Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 06 марта 2013 г. по делу N 33-334

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Н.А. Гусевой,

судей Н.Н.Демьяновой, С.Б. Лукьяновой,

при секретаре И.А. Смирновой

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Марулиной Людмилы Герасимовны и ее представителя Шкаликова Сергея Дмитриевича на решение Костромского районного суда Костромской области от 11 января 2013 года, которым исковые требования Марулиной Людмилы Герасимовны к Куликову Анатолию Ивановичу об устранении препятствий в распоряжении имуществом, изъятии и возврате земельного участка и садового домика оставлены без удовлетворения; исковые требования Куликова Анатолия Ивановича к Марулиной Людмиле Герасимовне о признании сделки купли-продажи земельного участка от 22 марта 1997 года состоявшейся, погашении записи N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности на земельный участок удовлетворены. Сделка купли-продажи земельного участка N общей площадью 730 кв. м, расположенного в садоводческом товариществе "Турист" Костромского района Костромской области, заключенная между Марулиной Людмилой Герасимовной с одной стороны и Куликовым Анатолием Ивановичем с другой стороны, признана состоявшейся. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашена запись от 04 августа 2011 года N. За Куликовым Анатолием Ивановичем признано право собственности на земельный участок общей площадью 730 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес", "адрес". С Марулиной Людмилы Герасимовны в пользу Куликова Анатолия Ивановича взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 500 рублей.

Заслушав доклад судьи Н.Н.Демьяновой, выслушав объяснения Л.Г. Марулиной и ее представителя С.Д. Шкаликова, представителя А.И. Куликова О.А. Улыбиной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Л.Г.Марулина обратилась в суд с иском к А.И.Куликову, в котором просила устранить препятствия в распоряжении ее имуществом, а именно, изъять и возвратить принадлежащий ей земельный участок и садовой домик из незаконного владения ответчика.

Указала, что ей принадлежит на праве собственности земельный участок N общей площадью 730 кв. м, расположенный в садоводческом товариществе "Турист", в районе деревни "адрес". В марте 1997 года она решила продать данный участок, потенциальным покупателем выступил А.И.Куликов, который в качестве предоплаты внес 2000000 неденоминированных рублей. В последующем от оплаты оставшейся части суммы, подписания договора купли-продажи ответчик отказался, однако пользуется участком до настоящего времени. 04 августа 2011 года она оформила свои права на спорный участок, получила свидетельство о государственной регистрации права собственности.

А.И. Куликов обратился к Л.Г. Марулиной со встречным иском, в котором просил: признать заключенный 22 марта 1997 года с ответчиком договор купли-продажи земельного участка в коллективном саду "Турист", расположенного в д. "адрес", состоявшимся; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области зарегистрировать указанный договор купли-продажи.

Обосновал тем, что спорный земельный участок он приобрел у Л.Г. Марулиной 22 марта 1997 года за 2000000 неденоминированных рублей, о чем имеется расписка. После продажи земельного участка с садовым домиком Л.Г. Марулина вывезла все свои вещи, он же пользуется и владеет участком по настоящее время, с 1997 года является членом садоводческого товарищества "Турист", оплачивает все необходимые сборы и налоги. В данный момент Л.Г. Марулина от оформления договора купли-продажи уклоняется, 04 августа 2011 года зарегистрировало за собой право собственности на земельный участок.

В дальнейшем А.И. Куликов уточнил требования по встречному иску, просил: признать заключенный 22 марта 1997 года с ответчиком договор купли-продажи земельного участка в коллективном саду "Турист", расположенного "адрес", состоявшимся; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N; признать за ним право собственности на спорный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области, садоводческое товарищество "Турист", ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", администрация Костромского муниципального района Костромской области, администрация Бакшеевского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Л.Г.Марулиной С.Д.Шкаликов просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Л.Г. Марулиной и отказе в удовлетворении встречного иска А.И. Куликова.

Указывает, что обжалуемое решение судом принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Суд посчитал представленную А.И. Куликовым расписку договором купли-продажи, а сам факт передачи А.И. Куликовым денег, а Л.Г. Марулиной ключей подтверждением исполнения договора. Однако расписка подписана только Л.Г. Марулиной, исходя из содержания пункта 1 ст. 160, пункта 3 ст. 154 ГК РФ признать ее договором купли-продажи нельзя. Кроме того, существенные условия, необходимые для договоров купли-продажи недвижимости, в расписке не определены, цена договора не установлена. Определить является ли указанная в расписке сумма полной оплатой или ее частью невозможно, передаточный акт сторонами не составлялся. В силу пункта 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Обращает внимание на то, что А.И. Куликов заявил о своих правах после того, как Л.Г. Марулина потребовала освободить земельный участок и садовый домик. Выражает несогласие с данной судом критической оценкой показаниям свидетелей ФИО7 и ФИО8. Считает, что требования устава садоводческого товарищества по вопросу принятия А.И. Куликова в члены товарищества "Турист" не были соблюдены, кроме того, А.И. Куликовым не была предоставлена и членская книжка. Судом в качестве представителя третьего лица - садоводческого товарищества "Турист" была допущена Т.М. Игнатова при отсутствии надлежащих документов, подтверждающих ее полномочия, тем не менее, ее объяснения были положены в основу судебного решения. Суд не дал надлежащей оценки объяснениям самого ФИО3, показаниям свидетелей с его стороны, свидетеля ФИО10. Также не согласен с выводом суда о том, что на встречные требования А.И. Куликова срок исковой давности не распространяется. Кроме того, ссылается на существенное нарушение обжалуемым решением суда материальных прав Л.Г. Марулиной. Спорный садовый домик по состоянию на 2012 год стоит 161000 рублей, сопоставить эту цену с 2000000 неденоминированных рублей не представляется возможным.

В дополнениях к апелляционной жалобе Л.Г. Марулина настаивает на том, что договоренность с А.И. Куликовым о продаже садового участка была за 5000000 неденоминированных рублей, при написании расписки слово "задаток" она упустила из-за юридической неграмотности и спешки. Ссылаясь на фактические обстоятельства дела, просит более тщательно подойти к рассмотрению спора.

В настоящем судебном заседании Л.Г. Марулина, ее представитель С.Д. Шкаликов апелляционную жалобу и дополнения к ней поддержали по изложенным в них доводам.

Представитель А.И. Куликова О.А. Улыбина полагала решение суда законным и просила оставить его без изменения.

Дело рассматривается в отсутствие А.И. Куликова, представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области, садоводческого товарищества "Турист", ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", администрации Костромского муниципального района Костромской области, администрации Бакшеевского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, извещенных о месте и времени судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен Л.Г. Марулиной в собственность как члену садоводческого товарищества "Турист" на основании постановления главы администрации Костромского района от 14 декабря 1992 года.

05 марта 1993 года Л.Г. Марулиной выдано свидетельство на право собственности на землю N 6196.

Земельный участок состоит на государственном кадастровом учете, имеет кадастровый номер N

22 марта 1997 года Л.Г. Марулина выдала А.И. Куликову расписку, в которой указала на получение денег в сумме 2 миллионов рублей за продажу сада.

После получения денег, как следует из собственных объяснений Л.Г. Марулиной, в том числе и в суде апелляционной инстанции, ею были отданы ключи от садового домика, с этого времени А.И. Куликов пользуется участком.

27 июля 2011 года Л.Г. Марулина обратилась в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, представив свидетельство о праве собственности на землю от 05 марта 1993 года.

04 августа 2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права собственности Л.Г. Марулиной на земельный участок общей площадью 730 кв. метров, с разрешенным использованием для садоводства, расположенный по адресу: "адрес"

В соответствии с пунктом 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно статьям 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Требования к определению предмета, цены в договоре продажи недвижимости предусмотрены статьями 554,555 ГК РФ, к передаче недвижимости - ст. 556 ГК РФ.

На основании пункта 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

До принятия и вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу ст. 7 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК РФ, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

В силу пункта 2 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (пункт 57).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 ст. 8 ГК РФ (пункт 59).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что 22 марта 1997 года между сторонами состоялась сделка по купле-продаже спорного земельного участка, подтверждением чего является расписка Л.Г. Марулиной, из которой усматривается достижение сторонами соглашения о предмете и цене, то есть о существенных условиях договора. Суд учел, что спора между сторонами относительно предмета договора - земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" не было; расписка не содержит указания на то, что оплаченная А.И. Куликовым сумма составляет аванс либо представляет собой частичную оплату. Кроме того, суд принял во внимание сопоставимость указанной в расписке суммы с действительной стоимостью участка, а также фактическое исполнение договора сторонами. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска Л.Г. Марулиной и удовлетворении встречных исковых требований А.И. Куликова, при этом отвергнув со ссылкой на ст. 208 ГК РФ заявление Л.Г. Марулиной о пропуске А.И. Куликовым срока исковой давности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней их не опровергают.

Так, получение указанной в расписке денежной суммы и фактическая передача А.И.Куликову объекта недвижимости Л.Г. Марулиной при рассмотрении дела не оспаривались.

Учитывая, что расписка подписана Л.Г. Марулиной, а вторая сторона - А.И. Куликов факт совершения сделки признает и настаивает на нем, само по себе отсутствие подписи покупателя на расписке еще не свидетельствует о несоблюдении установленной законом письменной формы договора.

Поскольку спора между сторонами относительно предмета сделки не имелось, то неидентификация земельного участка в расписке, указание Л.Г. Марулиной на получение денег за "сад" также не могут служить основанием для признания выводов суда ошибочными.

По делу видно, что, считая себя собственником спорного участка, А.И. Куликов с 1997 года несет бремя его содержания, производит необходимые платежи, в том числе в садоводческом товариществе "Турист". В то же время из поведения Л.Г. Марулиной явно следует, что она считала, что участок ею продан: после передачи объекта недвижимости Л.Г. Марулина от его содержания устранилась, длительное время каких-то претензий к другой стороне не предъявляла, мер по возврату участка не принимала. Доказательств наличия каких-либо угроз со стороны А.И. Куликова, о чем указано в дополнениях к апелляционной жалобе, Л.Г. Марулиной не представлено.

При таких обстоятельствах письменная расписка Л.Г. Марулиной судом первой инстанции обоснованно была принята в качестве доказательства совершения сторонами сделки купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней о несогласовании сторонами условия о цене сделки, неполной оплате А.И. Куликовым стоимости участка аналогичны доводам, приводимым Л.Г. Марулиной и ее представителем при рассмотрении дела, являлись предметом обсуждения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку в решении.

При этом из собственных объяснений Л.Г. Марулиной усматривается, что в основе возникшего спора лежит неполная оплата А.И. Куликовым, на чем настаивает истец, стоимости участка, а не отсутствие факта заключения договора либо его недействительность.

Между тем в силу ст. 408 ГК РФ нахождение расписки, не содержащей указание на получение аванса или части долга, у А.И. Куликова подтверждает полное исполнение им обязательств покупателя. В то же время долгового документа в подтверждение обязательства А.И. Куликова о выплате им еще какой-либо суммы за спорный участок у Л.Г. Марулиной не имеется. Соответствие суммы в 2000000 рублей (до деноминации) покупной цене участка Л.Г. Марулиной не оспорено.

Отсутствие в материалах дела протокола общего собрания о приеме А.И. Куликова в члены садоводческого товарищества "Турист", не предъявление им членской книжки, о чем указывает в апелляционной жалобе представитель Л.Г. Марулиной С.Д. Шкаликов, также не может являться поводом к отмене судебного решения.

Согласно ст. 218 ГК РФ включение в члены садоводческого товарищества основанием приобретения права собственности не является. Фактическое же несение А.И. Куликовым с 1997 года всех необходимых платежей по содержанию участка, в том числе и в товариществе, Л.Г. Марулиной не оспаривалось, в связи с чем данное обстоятельство обоснованно было учтено судом при разрешении спора.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции имелось достаточно необходимых и допустимых доказательств для удовлетворения встречного иска А.И. Куликова и отказа в удовлетворении иска Л.Г. Марулиной. Совокупная оценка доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ позволяет прийти к однозначному выводу о том, что у Л.Г. Марулиной имелись действительная воля, желание и намерение на продажу спорного участка А.И. Куликову, условия сделки, состоявшейся до вступления в силу Закона о регистрации, сторонами исполнены.

Ошибочная ссылка суда первой инстанции на пункт 1 ст. 162 ГК РФ к неправильному разрешению спора не привела. Вывод суда относительно заявления Л.Г. Марулиной и ее представителя о пропуске А.И. Куликовым срока исковой давности согласуется с нормами материального права.

Кроме того, из дела следует, что о нарушении своего права А.И. Куликову достоверно стало известно после его обращения в мае 2012 года в суд с заявлением об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом. В ходе рассмотрения указанного дела А.И. Куликов узнал о государственной регистрации права собственности Л.Г. Марулиной на спорный участок, имевшей место 04 августа 2011 года. Доказательств предъявления со стороны Л.Г. Марулиной ранее к А.И. Куликову каких-то претензий, связанных с оспариванием договора купли-продажи, в материалах дела не имеется.

Процессуальных нарушений, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, в том числе и указанных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, судом не допущено. Интересы садоводческого товарищества "Турист" в суде первой инстанции представляла Т.М. Игнатова, являющаяся согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица (л.д.58).

В соответствии с вышеизложенным решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным. Предусмотренные ст. 330 ГПК РФ основания для его отмены в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 11 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Марулиной Людмилы Герасимовны и ее представителя Шкаликова Сергея Дмитриевича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: