Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 апреля 2013 г. по делу N 33-4068/13

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Ткаченко Л.И.

судей: Татуриной С.В., Мельник Н.И.

при секретаре Слизкове А.А.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Стельмашенко Е.С. на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 ноября 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Просмыцкая О.В. обратилась в суд с иском к Стельмашенко Е.С., третье лицо: ИП Бивейнис Н.Ю. о взыскании суммы аванса по предварительному договору купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец, указала, что 31.01.2012 года между ней и ответчиком Стельмашенко Е.С. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлось обязательство сторон заключить в будущем основной договор с целью купли-продажи объекта недвижимости квартиры в срок не позднее 31 марта 2012 года. В соответствии с п. 2.1 предварительного договора покупатель передал, а продавец принял задаток в сумме 50000 рублей, что подтверждается распиской и п.2.1 предварительного договора.

05.02.2012 года сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым сумма аванса увеличена на 170000 рублей, и согласно п.2 соглашения включена в сумму, переданную первоначально, и равняется сумме 220000 рублей. Основной договор купли-продажи в срок, установленный предварительным договором, заключен не был, ответчиком так и не были предприняты действия по его заключению, однако денежные средства истцу до настоящего времени не возвращены.

На основании изложенного, истец просила суд, с учетом уточненных впоследствии исковых требований, взыскать в ее пользу с Просмыцкой О.В. сумму переданного аванса в размере 220000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10217,78 рублей, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 5400 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в размере 643 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в сумме 7000 рублей.

В отношении истца Просмыцкой О.В., ответчика Стельмашенко Е.С., третьего лица ИП Бивейнис Н.Ю., надлежащим образом извещенных о времени и дате судебного заседания, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца Куюмджи А.Б., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования, просил иск удовлетворить.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 ноября 2012 года исковые требования Просмыцкой О.В. удовлетворены в полном объеме.

Суд взыскал со Стельмашенко Е.С. в пользу Просмыцкой О.В. сумму аванса в размере 220000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10217 рублей 78 копеек, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 5400 рублей, по оплате услуг нотариуса в размере 643 рублей, по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей, по оплате услуг эксперта в сумме 7000 рублей.

Не согласившись с таким решением суда, Стельмашенко Е.С. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт указывает, что вывод суда о получении ответчиком Стельмашенко Е.С. денежной суммы в размере 170 000 рублей, сделан в отсутствие допустимых доказательств по делу, поскольку документа, подтверждающего получение ответчиком от истца указанных денежных средств, материалы дела не содержат.

Считает, что судом первой инстанции условия договора, заключенного между сторонами не исследовались, правовая оценка этим условиям, а также действиям сторон, которые были обязаны действовать в соответствии с условиями договора, в оспариваемом решении суда не дана.

Повторно излагая обстоятельства дела, апеллянт выразил свое несогласие с выводами суда о том, что переданная от продавца к покупателю денежная сумма по заключенному между ними 31.01.2012 года предварительному договору купли-продажи является авансом. В данном случае стороны договорились, что сумма является задатком, выполняет платежную функцию, и поступает в зачет основной суммы по договору.

Указывает, что основной договор не был заключен по вине покупателя, поскольку все принятые на себя по предварительное договору обязательства продавец исполнил надлежащим образом. Доказательств обратного истцом суду не представлено, в связи с чем, апеллянт полагает, что полученный от покупателя задаток должен остаться у продавца.

Обращает внимание судебной коллегии на судебную практику, сложившуюся по аналогичным делам, повторяющую позицию, аналогичную изложенным в апелляционной жалобе доводам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителя Стельмашенко Е.С. по ордеру адвоката Линникову Л.Г., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Просмыцкой О.В. по доверенности Дорофеева Л.М., судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя требования иска, суд руководствовался положениями ст.ст. 329, 380, 381, 395, 420, 421, 429, 1102 ГК РФ, и исходил того, что переданные при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры истцом ответчику денежные средства в размере 220000 рублей, являются авансом, уплаченным в счет приобретаемого имущества, в связи с чем, подлежат возврату, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

К таким выводам суд пришел установив, что 31.01.2012 года между Просмыцкой О.В., Стельмашенко Е.С. и посредником ИП Бивейнис Н.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец - ответчик Стельмашенко Е.С. обязуется продать, а покупатель - истец Просмыцкая О.В. купить квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) в срок не позднее 31 марта 2012 года.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора покупатель передал, а продавец принял задаток в сумме 50000 рублей, что подтверждается распиской и п.2.1 предварительного договора. Данный задаток, по условию договора, является гарантией покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору и при надлежащем исполнении сторонами условий настоящего договора зачитывается в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости. Остальную сумму два миллиона сто пятьдесят тысяч рублей покупатель обязуется уплатить продавцу в день заключения договора купли-продажи, то есть в срок до 31.03.2012 года (п. 2.2. предварительного договора).

Согласно п. 4.2. предварительного договора, в случае незаключения договора купли-продажи объекта недвижимости по вине или инициативе покупателя, сумма задатка остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ) и продавец оплачивает посреднику 30% от суммы задатка в качестве вознаграждения за проведенную работу.

Согласно п. 4.3. предварительного договора, в случае незаключения договора купли-продажи объекта недвижимости по вине или инициативе продавца, последний обязуется возвратить покупателю всю сумму задатка (п. 2.1 настоящего договора), а также уплатить покупателю штраф в размере задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ), после чего покупатель оплачивает посреднику 30% от суммы задатка в качестве вознаграждения за проведенную работу.

В соответствии п. 4.5 предварительного договора, в обеспечение выполнения пунктов 4.2 - 4.4 настоящего договора 30% суммы задатка хранятся в офисе посредника до совершения сделки купли-продажи. Согласно указанному пункту предварительного договора, а также расписки от 05.02.2012 года денежная сумма в размере 20000 рублей получена Бивейнис Н.А.

Судом также установлено, что 05.02.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 31.01.2012 года, согласно которому, стороны договорились увеличить сумму предварительного платежа на сумму 170000 рублей, считать сумму переданного предварительного платежа в размере 220000 рублей, считать сумму для окончательного расчета в размере один миллион девятьсот восемьдесят тысяч рублей. Настоящее дополнительное соглашение к договору подписано в присутствии свидетеля Бивейнис Н.А.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен сторонами, суд пришел к выводу, что предварительный договор считается расторгнутым, и, следовательно, сумма аванса, переданная Просмыцкой О.В. по предварительному договору Стельмашенко Е.С. подлежит возврату.

При этом, к доводам возражений ответчика о том, что при заключении дополнительного соглашения к предварительному договору сумма аванса в размере 170000 рублей истцом не передавалась Стельмашенко Е.С., суд отнесся критически, счел их не состоятельными.

При таких данных суд пришел к выводу о том, что исковые требования Просмыцкой О.В. о взыскании с Стельмашенко Е.С. суммы аванса являются законными, подлежащими удовлетворению.

На основании ст.395 ГК РФ суд также взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10217 рублей 78 копеек.

Судебная коллегия не находит возможным, согласиться с такими выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, стороны 31 января 2012 года заключили трехсторонний предварительный договор, по которому истица Просмыцкая О.В. выступила покупателем, ответчица Стельмашенко Е.С. продавцом, третье лицо ИП Бивейнис Н.Ю. участвовала в заключении договора в качестве посредника.

Предметом указанного договора являлось обязательство сторон заключить в последующем до 31 марта 2012 года основной договор купли-продажи квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Со ссылкой на ст. 380 ГК РФ с целью обеспечения исполнения условий предварительного Договора и в подтверждение своих намерений покупатель Просмыцкая О.В. передала продавцу Стельмашенко Е.С. задаток в размере 50000 рублей, из которых 20000 рублей, во исполнения п. 4.5 предварительного договора были переданы Бивейнис Н.А.

Передача денежных средств в указанных суммах подтверждена соответствующими расписками.

05.02.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 31.01.2012 года, согласно которому, стороны договорились увеличить сумму предварительного платежа на 170000 рублей. Договорились считать сумму переданного предварительного платежа в размере 220000 рублей, сумму для окончательного расчета определили в размере один миллион девятьсот восемьдесят тысяч рублей. Дополнительное соглашение к договору подписали в присутствии свидетеля Бивейнис Н.А.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен сторонами, суд пришел к выводу, что предварительный договор считается расторгнутым, и, следовательно, сумма аванса, переданная Просмыцкой О.В. по предварительному договору Стельмашенко Е.С., подлежит возврату.

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа указанных норм права следует, что задаток согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ является одним из способов обеспечения исполнения возникшего обязательства. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение заключенного договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ: утрата задатка или оплата его в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение заключенного договора.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи указанного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору, в зачет которого поступила бы внесенная сумма задатка. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что и стороны заключая предварительный договор, определенно четко договорились, что денежная сумма в размере 50000 рублей, переданная по предварительному договору, является задатком, с учетом требований ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, оснований согласиться с выводами суда первой инстанции относительно определения данной суммы в качестве аванса, по мнению судебной коллегии, не имеется.

Таким образом, для разрешения вопроса относительно возможности возврата задатка, суду надлежало установить, по чьей вине во исполнение предварительного договора, не был заключен основной договор. Устанавливая данное обстоятельство, суд исходил исключительно из оценки доказательств, свидетельствующих об информированности покупателя о совершаемой сделке.

Однако, для установления причин не заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, суду надлежало исследовать более полно все обстоятельства, указывающие на уклонение стороны от совершения сделки. Чего судом первой инстанции выполнено не было. Проанализировав пояснения сторон, суд не дал надлежащей оценки их действиям, свидетельствующим о намерении сторон заключить основной договор купли-продажи.

Так, истцовая сторона, указав в обоснование заявленных требований о том, что ответчик не поставил истца в известность о намерении заключить основной договор купли-продажи, и не направил соответствующего уведомления о дате заключения договора, доказательств принятия необходимых мер для заключения сделки со своей стороны не представил. Тогда как продавец, в целях подготовки к сделке, надлежащим образом собрал все необходимые для заключения основного договора документы. В соответствии с конечной датой, определенной предварительным договором для совершения сделки, явилась в агентство недвижимости, что усматривается из акта от 31.03.2012 года, составленного сотрудниками агентства.

Таким образом, основной договор не был заключен по вине покупателя, доказательств обратного истец суду не представил.

Согласно п. 4.2 предварительного договора в случае незаключения договора купли-продажи недвижимости по вине или инициативе покупателя сумма задатка остается у продавца. В случае незаключения основного оговора или по инициативе продавца, последний обязуется возвратить покупателю всю сумму задатка, а также уплатить штраф.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что оснований для взыскания задатка в размере 50000 рублей с продавца Стельмашенко Е.С. в пользу покупателя Просмыцкой О.В. не имелось.

Кроме того, как указано выше, при передаче покупателем продавцу задатка в размере 50000 рублей, 20 000 рублей были переданы посреднику, что следует не только из пояснений сторон, но и из расписки Бивейнис (л.д.12). Однако, взыскивая всю сумму задатка, переданную по предварительному договору со Стельмашенко Е.С., суд данному обстоятельству не дал никакой оценки, не указал, оснований взыскания денежных средств с ответчика, тогда как часть из них передавалась третьему лицу- посреднику по сделке.

Не находит возможным, судебная коллегия согласиться и с выводами суда относительно взыскания с Стельмашенко Е.С. денежной суммы в размере 170000 рублей, поскольку данные выводы суда сделаны на основании доказательств, не соответствующих требованиям допустимости.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 31 января 2011 года, пунктом 1 которого, стороны договорились об увеличении суммы предварительного платежа на 170000 рублей. Однако, указанное дополнительное соглашение не содержит сведений бесспорно подтверждающих факт передачи покупателем продавцу указанной суммы.

Любое обстоятельство, на которое сторона ссылается в обоснование своих требований, должно быть подкреплено соответствующими относимыми и допустимыми доказательствами, которых суду, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом представлено не было.

Удовлетворяя требования иска о взыскании денежных средств, суд первой инстанции, указав на противоречивость показаний свидетелей, сослался на подтверждение доводов иска материалами дела. Однако, исследовав материалы дела, судебной коллегией таких доказательств не установлено.

Как следует из содержания дополнительного соглашения, сведений о получении Стельмашенко Е.С. денежных средств от Просмыцкой О.В. не содержится, соответствующих расписок, каковые прилагались ранее сторонами к предварительному договору, к соглашению не приобщено. Ссылок на передачу денег в присутствие свидетелей, о которых указал истец, в соглашении не содержится. Тогда как, подписавшая соглашение в качестве свидетеля, Бивейнис Н.А. указала на безденежность данного соглашения.

Таким образом, выводы суда первой инстанции не основаны на материалах дела, сделаны в отсутствие письменных доказательств, подтверждающих передачу денежных средств от истца к ответчику, вывод суда о получении этих денежных средств является незаконным и необоснованным, а также не мотивированным, сделанным судом при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 ноября 2012 года отменить.

Постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Просмыцкой О.В. к Стельмашенко Е.С. о взыскании суммы аванса, отказать.

Председательствующий :

Судьи :