Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 29 апреля 2013 г. по делу N 33-5285/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе:

председательствующего судьи Корниловой Т.Г.

судей: Яковлевой Э.Р., Минасян О.К.

при секретаре Владимировой И.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Яковлевой Э.Р. дело по апелляционной жалобе Саймаз Хусейина в лице представителя Фадеева Д.М. на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 февраля 2013 года,

УСТАНОВИЛА

:

Гриднева Л.П. обратилась в суд с иском к Саймаз Х. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании пункта договора недействительным, расторжении договора аренды нежилого помещения, ссылаясь на то, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между сторонами заключен договор аренды здания кафе НАИМЕНОВАНИЕ расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком действия на 10 лет. Данный договор ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА зарегистрирован в УФРС по РО и до настоящего времени является действующим. По условиям договора ответчик был освобожден от арендной платы с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в дальнейшем, размер арендной платы составил с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - 65000 руб. в месяц, с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - 80000 руб. в месяц. В соответствии с п. 3.3 договора, ответчик обязан выплачивать истцу арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца. В нарушение условий договора ответчик с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА первого месяца стал уклоняться от уплаты арендной платы. 14 сентября 2009 года Гриднева Л.П. направила ответчику претензию, в которой требовала оплатить образовавшуюся задолженность. Однако ответчик по настоящее время не исполнил своих обязательств, в связи с чем истица с учетом уточненных исковых требований просила взыскать с Саймаз Х. задолженность по арендной плате в размере ?, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ?., расторгнуть договор аренды, признать недействительным п.4.3 договора аренды.

Ответчик предъявил встречный иск, ссылаясь на то, что он пользовался арендованным имуществом до конца 2008 года, после чего Гриднева Л.П. стала чинить ему препятствия в пользовании, заблокировала вход в кафе и перестала пускать его и его работников в спорное помещение, а также отказалась вернуть принадлежащее ему оборудование. По данному факту он обращался в ОВД по Кировскому району г. Ростова-на-Дону, однако никаких мер правоохранительными органами не принято.

При заключении договора аренды стороны договорились о том, что Саймаз Х. за свой счет произведет неотделимые улучшения арендованного имущества в виде реконструкции помещения кафе с устройством новой системы вентиляции и отопления, благоустройства фасада, устройства летней площадки, укладки плитки, пристройкой дополнительных помещений в виде офисной площади и туалетов, стоимость которых они оценили в сумму, эквивалентную ? долларов США, и в случае расторжения договора арендодатель выплачивает ему денежную компенсацию стоимости произведенных улучшений в указанной сумме. По его мнению, согласие Гридневой Л.П. на производство улучшений получено в письменной форме путем учинения в договоре указанной записи в момент его подписания. Факт выполнения им неотделимых условий не отрицается Гридневой Л.П., о чем указано в претензии, направленной ему в 2009 году.

На основании изложенного, с учетом последних уточненных исковых требований, Саймаз Х. просил суд обязать Гридневу Л.П. не чинить ему препятствий в пользовании арендованным имуществом, а также взыскать с Гридневой Л.П. в его пользу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме ? руб., эквивалентной ? долларов США.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 февраля 2013 года исковые требования Гридневой Л.П. удовлетворены частично, в ее пользу с Саймаз Х. взысканы задолженность по арендной плате в размере ? проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ?., расходы по оплате госпошлины в сумме ? руб., всего ? Расторгнут договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между Гридневой Л.П. и Саймаз Х., на помещение кафе НАИМЕНОВАНИЕ В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В удовлетворении исковых требований Саймаз Х. о нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом и взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, отказано. С ответчика в доход местного бюджета взыскана госпошлина в размере ?

Саймаз Х. с вынесенным решением не согласился, в лице представителя Фадеева Д.М. подал апелляционную жалобу, в которой стоит вопрос об отмене решения суда в части удовлетворения иска Гридневой Л.П. о взыскании задолженности, процентов и отказа в удовлетворении встречных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылался на обстоятельства, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Податель жалобы считает вывод суда об отказе в удовлетворении встречных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, ссылается на достигнутую договоренность между сторонами о проведении неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму ? долларов США, а также на положение договора о выплате ему данной суммы в случае расторжения договора аренды. Гриднева Л.П., подписав договор аренды с этим пунктом, тем самым согласилась на проведение неотделимых улучшений. По мнению апеллянта, данное условие не противоречит ни общим положениям ГК РФ об обязательствах и договорах, ни специальным нормам гл. 34 ГК РФ об аренде.

Апеллянт ссылается на то, что дальнейшие после заключения сделки действия Гридневой Л.П. также свидетельствуют о том, что она не возражала против выполнения указанных работ, в частности, в судебном заседании истец не отрицала, что в период ремонта - летом 2007 года она посещала кафе, ей было известно о характере и видах работ, но при этом она не высказывала никаких возражений и не препятствовала их выполнению. С требованиями о приведении помещения в первоначальное состояние Гриднева Л.П. также не обращалась.

По мнению ответчика, суд не дал оценки показаниям управляющего кафе свидетеля Житникова, пояснившего, что данное нежилое помещение фактически работало несколько месяцев с августа 2008 года по октябрь, в указанный период времени ответчик лично оплачивал арендную плату истице.

Апеллянт полагает, что действия Гридневой Л.П. могут быть расценены как злоупотребление правом, поскольку она намеренно выжидала длительный период в целях искусственного увеличения задолженности по арендной плате, в то время как кафе он не использовал.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Саймаз Х. - Дубенцову А.С., поддержавшую доводы жалобы, представителя Гридневой Л.П. - Короленко Е.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в рамках доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела и установлено судом ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между сторонами был заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды нежилого помещения, находящего в собственности Гридневой Л.П.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду кафе НАИМЕНОВАНИЕ общей площадью 356,8 кв.м, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН согласно Приложению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В соответствии с п.3.5 данный договор имеет силу передаточного акта. В соответствии с п.4.1 срок аренды устанавливается с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с п.3.1 Договора Арендатор своевременно производит арендные платежи, также оговорено, что с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА арендная плата не взимается, с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА арендная плата взимается в сумме 65 000 рублей в месяц без налога на добавленную стоимость, с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА- в сумме 80 000 рублей в месяц без налога на добавленную стоимость.

В соответствии с п. 3.3 оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

Судом установлено, что арендатор свои обязательства по оплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем вывод суда об удовлетворении требований и взыскании арендных платежей за последние три года до подачи иска и соответственно процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Доводы апеллянта о том, что действия Гридневой Л.П. могут быть расценены как злоупотребление правом, поскольку она намеренно выжидала длительный период в целях искусственного увеличения задолженности по арендной плате, отклоняются, поскольку требование о взыскании платежей заявлено в пределах срока действия договора.

Ссылки апеллянта на то, что фактически арендные отношения были прекращены осенью 2008 года, арендатор имуществом не пользовался, не заслуживают внимания, поскольку в установленном порядке договор расторгнут не был.

В обоснование встречных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений, а также в обоснование доводов апелляционной жалобы в этой части, Саймаз Х. ссылается на положения договора (п. 4.3), предусматривающие возмещение арендатору денежной компенсации произведенных улучшений помещения в сумме ? долларов США.

Рассматривая данные доводы, коллегия приходит к следующему.

На основании ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из договора аренды, пунктом 2.2.5 предусмотрено, что арендатор обязался не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

В силу п. 3.4. стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

В силу п. 4.3. договора, договор подлежит расторжению по требованию арендодателя только после денежной компенсации арендатору произведенных улучшений помещения в сумме 130000 долларов США.

Судом установлено, что Саймаз Х. не получал от Гридневой Л.П. письменного разрешения на производство работ, доказательств обратному не представил, также не представил письменных доказательств, подтверждающих фактическое выполнение неотделимых улучшений в арендуемом кафе в заявленном им размере.

При таких обстоятельствах вывод суда об отказе в удовлетворении встречных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений судебная коллегия полагает обоснованным, поскольку он не противоречит ни нормам материального права, ни условиям заключенного сторонами договора.

Несогласованности п.п. 2.2.5 и 4.3 договора, о чем указывает апеллянт, коллегия не усматривает, поскольку один пункт предусматривает условия, при которых возможно проведение реконструкции, переоборудования и других капитальных ремонтных работ, неотделимых улучшений, а другой пункт - положения о выплате компенсации арендатору за произведенные улучшения. Кроме того, имеется пункт 3.4., устанавливающий условия, при которых стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит. То есть указанные пункты не противоречат друг другу и друг друга не исключают.

Также коллегия отклоняет и довод апеллянта о том, что само по себе включение в договор условия о выплате компенсации предполагает согласие арендодателя на производство улучшений, поскольку ни в указанном пункте (4.3), ни в договоре в целом не содержится положений о даче арендодателем согласия, и из буквального толкования договора не следует, что согласие на производство соответствующих работ, неотделимых улучшений уже дано.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба не содержит правовых оснований к отмене законного и обоснованного решения суда. Судом правильно в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ оценены обстоятельства дела, применены нормы права, подлежащие применению при разрешении данного спора. Оснований к отмене решения суда, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, также не установлено.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Саймаз Хусейина в лице представителя Фадеева Д.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: