Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 мая 2013 г. по делу N 33-5779/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Тахирова Э.Ю.

судей Перфиловой А.В., Романова П.Г.

при секретаре Колесниковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Перфиловой А.В. дело по апелляционной жалобе Балюк А.А., Балюк Е.Ю. на решение Морозовского районного суда Ростовской области от 05 марта 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

Быкадоров А.И. обратился в суд с иском к Балюк А.А., Балюк Е.Ю. о взыскании стоимости недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиками 17 августа 2012 г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности. В соответствии с условиями указанного договора он продал, а Балюк А.А., Балюк Е.Ю., действующая также в интересах несовершеннолетних [ФИО]1, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА рождения, и [ФИО]2, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА рождения, купили в равных долях земельный участок, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и, размещенный на нем одноэтажный жилой дом, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, в том числе жилой площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, с хозяйственными постройками и сооружениями. Общая стоимость продаваемого недвижимого имущества определена сторонами в размере 361546 руб. 73 коп ... Земельный участок оценен в 1000 руб., которые переданы продавцу до подписания договора купли-продажи. Согласно условиям договора выплата оговоренной суммы должна быть произведена путем перечисления материнского (семейного) капитала на банковский счет продавца.

Ответчики приняли имущество, вселились в дом, зарегистрировали право собственности. По прошествии трех месяцев, с момента заключения договора купли-продажи, не договорившись с истцом о снижении цены по договору по причине ненадлежащего качества жилого помещения, Балюк А.А., Балюк Е.Ю. устно заявили о расторжении договора купли-продажи и отказались оплачивать определенную договором стоимость приобретенного недвижимого имущества.

После продажи названного недвижимого имущества Быкадоров А.И. с семьей переехал в ст. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, где намерен был приобрести жилой дом, за который уже отдано в качестве задатка ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб ... Оставшуюся сумму планировали оплатить после расчета ответчиков по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Оплата стоимости недвижимого имущества, переданного по договору от 17 августа 2012 г., ответчиками не произведена, на требование от 03 декабря 2012 г. об оплате в установленном договором размере стоимости приобретенного недвижимого имущества, Балюк А.А., Балюк Е.Ю. ответили предложением расторгнуть в добровольном порядке договор купли-продажи от 17 августа 2012 г. по причине непригодности для проживания купленного жилого дома.

В силу изложенного, Быкадоров А.И. просил суд взыскать в его пользу с Балюк А.А., Балюк Е.Ю. стоимость недвижимого имущества в сумме 360546 руб. 73 коп., расходы по оплате государственной пошлины - 2000 руб..

В порядке ст.ст. 137,138 ГПК РФ Балюк А.А., Балюк Е.Ю. обратились в суд со встречным иском к Быкадорову А.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование своих требований указали, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17 августа 2012 г. ими производился только визуальный осмотр домовладения, профессиональными познаниями в области оценки объектов недвижимости они не обладают. Денежные средства в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества переданы ими в размере 1000 руб ... После вселения их семьи в жилой дом и наступления осенних холодов и дождей, проявились недостатки жилого дома, образовавшиеся вследствие износа строительных материалов: кровля протекает по всему дому, стены отсырели и держатся только за счет подпорок, которые установлены после осмотра ими дома, пришли в негодность обои, из-за щелей в окнах, полах и потолке в доме постоянные сквозняки.

Считая жилой дом непригодным для проживания и невозможностью устранить имеющиеся недостатки дома без дополнительных расходов, просили cуд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 августа 2012 г., поскольку продавцом передан товар ненадлежащего качества.

Решением Морозовского районного суда Ростовской области от 05 марта 2013 г. исковые требования Быкадорова А.И. удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска Балюк А.А., Балюк Е.Ю. отказано.

Не согласившись с указанным решением, Балюк А.А., Балюк Е.Ю. обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просят его отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В жалобе заявители повторяют доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, а также указывают на то, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка доводам, которые указаны ими в ходе судебного разбирательства, заключению и показаниям специалиста по оценке технического состояния жилого дома.

Податели жалобы указывают, что судом первой инстанции не приняты во внимание показания свидетеля [ФИО]3 о том, что проверка дома на наличие течи проведена только в одном месте ввиду того, что в остальных местах отсутствовала необходимость проверки по причине видимых потеков воды на стенах.

Также судом не учтено мнение представителя Отдела образования Администрации Милютинского района Ростовской области, указавшего на непригодность дома для проживания с малолетними детьми.

Кроме того, заявители жалобы считают, что Быкадоров А.И. обманул их и продал им дом без технического паспорта, оформление которого для них затруднительно. Более того, собственником купленного ими недвижимого имущества является [ФИО]4.

Податели жалобы указывают, что проживание в доме с существующими недостатками, при наличии которых невозможно установить оптимальный температурный режим, в условиях постоянной сырости в помещении, нарушает права несовершеннолетних детей.

В силу ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, не представивших доказательств уважительности причин своей неявки, выслушав представителя Быкадорова А.И.- Приходько А.И. по доверенности от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА,обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Постанавливая решение по делу, суд руководствовался ст. ст. 309, 310, 475, 486, 549, 550, 551, 555, 557 ГК РФ и исходил из обоснованности исковых требований Быкадорова А.И. и несостоятельности доводов Балюк А.А., Балюк Е.Ю. о продаже им дома со скрытыми недостатками.

Судом первой инстанции установлено, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора. Продавец исполнил свои обязательства по договору: передал недвижимое имущество покупателю, а тот в свою очередь принял его.

Установив, что Балюк А.А., Балюк Е.Ю. отказалась от оплаты стоимости недвижимого имущества по договору от 17 августа 2012 г., т.е. не исполнили свои обязательства по оплате товара, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с п. 7 договора купли-продажи от 17 августа 2012 г. покупатели удовлетворены качественным состоянием приобретаемой недвижимости, с которой ознакомлены путем осмотра, претензий не имеют, согласны принять ее в собственность. Видимые недостатки не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ.

На основании изложенного, учитывая, что все недостатки жилого дома, указанные покупателями во встречном исковом заявлении, являются очевидными и не являются скрытыми, межведомственной комиссией жилой дом непригодным для проживания не признавался, суд, исходя из положений ст. 486, 475 ГК РФ, взыскал с Балюк А.А., Балюк Е.Ю. в пользу Быкадорова А.И. стоимость недвижимого имущества и расходы по оплате государственной пошлины.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с положениями ст. ст. 549 - 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество; договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается заключенным.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Из материалов дела видно, что 17 августа 2012 г. стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Как следует из содержания указанного договора, покупатели ознакомлены с качественным состоянием приобретаемого недвижимого имущества путем осмотра, удовлетворены им и не имеют претензий. При этом в договоре указано, что видимые недостатки не являются основанием для применения последствий, связанных с передачей товара ненадлежащего качества.

В ходе разбирательства судом установлено, что Быкадоровым А.И. при осмотре дома не чинилось препятствий в его осмотре, более того, он сам предупреждал покупателей обо всех недостатках, указывал на них и предлагал отремонтировать.

10.09.2012 г. право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по 1/4 доле в праве общей долевой собственности на каждого члена семьи Балюк.

Таким образом, учитывая принцип свободы договора, определив продажу недвижимого имущества без скрытых недостатков, исполнение истцом своих обязательств по договору, суд пришел к обоснованным выводам о наличии оснований для взыскания с Балюк А.А., Балюк Е.Ю. стоимости недвижимого имущества в размере 360546 руб..

Доводы апеллянтов о том, что суд не принял во внимание обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении, заключение специалиста по оценке технического состояния недвижимости, опровергаются материалами дела. Так из отчета об оценке технического состояния и величины накопления износа спорного жилого дома не следует, что имеющиеся в нем недостатки скрытые и не могли быть обнаружены покупателями при осмотре недвижимого имущества до заключения договора купли-продажи.

Утверждение апеллянтов об обмане со стороны Быкадорова А.И. ничем не подтверждено, сведений о том, что приобретенное ими недвижимое имущество принадлежит [ФИО]4, в материалах дела не имеется. Не были представлены такие доказательства и в суд апелляционной инстанции.

Доводы о том, что при осмотре дома покупатели не знали об имеющихся недостатках, обоснованно судом оценены как не влекущие расторжение договора, поскольку все недостатки, указанные Балюк Е.Ю., Балюк А.А. являются очевидными и не являются скрытыми. При этом Балюк А.А. в ходе судебного разбирательства пояснил, что осмотр дома ими проводился, в сентябре 2012 г. оформлено право собственности на дом и состояние дома их устраивало. Согласно показаниям Быкадорова А.И., свидетеля [ФИО]4 имеющиеся недостатки дома при осмотре и перед заключением договора обговаривали, предлагали устранить течь в крыше, но покупатели отказались.

Обращаясь в суд со встречным иском, Балюк А.А. и Балюк Е.Ю. указывали на скрытые недостатки, которые были обнаружены после их вселения в спорный дом и наступления осенне-зимнего сезона.

Об этом же они указывает и в жалобе, полагая, что в силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, данное обстоятельство дает им право отказаться от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи от 17.08.2012 г. и требовать расторжения данного договора.

Между тем, как видно из дела, Балюк А.А. и Балюк Е.Ю. не представили суду достоверных и достаточных доказательств того, что в переданном им по договору жилом доме имелись скрытые недостатки, которые возникли до их вселения и, что являются неустранимыми.

В связи с отсутствием указанных выше доказательств, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам считает, что в целом, доводы жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, доказательства, которые бы позволили судебной коллегии усомниться в обоснованности и законности судебного решения, направлены лишь на переоценку фактов, установленных судебным решением, и субъективным мнением о них апеллянтов, в связи с чем, не могут являться основанием к отмене судебного решения.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, правильно установив юридически значимые обстоятельства по делу, выводы суда не противоречат материалам дела, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст. ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Морозовского районного суда Ростовской области от 05 марта 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Балюк А.А., Балюк Е.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: