "адрес"А, возврате земельного участка, признание недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок, ипотеки в силу закона в отношении земельного участка.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по адресу: "адрес"А.

Жилой дом, общей площадью 52,9 кв.м, по вышеуказанному адресу, принадлежал истцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области С1. от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационный N.

Земельный участок, общей площадью 1000 кв.м, по адресу: "адрес"А, кадастровый номер N, принадлежал истцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области С1. от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационный N.

Пунктом 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что ответчик приобрел жилой дом и земельный участок у истца за "данные изъяты".

Согласно п.п. 4, 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом и земельный участок приобретены ответчиком за счет собственных средств в сумме "данные изъяты" и кредитных средств в сумме "данные изъяты" рублей, предоставленных ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ответчиком и ОАО "Сбербанк России", объекты недвижимости переданы ответчиком в залог ОАО "Сбербанк России" в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N, право собственности покупателя на объекты жилой дом и земельный участок также зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ, регистрационные N, N, ипотека в силу закона зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N N

Предметом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являются два объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок.

Истец считает, что договор в части продажи земельного участка следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.

По мнению истца, земельный участок, под жилым домом с приусадебным участком, общей площадью 1000 кв.м, по адресу: "адрес"А, кадастровый номер N, подлежит возврату надлежащему собственнику, т.е. истцу С., право собственности Х. на данный земельный участок является недействительным и подлежит прекращению, ипотека в силу закона в отношении данного земельного участка является недействительной и также подлежит прекращению.

Истец просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным в части продажи приусадебного земельного участка, расположенного по адресу: "адрес"А, возвратить земельный участок, признать недействительной государственную регистрацию права собственности на земельный участок и ипотеки в силу закона в отношении земельного участка.

Истец С. и ее представитель Ч., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просили иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Х. и ее представитель Щ., действующая по устному ходатайству, в судебном заседании заявленные исковые требования не признали.

Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" - З., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Решением Кировского районного суда г. Кемерово от 29 января 2013 года постановлено:

В удовлетворении исковых требований С. к Х. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным в части продажи приусадебного земельного участка, возврате земельного участка, признание недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок и ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, общей площадью 1000 кв.м, расположенного в "адрес", отказать.

В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Указывает, что положения статьи 555 ГК РФ должны применяться не только к недвижимому имуществу (дому), неразрывно связанному с земельным участком под ним, но и к остальной части земельного участка приусадебного земельного участка, на котором могут находиться иные строения. Таким образом, договор купли-продажи дома и земельного участка должен содержать общую цену за отчуждаемое недвижимое имущество, состоящее из двух обособленных объектов жилого дома с неразрывно связанным с ним земельным участком под домом и приусадебного земельного участка, а также цену жилого дома и цену приусадебного земельного участка.

Считает, что при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом в договоре купли-продажи должны быть указаны две цены: цена индивидуального жилого дома общей площадью 52,9 кв.м., в том числе жилой площадью 38,6 кв.м. и цена земельного участка с кадастровым номером N

На апелляционную жалобу Х. поданы возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, возражениях, судебная коллегия не находит оснований к его отмене в связи со следующим.

Разрешая спор, суд исходил из того, что доказательств незаключенности договора купли-продажи приусадебного земельного участка истица не представила.

Выводы суда соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

В обоснование своего иска истица сослалась на то, что в договоре купли-продажи жилого дом и земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между С. и Х., не указаны цены на жилой дом и земельный участок, несмотря на то, что объектом продажи являлись два объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок.

Судебная коллегия считает, что доводы иска и апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и на неприменении норм права, подлежащих применению, при разрешении заявленных требований.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Однако, в силу пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Как видно из договора от ДД.ММ.ГГГГ, его предметом являются жилой дом и земельный участок, стороны оговорили, что указанное недвижимое имущество продается за "данные изъяты". Договор прошел государственную регистрацию. Таким образом, договор предусматривает цену указанных в договоре жилого дом и земельного участка.

Судебная коллегия считает, что доводы жалобы не могут служить основаниями к отмене решения суда.

В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При продаже здания покупателю одновременно с передачей права собственности на здание передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ). При этом сама цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием договора, однако обязательного требования о выделении в общей сумме сделки цены земельного участка или права на него законодательством не предусмотрено. Кроме того, установленная цена сделки включает в себя, при отсутствии специальных оговорок, цену передаваемой вместе со зданием соответствующей части земельного участка или права на нее (ст. 555 ГК РФ).

В договоре купли-продажи, который заключен сторонами, не содержится разграничение на отдельные объекты недвижимости (жилой дом, земля), что не противоречит положениям части 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, стороны не отрицали, что при заключении договора намерения их были направлены на куплю-продажу как дома, так и земельного участка под жилым домом с приусадебным земельным участком, указанной площади по договору.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушений норм материального права и нарушений норм процессуального права не допустил, поэтому решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Кемерово от 29 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворению.

Председательствующий: О.А.Гребенщикова

Судьи: В.П. Третьякова

Ю.А. Пискунова