Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 25 марта 2013 г. по делу N 33-2503

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего: Змеевой Ю.А., судей: Варовой Л.Н., Панковой Т.В., при секретаре Бородкиной Ю.В.,

рассмотрев 25 марта 2013 года в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Трясцина В.А. и Трясциной Д.Н. на решение Кировского районного суда г. Перми от 7 декабря 2012 года, которым постановлено: отказать Трясцину В.А., Трясциной Д.Н. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью " организация 1" и Открытому акционерному обществу Сбербанк России в лице Ленинского отделения N ** о погашении регистрационной записи, произведенной Управлением Росреестра по Пермскому краю 09.09.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ** ограничения (обременения) права - залог в силу закона (ипотека) в пользу ОАО Сбербанк Ленинское ОСБ - в отношении объекта права - жилого помещения -трехкомнатной квартиры N **, расположенной по адресу: ****, принадлежащей на праве долевой собственности Трясцину В.А. и Трясциной Д.Н. - по 1/2 доле в праве каждому.

Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., пояснения представителя ОАО "Сбербанк России" - Зеленина А.А., просившего решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Трясцин В. А., Трясцина Д. Н. обратились в суд с иском к ОАО Сбербанк России, ООО " организация 1" о погашении регистрационной записи, произведенной Управлением Росреестра по Пермскому краю 09.09.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) права - залог в силу закона (ипотека) в пользу ОАО Сбербанк Ленинское ОСБ - в отношении трехкомнатной квартиры N **, расположенной по адресу: ****. В обоснование иска указав на то, что 21.02.2011г. между Трясциным В. А., Трясциной Д. Н. и ООО " организация 1" заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: ****. Цена договора определена сторонами в п. 2.1 в размере *** руб. Данная сумма уплачена следующим образом - *** внесены в кассу ООО " организация 1" в день подписания договора, *** руб. за счет кредитных средств, предоставленных ОАО "Сбербанк России" Дзержинское отделение N ** на основании кредитного договора от 02.02.2011г. под залог данной квартиры. В договоре от 21.02.2011г. указано, что квартира уже обременена ипотекой в пользу ОАО "Сбербанк России" в лице Ленинского отделения N **. Кредитные средства перечислены в Ленинское ОСБ N ** на расчетный счет ООО " организация 1". Они обязанности покупателя выполнили в полном объеме, но стороны договора ипотеки не обратились в регистрирующий орган за регистрацией прекращения ипотеки, квартира обременена залогом и находится под угрозой обращения взыскания. 13.08.2012г. определением Арбитражного суда Пермского края признан ничтожным договор о переводе долга от 29.09.2009г., заключенный между банком и ООО " организация 2", в связи с чем ничтожность основного обязательства влечет прекращение залога, т.е. прекращение ипотеки по договору от 31.08.2009г. заключенному между ООО " организация 1" и банком.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просят Трясцин В.Н. и Трясцина Д.Н., указывая в апелляционной жалобе на то, что суд не учел, что ими по договору ипотеки были получены все гарантии и обязательства от сторон. Они все свои обязательства перед ОАО "Сбербанк" выполнили, взяв в ипотеку проверенную Сбербанком квартиру. Они вынуждены нести убытки из-за неисполнения иными лицами взятых на себя обязательств. Если бы они знали о том, что ответственность будет переложена на продавца, купили бы иное жилье. Судом не проверено, были ли какие-либо перечисления залоговой стоимости спорной квартиры иными лицами. Считают, что действия ответчиков следует расценивать как виновные, выразившееся в уклонении от внесения записи о погашении ипотеки. Просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по указанным доводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 21 февраля 2011 года между ООО " организация 1", Трясциным В. А. и Трясциной Д. Н. заключен договор N ** купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателям по 1\2 доли каждому трехкомнатную квартиру по адресу: **** общей площадью 82,9 кв. м. Согласно п. 1.3 договора покупатель уведомлен, что указанная квартира находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" (том 1 л. д.11). Согласно п.2.1 договора цена, подлежащая оплате покупателем продавцу за приобретаемую по договору квартиру составляет *** рублей, уплачиваемые следующим образом - *** руб. наличными денежными средствами в срок до 14.03.2011г. в кассу продавца, *** руб. на расчетный счет продавца кредитными денежными средствами при выполнении нескольких условий, в т.ч. "отсутствии неоплаченной картотеки" на счетах ООО " организация 1" и ООО " организация 2". Продавец обязуется направить денежные средства, поступившие от покупателя, в размере не менее *** руб. на расчетный счет ООО " организация 2", а ООО " организация 2" обязуется направить денежные средства, поступившие от ООО " организация 1" в размере не менее 2632000 руб. в счет погашения долга по кредитному договору. Договором предусмотрены следующие обременения: ОАО "Сбербанк России" в лице Ленинского отделения N ** - КРЕДИТОР I, договор от 31.08.2009г. - договор ипотеки 1, договор о переводе долга от 29.09.09г. между кредитором 1 и ООО " организация 2" -Кредитный договор 1, ОАО "Сбербанк" в лице Дзержинского отделения N **- кредитор 2. Договором предусмотрено, что в момент государственной регистрации договора от 21.02.2011г. договор ипотеки 1 сохраняет свою силу, ипотека в силу закона в пользу Кредитора 2 регистрируется как последующий залог. После поступления от ООО " организация 2" денежных средств в счет погашения основного долга по кредитному договору N1 в сумме *** руб. Кредитор 1 утрачивает права залогодержателя по договору ипотеки 1 на квартиру. Обременение снимается в установленном порядке. Из справки, выданной ООО " организация 1" 14.03.2011г. следует, что обязательства по оплате трехкомнатной квартиры N ** по ул. **** в г. Перми, Трясциным В. А., Трясциной Д. Н. в размере *** рублей выполнены полностью (том1л.д.22). Факт оплаты подтверждается банковским ордером от 30.03.2011г. на сумму *** руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру N28 от 14.03.2011г. на сумму *** руб. (л.д.18). 21.02.2011г. между ОАО "Сбербанк России" - кредитор, и созаемщиками - Трясциным В.А., Трясциной Д.Н. заключен кредитный договор, по условиям которого кредитор обязуется предоставить созаемщикам ипотечный кредит в сумме *** руб. под 14,25 % годовых на приобретение квартиры по адресу: г. Пермь ул. ****, на 120 месяцев. Пунктом 2.1 договора предусмотрено в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательства по договору -залог кредитуемого объекта недвижимости -трехкомнатная квартира по адресу: г. Пермь, ул. ****. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.05.2012г. и свидетельств о государственной регистрации права от 30.03.2011 года (л.д.23-24), 3-комнатная квартира **, в доме ** по ул. **** в г.Перми принадлежит на праве собственности Трясцину В.А. и Трясциной Д. Н. по 1\2 доле, зарегистрированы обременения - 1. ипотека от 09.09.2009г., срок с 09.09.2009г. по 2 5.12.2010г., лицо, в пользу которого установлено ограничение - ОАО "АКБ Сберегательный банк РФ (Ленинское отделение N **), на основании договора ипотеки от 31.08.2009г.; ипотека 30.03.2011г., срок с 30.03.2011г. на 120 мес, ограничение в пользу ОАО "АКБ Сберегательный банк РФ (Дзержинское отделение N **), на основании договора купли-продажи от 21.02.2011г. N **; ипотека 30.03.2011г., срок с 30.03.2011г. до полной оплаты, лицо, в пользу которого установлено ограничение - ООО " организация 1", основание- договор купли-продажи от 21.02.2011г. (л.д.29). 17.08.2009г. между АК Сберегательным банком РФ (ОАО) и ООО " организация 2" заключен договор уступки права требования (цессия) в отношении кредитного договора и обеспечения обязательств по договору в виде залога объектов недвижимости, в т. ч. квартиры N ** в д. ** по ул. ****, г. Перми (л.д.39). 31.08.2009г между АКБ Сберегательный банк РФ - залогодержатель и ООО " организация 2" -залогодатель - заключен договор ипотеки в отношении недвижимого имущества - квартир, находящихся в доме ** по ул. ****, в т.ч. квартиры N **. Определением арбитражного суда Пермского края от 13.08.2012г. (т.2 л.д.46) отказано ОАО "Сбербанк России" во включении в реестр требований кредиторов задолженности в сумме *** руб., вытекающей из договора о переводе долга, заключенного между ООО " организация 2", ООО " организация 2", ОАО "Сбербанк России" от 29.09.2009г. Согласно информационному письму ООО " организация 1" (т.2 л.д.53) руководство компании ООО " организация 1" занимается решением вопроса по выводу проданных квартир из-под обременения Сбербанка РФ. Ориентировочный срок решения вопроса 28.09.2012г.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что предусмотренные ст. 352 ГК РФ основания прекращения ипотеки отсутствуют, доказательства исполнения обеспеченного залогом обязательства не представлены, договор ипотеки недействительным не признан, требования закона о порядке погашения записи об ипотеке не соблюдены, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Данные выводы суда правомерны, они основаны на нормах права и установленных судом обстоятельствах дела.

Согласно ст.ст.37, 38 ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В соответствии со ст.433 ч.З ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст.25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст.352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что истцами по договору ипотеки были получены все гарантии и обязательства от сторон.

Наличие письменных обязательств направить денежные средства, поступившие от покупателя, в размере не менее *** руб. на расчетный счет ООО " организация 2", и обязательство ООО " организация 2" направить денежные средства, поступившие от ООО " организация 1" в размере не менее *** руб. в счет погашения долга по кредитному договору не порождает обязанности ОАО "Сбербанк России" погасить регистрационную запись о залоге в отношении спорного жилого помещения.

То обстоятельство, что ОАО "Сбербанк России" дал согласие на предоставление кредита и последующий залог квартиры не является основанием полагать прекратившимися обязательства по договору залога недвижимого имущества и прекращении ипотеки в отношении спорного помещения.

Данное обстоятельство не предусмотрено как основание прекращения залога, указанное в ст.352 ГК РФ, перечень которых является исчерпывающим.

Также не состоятельны доводы о том, что истцы свои обязательства перед ОАО "Сбербанк" выполнили и при этом вынуждены нести убытки из-за неисполнения иными лицами взятых на себя обязательств.

Само по себе данное обстоятельство не может расцениваться как основание, предусмотренное законодательством для отмены залога.

При наличии убытков, истцы не лишены возможности защитить свои права иным способом.

Оснований полагать, что ответчик уклоняется от внесения записи о погашении ипотеки, у суда не имелось.

Со стороны ОАО "Сбербанк России" отсутствуют основания для обращения с заявлением о погашении записи об ипотеки при наличии не исполненных долговых обязательств.

Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что то обстоятельство, что в рамках проводимой процедуры банкротства в отношении ООО " организация 2" было отказано определением арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012 года ОАО "Сбербанк России" о включении в реестр кредиторов и высказано суждение о ничтожности договора перевода долга, не имеет правового значения при разрешении данного спора по существу, и не порождает для истцов никаких правовых последствий.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену решения суда.

Судом первой инстанции были верно определены и полно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, исследованы доводы сторон и представленные доказательства. Им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Перми от 7 декабря 2012 года по доводам, изложенным в апелляционной жалобе Трясцина В.А., Трясциной Д.Н. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: