Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 05 марта 2013 г. по делу N 33-248

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

в составе:

председательствующего Яроцкой Н.В.,

судей Анашкиной М.М. и Орловой О.П.,

при секретаре Павлович О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Козырева В.М. и Анисенкова В.А. на решение Псковского районного суда Псковской области от 27 ноября 2012 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Анисенкова В.А. и Козырева В.М. отказать.

По вступлению в силу решения отменить меру обеспечения иска в виде запрета Сошиной А.Ю. совершать сделки с земельным участком КН *** и запрета Управлению Росреестра по Псковской области на регистрацию прав на данный земельный участок и сделок с ним.

Выслушав доклад судьи Яроцкой Н.В., объяснения представителя истца Козырева В.М. - Лукашевича К.В., поддержавшего доводы его апелляционной жалобы, и возражения ответчицы Сошиной А.Ю., её представителя Соколовой О.А. и представителя ответчика Управления Росреестра по Псковской области Удалкиной Ю.В., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Козырев В.М. обратился в суд с иском о понуждении Сошиной А.Ю. к передаче ему в собственность земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", во исполнение обязательств по договору купли-продажи от *** 2011 года и обязании Управления Росреестра по Псковской области зарегистрировать указанный договор и переход права собственности на земельный участок.

Анисенков В.А. обратился в суд с иском к тем же ответчикам, заявив требования о признании действительным договора купли-продажи этого же земельного участка от *** 2012 года, обязании Управления Росреестра по Псковской области зарегистрировать указанный договор и переход к нему права собственности на земельный участок, а также о признании недействительным договора ипотеки от *** 2012 года между Сошиной А.Ю. и ЗАО "Банк ВТБ 24" и о прекращении ипотеки.

Определением суда от 18 октября 2012 года данные иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Определением суда от 14 ноября 2012 года исковые требования Анисенкова В.А., касающиеся договора ипотеки между Сошиной А.Ю. и ЗАО "Банк ВТБ 24", с согласия последнего выделены в отдельное производство.

В обоснование своих требований Козырев В.М. пояснил, что к нему, как к директору ООО " ЗП", обратился его знакомый Анисенков В.А. по вопросу приобретения земельного участка в деревне *** за *** руб. Он сообщил Анисенкову В.А. о том, что такой участок стоит дороже и, поскольку у того не было денег, достаточных для покупки участка, они договорились, что он сам приобретет земельный участок у Сошиной А.Ю., а потом Анисенков В.А. у него его выкупит. На встрече с Анисенковым В.А. и Сошиной А.Ю., состоявшейся в ноябре 2011 года, ответчица передала ему доверенность и документы, необходимые для заключения договора, а он уплатил ей под расписку *** руб. Считает, что между ним и Сошиной А.Ю. состоялся договор купли-продажи земельного участка, однако ответчица не исполняет свою обязанность по передаче ему проданного имущества и уклоняется от регистрации сделки и перехода права собственности на земельный участок.

Аналогичные объяснения дал Анисенков В.А., дополнительно пояснив, что в июне 2012 года он уплатил Козыреву В.М. за земельный участок *** руб., в связи с чем *** 2012 года между ними состоялся договор купли-продажи на основании доверенности, выданной Сошиной А.Ю., однако в регистрации этой сделки им было отказано в связи с отменой ответчицей своей доверенности. Считает, что Сошина А.Ю. неправомерно уклоняется от регистрации договора и перехода права собственности на земельный участок, а её позиция по рассматриваемому делу направлена на незаконное присвоение чужих денежных средств.

Представитель истца Анисенкова В.А. - Солдатенков В.И. поддержал его требования, пояснив, что, поскольку Сошина А.Ю. не известила своего поверенного Козырева В.М. и другую сторону по сделке - Анисенкова В.А. об отмене доверенности, а договор купли-продажи земельного участка фактически исполнен, то данная сделка порождает для ответчицы обязанности, должна быть признана действительной и подлежит регистрации.

Ответчица Сошина А.Ю. исковые требования обоих истцов не признала, пояснив, что она не имела намерения на отчуждение спорного земельного участка и денег за его продажу от сторон не получала, а расписка об уплате Козыревым В.М. *** руб. и доверенность на его имя от 9 ноября 2011 года были оформлены по просьбе Анисенкова В.А. в обеспечение её обязательства об уплате *** руб. по договору купли-продажи автомобиля И-и, приобретенного у супруги Анисенкова В.А. за *** руб. 28 декабря 2011 года она полностью расплатилась с Анисенковым В.А. за автомобиль, выплатив ему *** руб., после чего он сказал, что уничтожит расписку и разорвал на её глазах лист бумаги, а она пообещала после новогодних каникул отменить доверенность, что и было ею сделано. Документы на земельный участок и копию брачного договора она истцам не передавала, хотя Анисенкову В.А. их показывала. В новогодней суете эти документы были ею утеряны. Также показала Анисенкову В.А. сам земельный участок, чтобы он не сомневался в его реальном существовании и не беспокоился об обеспечении её обязательства по оплате денег за автомобиль.

Представитель ответчицы Соколова О.А. поддержала позицию Сошиной А.Ю., полагая, что расписка ответчицы не может быть признана договором между ней и Козыревым В.М., который, являясь специалистом в области земельных правоотношений, должен был знать, каким образом оформляются сделки. Возникновение данной расписки объяснила правоотношениями между Сошиной А.Ю. и Анисенковым В.А. по договорам купли-продажи автомобилей А-и и И-и, разницу между которыми должна была доплатить Сошина А.Ю. Именно этим объясняется указанная в расписке денежная сумма - *** руб., которая фактически Сошиной А.Ю. не передавалась. Нуждаемости в деньгах и, следовательно, в продаже земельного участка ответчица не имела. Считает, что договор от *** 2012 года является ничтожным, так как доверенность, на основании которой действовал Козырев В.М., была отменена Сошиной А.Ю. Полагала достаточным извещение об отмене данной доверенности Управления Россреестра по Псковской области, как заинтересованного лица. Кроме того, указала, что Козырев В.М. действовал прежде всего в интересах Анисенкова В.А., а не Сошиной А.Ю.

Представитель ответчика Управления Россреестра по Псковской области Удалкина Ю.В. возражала против удовлетворения исков, пояснив, что договор между Сошиной А.Ю. и Козыревым В.М. не заключен, а договор между Козыревым В.М., действующим от имени Сошиной А.Ю., и Анисенковым В.А. не может быть признан действительным, так как в Управление Росреестра по Псковской области была представлена справка об отмене доверенности, что являлось правом ответчицы. В этой связи отказ в государственной регистрации является правомерным.

Судом принято вышеуказанное решение.

В апелляционных жалобах истцы, настаивая на правоте своих позиций и не соглашаясь с выводами суда, просят об отмене решения с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части отказа Анисенкову В.А. в удовлетворении исковых требований в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктами 1, 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Положениями абзацев 1, 3 пункта 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что Сошина А.Ю. имеет в собственности земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым N, площадью *** кв.м., на основании договора купли-продажи от *** 2009 года.

9 ноября 2011 года Сошина А.Ю. оформила на имя Козырева В.М. нотариально удостоверенную доверенность с правом управлять и распоряжаться по своему усмотрению вышеуказанным земельным участком.

В тот же день, 9 ноября 2011 года, Сошина А.Ю. собственноручно написала документ о том, что она продала этот участок по нотариальной доверенности от 9 ноября 2011 года Козыреву В.М. Деньги получила полностью в размере *** руб.

На этот документ ссылается Козырев В.М. в обоснование своих исковых требований.

Отказывая Козыреву В.М. в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный документ не может быть признан договором и согласился с позицией ответчика о том, что данный документ можно считать лишь распиской.

Поскольку в силу вышеприведенных положений ст. 550 ГК РФ обязательным элементом формы договора продажи недвижимости является составление одного документа, подписанного сторонами, а в рассматриваемом случае данное требование закона не выполнено, документ, положенный Козыревым В.М. в основу заявленных исковых требований, не может быть признан договором купли-продажи земельного участка.

В этой связи оснований для удовлетворения исковых требований Козырева В.М. не имеется, а принятое судом решение в части отказа Козыреву В.М. в иске является правильным.

По смыслу вышеприведенных положений п. 3 ст. 165 ГК РФ решение о регистрации сделки может быть вынесено судом в том случае, если эта сделка требует государственной регистрации.

Поскольку параграфом 7 главы 30 ГК РФ, регулирующим вопросы продажи недвижимости, требование о государственной регистрации установлено только для договоров продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а в рассматриваемом деле предметом спора является свободный от каких-либо строений земельный участок, исковое требование Козырева В.М. о регистрации договора от 9 ноября 2011 года не может быть удовлетворено судом еще и по данному основанию.

По этому же основанию не может быть удовлетворено исковое требование Анисенкова В.А. о регистрации договора купли-продажи земельного участка от 21 июня 2012 года, поэтому решение суда в части отказа в удовлетворении данного требования является по существу правильным.

Что же касается отказа в удовлетворении иных требований Анисенкова В.А., то с этой частью решения суда судебная коллегия согласиться не может исходя из нижеследующего.

Материалами дела подтверждено, что *** 2012 года Козырев В.М., действующий от имени Сошиной А.Ю. на основании вышеуказанной нотариально удостоверенной доверенности от 9 ноября 2011 года, и Анисенков В.А. заключили договор купли-продажи спорного земельного участка, по условиям которого данный участок продан за *** руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, и этот договор является одновременно документом о передаче земельного участка от продавца к покупателю.

В то же день, *** 2012 года, в Управление Росреестра по Псковской области были представлены документы для регистрации перехода права собственности на земельный участок к Анисенкову В.А.

20 июля 2012 года Управление Росреестра по Псковской области направило Анисенкову В.А., Сошиной А.Ю. и Козыреву В.М. уведомление о приостановлении государственной регистрации по тем основаниям, что доверенность от 9 ноября 2011 года, на основании которой действует Козырев В.М., отменена Сошиной 17 января 2012 года, а, кроме того, в представленных документах отсутствуют сведения о семейном положении продавца на момент приобретения земельного участка, тогда как, если Сошина А.Ю. состояла в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки.

14 августа 2012 года Анисенков В.А. представил в Управление Росреестра по Псковской области нотариально удостоверенный брачный договор от *** 2011 года между К.А.В. и Сошиной А.Ю., согласно которому супруги, состоящие в браке с *** 2007 года, договорились, что приобретенное ими во время брака недвижимое имущество является в период брака и в случае расторжения брака собственностью того супруга, на имя которого оно зарегистрировано.

20 августа 2012 года Управление Росреестра по Псковской области направило сторонам сообщение об отказе в государственной регистрации по тому основанию, что в связи с отменой доверенности Сошиной А.Ю. у Козырева В.М. отсутствовали полномочия действовать в её интересах на момент заключения договора и представления документов на государственную регистрацию.

В соответствии с подпунктом 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим её.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Вышеуказанные нормативные положения обязывают представляемого известить представителя и известных ему третьих лиц об отмене доверенности и, тем самым, освобождают этих лиц от обязанности выяснять у представляемого при совершении сделки, не прекратилось ли действие доверенности вследствие её отмены.

Неправильно истолковав данную норму, суд, разрешая спор, ошибочно исходил из того, что, совершая сделку *** 2012 года, Козырев В.М. не посчитал необходимым получить одобрение Сошиной А.Ю. и уточнить, действует ли все еще её доверенность.

Кроме того, суд посчитал, что, учитывая знакомство Козырева В.М. и Анисенкова В.А. и наличие у них обоюдного интереса в совершении сделки, они могли договориться о том, чтобы заявить об отсутствии их уведомления Сошиной А.Ю. об отмене доверенности, тогда как по её утверждению она предупредила об этом Анисенкова В.А. 28 декабря 2011 года, когда погасила перед ним задолженность за автомобиль.

Такая оценка доказательств не может быть признана правильной, поскольку основывается лишь на предположении суда о возможности некой договоренности истцов в ущерб интересам ответчицы, которая не представила доказательств извещения об отмене доверенности Козырева В.М. и Анисенкова В.А. либо наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что они должны были знать об этом.

Суд также указал, что доверяет объяснениям Сошиной А.Ю. о том, что она не была лично знакома с Козыревым В.М., в связи с чем допускает, что она не располагала сведениями об адресе, по которому могла бы известить его об отмене доверенности, однако вышеуказанные обстоятельства не являются основанием для освобождения ответчицы от исполнения обязанности, установленной пунктом 1 ст. 189 ГК РФ, и не могут быть положены в основу неприменения последствий неисполнения этой обязанности, предусмотренных п. 2 ст. 189 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктами 2, 3 ст. 433 ГК РФ определено, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку при совершении сделки купли-продажи земельного участка от *** 2012 года между сторонами, в требуемой для данного вида договора форме, было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, а положения пунктов 2, 3 ст. 433 ГК РФ к договору купли-продажи земельного участка не относятся, спорный договор является заключенным с момента его подписания Козыревым В.М. и Анисенковым В.А., в связи с чем для Сошиной А.Ю., несмотря на отмену доверенности, сохраняют силу обязанности, возникшие из этого договора, а также вытекающая из смысла пунктов 1, 3 ст. 551 ГК РФ и абзацев 1, 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязанность подать в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

При этом тот факт, что нотариус К.Т.В. направила 17 января 2012 года в Управление Росреестра по Псковской области сообщение об отмене Сошиной А.Ю. доверенности на имя Козырева В.М. не имеет правового значения для оценки действительности вышеуказанного договора, поскольку данный регистрирующий орган не является лицом, для представительства перед которым Сошина А.Ю. уполномочила Козырева В.М. на совершение сделки.

Для представительства перед этим органом ответчица уполномочила Козырева В.М. на совершение регистрации перехода права с подачей соответствующего заявления, а потому получение Управлением Росреестра по Псковской области сообщения об отмене доверенности являлось препятствием для государственной регистрации перехода права собственности без соответствующего заявления Сошиной А.Ю., но не является оснований для отказа Анисенкову В.А. в удовлетворении иска.

Разрешая спор, суд также пришел к выводу о том, что у Сошиной А.Ю. в действительности не имелось намерения продать свой земельный участок, а отмененная ею доверенность о таком намерении не свидетельствует.

С данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может, так как из содержания доверенности и совершенных Сошиной А.Ю. действий однозначно усматривается её соответствующее намерение.

Так, доверенностью от 9 ноября 2011 года ответчица уполномочила Козырева В.М. управлять и распоряжаться спорным земельным участком по своему усмотрению, при этом совершать любые разрешенные действующим законодательством сделки, включая продажу, определяя цену, сроки и иные условия сделок по своему усмотрению.

Кроме того, Сошина А.Ю. получила от Козырева В.М. деньги за земельный участок в размере *** руб., показала Анисенкову В.А. земельный участок в натуре, а также передала истцам необходимые для его отчуждения документы.

Доводы Сошиной А.Ю. о том, что она выдала доверенность на имя Козырева В.М., написала ему расписку о получении фактически не передававшихся ей денег и показала Анисенкову В.А. спорный участок в обеспечение обязательства перед ним по оплате стоимости автомобиля, являются голословными и противоречат содержанию оформленных ею же документов, а ссылка ответчицы на то, что она не передавала Козыреву В.М. и Анисенкову В.А. документы, необходимые для отчуждения земельного участка, а потеряла их в предновогодней суете, с учетом того, что эти документы оказались у истцов, является неубедительной.

Доводы о том, что в ноябре-декабре 2011 года Анисенков В.А. и Сошина А.Ю. являлись участниками правоотношений по сделкам с автомобилями и об отсутствии нуждаемости ответчицы в деньгах, не свидетельствуют о том, что Сошина А.Ю. не имела намерения на продажу земельного участка, поскольку наличие между сторонами правоотношений по одной сделке не исключает возможность вступления этими же лицами в другие гражданско-правовые отношения, и поводом для продажи имущества может быть не только острая нуждаемость продавца в деньгах.

В этой связи подтверждающие данные доводы доказательства не могли быть положены судом в основу отказа Анисенкову В.А. в удовлетворении иска.

Что касается доводов о том, что в рассматриваемых правоотношениях Козырев В.М. прежде всего представлял интересы Анисенкова В.А., а не ответчицы, то эти доводы также не могут быть признаны состоятельными, так как в условиях предоставления Козыреву В.М. полномочий на совершение любых разрешенных действующим законодательством сделок с определением по своему усмотрению цены, сроков и иных условий сделок, действия этого лица по совершению договора купли-продажи земельного участка не могут рассматриваться как противоречащие интересам Сошиной А.Ю., включая тот факт, что Козырев В.М. расплатился с ответчицей за земельный участок, а в последующем получил цену договора с Анисенкова В.А.

Таким образом, решение суда в части отказа Анисенкову В.А. в удовлетворении требования о признании договора действительным подлежит отмене, а его иск в соответствующей части удовлетворению.

Поскольку Сошина А.Ю. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, и при этом обязательство продавца по передаче имущества покупателю исполнено, не может быть признано правильным и решение суда в части отказа Анисенкову В.А. в удовлетворении требования, касающегося регистрации перехода к нему права собственности.

Данное требование истца обосновано положениями п. 3 ст. 551 ГК РФ, а не оспариванием правомерности решения Управления Росреестра по Псковской области, поэтому судебная коллегия, отменив решение суда в указанной части, принимает в этой части новое решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, судебная коллегия в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 144 ГПК РФ сохраняет действие отмененной судом первой инстанции меры по обеспечению иска до исполнения решения суда.

Руководствуясь изложенным и ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Псковского районного суда Псковской области от 27 ноября 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Анисенкова В.А. о признании сделки действительной и государственной регистрации перехода права собственности.

Признать действительным договор купли-продажи земельного участка от *** 2012 года между Козыревым В.М., действующим на основании доверенности, удостоверенной 09 ноября 2011 года Б.Н.В., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа города Пскова и Псковского района Псковской области К.Т.В., за реестровым N, от имени Сошиной А.Ю., и Анисенковым В.А., предметом которого является земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым N, находящийся по адресу: "адрес", расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства и зарегистрировать в Едином государственном реестре прав переход права собственности на указанное имущество к покупателю Анисенкову В.А.

Сохранить действие меры по обеспечению иска в виде запрета Сошиной А.Ю. совершать сделки с земельным участком КН N и запрета Управлению Россреестра по Псковской области на регистрацию прав на данный земельный участок и сделок с ним до исполнения решения суда.

Решение суда в остальной части оставить без изменения.

Председательствующий: Яроцкая Н.В.

Судьи: Анашкина М.М.

Орлова О.П.