Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 25 марта 2013 г. по делу N 33-2508

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего: Змеевой Ю.А., судей: Варовой Л.Н., Панковой Т.В., при секретаре Бородкиной Ю.В.,

рассмотрев 25 марта 2013 года в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Кокаревой Л.Л. на решение Кировского районного суда г. Перми от 7 декабря 2012 года, которым постановлено: отказать Кокаревой Л.Л. в удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью " организация 1", Открытому акционерному обществу Сбербанк России в лице Ленинского отделения N ** о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи, N ** от 26 августа 2011 года, перехода права собственности на имя Кокаревой Л.Л. на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N ** расположенную по адресу: ****, возложении обязанности на ООО " организация 1" произвести действия по погашению регистрационной записи об обременении (ипотеке) на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N ** расположенную по адресу: ****, путем обращения с заявлением в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Межрайонный отдел N **) и предоставления справки об отсутствии финансовых обязательств в отношении указанного недвижимого имущества перед ОАО "Западно-Уральский Банк Сбербанка России", прекращении ипотеки (залога) на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N ** расположенную по адресу: ****.

Заслушав доклад судьи Панковой Т.В ... пояснения представителя ОАО "Сбербанк России" - Зеленина А.А., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, просившего оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кокарева Л.Л. обратилась в суд с иском к ООО " организация 1" о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи от 26.08.2011г., перехода права собственности на ее имя на жилое помещение - трехкомнатную квартиру **, расположенную по адресу: ****., возложении обязанности произвести действия по погашению регистрационной записи об обременении (ипотеке) на трехкомнатную квартиру по адресу: **** путем обращения с заявлением об этом в Управление Росреестра (межрайонный отдел N 2) и предоставления справки об отсутствии финансовых обязательств в отношении указанного недвижимого имущества перед ОАО "Западно-Уральский Банк Сбербанка России", в обосновании иска указано на то, что 26.08.2011г. между ней и ООО " организация 1" заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: ****. Цена договора *** руб., которые уплачиваются следующим образом - *** руб. пори подписании договора, *** руб. зачисляются на расчетный счет продавца в течение 14 дней с момента регистрации договора. Ею сроки и условия оплаты соблюдены. П. 1.3 договора покупатель уведомлен, что квартира находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" в лице Ленинского отделения N **, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру указано что квартира обременена ипотекой. П.6.1.4 договора установлено, что в течение 2-х месяцев с момента подписания договора продавец обязан погасить регистрационную запись об обременении (ипотеке) на отчуждаемую, квартиру путем обращения с заявлением о прекращении ипотеки в УФСГРКК по ПК. Также ответчик принял на себя обязательства предоставить покупателю все необходимые документы. Документы купли-продажи не были сданы на государственную регистрации, т.к. ее для регистрации договора не приглашали, зная, что остаток оплаты может быть внесен с помощью кредитных средств. При заключении договора ей переданы оригиналы технического и кадастрового паспортов на недвижимое имущество и ключи, ее семья фактически проживает в квартире и несет все необходимые расходы по коммунальным услугам. Она считает, что поскольку исполнила условия договора, оплатила часть цены договора ипотеки, приняла имущество, сделка фактически состоялась, отсутствие регистрации договора и права собственности незаконно. Ответчик не исполняет условия договора, уклоняется от регистрации. После уточнения исковых требований, истец просила дополнительно прекратить ипотеку (залог) на трехкомнатную квартиру по адресу: ****, дополнив основания иска тем, что 13.08.2012г. определением Арбитражного суда Пермского края по делу N А50-8797/2012 признан ничтожным договор о переводе долга б\н от 29.09.2009г., заключенный между банком и ООО " организация 2", в связи с чем ничтожность основного обязательства влечет прекращение залога. Основаниями признания договора ничтожным являются его безвозмездность и злоупотребление правом со стороны банка при выдаче согласия на эту сделку, следовательно, возложение дополнительных долговых платежей на заранее неплатежеспособного должника. Квартира N ** в доме по ул. **** заложена в счет обеспечения ничтожного обязательства. ОАО "Сбербанк России" не является залогодержателем спорного имущества, и его согласие на сделку не требовалось.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит Кокарева Л.Л., указывая в апелляционной жалобе на то, что суд не учел, что она обращалась с требованиями исходя из факта уклонения ответчика от государственной регистрации в порядке ст.551 ГК РФ. Пунктом 6.1.4. Договора купли-продажи проведение государственной регистрации договора купли-продажи поставлено в зависимость от выполнения финансовых обязательств ООО " организация 1" перед Залогодержателем. В материалах дела имеются доказательства того, что ООО " организация 1" намеренно уклоняется от выполнения финансовых обязательств перед ОАО " "Сбербанк России", по квартире, приобретенной ею. Считает, что невыполнение ООО " организация 1" финансовых обязательств перед Сбербанком необходимо расценивать как виновные действия ответчика, выражающиеся в уклонении от регистрации перехода права собственности. Определением Арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012г. по делу о банкротстве ООО " организация 2" констатирована, ничтожность Договора перевода долга от 29 сентября 2009г., заключенного между ООО " организация 2" и ООО " организация 2". Следовательно, все последующие сделки также недействительны. И спорная квартира заложена в счет обеспечения ничтожного, несуществующего обязательства. Считает, что согласие ОАО "Сбербанк России" на заключение договор купли-продажи не требуется. Просит решение суда отменить и принять решение об удовлетворении требований.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ОАО "Сбербанк Росси" просит решение суда оставить без изменения.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст. 327 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по указанным доводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 26 августа 2011г. между ООО " организация 1" и Кокаревой Л.Л. заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя трехкомнатную квартиру по адресу: ****, квартира ** общей площадью 84,2 кв. м. Согласно п. 1.3 договора покупатель уведомлен, что указанная квартира находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" (том 1 л. д. 10). Согласно и.2 1 договора цена, подлежащая оплате покупателем продавцу за приобретаемую по договору квартиру составляет *** рублей, уплачиваемые следующим образом -650000 руб. наличными денежными средствами в кассу продавца при подписании договора, *** руб. на расчетный счет продавца в течение 14 дней с момента регистрации договора купли-продажи в регистрационной службе. В соответствии с п.5.1 договора право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в территориально отделении федеральной регистрационной службы. В соответствии с п.6.1.4 продавец обязуется в течение двух месяцев с момента подписания договора погасить регистрационную запись об обременении на отчуждаемую квартиру путем обращения с заявлением о прекращении ипотеки в Управление Росреестра. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.05.2012г., квартира **, в доме ** по ул. **** в г. Перми принадлежит на праве собственности ООО " организация 1", зарегистрированы обременения: ипотека от 09.09.2009г. срок с 09.09.2009г. по 25.12.2010г., лицо, в пользу которого установлено ограничение - ОАО "АКБ Сберегательный банк РФ (Ленинское отделение N **); запрещение сделок с имуществом. Запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта по адресу: **** от 06.02.2012г., на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 16.01.2012г. Согласно справки ООО " организация 1" от 26.08.2011г. Кокарева Л.Л оплатила *** руб. за трехкомнатную квартиры в жилом доме по ул. **** согласно договора от 26.08.2011г. Данный факт также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.08.2011г. и кассовым чеком. 17.08.2009г. между АК Сберегательным банком РФ (ОАО) и ООО " организация 2" заключен договор уступки права требования (цессия) б\н в отношении кредитного договора и обеспечения обязательств по договору в виде залога объектов недвижимости. 31.08.2009г между АКБ Сберегательный банк РФ и ООО " организация 2" заключен договор ипотеки в отношении недвижимого имущества - квартир, находящихся в доме ** по ул. ****, в т. ч. квартира N132. 29.09.2009г. между АК Сберегательным банком РФ, ООО " организация 2", ООО " организация 2" заключен договор о переводе долга, по условиям которого основной долг ООО " организация 2" принят в качестве обязательства ООО " организация 2" - новым должником.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что отсутствуют основания полагать, что ООО " организация 1" уклоняется от совершения регистрационных действий по заключенному договору купли-продажи. Основания прекращения ипотеки отсутствуют, доказательства исполнения обеспеченного залогом обязательства не представлены, договор ипотеки недействительным не признан, истец стороной договора залога, требования закона о порядке погашения записи об ипотеке не соблюдены, поэтому основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Данные выводы суда правомерны, они основаны на нормах права и установленных судом обстоятельствах дела.

Согласно ст.ст.37, 38 ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования.становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Согласно п.1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В соответствии со ст. 433 ч. 3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст.25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст.352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что истец обращалась с иском исходя из факта уклонения ответчика от государственной регистрации в порядке ст.551 ГК РФ. Пунктом 6.1.4. Договора купли-продажи проведение государственной регистрации договора купли-продажи поставлено в зависимость от выполнения финансовых обязательств ООО " организация 1" перед Залогодержателем. ООО " организация 1" намеренно уклоняется от выполнения финансовых обязательств перед ОАО "Сбербанк России", по спорной квартире. Невыполнение ООО " организация 1" финансовых обязательств перед Сбербанком необходимо расценивать как виновные действия ответчика, выражающиеся в уклонении от регистрации перехода права собственности.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствуют основания полагать, что ООО " организация 1" уклоняется от совершения регистрационных действий по переходу права собственности на спорную квартиру.

То обстоятельство, что ответчиком не исполнены обязательства по погашению записи об ипотеке (залоге) квартиры, не свидетельствует об уклонении продавца от регистрации сделки и перехода права собственности.

Доказательств намеренного уклонения ответчика от выполнения финансовых обязательств по спорной квартире, суду представлено не было.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что правовые основания для вынесения решения о регистрации договора купли-продажи и переходе права собственности на квартиру истцу, исходя из положений ст.551 ГК РФ отсутствуют.

Также не состоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что определением Арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012г. по делу о банкротстве ООО " организация 2" констатирована ничтожность Договора перевода долга от 29 сентября 2009г., заключенного между ООО " организация 2" и ООО " организация 2". Следовательно, все последующие сделки также недействительны. И спорная квартира заложена в счет обеспечения ничтожного, несуществующего обязательства.

Определение, на которое ссылается истец в апелляционной жалобе, было предметом исследования в суде первой инстанции.

При этом суд пришел к обоснованному выводу о том, что, не смотря на то обстоятельство, что определением арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012 года ОАО "Сбербанк России" было отказано о включении в реестр кредиторов и высказано суждение о ничтожности договора перевода долга, это не имеет правового значения при разрешении данного спора и не порождает для истца правовых последствий. Отсутствуют основания полагать, что ипотека, зарегистрированная в отношении квартиры в пользу ОАО "Сбербанк России" является ничтожной.

Ссылка на указанное определение Арбитражного Суда несостоятельна еще и потому, что указанное определение не вступило в законную силу.

При таких обстоятельствах, основания для принятия решения о прекращении ипотеки в отношении квартиры по адресу: ****, у суда отсутствовали.

Не состоятельны и доводы апелляционной жалобы о том, что согласие ОАО "Сбербанк России" на сделку купли-продажи спорной квартиры не требовалось.

В силу требований ст.37,38 ФЗ "Об ипотеке", при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры между истцом и " организация 1" должно было быть получено согласие залогодержателя "Сбербанка России" ОАО на отчуждение, поскольку ОАО "Сбербанк России" является залогодержателем.

Поскольку основания прекращения ипотеки отсутствуют, обязательство, обеспеченное залогом не исполнено, требования закона о порядке погашения записи об ипотеке не соблюдены, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену решения суда.

Судом первой инстанции были верно определены и полно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела. Исследованы доводы сторон и представленные доказательства. Им дана судом надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права судом допущено не было.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Перми от 7 декабря 2012 года по доводам, изложенным в апелляционной жалобе Кокаревой Л.Л. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: