Апелляционное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 23 апреля 2013 г. по делу N 33-872/2013

судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Склярука С.А.

судей Зубовой Т.Н., Хомяковой М.Е.

с участием адвоката Выходова И.А.

при секретаре Комиссаровой А.Н.

в открытом судебном заседании в г.Орле рассматривала гражданское дело по иску Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Фрайда Елене Алексеевне о взыскании задолженности по оплате аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами, по апелляционной жалобе Фрайда Елены Алексеевны на решение Советского районного суда г.Орла от 19 февраля 2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Фрайда Елене Алексеевне о взыскании задолженности по оплате аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с Фрайда Елены Алексеевны в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла задолженности по оплате аренды в размере " ... " рублей 80 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере " ... " руб. 68 коп.

Взыскать с Фрайда Елены Алексеевны в доход муниципального образования "Город Орел" через ИФНС России по г.Орлу государственную пошлину в размере " ... " руб. 59 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Хомяковой М.Е., выслушав объяснения представителя Фрайда Е.А., по доверенности Фрайда В.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, объяснения представителя УМИЗ администрации г.Орла по доверенности Кудряшова С.Л., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла обратилось в суд с иском к Фрайда Е.А. о взыскании задолженности по оплате аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований указывалось, что "дата" между УМИЗ администрации г.Орла (арендодатель) и ИП Фрайда Е.А. (арендатор) был заключен договор на аренду нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает во временное пользование нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: "адрес" первый этаж, номер помещения 158, общей площадью 38,3 кв. м. Срок аренды - с "дата" по "дата". Согласно акту приема-передачи указанное в договоре нежилое помещение было передано ответчику. Государственная регистрация договора не требовалась, поскольку договор заключен сроком менее одного года. Размер арендной платы по договору составлял " ... " рублей в год. Ответчик продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны истца, в связи с чем, после "дата" договор аренды от "дата" был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Письмом от "дата" истец напомнил ответчику о том, что "дата" закончился срок действия договора аренды и сообщил, что УМИЗ администрации г.Орла заявляет о его прекращении. Таким образом, договор аренды от "дата" прекратил свое действие "дата". УМИЗ администрации г.Орла объявило о проведении "дата" аукциона на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения. ИП Фрайда Е.А. подала заявку от "дата" N на участие в аукционе, и была признана победителем, но от заключения договора аренды отказалась. "дата" Арбитражным судом Орловской области принято решение о понуждении ИП Фрайда Е.А. к заключению договора аренды от "дата".

Решением Арбитражного суда Орловской области от "дата" признаны недействительными аукцион от "дата" на право заключения договора аренды нежилого помещения и договор аренды спорного помещения от "дата". В настоящее время согласно сведениям из ЕГРИП Фрайда Е.А. прекратила свою предпринимательскую деятельность.

"дата" был оформлен акт приема нежилого помещения, согласно которому арендатор передал арендодателю часть помещения N (выделяемого из первого этажа жилого дома N), расположенного по адресу: "адрес", а именно, комнату N 54, площадью 16,2 кв. м. Остальные комнаты: N 52 а, площадью 3,9 кв. м, N 56 а, площадью 3,8 кв. м, N 52 в, площадью 4,8 кв. м, N 52 г, площадью 4,8 кв. м, N 52 д, площадью 4,8 кв. м, собственнику не были переданы. Фрайда Е.А. продолжает пользоваться указанными нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию город Орел. При этом ответчик не производит плату за пользование нежилым муниципальным помещением. Поскольку Фрайда Е.А.продолжает пользоваться нежилым помещением, но оплату не производит, то образовалась задолженность по арендной плате в размере " ... " рублей 66 копеек.

"дата" в адрес ответчицы была направлена претензия об оплате задолженности, которая осталась без ответа, в связи с чем на сумму задолженности подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых с "дата" по "дата" составляет " ... " рубль 62 копейки.

По указанным основаниям истец просил суд взыскать с ответчицы Фрайда Е.А. в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла " ... " рубля 28 копеек, из которых " ... " рубля 66 копеек - сумма основного долга, " ... " рубль 62 копейки - сумма процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании представитель Управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла по доверенности Грядунова О.Н. исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчица Фрайда Е.А. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Представители ответчицы Фрайда Е.А. по доверенности Фрайда В.М., адвокат Выходов И.А. исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла не признали.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Фрайда Е.А. ставит вопрос об отмене судебного решения как незаконного и необоснованного.

Считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что факт принадлежности спорного имущества на праве собственности муниципальному образованию подтвержден материалами дела.

Указывает на то, что спорное имущество было создано в 2006 году за счет собственных средств Фрайда Е.А. и Фрайда В.М. путем установки в холе дома 5 торговых павильонов и склада.

Ссылается на то, что спорное имущество было построено без разрешения на его установку, без проекта, то есть в нарушение установленного ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации порядка, не является магазином, имеет характер временного, нарушает требования безопасности и СНиП и имеет статус самовольной постройки, подлежащей сносу.

Настаивает на том, что спорное помещение не является недвижимым имуществом и оснований для включения его реестр муниципальной собственности не имелось.

Обращает внимание на то, что действие договора аренды N от "дата" прекратилось "дата".

Приводит доводы о том, что решением Арбитражного суда Орловской области от "дата" она была принуждена к заключению "дата" договора аренды, однако решением Арбитражного суда Орловской области от "дата" по делу N аукцион от "дата" и указанный договор аренды спорного нежилого помещения были признаны недействительными.

Полагает, что регистрация права муниципальной собственности на спорное помещение проведена в нарушение требований ст. 128, 130, 131, 222 ГК РФ, ст. 17, 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому свидетельство о праве муниципальной собственности на спорное помещение от "дата" является ненадлежащим доказательством по делу.

Утверждает, что с учетом преюдициального значения вступивших в законную силу актов арбитражного суда по делу N А48-518/2011, предмет договора аренды N от "дата" и право УМИЗ администрации г. Орла, как собственника объекта, на сдачу его в аренду отсутствует, что в силу ст. 168, 608 ГК РФ свидетельствует о ничтожности договора аренды N от "дата", который не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что изначально комнаты 52 и 54 были переданы в муниципальную собственность и не зависимо от того, каким образом была осуществлена ИП Фрайда Е.А. перепланировка, ответчица Фрайда Е.А. пользовалась имуществом, принадлежащим муниципальному образованию.

Не согласна также с выводом суда, о том, что Фрайда Е.А. по окончании договора аренды продолжала использовать спорное помещение N по своему усмотрению и не вернула арендуемое помещение собственнику, в связи с чем должна оплатить аренду.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса по доводам апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что "дата" администрацией г. Орла вынесено постановление N о заключении с ИП Фрайда Е.А. договора аренды нежилых помещений площадью 16,2 кв.м. под офис и площадью 9,5 кв.м. для торговли периодическими изданиями по адресу: "адрес", с "дата" на срок - 3 года (т.2., л.д.28).

"дата" между Управлением муниципального имущества администрации "адрес" в лице и.о. заместителя главы администрации г. Орла - начальника Управления муниципального имущества Глазкова Ю.Н. (арендодатель) и ИП Фрайда Е.А. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N, по условиям которого арендодатель сдал во временное пользование арендатору помещение N, выделяемое из первого этажа жилого дома N расположенное по адресу: "адрес", общей площадью 38,3 кв. м, номера комнат по плану строения: N 52 а, площадью 3,9 кв. м, N 52б площадью 3,8 кв. м, N 52 в, площадью 4,8 кв. м, N 52 г, площадью 4,8 кв. м, N 52д, площадью 4,8 кв. м, N 54, площадью 16,2 кв. м, сроком с "дата" по "дата" (т.2, л.д.23-26).

Имущество было передано по акту приема-передачи от "дата" (т.2 л.д.27).

"дата" между УМИЗ администрации г. Орла (арендодатель) и ИП Фрайда Е.А. (арендатор) снова был заключен договор N на аренду спорного помещения, сроком действия с "дата" по "дата" (т.1,л.д.9-11), с передачей имущества по акту приема-передачи.

"дата" указанный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок и прекратил своей действие по требованию УМИЗ администрации г.Орла "дата".

"дата" УМИЗ Администрации г.Орла в соответствии с ч.1 ст.17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" был проведен аукцион на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения, победителем которого стала ИП Фрайда Е.А..

В связи с отказом ответчицы заключить договор, по заявлению УМИЗ администрации г.Орла "дата" Арбитражным судом Орловской области было принято решение о понуждении ИП Фрайда Е.А. заключить договор аренды от "дата" (т.1 л.д.28-37).

Решением Арбитражного суда Орловской области от "дата" по делу N от "дата" был признан недействительным аукцион, состоявшийся "дата" на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения, что повлекло и недействительность заключенного по его результатам договора аренды нежилого помещения N от "дата" (т.1 л.д.109-121).

"дата" согласно акту приема-передачи ключей от части помещения, расположенного по адресу: "адрес", помещение N УМИЗ администрации г.Орла были переданы ключи от части указанного помещения Фрайдом В.М., по доверенности Фрайда Е.А. (Т.1 л.д.92).

"дата" актом обследования помещений было установлено, что площади помещения, расположенного по адресу: "адрес", площадью 22,6 кв.м. никем не используются и свободны от какого-либо имущества (Т.1 л.д.93).

Установив изложенные обстоятельства, суд, разрешая спор по существу, пришел к выводу о том, что Фрайда Е.А. после истечения срока действия договора аренды продолжала пользоваться спорным помещением, имущество арендодателю не вернула, в связи в чем в силу ст.622 ГК РФ обязана уплатить арендную плату за спорное помещение.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с п.4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется представить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на определенный договором срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как было указано ранее, между УМИЗ администрации г.Орла и ИП Фрайда Е.А. был заключен договор аренды на срок с "дата" по "дата".

Поскольку ни одна из сторон не заявляла об отказе от продления договора указанный договор был продлен с "дата" на неопределенный срок.

Письмом от "дата" N истец сообщил ответчице об окончании действия договора "дата" и заявил о прекращении договора.

Уведомлений в адрес ответчицы об освобождении арендуемого помещения не направлялось.

"дата" договор аренды N от "дата" прекратил свое действие.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Таким образом, на момент рассмотрения спора договор аренды от "дата" прекратил свое действие и его не существовало, как не существовало и договора аренды от "дата", заключенного по результатам аукциона и впоследствии признанного решением арбитражного суда недействительным, следовательно, между сторонами отсутствовали договорные отношения по аренде нежилого помещения.

Данное обстоятельство не было учтено судом первой инстанции.

Кроме того, судом не был учтен тот факт, что "дата" ИП Фрайда Е.А. направила в адрес УМИЗ администрации г.Орла заявление с просьбой не препятствовать в разборке (демонтаже) возведенных ею конструкций в арендуемом помещении (т.2,л.д.31), однако, ей было в этом отказано (т.2, л.д.18).

Следовательно, по мнению судебной коллегии, Фрайда Е.А. по истечении срока действия договора не имела возможности вернуть имущество арендодателю, который в свою очередь, не лишен был возможности своими силами осуществить возврат имущества в свое владение, однако, с "дата" до дня рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не сделал.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к убеждению о том, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска применительно к ст.622 ГК РФ, поэтому обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.

В тоже время судебная коллегия не лишена возможности принять по делу новое решение, которым исковые требования УМИЗ администрации г.Орла к Фрайда Е.А. о взыскании задолженности по арендным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Фрайда Елены Алексеевны удовлетворить.

Решение Советского районного суда г.Орла от "дата" отменить.

Исковые требования Управления муниципальным имуществом и землепользования администрации г.Орла к Фрайда Елене Алексеевне о взыскании арендной платы в размере " ... " рублей 66 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи