Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Ильиной И.Н.,
судей Зиновьевой Г.Н., Ворониной М.В.,
при секретаре Лбовой Ю.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании частную жалобу Цымбал О.В. на определение Костромского районного суда Костромской области от 01 февраля 2013 года, которым исковое заявление Цымбал О.В. к администрации Костромского муниципального района Костромской области и комитету имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района о признании ненормативного правового акта недействующим в части, об установлении стоимости выкупаемого земельного участка и обязании заключить договор купли - продажи земельного участка оставлено без рассмотрения.
Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав объяснения Цымбал О.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Цымбал О.В. обратилась в суд с иском к администрации Костромского муниципального района и комитету имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района о признании ненормативного правового акта недействующим в части, об установлении стоимости выкупаемого земельного участка и обязании заключить договор купли - продажи земельного участка. В обоснование указала, что она является арендатором земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый номер "данные изъяты", расположенного в 20 м западнее "адрес", предоставленного ей аренду для ведения огородничества на основании договора аренды N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в администрацию Костромского муниципального района с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация ей сообщила, что земельный участок может быть предоставлен ей в собственность по рыночной цене. После этого администрацией была заказана оценка рыночной стоимости арендуемого земельного участка и ДД.ММ.ГГГГ принято постановление администрации Костромского муниципального района N "данные изъяты" о предоставлении земельного участка в собственность истицы. П. 2 названного постановления установлена стоимость выкупаемого земельного участка в размере "данные изъяты" руб., во вводной части постановления имеется ссылка на отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она получила вышеуказанное постановление и проект договора купли - продажи земельного участка. При ознакомлении с отчетом об определении рыночной стоимости ряд его положений, на основании которых была определена рыночная стоимость земельного участка, вызвал у нее сомнения в обоснованности оценки. В частности, в отчете в качестве аналогов для определения рыночной стоимости сравнительным подходом были взяты объявления о продаже земельных участков в д. "данные изъяты", которые относятся к другой категории земель - земли населенных пунктов, кроме того, на этих участках размещены жилые дома, подведены коммуникации. В то же время арендуемый ею земельный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, предоставлен для ведения огородничества. На таком земельном участке запрещено осуществлять строительство, его можно использовать только для выращивания плодовоовощных культур и размещать объекты вспомогательного назначения. Несмотря на это, в отчете об оценке без учета положений абз.3 ст.1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях" было указано на возможность осуществления жилищного строительства на данном земельном участке. Все эти факторы имеют существенное значение для определения размера рыночной стоимости земельного участка согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года N 568-р. Пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи установлена стоимость выкупаемого земельного участка в размере "данные изъяты" руб. Для проверки обоснованности определения цены выкупаемого земельного участка ДД.ММ.ГГГГ она направила в администрацию письмо с просьбой предоставить копию отчета об определении его рыночной стоимости. ДД.ММ.ГГГГ получила ответ с отказом в предоставлении копии отчета и с предложением ознакомиться с текстом отчета. Считает, что стоимость выкупаемого земельного участка определена неправильно и существенно завышена в связи с неправильным определением оценщиком возможных способов использования земельного участка и неправильным подбором аналогов для определения рыночной стоимости сравнительным подходом. Указала, что в соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка определяется на основании законодательства об оценочной деятельности. В связи с этим полагала, что стоимость выкупаемого земельного участка равна его кадастровой стоимости и составляет "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. С учетом этого просила признать недействующим п. 2 постановления администрации Костромского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N "данные изъяты" "О предоставлении в собственность земельного участка Цымбал О.В." в части установления рыночной цены земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного в 20 м западнее д. "адрес" в размере "данные изъяты" руб.; установить продажную стоимость указанного выше земельного участка в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп.; обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района заключить с Цымбал О.В. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного в 20 м западнее д. "адрес" по цене "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. в течение одной недели с момента вступления решения суда в законную силу.
При рассмотрении дела истица поддержала в полном объеме требование о признании недействующим п. 2 постановления администрации Костромского муниципального района от 13.09.2012 года N 1225 "О предоставлении в собственность земельного участка Цымбал О.В." в части установления рыночной цены земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного в 20 м западнее д. "адрес" в размере "данные изъяты" руб. В остальной части заявленные требования уточнила, просила установить продажную стоимость спорного земельного участка в размере, определенном по заключению судебной оценочной экспертизы, а также обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи спорного земельного участка по этой же цене.
В судебном заседании представитель администрации Костромского муниципального района Костромской области и комитета имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района по доверенности Смирнова Е.Н. заявила ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Судом вынесено указанное выше определение. Цымбал О.В. разъяснено, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, она вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.
В частной жалобе Цымбал О.В. просит определение суда отменить и направить дело в Костромской районный суд для рассмотрения по существу. Полагает, что суд неправильно применил ст.445 ГК РФ, поскольку она распространяется на случаи заключения договора в обязательном порядке, а в данном случае для истца и ответчика заключение спорного договора купли-продажи не является обязательным. Кроме того, по мнению заявителя жалобы предусмотренная ст. 445 ГК РФ процедура не является процедурой досудебного порядка урегулирования спора. Не согласна с указанием суда на то, что возможность досудебного урегулирования спора не утрачена. Отмечает, что данные действия осуществить невозможно, поскольку ст. 445 ГК РФ установлен срок для направления протокола разногласий и его принятия или отклонения - 30 дней. Данный срок уже пропущен, направление и рассмотрение протокола разногласий за пределами данного срока невозможно. Полагает необходимым учесть, что отчет оценщика, на основании которого ответчики определили продажную стоимость земельного участка, действителен в течение шести месяцев, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. На момент вынесения обжалуемого определения этот срок истек, т.е. отчет не может применяться ответчиками и указанная в нем цена не может использоваться в качестве выкупной стоимости спорного земельного участка. Таким образом, ответчикам придется проводить процедуру оценки повторно, стоимость земельного участка будет определяться на другую дату, цена участка может увеличиться, что приведет к существенному нарушению ее прав. Считает, что при вынесении обжалуемого определения судом нарушены нормы гражданского процессуального законодательства, поскольку в силу ст. ст. 152, 222 ГПК РФ суд не вправе оставлять исковое заявление без рассмотрения, если начал рассмотрение дела в судебном заседании, оставление заявление без рассмотрения возможно только в предварительном судебном заседании. В данном случае обжалуемое определение вынесено при рассмотрении дела по существу. Обращает внимание на то, что в исковом заявлении указаны три требования: о признании ненормативного правового акта недействующим в части, об установлении выкупной цены и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. Суд определил необходимость досудебного порядка урегулирования спора лишь по требованию о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка. Остальные требования могут быть предметом самостоятельного рассмотрения в суде. В связи с этим полагает, что, оставив исковое заявление без рассмотрения по всем требованиям, суд нарушил ее право на судебную защиту.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Цымбал О.В. частную жалобу поддержала по изложенным в ней доводам.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания частной жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу без их участия.
Изучив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия полагает обжалуемое определение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно абз. 2 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
В силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направи
