Апелляционное определение СК по гражданским делам Новгородского областного суда от 27 марта 2013 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новгородского областного суда от 27 марта 2013 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:

председательствующего - Бобряшовой Л.П.,

судей - Смирновой Л.Н. и Ребровой И.В.,

при секретаре - Николаеве Д.Д.,

с участием представителя истца - Д.Я.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 марта 2013 года по докладу судьи Ребровой И.В. дело по апелляционной жалобе Х.Н.Я. на решение Боровичского районного суда Новгородской области от 14 декабря 2012 года, которым исковые требования ОАО КБ "Севергазбанк" в лице Новгородского филиала ОАО "КБ "Севергазбанк" к Х.Н.Я. об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением первоначальной продажной цены в размере 4553000 руб. удовлетворены и постановлено:

обратить взыскание на предмет залога - магазин с кадастровым номером " ... " общей площадью 363,6 кв.м., назначение - нежилое, этажность - один, инв. " ... "Б. лит. Б. расположенный по адресу: " ... " А; принадлежит Х.Н.Я. на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N КШ3502101-109 от 01.12.2008 г., выданного Администрацией Боровичского городского поселения " ... ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 декабря 2008 года сделана запись регистрации " ... ", на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 53-АА " ... " от 31 декабря 2008 года, выданного Управлением федеральной регистрационной службы по Новгородской области; на земельный участок для завершения строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером 53:22:021221:0004, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: " ... " А, общей площадью 2428 кв.м., принадлежит Х.Н.Я. на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка N 1207 от 26 марта 2007 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 июля 2007 года сделана запись регистрации " ... ", на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 53-АА " ... " от 13 июля 2007 года, выданного Управлением федеральной регистрационной службы по " ... ", с установлением первоначальной продажной цены в размере 4553000 руб.;

обратить взыскание на предмет залога - жилой дом (незавершенный строительством) степень возведения 18%, назначение нежилое, общая площадь 187 кв.м., инв. " ... ", лит. А, условный номер 53:22:021221:0004:9893/3, расположенный по адресу: " ... "А, принадлежит Х.Н.Я. на праве собственности на основании договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от 06 октября 2006 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2006 года сделана запись регистрации " ... ", на основании свидетельства о государственной регистрации права 53-АА " ... " от 08 ноября 2006 года, выданного Управлением федеральной регистрационной службы по Новгородской области с установлением первоначальной продажной цены в размере 458000 руб.;

взыскать с Х.Н.Я. в пользу ОАО КБ "Севергазбанк" в лице Новгородского филиала ОАО "КБ "Севергазбанк" госпошлину в размере 4000 руб.,

УСТАНОВИЛА:

ОАО КБ "Севергазбанк" в лице Новгородского филиала ОАО "КБ "Севергазбанк" с учетом уточненных исковых требований, обратился в суд с иском к Х.Н.Я. об обращении взыскания на заложенное имущество, состоящее из земельного участка и двух объектов недвижимости (здание магазина и жилой дом (незавершенное строительство).

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Х.Н.Я. просит решение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм процессуального и материального права. Отмечает, что судом не установлена сумма долга ответчика перед Банком и не указан порядок и способ реализации заложенного имущества. Кроме того, выражает несогласие с оценкой заложенного имущества.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца, считает решение законным и обоснованным, доводы жалобы несостоятельными. Отмечает, что в настоящее время задолженность ответчика переда банком составляет 3913093 руб. 55 коп. При этом полагает необходимым внести уточнения в резолютивную часть решения, в части указания способа реализации заложенного имущества.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав представителя истца - Д.Я.Е., судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Дело рассматривается судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы Х.Н.Я., которая ссылается на неправильное применение судом первой инстанции положений п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что в целях обеспечения исполнения кредитных обязательств банком были заключены договор об ипотеке " ... " от 03 сентября 2009 года и дополнительное соглашение N 1 к договору об ипотеке " ... " от 03 сентября 2009 года, согласно которым кредит обеспечивается ипотекой магазина общей площадью 363, 6 кв.м. и соответствующего земельного участка для завершения строительства индивидуального дома, площадью 2428 кв.м., расположенные по адресу: " ... " А.

Как следует из материалов дела 13 апреля 2012 года ОАО КБ "Севергазбанк" обратился с заявлением в Управление Росреестра по " ... " об исправлении технической ошибки и внесении в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права ипотекой в силу закона на жилой дом (незавершенный строительством), распложенный по адресу: " ... " А, в пользу ОАО КБ "Севергазбанк".

Управлением Росреестра по Новгородской области от 16 апреля 2012 года вынесено решение об исправлении технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, согласно которому в ЕГРП в соответствии со ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 16 апреля 2012 года произведены записи об ипотеке в силу закона в отношении жилого дома (незавершенного строительством), расположенного по адресу: " ... " А, возникшей на основании договора об ипотеке от 03 сентября 2009 года " ... ", заключенного между Х.Н.Я. и ОАО КБ "Севергазбанк".

Уведомлением от 16 апреля 2012 N 401 Управление Росреестра по Новгородской области сообщило Х.Н.Я. и ОАО КБ "Севергазбанк" об исправлении указанной технической ошибки.

Удовлетворяя требования об обращении взыскания на предмет залога, суд правомерно руководствовался положениями ст. ст. 348, 349, 350 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в соответствии с которыми, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено по решению суда, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. При этом реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции ФЗ N 405 от 6.12.2011 года), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; цена заложенного имущества может быть определена на основании соответствующего отчета оценщика. Цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика либо заключения эксперта и устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.

Материалы дела свидетельствуют о том, что стороны в ходе рассмотрения дела в суде не достигли соглашения при определении начальных продажных цен заложенного имущества при его реализации в отношении соответствующего земельного участка и указанных объектов недвижимости.

Так, согласно представленному истцом отчету N 11/09-28 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 23 сентября 2011 года, составленному ООО "Независимая оценка", рыночная стоимость здания магазина, общей площадью 363,6 кв.м., и расположенного под зданием земельного участка общей площадью 2428 кв.м. по адресу: " ... " А, принадлежащего на праве собственности Х.Н.Я., на дату оценки 20 сентября 2011 года составляет 4553000 руб.

Согласно представленному истцом отчету N 12/05-16 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 мая 2012 года, составленному ООО "Независимая оценка", рыночная стоимость жилого дома (незавершенного строительством) степень готовности 18% общей площадью 187 кв.м., расположенного по адресу: " ... " А, на 03 мая 2012 года составляет 458000 руб.

При этом, согласно представленным ответчиком отчетам об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости:

- отчет N 05/07 - рыночная стоимость объекта недвижимости - жилого дома (незавершенное строительство) площадью 187,0 кв.м., земельного участка площадью 1428 кв.м., расположенного по адресу: " ... " на 06 мая 2011 года с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составляет округленно 1001000 руб.;

- отчет " ... " рыночная стоимость объекта недвижимости - здание магазина площадью 363,6 кв.м. и земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: " ... " А, по состоянию на 06 мая 2011 года с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составляет округленно 8760000 руб.

Так, определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд первой инстанции без указания доводов, принял представленный истцом отчет.

Вместе с тем, определениями суда от 27 сентября 2011 года и от 02 июля 2012 года по ходатайству представителя ответчика, при отсутствии возражений со стороны представителя истца, были назначены и проведены судебные экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества (соответственно - здания магазина и земельного участка, и незавершенного строительством жилого дома).

Согласно заключению эксперта N 066 01 02672 от 01 марта 2012 года, составленного экспертом Новгородской торгово-промышленной палаты, наиболее вероятная рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером " ... " общей площадью 363,6 кв.м., инв. N 9893Б, лит. Б, расположенного по адресу: " ... " А, принадлежащего Х.Н.Я., и земельного участка с кадастровым номером 53:22:021221:0004, общей площадью 2428 кв.м. расположенного по адресу: " ... " А, принадлежащего Х.Н.Я., на дату опенки 10 января 2012 года составила 6500000 руб., в том числе здание магазина - 4500000 руб., земельный участок - 2000000 руб.

Согласно заключению эксперта N 831 от 12 октября 2012 года, составленному экспертом ООО "Деловой центр "Сова", рыночная стоимость объекта незавершенного строительством, представляющего собой жилой дом (степень возведения 18%), общей площадью 187 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 1428 кв.м., по адресу: " ... ", на 28 сентября 2012 г. составляет - 1203000 руб. (в том числе стоимость объекта незавершенного строительством 255000 руб., стоимость земельного участка - 948000 руб.).

Судебная коллегия в соответствии со ст. ст. 67, 68, 187 ГПК РФ полагает необходимым принять указанные заключения в качестве доказательств по делу, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, заключения является последовательными и мотивированными, выводы экспертов основаны на материалах дела, противоречий в них не усматривается.

Кроме того, принимая решение об обращении взыскания на указанное заложенное имущество, суд первой инстанции в нарушение приведенных выше требований законодательства не указал в своем решении способ реализации заложенного имущества, неправильно установил начальную продажную стоимость заложенного имущества, подлежащего реализации.

Указание в решении суда на стоимость заложенного имущества, определенную отчетами об оценке рыночной стоимости, представленными истцом, не может являться начальной продажной стоимостью заложенного имущества, поскольку не соответствует положениям п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому начальная продажная стоимость заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.

Таким образом, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, находит решение в указанной части подлежащим изменению, и, воспользовавшись законным правом самостоятельного определения продажной цены заложенного имущества, установить, с учетом положений п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальную продажную стоимость заложенного имущества, принимая во внимание заключения экспертов:

- магазина общей площадью 363,6 кв.м. и земельного участка общей площадью 2428 кв.м., расположенных по адресу: " ... " в размере 5200000 руб. (80% от 6500000 руб.);

- жилого дома (незавершенный строительством) степень возведения 18%, общей площадью 187 кв.м., расположенный по адресу: " ... " в размере 204000 руб. (80% от 255000 руб.).

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом не установлена сумма долга ответчика перед кредитором, являются несостоятельными, поскольку опровергаются материалами дела, а также возражениями банка на апелляционную жалобу.

Ссылка в жалобе на необоснованность решения суда в части обращения взыскания на все заложенное имущество при фактическом наличии отдельных земельных участков, на каждом из которых расположен объект недвижимости, не может быть принята во внимание, поскольку материалы дела не содержат допустимых доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Боровичского районного суда Новгородской области от 14 декабря 2012 года изменить, изложив абзацы 1,2,3,4,5 в следующей редакции:

Исковые требования ОАО КБ "Севергазбанк" в лице Новгородского филиала ОАО "КБ "Севергазбанк" к Х.Н.Я. об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением первоначальной продажной цены в размере 4553000 руб. удовлетворить частично.

Обратить взыскание:

на предмет залога - магазин с кадастровым номером 53:22:021221:0004:9893Б/3, общей площадью 363,6 кв.м., назначение - нежилое, этажность - один, инв. " ... " лит. Б, расположенный по адресу: " ... " А; принадлежит Х.Н.Я. на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N КШ3502101-109 от 01.12.2008г., выданного Администрацией Боровичского городского поселения " ... ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 декабря 2008 года сделана запись регистрации " ... ", на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 53-АА " ... " от 31 декабря 2008 года, выданного Управлением федеральной регистрационной службы по Новгородской области;

на земельный участок для завершения строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером 53:22:021221:0004, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: " ... " А, общей площадью 2428 кв.м., принадлежит Х.Н.Я. на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка " ... " от 26 марта 2007 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 июля 2007 года сделана запись регистрации " ... ", на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 53-АА " ... " от 13 июля 2007 года, выданного Управлением федеральной регистрационной службы по Новгородской области, путем продажи с публичных торгов с установлением первоначальной продажной цены в размере 5200000 руб.;

обратить взыскание на предмет залога - жилой дом (незавершенный строительством) степень возведения 18%, назначение нежилое, общая площадь 187 кв.м., инв. " ... ", лит. А, условный номер 53:22:021221:0004:9893/3, расположенный по адресу: " ... "А, принадлежит Х.Н.Я. на праве собственности на основании договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от " ... ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2006 года сделана запись регистрации " ... ", на основании свидетельства о государственной регистрации права 53-АА " ... " от 08 ноября 2006 года, выданного Управлением федеральной регистрационной службы по Новгородской области, путем продажи с публичных торгов с установлением первоначальной продажной цены в размере 204000 руб.;

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.Н.Я. - без удовлетворения.

Председательствующий Л.П. Бобряшова

Судьи Л.Н. Смирнова

И.В.Реброва