Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 26 марта 2013 г. по делу N 33-1782/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х., судей областного суда Фединой Е.В., Коваленко А.И., с участием прокурора Губаревой О.А., при секретаре Темирбаевой Н.А. в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела гражданское дело по апелляционной жалобе Зуенковой Л.Н. на решение Промышленного районного суда г.Оренбурга от 29 декабря 2012 года по иску Зуенковой Л.Н. к судебному приставу-исполнителю отдела судебных приставов Промышленного района г.Оренбурга Искандеровой Р.Р., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Оренбургской области, Новикову М.С. о признании публичных торгов и договора купли-продажи квартиры недействительными, и по иску Новикова М.С. к Зуенковой Л.Н., Зуенкову И.М., Зуенковой Н.П. о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении.

Заслушав доклад, объяснения Зуенковой Л.Н. и ее представителя Б.В.Ю.., поддержавших доводы жалобы, объяснения Искандеровой Р.Р. и Новикова М.С., возражавших против доводов жалобы, заключение прокурора, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зуенкова Л.Н. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что в производстве судебного пристава-исполнителя Искандеровой Р.Р. находится исполнительное производство от (дата), возбужденное на основании исполнительного листа Куйбышевского районного суда г.Санкт-Петербурга. Предметом исполнения является взыскание с нее задолженности в пользу взыскателя - ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный Банк", и обращение взыскания на предмет залога - квартиру по (адрес). Указанное жилое помещение является для нее единственным, она проживает в нем вместе с членами своей семьи. Она предпринимала все возможные попытки для изыскания денежной суммы, чтобы исполнить решение суда и выкупить квартиру на публичных торгах. (дата) года она узнала, что ее квартира продана на публичных торгах за ***. О проведении торгов квартиры судебный пристав-исполнитель ее не уведомил. При ознакомлении с материалами исполнительного производства она выяснила, что в публичных торгах принял участие единственный участник, который купил квартиру за цену, значительно ниже рыночной стоимости. Судебный пристав-исполнитель не производила оценку рыночной стоимости квартиры для реализации на публичных торгах. Считает, что со стороны судебного пристава-исполнителя грубо нарушена процедура организации публичных торгов по реализации квартиры, в результате чего она лишена права принять участие в торгах и выкупить квартиру. Извещение от Территориального управления Росимущества Оренбургской области о проведении торгов ей не поступало. Допущенные нарушения со стороны судебного пристава-исполнителя и Территориального управления Росимущества по Оренбургской области являются основанием для признания проведенных торгов недействительными.

Просила признать результаты публичных торгов по продаже квартиры недействительными. Признать договор, заключенный с лицом, выигравшим публичные торги по продаже квартиры недействительным и расторгнуть его. Взыскать с ответчиков в ее пользу солидарно судебные расходы по оплате госпошлины и оплате услуг представителя.

Новиков М.С. обратился в суд с иском к Зуенковой Л.Н., Зуенкову И.М. и Зуенковой Н.П. о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении, указав, что (дата) путем заключения договора купли-продажи арестованного имущества с Федеральным агентством по управлению госимуществом в Оренбургской области он купил квартиру по ул (адрес) В настоящее время в квартире остаются зарегистрированными ответчики, которые членами его семьи не являются, добровольно выписаться из квартиры не желают.

Просил признать ответчиков утратившими право собственности на жилое помещение, прекратившими право пользования жилым помещением, снять их с регистрационного учета по данному адресу и выселить из квартиры.

Определением суда гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании истица Зуенкова Л.Н.и ее представитель Б.В.Ю ... исковые требования поддержали, в иске Новикова М.С. просили отказать.

Новиков М.С. в судебном заседании иск Зуенковой Л.Н. не признал, свой иск поддержал.

Судебный пристав-исполнитель Искандерова Р.Р., представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, Зуенков И.М., Зуенкова Н.П., представитель ООО "КИТ Финанс Капитал" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица - УФССП России по Оренбургской области М.О.В. в судебном заседании исковые требования Зуенковой Л.Н. не признала. Пояснила, что по закону судебный пристав-исполнитель не обязан извещать должников о дате и времени проведения торгов арестованного имущества. Публичные торги по продаже арестованного имущества проводятся специализированной организацией, поэтому нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, не могут влиять на правильность проведения публичных торгов.

Решением суда от 29 декабря 2012 года в иске Зуенковой Л.Н. отказано. Иск Новикова М.С. удовлетворен.

Суд постановил: признать, что за Зуенковой Л.Н., Зуенковым И.М., Зуенковой Н.П. право пользования жилым помещением в квартире по (адрес) прекратилось. Выселить Зуенкову Л.Н., Зуенкова И.М., Зуенкову Н.П. из квартиры по (адрес). Решение суда является основанием для снятия указанных граждан с регистрационного учета по месту жительства (адрес)

Истица Зуенкова Л.Н. не согласна с указанным решением суда, в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что Зуенковой Л.Н. и Зуенкову И.М. принадлежала на праве общей долевой собственности по *** доле за каждым квартира, расположенная по адресу: (адрес) (л.д.15,16 т.1).

Между Зуенковой Л.Н., Зуенковым И.М. и ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" (дата) заключен договор об ипотеке квартиры, находящейся по адресу: (адрес), в обеспечение обязательств по кредитному договору от (дата). Государственная регистрация договора ипотеки произведена (дата). (т.1 л.д.8-14).

Вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г.Санкт-Петербурга от (дата). с Зуенковой Л.Н., Зуенкова И.М. в пользу ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" взыскано ***., расходы по госпошлине в размере ***., обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, находящуюся по адресу: (адрес); установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере ***.

На основании данного решения суда выдан исполнительный лист, (дата). возбуждено исполнительное производство, предоставлен срок для добровольного исполнения исполнительного документа.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от (дата). по данному исполнительному производству произведена замена взыскателя ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" на правопреемника ООО "КИТ Финанс Капитал".

В ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении указанной квартиры, а также постановление от (дата). о передаче арестованного имущества на торги (том1,л.д.54).

В соответствии с п.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу ст. 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п.2 ст.449 ГК РФ).

Организация и порядок проведения торгов определены в ст. 448 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к правильному выводу о том, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при проведении торгов были допущены нарушения, влекущие признание торгов недействительными.

В соответствии со ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

В соответствии с Указом Президента РФ от 12.05.2008г. N 724 федеральное агентство по управлению государственным имуществом наделено функцией по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений.

(дата). в Федеральное агентство Росимущества поступила заявка от судебного пристава-исполнителя ОСП Промышленного района Искандеровой Р.Р. на реализацию имущества путем проведения торгов в форме аукциона открытого по составу участников, а именно: двухкомнатной квартиры, жилой площадью 48,3 кв.м по адресу: (адрес) Минимальная начальная цена - ***. (том1,л.д.53).

Организатор публичных торгов на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги и заявки на организацию и проведение торгов назначил торги по продаже имущества должников на (дата). О предстоящих публичных торгах известил в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества - в газете "Оренбуржье", а также направил соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Представленными суду доказательствами подтверждается, что торги являлись открытыми по составу участников. По результатам торгов победителем аукциона стал Новиков М.С., которым была предложена наибольшая цена - ***. Задаток в сумме *** перечисленный по договору о задатке от (дата). был засчитан в счет оплаты имущества.

Согласно протоколу о результатах торгов по продаже арестованного имущества N от (дата). указанная квартира передана в собственность Новикову М.С.

На основании данного протокола о результатах торгов между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области и Новиковым М.С. заключен договор купли-продажи арестованного имущества N по которому право собственности на квартиру по (адрес), перешло к Новикову М.С.

Довод истца по вопросу признания извещения о торгах ненадлежащим, правильным признать нельзя. Так, приводя данный довод, истец сослался на то, что публикация об оспариваемых торгах в газете не отвечала целям доведения сообщения о торгах максимально возможному кругу потенциальных покупателей, которые реально могли бы принять участие в торгах и предложить наиболее высокую цену.

Вместе с тем, законодательство не содержит специальных требований к печатным изданиям, с помощью которых распространяются сведения о проведении торгов. Извещение о проведении торгов было размещено в газете "Оренбуржье, тираж которого и способ распространения обеспечивал доведение информации о торгах до заинтересованных лиц, а также в сети "Интернет". Имущество было реализовано по цене, превышающей начальную цену, установленную постановлением судебного пристава-исполнителя, следовательно, права и законные интересы должников по исполнительному производству, результатами торгов не нарушены.

Правильным является и вывод суда о том, что на организатора торгов действующим законодательством не возложена обязанность уведомлять должников о назначении торгов. В данном случае информация о проведении торгов спорной квартиры была опубликована ответчиком в соответствии с требованиями закона.

Не является основанием для отмены решения суда и довод жалобы о том, что организатором торгов торги были проведены закрытыми по форме подачи предложений по цене в нарушение прямого указания судебного пристава- исполнителя о проведении торгов с открытой формой подачи предложений о цене.

Постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от (дата) года реализация квартиры должна производиться путем проведения открытых торгов в форме аукциона открытого по составу участников с открытой формой подачи предложений по цене.

Организатором торгов в газете "Оренбуржье" от (дата) опубликовано информационное сообщение, где форма подачи предложений о цене и форма проведения торгов определена как "аукцион, открытый по составу участников и закрытый по форме подачи предложений по цене".

В соответствии со ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо, в закрытом участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Согласно ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Поскольку закрытость или открытость сведений по цене не является признаком формы аукциона, суд пришел к правильному выводу о том, что закрытая форма подачи предложений о цене, определенная организатором торгов, не противоречит нормам гражданского законодательства, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), ФЗ "Об исполнительном производстве" и не является нарушением формы проведения торгов.

Кроме того, несогласованная форма подачи предложений по цене не может служить основанием для признания торгов недействительными, поскольку этим обстоятельством права истцов не нарушены, т.к. квартира была продана по цене превышающей начальную продажную стоимость.

Не является основанием для признания торгов недействительными и довод жалобы о том, что судебный пристав-исполнитель не уведомил должников о дате и времени проведения торгов.

Как следует из положений 87 Закона об исполнительном производстве, деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов.

В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, предшествующие реализации имущества, не имеют отношения к порядку проведения торгов и не являются основанием для признания торгов недействительными.

Более того, судебный пристав-исполнитель (дата). уведомил должников о том, что квартира передана на торги (л.д.20 т.1).

С учетом изложенного, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Зуенковой Л.Н. о признании публичных торгов по продаже квартиры и договора купли-продажи квартиры недействительными, является правильным.

Обоснованно суд удовлетворил требования Новикова М.С.

В соответствии со ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых лиц, проживающих в такой квартире, при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона.

В силу ст. 30 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Поскольку при переходе права собственности на квартиру к Новикову М.С. у бывших собственников квартиры и членов их семьи прекратилось право пользования, и с учетом того, что новый собственник квартиры ее не предоставлял Зуенковым в пользование, суд обоснованно признал их прекратившими право пользования жилым помещением и выселил из квартиры.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств и не опровергают изложенные в решении суда выводы, основаны на неверном применении норм материального права. С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Промышленного районного суда г.Оренбурга от 29 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зуенковой Л.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи :