Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 01 апреля 2013 г. по делу N 33-3122

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Славгородской Е.Н.,

судей: Сеник Ж.Ю., Перфиловой А.В.,

при секретаре Кураян О.С.,

рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Славгородской Е.Н. дело по апелляционной жалобе Министерства обороны РФ на решение Батайского городского суда Ростовской области от 20 июля 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Станецкий Б.А. обратился в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по РО, ГУ 49 Отдел капитального строительства (в/ч 84377) 4 Армии ВВС и ПВО (в/ч 40911) Минобороны о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование исковых требований Станецкий Б.А. указал, что 19.10.2005г. между ним и Южным межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" был заключен договор купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе N [иные данные1]. По условиям указанного договора Станецкий Б.А. приобрел незавершенный строительством индивидуальном жилой дом (коттедж) шифр [иные данные2], расположенный по адресу: [адрес1]

07 ноября 2005 года между истцом и Южным межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" был подписан акт приема-передачи отчужденного с аукциона имущества, однако указанная сделка не была зарегистрирована в органах юстиции.

В документах технической инвентаризации ГУПТИРо объект аукциона числится как самовольно возведенный.

В связи с ликвидацией Южного межрегионального отделения специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества", а также передачей полномочий Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, во внесудебном порядке истец не может установить адрес объекта, зарегистрировать сделку и переход права собственности на спорное имущество, вследствие чего вынужден был обратиться в суд с настоящим иском.

Истец, с учетом уточненных исковых требований, просил признать заключенным договор купли-продажи высвобождаемого недвижимого имущества на аукционе N [иные данные1] от 19.10.2005г., признать за ним право собственности на незавершенный строительством жилой дом (коттедж) шифр [иные данные2], площадью застройки согласно тех.паспорта, расположенного по адресу [адрес1]

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 20 июля 2012 года исковые требования Станецкого Б.А. удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с постановленным решением, Министерство обороны РФ в лице представителя - Козырева Н.Н. подало апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене указанного решения суда по следующим основаниям.

В обоснование своей жалобы апеллянт указывает, что истец не представил суду надлежащих доказательств перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку акт приема-передачи от 07.11.2005 года не соответствует условиям договора по передаче имущества.

Апеллянт указывает, что Станецким Б.А. не представлены доказательства оплаты приобретаемого имущества, тем самым не подтверждено исполнение договора, что указывает на отсутствие возникшего права на спорное имущество.

Кроме того, приведены доводы об отсутствии сведений, подтверждающих право собственности истца на земельный участок либо принадлежность истцу земельного участка под спорным объектом недвижимости на ином праве, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительство. Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, апеллянт указал на незаконность постановленного по делу решения и наличие оснований для его отмены.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителя Станецкого Б.А. - Войнова А.И., представителя ФГУ "Северо - Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ - Костяеву А.А., представителя Департамента Министерства обороны РФ - Курявую О.А., посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, руководствовался ст.ст. 164, 218 ГК РФ, положениями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что в соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи от 19 октября 2005 года, Станецкий Б.А. на законных основаниях приобрел спорный объект недвижимости, а ввиду того, что сторона по договору - продавец ликвидирован, истец лишен возможности во внесудебном порядке зарегистрировать сделку и переход права собственности на имущество.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Из материалов гражданского дела следует, что между истцом (покупатель) и Южным межрегиональным отделением специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" (продавец) был заключен договор купли-продажи от 19 октября 2005 года высвобождаемого военного имущества, а именно на не завершенный строительством индивидуальный жилой дом (коттедж) шифр [иные данные2], расположенный по адресу: [адрес1].

В данном договоре указано, что его предметом является высвобождаемое военное имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации и находящееся в оперативном управлении квартирно - эксплуатационного отдела 4 Армии ВВС и ПВО - войсковой части 84377 (балансодержатель).

По условиям п. 2.1 договора, продавец обязан совершить действия, направленные на передачу имущества в собственность покупателю, в том числе после полной оплаты покупателем цены продажи имущества предоставить покупателю и балансодержателю уведомления об оплате имущества, а балансодержателю - копию договора, что является основанием для оформления балансодержателем и покупателем передаточного акта; после представления передаточного акта - утвердить его; после утверждения передаточного акта представить в орган, осуществляющий процедуру государственной регистрации прав, для государственной регистрации перехода права собственности на имущество заявление о регистрации перехода права на имущество к покупателю.

Пунктом 2.2 договора для покупателя предусмотрены обязанности по оплате имущества; принятию имущества по передаточному акту; после подписания передаточного акта с балансодержателем и утверждения его продавцом, взять на себя все расходы по сохранности, эксплуатации и содержанию имущества; после подписания передаточного акта осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество в установленные законодательством сроки и порядке.

Распоряжением Правительства РФ от 28.06.2008 года N947-Р Южное межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" ликвидировано.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).

С вышеизложенными нормами права связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Однако, истцом не представлено доказательств тому, что с момента заключения договора купли-продажи с 19.10.2005 года и до ликвидации Южного межрегионального отделения специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" (28.06.2008 года), истцом предпринимались меры к регистрации права собственности на спорный объект недвижимости либо доказательств, подтверждающих факт уклонения продавца от такой регистрации.

В положениях пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что на основании статей 58, 1110, 1112 ГК РФ ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица, судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате имущества. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства обращения Станецкого Б.А. за регистрацией права собственности в установленном порядке, получения отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности, который обжалован истцом по настоящему делу.

По правилам ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Следует также отметить, что момент заключения договора определен в ст. 433 ГК РФ. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п.п.3 и 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации указывается, что объект недвижимого имущества идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. В договоре продажи недвижимости обязательно должны содержаться сведения, которые включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плату или по документам), назначение и иная необходимая информация.

Пункт 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации допускает в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства возможность регистрации права на указанный объект недвижимого имущества.

В представленном истцом договоре от 19.10.2005г. сторонами не предусмотрены существенные условия, индивидуализирующие продаваемую недвижимость, в том числе ее место нахождения, расположения, процент готовности, кадастровый номер объекта и т.д.

Однако, удовлетворяя исковые требования о признании договора от 19.10.2005г. заключенным, суд первой инстанции никак не мотивировал свои выводы об обоснованности указанных исковых требований Станецкого Б.А., не сослался на нормы материального права, которые суд применил для разрешения спора в этой части.

По правилам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При продаже недвижимости, по существу, регистрируется прекращение права собственности продавца и возникновение этого права у покупателя.

Судебная коллегия не может согласиться и со ссылками суда первой инстанции на положения ст. 218 ГК РФ при разрешении данного спора.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Несмотря на то, что в договоре купли-продажи указано о принадлежности спорного имущества на праве собственности Российской Федерации и нахождении его на момент заключения договора в оперативном управлении квартирно-эксплуатационного отдела 4 Армии ВВС и ПВО - войсковой части 84377, каких либо допустимых доказательств этому в материалах дела не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что акт приема-передачи от 07.11.2005г., подписанный между продавцом и покупателем не соответствует вышеприведенным условиям договора; об отсутствии допустимых доказательств тому, что спорный незавершенный жилой дом был передан от балансодержателя к покупателю, а истец исполнил обязанности по оплате приобретенного имущества, материалами дела не опровергаются.

Иных доказательств наличия права собственности на спорное имущество у продавца и перехода права собственности на это имущество к Станецкому Б.А., в материалах дела не имеется. Не представлено таких доказательств и суду апелляционной инстанции.

Более того, из технического паспорта по состоянию на 25.06.2009г., на незавершенный жилой дом (процент готовности 17%) следует, что данный объект является самовольно возведенным, правоустанавливающие документы на него не предъявлены.

Эти обстоятельства исключают применение к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 218 ГК РФ о приобретении права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества

Судом первой инстанции оставлено без внимания и то обстоятельство, что в настоящее время земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, имеющий статус самовольной постройки, находится в собственности Российской Федерации. Земельный участок под спорным объектом недвижимости, истцу под жилищное строительство в установленном порядке не предоставлялся, что также препятствует признанию за истцом права собственности на самовольную постройку.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, на основании ст. 330 ГПК РФ, оно подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска Станецкого Б.А. о признании заключенным договора купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе N [иные данные1] от 19.10.2005г. на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом шифр [иные данные2], расположенный по адресу: [адрес1] между Южным межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" и Станецким Б.А., и признании за Станецким Б.А. права собственности на указанное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Батайского городского суда Ростовской области от 20 июля 2012 года отменить.

Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Станецкого Богдана Анатольевича к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области, ФГУ "Северо - Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ, Министерству обороны РФ о признании договора купли-продажи заключенным, признании

права собственности на объект незавершенного строительства - отказать.

Председательствующий:

Судьи: